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- 複数の活用プランを比較することで、より収益性の高い活用をできる可能性が高まります
過疎化が進む地域などの空き家は、無償譲渡が行われていることがあります。
田舎暮らしに憧れるものの、潤沢な資金がない人にとって、魅力的に映るのではないでしょうか。
そこで、空き家の無償譲渡物件がある背景や手に入れる方法から注意点をまとめ、今暮らしている家の処分方法などについても触れていきます。
- 空き家バンクでタイミングによっては無償譲渡物件が掲載されている
- 無償譲渡でも税金はかかる
- 今の家をどうするかは、不動産業者に相談するのが一番手っ取り早いし楽
憧れの田舎暮らし！でもお金がない！
田舎暮らしに憧れを抱く人は少なくなく、田舎ならではのメリットがあります。しかし、地方では空き家が増えています。
田舎暮らしのメリット
田舎暮らしのメリットとして、自然豊かで空気が美味しい環境で過ごせることが挙げられます。家庭菜園を楽しんだり、本格的に農業に従事したりしやすい環境が得られます。
あるいは、近くの農家で採れた新鮮な野菜が手に入りやすい、海に近ければ海産物が安いこともメリットです。
また、家と家が離れていることが多く、周囲に気兼ねせずに過ごすことができます。
ただし、田舎では地域の草むしりやドブ掃除、雪かきなどへの参加が義務付けられていることが少なくありません。
とはいえ、人付き合いが好きな人にとっては、自然にアットホームな付き合いができることもメリットといえるでしょう。
じつは地方の空き家は増えている
日本では空き家の数が増えていますが、特に増加が著しいのは地方です。5年ごとに総務省が実施している「住宅・土地統計調査」から、空き家率をみていきます。
空き家率とは総住宅数に占める空き家の割合です。
2013年の全国の空き家率は13.5％で、2008年の13.1％から増加しています。
空き家率は、調査が開始された1963年の2.5％から右肩上がりで上昇し続けているのです。
また、別荘などの二次的住戸を除く空き家率は、全国で12.8％です。
これを都道府県別にみていくと、最も高いのは山梨県の17.2%で、2008年の16.2％よりも増加しています。
続く16％台は愛媛県、高知県、徳島県、香川県の四国4県と、鹿児島県、和歌山県です。
横ばいの和歌山県を除くと、いずれも空き家率は上昇しています。
反対に空き家率が低い都道府県は、1位の宮城県で、3位は山形県です。
しかし、東日本大震災の影響と考えられるため、1位と3位を除いてみていきます。
すると、2位の沖縄県の9.8％以外は、4位は埼玉県、5位は神奈川県、6位は東京都でいずれも首都圏で10%台です。
4位から6位は5年前と空き家率は大きく変わっていません。
首都圏と比べて、地方の空き家の割合が著しく増加しているのです。
憧れの田舎暮らしを考えたら、まずは田舎で入手できる物件を探してみましょう。
田舎で入手した物件を探す際には、投資できる物件を探す方法もおすすめです。土地を所有していないを選択し、都道府県を戸建てや選択して賃貸併用住宅に投資したいと絞り込んでいくことで、投資できる物件を見つけられるでしょう。
- 田舎の無料の物件を収益物件に建て替えよう！
田舎の無料物件を取得したら、新しく建て替えて収益物件を目指しましょう。そのためにも一度、施工会社などの土地活用のプロに相談することが大切です。土地活用のプロに相談することで、自分では考えられなかった活用方法を提案してもらえることもあります。
土地活用比較サイトであるイエウール土地活用では、複数の大手のハウスメーカーに土地活用プランを請求することができます。
無料でプランを取り寄せられ、複数プランを比較することで、より良い土地活用プランを見つけられるでしょう。
また、家を高く貸すための不動産会社や管理会社を探す賃料査定サービスではありませんので、注意してください。
なぜ田舎の空き家は増えていっているの？
では、なぜ田舎の空き家は増えているのか、理由をみていましょう。
また、空き家を手放したい人がいる要因について触れていきます。
（１）空き家増えている理由
人口減少・少子高齢化の要因
日本では新築住宅信仰から、住宅が供給され続けて住宅の数は増えている一方で、人口が減少していることが、空き家が増えている要因の一つです。また、核家族化が進み、親の家を相続しても、子世代は引き継いで住まず、利便性の高い都市部での暮らしを好むため、特に地方で空き家が増えています。
「住宅・土地統計調査」によると、日本の住宅の総戸数は上昇し続けています。
2013 年の総住宅数は6,063万戸で、2008年よりも5.3%増加しました。
一方、国勢調査による日本の人口は、2015年に１億2,709万4,745 人で、大正時代の調査開始以来、初めて減少に転じています。
また、15歳未満と15歳～64歳未満の人口が減少しているのに対し、65歳以上が占める割合は23.0％から26.6％に増加し、少子高齢化が進んでいます。
また、2010年の国勢調査と都道府県別に比較すると、人口が増加した都道府県は8つです。
首都圏の東京都と神奈川県、埼玉県、千葉県の他、沖縄県や愛知県などとなっています。
その他の39の都道府県は人口が減少し、減少率が3％を超えているのは、高知県、青森県、福島県、秋田県です。
市区町村別にみると、人口減少率が 10％以上の市町村数の数が230もあり、過疎化が進んでいることがうかがえます。
税制上の要因
住むことのない住宅が壊されずに残されて空き家となっているのは、税制上の欠陥も要因です。固定資産税や市街化区域内の土地に課税される都市計画税は、住宅用地に軽減措置があります。
住宅が建つ200㎡までの土地は小規模住宅用地として、固定資産税は1/6、都市計画税は1/3になります。
空き家となっている住宅を解体して更地にしてしまうと、固定資産税や都市計画税が上がってしまうのです。
（２）空き家は所有しているだけで税金が発生するので手放したい人はいる
固定資産税や都市計画税は、毎年1月1日の所有者に対して課税されます。住むことなく、賃貸物件としても運用しにくい空き家を所有していると、ただただ、お金が出ていくことになります。
そのため、持っていても支出ばかりとなる空き家を手放したいと考えている人もいるのです。
＼最適な土地活用プランって？／
活用事例:Cortes
| エリア | 愛知県 |
| 土地面積(㎡) | 243.14 |
| 延べ床面積(㎡) | 1030.41 |
| 工法 | 鉄筋コンクリート造7階建て(SIルネス工法) |
自治体によっては空き家を無償譲渡しているところもある
自治体によっては、運営する空き家バンクで売買や賃貸物件の他に、無償譲渡の物件を扱っています。
無償譲渡とはどういったものなのでしょうか。
（１）無償譲渡とは
空き家の無償譲渡とは、所有者から空き家や空き家の建つ土地の贈与を受けるものです。一定の条件のもと、移住者に土地の無償譲渡を行っている自治体もあります。
ただし、贈与税の他、登記費用などの諸費用は必要になります。
無償譲渡している空き家は、過疎地域で不動産会社に依頼しても売れない物件がほとんどです。
また、築年数が経過していて手を入れないと住むのが難しく、リフォーム費用がかかるケースが多いです。
（２）無償譲渡のメリット・デメリット
無償譲渡は売買価格が0円のため、住宅や土地の取得費用を抑えられることがメリットです。中古住宅の売買取引では、仲介を行う不動産会社に仲介手数料を支払いますが、仲介手数料も発生しません。
しかし、一方で空き家の無償譲渡は手続きが煩雑になり、費用もかかることがデメリットです。
中古住宅の売買では、不動産仲介業者が入ることがほとんどです。
売買条件の交渉を依頼し、売買契約から引き渡しに至るまでのサポートを受けることができます。
これに対して、無償譲渡の場合は不動産会社が介在しないため、手続き全般や調査を基本的に自分で行うことになります。
所有者と直接交渉して、譲渡契約書を作成や、登記に必要な書類を受け取る段取りをまとめていくことが必要です。
物件の情報に関して不明瞭な部分があれば、自分で役所に出向いて調べなければなりません。
また、贈与税に関して税務署に相談に行く必要性が生じることが考えられます。
さらに、空き家の無償は全く費用がかからないわけではなく、贈与税や登記費用などが必要です。
住宅の傷みが激しく、多額のリフォーム費用がかかることも懸念されます。
空き家を無償譲渡してもらう方法
田舎暮らしのための空き家を無償譲渡してもらう方法を挙げていきます。
（１）周辺の人に譲ってもらう
田舎暮らしを考えているエリアに足を運び、空き家を自力で探して直接交渉するのはハードルが高めです。移住者の誘致に積極的な自治体に相談に行くと、空き家の情報を持っている自治会の会長などを紹介してもらえることも考えられます。
（２）空き家バンクを利用する
空き家バンクは、過疎化が進む自治体などで使われていない空き家を活用し、移住を促進することを目的に運営されています。空き家を売却したい人や貸したい人が物件情報の登録を申し込むと、市町村のホームページなどに掲載されます。
空き家に住みたい人は利用申し込みをして、気になる物件があれば問い合わせを行い、現地を下見する流れです。
売却や賃貸の場合は不動産会社が連携して仲介を行い、サポートしています。
ただし、空き家バンクに掲載されているのは、売却や賃貸の物件がほとんどです。
無償譲渡される物件が掲載されているかどうかはタイミングによります。
無償譲渡といってもリスクはある
空き家の無償譲渡はタダといっても、何もお金がかからないわけではありません。税金などが発生し、リスクも伴います。
（１）無償で譲ってもらえる＝訳アリの可能性が高い
無償で譲ってもらえる空き家は、そもそも、売ろうとしても売れない物件です。過疎地域では利便性や住宅需要の問題から売れないことが考えられますが、それ以外の理由もある可能性もあります。
たとえば、雨漏りがする、白アリによる被害を受けている、家が傾いているケースなどが挙げれます。
大規模なリフォームか建て替えを行わないと住むことができない、訳アリ物件である可能性が少なくないのです。
土地代が安く、解体費用を踏まえると売却できないため、無償譲渡しているケースもあることを認識しておきましょう。
（２）無償だからと言っても税金はかかる
無償譲渡でも税金などの諸費用はかかります。関連する税金を一つ一つみていきましょう。贈与税
空き家の無償譲渡は土地と家屋の贈与を受けたことになるため、贈与税の対象となります。贈与税を支払うのは空き家を譲り受けた側です。
贈与税の評価額は時価ですが、相続税評価額をもとに算出されます。
ただし、贈与税は1年間に110万円の基礎控除額があるため、110万円を超えた額が課税対象です。
贈与税の税率は超過累進税率です。
110万円を引いた後の額が200万円以下の部分は10％、200万円を超えて300万円までの部分は15％といった形で決められています。
不動産取得税
不動産取得税も、空き家の贈与を受けた場合も対象となります。不動産取得税を算出するための価格は、固定資産課税台帳に記載された価格です。
2021年3月31日までは軽減税率が適用され、土地・家屋ともに税率は3％となっています。
土地は10万円未満、家屋は12万円未満の場合は非課税です。
また、一定の要件を満たす場合には、中古住宅に対する軽減措置の対象になります。
登録免許税
空き家を譲り受けたら、土地と家屋の所有権移転登記が必要となり、登録免許税がかかります。登録免許税は贈与の場合、土地と家屋のそれぞれ、固定資産課税台帳に記載された価格の2％が課されます。
また、登記の手続きを司法書士に委託する場合は、委託報酬が数万円程度必要です。
固定資産税
固定資産税は、毎年、1月1日に固定資産課税台帳に記載されている所有者に対して課税され、税率は1.4%です。市街化区域の場合は、都市計画税も課税対象です。
空き家を解体して更地の状態のままにすると、住宅用用地としての軽減措置が受けられなくなります。
参照
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/zoyo/4402.htm
https://www.nta.go.jp/m/taxanswer/4408.htm
http://www.tax.metro.tokyo.jp/shisan/fudosan.html
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/inshi/7191.htm
良い空き家が見つかったけど今の家はどうするの？
無償譲渡の物件など、田舎暮らしを実現するための空き家が見つかった場合、今の暮らしている家はどうしたらよいのでしょうか。古いマイホームの活用方法を考えていきましょう。
不動産売却をする
今の住まいには戻ることがない場合、売却することが手段の一つです。売却した資金を空き家の取得にかかる税金などに充てることができます。
古いマイホームを売却する場合、築20年～30年で建物の分の価値がプラスされず、土地のみの価値での評価となります。
家が建っているより更地の方が売りやすいケースもありますが、固定資産税で注意が必要です。
しかし、更地にしてからなかなか売れない場合、固定資産税は建物分がなくなるものの、土地の軽減措置がなくなるため、アップする可能性があります。
「今持っている不動産を現金化したい」という方は、売却という形で手放すという選択肢もあります。一括査定サイト「イエウール」を使えば、無料で最大6社から査定を受けられるので高く売ってくれそうな会社が分かります。
賃貸として貸し出す
賃貸として貸し出す場合は、将来戻るという選択肢も残すことができます。ただし、ファミリー向けの物件の場合、長く住んでもらいやすい傾向がある一方で、一度空室になると長引きやすい面もあります。
また、経年劣化による、フローリングや壁紙、外壁材などの補修費用や、設備の交換費用は貸主の負担です。
さらに、築年数が経過するにつれて、家賃設定も下げざるを得ないケースがほとんどです。
マイホームが賃貸経営に向いている物件か、検討する必要があります。
子供に譲り渡す
子供が住み慣れたマイホームを受け継ぎたいという場合は、譲り渡すという方法もあります。所有権を子供に移すと、登録免許税や贈与税の対象となる点に注意が必要です。
ただし、60歳以上の親などから、20歳以上の子供への贈与は相続時精算課税を選択すれば贈与税が不要となります。
所有していた親が亡くなり、相続が発生した時には相続税の対象となります。
相続税の方が非課税枠は大きく、税率も低いため有利です。
今の家の上手な活用法を知りたいなら不動産屋に相談するのが手っ取り早い
田舎暮らしをはじめるにあたって、今の家をどのように活用するべきなのか、不動産屋に相談するのがおすすめです。（１）不動産屋さんに相談するメリット
マイホームの立地条件などによって、売却した方が有利な物件と賃貸経営した方が有利な物件があります。しかし、一般の人は、マイホームがあるエリアの売却物件や賃貸物件の需要はわからないのではないでしょうか。
不動産屋に相談すると、売却できるまでの期間や売却価格の見通しや、貸すのであればいくらくらいで貸せるか聞くことが可能です。
マイホームの有利な活用方法を知ることができるのです。
（２）一括査定サイトを利用してから相談がおすすめ
マイホームの活用方法を相談する不動産屋探しは、一括査定サイトを利用すると便利です。一括査定サイトを利用すると、インターネット上で複数の不動産会社に売却の査定を一括で依頼することができます。
複数の不動産屋の意見を聞くことで、売買価格の相場感をつかめるようになります。
また、仲介を行う不動産屋は売買と賃貸の両方を扱っていることが多く、賃貸という結論に至った場合も、仲介を依頼することが可能です。
一括査定サイトとして多くのサービスが展開されていますが、おすすめは「イエウール」です。
イエウールには、全国の1600社以上の不動産会社が登録しています。
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イエウールなら大手から地元に根づいた中小の不動産屋まで、査定価格を比較して検討しやすいです。
（3）建物が古い場合は、新たに土地活用する方法も
今住んでいるマイホームを活用したくても、築年数が古かったり設備が古くなっていたりする場合は、売却したり賃貸したりできない場合もあります。
そんなときは、その建物を取り壊して新たに駐車場を経営したり、アパートを経営したりするなど、土地活用をしたほうが結果的に多くの収入絵を得られることもあります。
今住んでいるマイホームが売れるか心配な方は、「イエウール土地活用」に相談して、売却するか新たに土地活用するかどちらかを選ぶことをお勧めします。
まとめ
空き家の無償譲渡は売買代金が不要な一方で、税金などの費用はかかります。また、売ることが難しい物件であり、所有するリスクもあるため、安易に飛びつくのは禁物です。
田舎暮らしを考えたら、今住んでいる家の処分も含めて、不動産会社に相談してみましょう。
