5分でわかる!不動産相続の登記費用&司法書士の報酬

5分でわかる!不動産相続の登記費用&司法書士の報酬
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一般の人で、相続を何度も経験する人はいません。
ほとんどの人が1回か、せいぜい2回経験するくらいですので、手続きに慣れている人はいないでしょう。
相続の中で相続登記という名義変更手続きがありますが、内容をご存知でしょうか。

相続登記は、いつまでにやらなければならないという期限は決まっていませんが、手続きをしないと相続が完了せずに、さまざまなデメリットが発生するリスクがあります。

今回はそんな相続登記について、以下の流れでご説明します。

  • 相続登記にかかる費用の内訳や相場など
  • 相続登記を司法書士に依頼した場合の報酬や実費
  • 相続登記は自分でできるのか
  • 相続登記の登録免許税の計算方法
  • 相続登記を放置した場合はどうなるのか

あまりなじみのない単語も出てくるかと思いますが、できるだけわかりやすくご説明しますので、初めての相続登記の際はぜひ参考にしてください。

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「まずは不動産売却の基礎知識を知りたい」という方は、不動産売却の記事をご覧ください。

不動産登記にかかる費用の相場や内訳

相続登記を行うためには、さまざまな費用が発生します。
相続登記を自分で行った場合でも発生する費用、司法書士に依頼した場合に発生する費用など、費用の相場や内訳について説明します。

相続した不動産の調査にかかる費用は約2,000円~3,000円程度

まず、相続する不動産を調査するために、さまざまな書類を取得する費用がかかります。
不動産の数が多ければその分取得書類が増えるため、調査費用もより多くかかります。
取得書類の内訳と費用は以下の通りです。

名寄帳

被相続人(亡くなった人)名義の不動産をすべて把握するために取得する書類であり、被相続人名義の不動産が一覧になっています。
名寄帳の取得先は、市区町村の役所の資産税課などで、費用は1通300円が一般的です。

固定資産評価証明書

一般的に「評価証明」といわれる書類です。
固定資産評価証明書は登録免許税額を計算するために必要な書類であり、相続登記を行うために法務局へ提出する必要がある書類でもあります。
被相続人が複数の不動産を所有していた場合は、すべての不動産の固定資産評価証明書が必要となります。
固定資産評価証明書の取得先は、不動産の所在地を管轄する市区町村の役所の税務課などで、費用は各自治体によって違いますがおよそ数百円です

登記事項証明書

登記事項証明書は、不動産の所在地や土地・建物の面積、共有者を含む所有者、抵当権の内容などを確認するために取得します。
取得先は、その不動産の所在地を管轄する法務局で、費用は不動産1個当たり600円です。
法務局で印紙を購入して支払います。以上のように、一般的な自宅のみ相続であれば、費用は2,000円~3,000円程度です。

登記申請の必要書類を揃えるためにかかる費用は5,000円~20,000円程度

相続登記を申請するためには、状況に応じた必要書類を申請書と一緒に提出しなければなりません。
ここでは、一覧表で確認しましょう。
書類名と 取得先 費用
【被相続人関係】
被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本 本籍地の市区町村の役所 450円または750円
(全国ほぼ一律)
被相続人の住民票の除票 住所地の市区町村の役所 300円~400円程度
【相続人関係】
相続人全員の戸籍謄本(被相続人が亡くなった日以降に発行されたもの) 本籍地の市区町村の役所 450円
(全国ほぼ一律)
相続人全員の印鑑証明書 住所地の市区町村の役所 200円~400円程度
不動産を相続した人の住民票 住所地の市区町村の役所 300円~400円程度
【その他】
取得書類の郵送費 400円~500円程度
戸籍謄本は本籍地を管轄する市区町村の役所で取得するため、注意が必要です。

司法書士に相続登記を依頼する場合は、相続人全員の印鑑証明書以外は代行して取得してくれます。
相続人の人数によって費用が変わるため、総額は概算です。

相続した不動産の登記にかかる税金(登録免許税)は固定資産税評価額×%

相続登記を法務局へ申請する際に登録免許税を納付する必要があります。
登録免許税の計算方法は、固定資産評価証明書に記載されている以下の計算式になります。

「固定資産税評価額」×0.4%

司法書士などの専門家に支払う報酬は6万円~10万円

相続登記を司法書士へ依頼した場合は、司法書士へ報酬を支払わなければなりません。
相続登記の一般的な司法書士報酬は6万円~10万円です。
司法書士報酬は、相続人や不動産の数、難易度によって変動しますので、事前に司法書士に確認することが大切です。

不動産登記にかかる金額はどこまでが「実費」?

司法書士の見積書を見ると、「報酬額」とい
う欄と「登録免許税又は印紙税等」という欄に分かれています。
「報酬額」の欄の合計部分が司法書士への報酬であり、消費税も課税されます。
「登録免許税又は印紙税等」の合計部分が実費の合計額となり、消費税は非課税でとなります。
≪まとめ≫
一般的な司法書士の支払いは6万円~10万円
相続登記を申請するためには状況に応じた必要書類を申請書と一緒に提出する

住み替えを検討する際にやりたいこと

売却と同時に住み替えを検討している場合、新居探しと一緒に行いたいのが不動産の査定です。

今住んでいる家の査定を先に行うことで家の価格が分かり、住宅ローンの残債は完済できそうか、新居の頭金はいくら出せそうかなど資金計画を立てやすくなります。

家を売却する際の作業は後回しにしまいがちですが、住み替え後のローン返済を無理のないようにするためにも、査定だけは検討段階の時点で行うのが賢明でしょう。

売却相場に最も近い価格が分かるのは不動産会社の査定ですが、ここで注意したいのが査定は1社で済ませないこと。

実は不動産会社の査定に明確なルールは無く、不動産会社によって査定結果は異なります。つまり、1社の査定結果を見ただけでは査定額が高いのか安いのかももちろん、売却相場も分からないということ。査定を行う際は3社以上に査定依頼を出すと良いでしょう。

査定依頼を出す際には一括査定サービスのイエウールが便利。一度の申込みで複数社に査定依頼を出すことができるので、何度も同じ項目を入力せずに済みます。

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ので、「まずは家の価格を知ってから検討をしたい」といった場合でも、利用しやすいです。

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相続登記の費用は司法書士(または専門家)への報酬で大きく変わる?

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相続登記を司法書士に依頼する場合は、司法書士へ報酬を支払わなければなりません。

司法書士の報酬の相場

日本司法書士会連合会が実施した報酬アンケート結果(2018年1月実施)によると、相続登記の司法書士報酬は安い場合で3万円程度、高い場合では10万円を超えていますが、相場として6万円~10万円といえます。

http://www.shiho-shoshi.or.jp/cms/wp-content/uploads/2014/02/7b6902377d481ddc7fe33ced428ce7cd.pdf

ただし、固定資産税評価額が合計1,000万円の土地1筆・建物1棟の相続登記を受任し、戸籍謄本5通や遺産分割協議書の作成や登記申請を代理した場合の報酬です。
司法書士の報酬は特に規定がなく、司法書士自身で自由に決められ、対象不動産の個数や対象不動産が近隣にあるのか遠方にあるのか、などによっても報酬が変動します。
司法書士に依頼する場合には、事前に詳細について相談したうえで、見積書をもらうとよいでしょう。

司法書士の見積書の内容を理解しよう

次に、司法書士からの提示される見積書の内容について説明します。
前述の通り、司法書士の見積書には「種別」「報酬額」「登録免許税および印紙税等」に分かれており、このうち「種別」は作業などの項目部分、「報酬額」は司法書士の報酬部分、「登録免許税及び印紙税等」の部分は定められた税金や発行手数料などの実費部分です。
つまり、「登録免許税及び印紙税等」の欄は、誰が登記を行っても生じる実費分がということになります。
また、「報酬額」の欄だけを見て依頼しないよう、注意が必要です。

報酬額が安い金額だとしても「種別」の欄を確認して、どこまでの作業対応が盛り込まれているのかをよく確認しましょう。
例えば、戸籍謄本の取得や遺産分割協議書・相続関係説明図の作成が含まれている場合は、報酬額も高くなりますし、相続登記の申請業務だけあれば報酬額も安くなります。

見積書の内容をよく確認しないと、安い・高いの判断はできませんので注意しましょう。

見積りを依頼する時に、依頼したい内容を決めて説明しておけばスムーズに話が進みます。

相続登記は自分でできるもの?

相続登記を司法書士へ依頼した場合、事前の不動産調査や戸籍謄本の取得など登記申請以外の作業、および遺産分割協議書や相続関係説明図などの作成なども代行してくれます。その分報酬が高くなりますが、自分自身の負担はなくなります。
しかし、相続登記の費用を少しでも節約したい時には、必要書類の取得など自分自身で対応できる部分を行えば、報酬は安くなるメリットがあります。
もちろん、相続登記の一切を自分で行えば実費以外の費用は発生しません
ただし、相続登記を司法書士に依頼せずに自分自身で対応した場合のデメリットは、以下の通りです。

  • 手間や時間、専門的知識が必要になる
  • 処理が長引くリスクがある
  • 修正が発生し、役所や法務局へ何度も行くことがある
  • 面倒な必要書類の収集をしなければならない

近場の不動産で相続人の数も少なく、遺産分割協議の必要もない単純な内容の相続登記であれば、自分自身で対応することも可能です。
自分自身の相続の内容を法務局へよく確認して、司法書士へ依頼するのか、自分自身で対応するのかを検討しましょう。

不動産や相続人の数が多かったり、遠方に不動産があったり、あまり時間がとれない場合には司法書士へ依頼する方がベターでしょう。
≪まとめ≫
司法書士の見積書は訪中と実費分に分かれている
相続登記を自分で行った場合は安く上がるが長期化するリスクがある

家の売却で名義変更を考えているなら不動産会社にも相談を

家を売却するために名義変更を予定しているなら、合わせて不動産会社にも相談をしましょう。

不動産会社は住宅売買のプロ。早めに不動産会社に相談してしまった方が調べても分からない…なんて時も不動産会社に聞けば良いので、間違った選択をしてしまった分からず何日も調べてしまった…。ということが少なくなります。

司法書士も誰に依頼したら良いのか分からない…という時も相談にのってもらえたり、紹介してもらえることがあるでしょう。しかし、どの不動産会社でもそのような対応をしてくれるとは限りません。知識やツテが多い優秀な不動産会社を選びましょう。

優秀な不動産会社を選ぶには、不動産会社をいくつかを比較しましょう。1社だけを見て判断するのは難しいですが、何社かを比べて最も良い会社を選ぶのは比較的カンタンです。
不動産会社を見比べるチャンスは不動産会社に査定依頼を出した時です。依頼を出した時の対応スピードや質問に対しての回答を聞いて優秀かどうかをチェックしましょう。

査定依頼を複数社に出す際は一括査定サービスを使うのが得策。一度の申し込みで複数社に依頼を出すことができますし、無料なので利用して費用が発生することはありません。

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不動産相続の登録免許税の計算方法

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ここでは相続登記における登録免許性の計算方法について、事例を交えて説明します。

固定資産税評価額・計算結果は切り捨てを

まずは、登録免許税の計算をする際のルールについて説明します。
登録免許税は、固定資産税評価額×0.4%で求められますが、評価額そのままを使いません。
評価額の下3ケタは切り捨てて計算します。

例1)固定資産税評価額が12,345,678円の場合、12,345,000円となります。

また、計算結果の下2ケタは切り捨てます。

例2)計算結果が123,456円の場合、123,400円となります。

不動産が土地や建物など複数に渡る場合

不動産が土地や建物など複数にわたっている場合は、それぞれの固定資産税評価額を合計したうえで登録免許税を計算します。

例3)固定資産税評価額(土地:2,000万円 建物:1,000万円)の場合
土地の評価額+建物の評価額=2,000万円+1,000万円=3,000万円
登録免許税=3,000万円×0.4%=12万円
よって、この場合の登録免許税は12万円となります。

不動産の一部が相続登記の対象の場合

区分所有マンションのように不動産の一部が相続登記の対象の場合は、土地の評価額は区分所有する敷地権割合に相当する額となります。

例4)
区分所有している建物の評価額500万円、(全体の)土地の評価額が5億円で敷地権割合が50万分の5,000の場合
土地分の評価額=(全体の)土地の評価額5億円×敷地権割合50万分の5,000=500万円

土地建物の合計=500万円+500万円=1,000万円

登録免許税=1,000万円×0.4%=4万円
よって、この場合の登録免許税は4万円となります。

不動産相続後も費用が発生するため「放置」は得策でない

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相続登記は期限が定められていないと説明しましたが、相続手続きなどをきちんとせずに放置しておくとさまざま問題やデメリットが発生するリスクがありますので、注意が必要です。

不動産相続後にかかる費用

不動産を相続した後に発生する主な費用は、以下の通りです。

固定資産税・都市計画税

不動産の所有者には固定資産税と都市計画税が課税されます。
計算式は以下になります。

固定資産税評価額×1.4%(固定資産税)および固定資産税評価額×0.3%都市計画税)となります。

ただし、一定の要件を満たす土地には軽減措置があります。
例えば、固定資産税評価額が1,000万円の土地と500万円の建物の場合、固定資産税と都市計画税の合計で年間約4.2万円程度かかります。

不動産のメンテナンス費用

平成27年の「空家等対策の推進に関する特別措置法」の施行により、空き家の管理に対して各自治体の監視が強化されています。
空き家の所有者は、近隣への衛生面や防犯面、安全面などへの対応が必要となっているため、相続した空き家などを適切に管理する必要があります。
相続した空き家が自宅と近ければ自分でも対応できますが、遠方の場合は専門業者などに管理費用を支払って対応してもらうことになります。

庭木の剪定などがあれば年間で10万~20万円の費用が発生する可能性もあります。

水道光熱費

適切な管理などのために水道や電気などの契約を続けた場合には、それぞれの基本使用料が年間で1万~2万円程度発生します。

修繕費用

建物が老朽化している場合など、倒壊により近隣への損害を防ぐため修繕費用がかかる場合があります。
修繕費用は内容により異なりますが、数万から数百万の費用が発生する可能性があります。

不動産相続後はメンテナンスも重要

相続した不動産が誰も住んでいない空き家の場合、建物の劣化が早くなります。
なぜなら、雨漏りなどの不具合が生じていても空き家であれば放置することとなり、気付かないうちに事態を悪化させてしまうからです。

建物の劣化を防ぐためには、定期的なメンテナンスが必要です。
専門業者に依頼すれば、適切な管理メンテナンスを提案してくれます。
費用の目安は、月4回の巡回で15,000円/月程度です。

売却時に不動産相続登記の有無が重要に

相続登記に期限がないことは説明しましたが、相続登記を放置しておくとさまざまな問題やリスクの原因となります。
費用を惜しんで却って費用が増大してしまう可能性もありますので、注意が必要です。

不動産は相続登記していないと売却できない

相続登記により名義変更をしておかないと、所有者ではないため不動産の売却ができません。不動産を売却し現金化のうえ,

相続税の納税しようとしても、売却できなければ納税資金が用意できないこととなります。
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相続税の納税は10ヶ月以内と決められているうえ、相続登記には時間がかかる場合もありますので、早めに対応が必要です。

不動産売却時に他の相続人と揉めることも

相続登記をしておかないと、相続人の一部の人が借金返済や滞納税金の支払いなど金銭的な事情により、自分の法定相続分だけを相続登記して勝手に自分の持分だけを売却してしまうリスクがあります。
法的には問題はありませんが、第三者との共有名義となってしまい、その後の不動産の売却や利用にその第三者の承諾が必要となってしまいます。

不測の事態でも不動産賠償が受けられない

不動産賠償とは、事故・契約違反・不法行為などにより不動産が被害を受けた損害を金銭などで賠償することをいいます。
不動産賠償を受けることができるのは、原則、不動産の登記名義人だけです。
そのため、相続登記をせずに被相続人の名義のままですと不動産賠償が受けられないこととなります。
≪まとめ≫
相続手続きをしっかり行わないとに固定資産税やメンテナンス費用などが発生するので注意が必要
売却をする場合は相続登記が必要

不動産売却を検討しているなら不動産一括査定サイトがおすすめ

相続のために不動産売却を検討している方は、より高く不動産を売却したいと考えていることでしょう。
相続税を納税して手元に現金が残れば、蓄えとすることや他の資金に回すこともできます。
そのためにも、相続不動産を高く売却するには、不動産一括査定サイトの利用がおすすめです。
インターネットで所在地や面積などの物件情報と氏名や連絡先などの個人情報を入力するだけで、複数の不動産業者から査定を受けることができます。

その中から査定価格ばかりでなく、売却活動などの提案もよく確認して「ここなら!」思える不動産業者に売却を依頼しましょう。

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イエウールは1,600社以上の不動産業者と提携しており、大手仲介業者から地元密着型の不動産業者まで幅広いネットワークを持っています。

そのため、売却する不動産のエリアに強い不動産業者や売却する不動産の特性にマッチした不動産業者などから提案を受けることができます。
また、イエウールでは厳格な審査を行っているので、不動産業者の質もマナーも高レベルです。

しつこい営業や意味のない連絡をするような不動産業者は1社もありませんので、安心して利用できます。
不動産一括査定サイトを上手に活用して、相続不動産のより高くより早い売却を実現してください。

まとめ

相続登記の費用や内訳、司法書士への報酬の相場、登録免許税の計算方法、相続登記を放置した場合のリスクなどについて解説しました。
相続登記にかかる費用は、誰が行ってもかかる税金などの実費と司法書士などの専門家に支払う報酬の2点です。
この記事を読んで、相続登記の内容や行うべき作業、全体の予算などをよく理解して、費用対効果を考えたうえで相続登記を必ず行ってください。
他にも、詳しく知りたい方は、下記の記事もご覧ください。

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