アパート経営は安定した資産運用が可能なことから、高所得のビジネスパーソンや若年層の関心が高まっています。「利回りがよい」や「安定性がある」などの理由から、アパート経営に興味があるという方もいるのではないでしょうか？
大きな金額が動くものなので、興味はあるものの「失敗はしたくない」「うまくいくのか不安だ」と思われる方も多くいらっしゃると思います。もちろん「投資」である以上リスクがないわけではありませんが、失敗をする人には共通点があります。失敗の原因やリスクについて事前に学んでおけば、失敗を回避する手立てを講じられるので安心です。
本記事では、アパート一棟買いが失敗する理由や失敗しないための方法、物件を購入する時のポイントなどを解説しています。
| 失敗の要因 | 失敗の回避策 |
|---|---|
| 物件を買いさえすれば稼げると勘違いする | リスクを想定して対策を講じる |
| 利回りを重視しすぎる | 修繕費などの予備費も計画に入れる |
| エリア選びを間違える | 入念な立地調査をする |
| 管理会社を活用しない | 優良な管理会社に依頼する |
| 節税だけを目的に購入する | 節税目的だけの購入はしない |
| 不動産会社にすすめられた物件を購入する | 複数人から意見を聞く |
| 十分な知識を持っていない | 基礎知識を身に着ける |
アパート一棟買いが失敗する要因と失敗の回避策
多くの投資家の注目を集めているアパート経営ですが、なかには経営がうまくいかず失敗してしまう人がいます。アパートの一棟買いが失敗する要因として、よくあるものは以下の通りです。
- 物件を買いさえすれば稼げると勘違いする
- 利回りを重視しすぎる
- エリア選びを間違える
- 管理会社を活用しない
- 節税だけを目的に購入する
- 不動産会社にすすめられた物件を購入する
- 十分な知識を持っていない
不動産業者は必ず、自分たちに利益が出るようにアパートの販売を行なっています。そして、不動産業者の営業マンに言われるがままに購入してしまうと、失敗に終わってしまうこともあります。
そのような事態を避けるために、本章ではアパートの一棟買いで失敗する要因を詳しく解説し、その回避策についても紹介します。
物件を買いさえすれば稼げると勘違いする
アパート経営はその名のとおり、経営でありビジネスです。入居者を確保し、空室を出さないためにはどうすればよいのかという経営戦略を練ることはとても重要です。しかし、物件さえあれば当たり前に入居者があって、家賃収入が得られるものだと考えてし1まうと落とし穴にはまってしまいます。「物件を買うことがアパート経営のゴール」と考えてしまうような人は失敗しがちです。
物件探しに力をいれてアパート一棟買いをしたから、家賃収入は安定して手に入ると殿様商売をしてしまうと、入居者探しが難航するなんてこともあります。空室リスクの部分で説明したように、「物件を購入してからがアパート経営のスタート」と考え、起こり得るリスクにどう対応していくべきかを考えることが非常に重要です。
回避策：リスクを考慮する
アパーとを一棟買いするなら、空室のリスクや災害のリスク、家賃滞納のリスクなど、様々なリスクを想定しておく必要があります。
例え、空室が続いた場合の対策を用意したり、災害が発生したときのために保険に加入しておいたり、家賃の滞納をされたときに備えて保証人の連絡先を抑えたりと、リスクとその対策を準備しておくことが大切です。
利回りを重視しすぎる
物件を選ぶ際には、「利回り」が大きな判断のポイントになります。投資の原則である、「リターンはリスクの裏返し」ということから考えると、「利回りが高い」＝「リスクが高い」ということになります。もちろん、利回りが高いということは収益性がいいということですが、その分リスクが高くなるということは、しっかりと肝に銘じておいてください。そのため、利回りばかりを重視するのは危険です。一般業者が使う「利回り」とは満室を想定して計算されているので、空室が出れば数字通りの収益とはなりません。また、修繕費など想定外の支出が発生する場合もあります。
物件が割安で売りに出されていればそのぶん利回りは高くなりますが、割安の物件の場合は老朽化が進んでいる可能性も高く入居者がつきにくかったり、なんらかのトラブルを抱えていたりする可能性もあります。そういったケースでは、金融機関にローンの利率を高く設定されてしまうということもあり得ます。つまり、利回りの高さだけを重視した結果、ローンの利率が高くなったり修繕費用が高くついたりして収益率が低くなってしまうことがあるのです。利回りだけでなく、収支計画を総合的に考える視点が必要です。
回避策：修繕費などの予備費も計画に入れる
利回りばかりを意識するのではなくリスクについても考慮し、想定外の出費に対応するためにあらかじめ余裕を持った収支計画を立てておきましょう。
修繕費用や修繕積立金などは当初から見込んでいるかと思いますが、それとは別に「予備費」「貯蓄分」といった形で、別途費用を見込んでおくことがおすすめです。
何か想定外の出費が発生した際は、この予備費から捻出して対応することができます。
エリア選びを間違える
今やインターネットで全国各地の不動産情報を探すことができ、自分が住んでいるエリア以外の物件探しも容易になりました。しかし希望する条件に合致する物件を探しやすくなったというメリットがある一方、アパート経営をするのに適切でない地域の物件を選んでしまうリスクも高くなったとも言えます。空室リスクがない人気物件の条件というのは、土地勘がないと判断しにくいものです。たとえば、駅から近い物件は人気があるように感じますが、地方で車移動が中心のエリアの場合には「駅から近いこと」より「広い駐車場があること」のほうが人気だということがあり得るのです。
物件の価格や利回り、諸条件を満たしているからという理由だけで土地勘のない地域で物件を選んでしまうと、周辺事情を知ることもできません。
回避策：入念な立地調査をする
エリア選びを間違えないために、立地調査を入念にしておきましょう。アパート経営が成功するかどうかは立地次第といっても過言ではありません。近くに駅やスーパー、コンビニといった施設が何もない場所のアパートは人気が出にくいと想像できるでしょう。
入居したいと思う人が集まらないアパートは自然と空室率が増加してしまいます。場合によっては、どれだけ家賃を下げても入居者が集まらないこともあります。
そのため、立地を意識してアパート経営を始めるか否かを判断することは非常に大切になります。立地調査をする際には、以下のようなポイントを詳しく調べておくことが重要です。
- どのくらいの人通りがあるのか
- 近くにある施設（会社があるのか、学校があるのか、駅近なのかなど）
- 周辺のアパートや賃貸住宅の所在、間取り
管理会社を活用しない
アパート経営は物件を購入することがスタートであると先述しましたが、アパート経営を成功させるには管理会社の存在が非常に重要となります。「大家業」という言葉がありますが、大家さんはただ家賃をもらうだけが仕事ではありません。入居者のトラブル、建物の維持管理など対応しなければならないものは多くありますし、休日や夜間を問わず対応が必要となる状況もあるでしょう。それらを自分一人で担えると安易に考え、管理会社を活用しないとリスクが増加します。
管理会社に委託すると手数料がかかりますが、信頼できる管理会社に任せることができれば自分の手間を減らせるだけでなく、入居者の信頼も得やすくなるでしょう。入居者の満足度はすなわち長期の入居が期待できるということですから、空室リスクの回避にもなります。資金計画のなかに管理会社への手数料をはじめから組み込んでおけば、収益上の心配もありません。
回避策：優良な管理会社に依頼する
管理会社を活用することは大事ですが、どのような管理会社に依頼するかが重要になります。管理会社の対応を詳しく見るには、すでにその会社が管理しているアパートを確認しましょう。
清掃部分や共用部の管理など、細かなところまで管理が行き届いているかを見ることで、その管理会社の丁寧さをある程度予想することができます。内見に来た入居希望者が住みたいと感じたり、入居者が住み続けたいと思ったりしてもらうために、対応の良い管理会社を選ぶようにしましょう。
また、普段の管理業務の丁寧さだけでなく、経営状況や集客に関する相談までできる管理会社だとより親切であるといえるでしょう。優良な管理会社に出会い、二人三脚でアパート経営を進めていけるパートナーを見つけることが重要です。
節税を目的に購入する
昨今頻繁に見たり聞いたりするのが、「アパート経営で節税が可能」といううたい文句です。アパート経営が節税になる仕組みは、アパート経営で発生した赤字をサラリーマンなどの給与所得などほかの収入と一緒にすることで課税対象額を低くするというもので、「損益通算」というしくみを利用します。赤字というと損をしているように感じますが、減価償却費など計上年度に支出していない経費を計上して「会計上は赤字に見える」状態にすることで、アパート経営は節税につながります。
しかし、赤字の状態をずっと続けることができるわけではありませんし、それによって金融機関から「経営状態が悪い」と判断されてしまう可能性も出てきます。アパート経営で節税というのは、あくまでも「アパート経営をするオーナーに対して節税をする方法がある」というもので、節税目的でアパート経営をはじめるというのは基本的に考え方の順序が逆です。節税目的でアパート経営をはじめてしまうとそもそもの経営計画が成り立たず、失敗に終わるケースが多いようです。
回避策：節税目的だけの購入を割ける
アパート経営はお金をかけて利益を得る不動産投資であるため、節税目的のみでアパートを購入すると必ずどこかで綻びが生まれます。
アパートの購入を考えているなら節税効果がどれほどあるのかだけでなく、どれくらいの利益を得られるのか、どれくらい続けるのかといったことなどを具体的にシミュレーションする必要があります。
不動産会社にすすめられた物件を購入する
自分が住む不動産の場合、立地や間取り、駅からの距離、周辺環境などあらゆる条件を自分の生活に合うもので探せばよいですが、不動産投資の場合、どういった条件で選べばよいのかを考えるのは非常に難しいと言えます。空室リスクを避けるためには確実に入居者が見つかる物件を選びたいですが、不動産投資の初心者であればなおさら判断に迷うでしょう。そういった意味でも、物件選びで不動産会社のアドバイスを仰ぐことはとても重要です。プロの視点があることで、自分だけでは得られない知識や情報を得ることが可能になるからです。
しかし、だからといって不動産会社がすすめる物件を無条件に選んでしまうのも得策ではありません。こちら側の条件や希望、要望をきちんと伝えず、ただ「アパート経営をはじめたい」という曖昧な姿勢の場合、不動産会社にとって「売りたい物件」を紹介されてしまう可能性もあります。
もちろん多くの不動産会社は誠実な営業をおこなっていますが、悪徳な業者がいないわけではありません。不動産会社としてもビジネスである以上、「売る必要がある物件を売りたい」という動機はあるでしょう。
なにもかも不動産会社任せにしてしまうと、流されるままになり、結果として納得のいくアパート経営ができなかったという事態になりかねません。「自分がなぜアパート経営をはじめたいのか」「自分の希望を満たすにはどういった条件が必要なのか」を明確にし、イニシアチブ（主導権）をとって進めていけるとよいでしょう。
回避策：複数人から意見を聞く
相場の価格に関しては、立地や周辺物件の家賃、土地の形や建物のつくりなどの多数の要素が考慮されて決まります。これは不動産投資を何度も経験している人なら感覚で分かってくるものですが、初めて行なう人にとっては難しいことです。
そのため、複数の人から意見を聞くことが大切になります。例えば、アパートの販売を行なう業者の営業マンから紹介された物件に関して、他の不動産業者や不動産投資セミナーの講師など複数人に意見を求めます。
そういったことを経験していくうちに相場感覚は養われていきますし、不利な物件を購入してしまうことも避けられます。都合の良い条件のみを謳ってくる営業マンの言葉を鵜呑みにせず、複数の人から話を聞くようにしましょう。
知識が不十分
アパート経営に失敗する人に共通するさまざまな特徴について説明してきましたが、それらをまとめると「知識不足」ということになるでしょう。勉強不足を自覚しているならばまだよいですか、「知識を得ようとしない」姿勢は大問題です。物件の購入に満足し、それで儲けられると考え、アパート経営についてきちんと考えておこうという姿勢のない人ほど失敗に終わってしまう可能性が高いのです。
アパート経営は自分の大切な資産を投じてはじめるもので、最大限活かすためにはどうすればよいのかを自分自身で考えることが大切なのです。アパート経営や不動産に対する知識を得ようとするということは、人任せにせず自分で責任を持って不動産を運用するために必要な行動と言えます。
回避策：基礎知識を身に着ける
アパート経営で失敗したくないなら、セミナーに参加したり書籍を読んだりするなどして、アパート経営の基礎知識を身に着けておく必要があります。
例えば、サブリース契約を考えているのであれば、どういった仕組みなのかを深く理解しておかなければならず、契約条項も細部まで確認しなければなりません。
半端な知識と半端な確認でアパート経営を始めても後悔するのは自分なのです。
アパートを購入する時のポイント
アパートの一棟買いで失敗するかどうかは、どのようなアパートを購入するのかで決まります。
本章ではアパートを購入する時のポイントについて解説します。
ニッチな物件を狙う
アパート一棟を購入する時のポイントとして、ニッチな物件を狙うことが大切です。自己資金に大きな余裕がある人は都心の一等地にあるような物件を購入すればよいですが、そうはいかない人も多いと思います。
自己資金に余裕のない人が余裕のある人と同じ購入の仕方することは愚策です。そのため、地方の高利回りの物件や都心の築古の物件などがニッチな物件としてねらい目となります。
ただし、地方の物件を狙うときはそのエリアの見極めが大切で、具体的にいうと大学付近や企業城下町だったりは避けるべきでしょう。大学の付近には競合が多く存在する可能性が高く、企業城下町の場合はその企業の業績が傾いた際に同じようにダメージを受けることになるためです。
地方の物件を購入する時の条件
地方に物件を購入する時の条件としては以下の通りです。
- 土地勘のある場所の物件にする
- 単身用でも1部屋8坪前後ある物件にする
- 駐車場が全世帯分ある物件にする
いくら高利回りと言えど、全く土地勘のない場所の物件を購入するのはお勧めできません。何度も現地に赴く必要もあるため、移動にかかる時間や費用なども考えてやめておくべきでしょう。
都内と違い地方では単身でもある程度の広さが求められるため、1戸で8坪は確保しておきたいところです。あまり広すぎても退去後の原状回復費がかさんでしまうため、8坪くらいがちょうどよいです。
地方であれば車社会であることが考えられるため、最低でも各世帯に一つは駐車場があるべきです。そうした場所は駅からの距離はさほど気にされませんが、車がないと生活に支障をきたすということがあるため、駐車場の有無は重要になります。
都心なら築古物件もアリ
法定耐用年数が過ぎて融資が付きづらく、設備も古くて大規模な修繕が必要になりそうな物件は、安く売られていることもあり都心であれば購入しても良いでしょう。
都心の場合は駅からの距離や最寄り駅の大きさなどといった利便性が重視されるため、そのような利便性の良い立地の物件を安く購入してリフォームするというのが上手なやり方の一つです。内装が古くても、いくらでも修繕できることが木造の利点でもあり、柱の交換もすることが可能です。
都心の築戸物件を選ぶ時のポイントとしては、「リフォーム後の物件のイメージが付くか」ということと、リフォームにかかる費用を想像できるか、といった点です。どの程度のリフォームにするか、それとも建て直すのかなど、どうすれば費用対効果が一番高くなるのかの予想のしやすさが大切です。
条件付き物件でも諦めない
「瑕疵担保免責」や、「借地権」、「再建築不可」といったように記載されている物件でも、すぐに購入を辞める必要はありません。高利回りであることの強みをうまく戦略に活かしていきましょう。
瑕疵担保免責とは「古い物件のため不都合な部分はあるが責任は取らない」という意味であり、普通なら避けたい物件だと思われます。ただし、前述したとおり木造物件はいくらでも修繕のしようがある上に、瑕疵担保免責物件であればライバルも少なく多少安く購入することも可能かもしれません。
借地権の表記のある物件は土地が自分のものにはならず借地料がかかり、特に20年~30年おきの更新時期に数百万円の更新料がかかることもあるため敬遠されがちです。ただし、借地権の更新が習慣的にないエリアも存在するため、すぐに避けようとせずにまずは更新時期と更新料について尋ねてみると良いでしょう。
また、再建築不可物件というのは文字通り建て替えることが法律で禁止されている物件のことで、その分格安で売りに出されています。再建築不可物件も多くのオーナーに避けられがちではありますが、リフォームする分には何も問題がないため、柱を1本でも残せば新築同様に再生してもリフォームと主張することができたという例もあるようです。
買ってはいけない物件の特徴
購入しても良い物件について話してきましたが、手を出してはいけない物件というのも確かに存在します。それは以下のようなアパートです。
- 地盤が弱く傾いている物件
- 地盤から湿気がこもる物件
- 雨漏りが長期間放置されていた物件
一部の柱が腐っていることが傾きの原因なら直しやすいこともあり、軽い傾きなら利回り次第で購入を考えても良いです。しかし、弱い地盤に建築したことが原因で建物が傾いているのであれば、それを直すのには利益に釣り合わない費用がかかったり再発したりする可能性もあるため避けたほうが良いでしょう。
また、地下水脈の上や雨が溜まりやすいような土地で、地盤から湿気が上がり建物にこもってしまうような物件も避けましょう。そういった物件は、柱の腐敗や変色が起きていたり、壁紙が剥がれたり部屋中がカビだらけになっていたりすることもあります。
そして、雨漏りが長い間放置されていたような物件もやめましょう。想定外の場所の柱が腐っていたり、構造体に二次被害が広がっていたりする可能性があります。
「良い物件」を見極める
アパートの一棟買いを検討している人は、良い物件を購入したいと考えるでしょう。この際、「良い物件とは何か」を理解することが重要になります。
多くの人が考える「良い物件」は新築・駅近といった条件のあるもので、こういった物件に投資すれば長期的に安定した収入を得ることができるという勘違いが多く見られます。
確かに上記の条件がそろっている物件は入居者にとっては良い物件ですが、投資家目線だと少し異なります。投資家にとって良い物件とは、投資金額と投資によって得られる収益のバランスが良い物件のことです。
相場を知る
投資金額と収益のバランスが釣り合っている状態を相場と呼び、この相場の高い低いで物件の見極めをします。ここでのポイントは、自分なりに相場を見極めてそれよりも高い物件を購入しないことです。
つまり入居者目線では「良い物件」だったとしても、相場よりも高い物件の場合は良い投資物件とは言えないのです。新築・駅近などを売り文句にして物件の販売を行なっている業者の物件には、割高物件が紛れ込んでいることがあるため注意しましょう。
割高の物件をフルローンで購入するという行為はもってのほかで、そういった物件は相場よりも高い家賃設定をすることになるも入居者が入らない、入ってもすぐに退去してしまう、そして結局家賃を下げざるを得なくなり採算がとれなくなる、といった未来が容易に見えます、
相場に疎いオーナーから購入する
アパートを一棟買いする場合、「誰から買うか」ということが重要になります。誰から買うべきかというと、「相場に疎いオーナー」です。
不動産ポータルサイトに物件を掲載している人は、一般の投資家と不動産業者、そして相場に疎いオーナーの3種類に分けられます。一般の投資家と不動産業者に関しては利益を得ることを優先して考えているため、前述した「割高の物件」である可能性が高いです。
一方で相場に疎いオーナーの場合、相続しただけでそこまでアパート経営に興味がない、とりあえず売却して老後のための資金にしたい、と言う理由で売りに出しているので、利益が目的ではないため安く購入できる可能性があるのです。
売主の判別は登記簿謄本ですることができます。登記簿謄本の所有者の欄を確認し、会社名ではなく個人名であれば投資家か相場に疎いオーナーのあどちらかに絞れます。ここで取得の原因が相続であれば、投資目的で購入したわけではないことがわかります。
アパート一棟買いで失敗した大家の体験談
本章では、アパートの一棟買いで失敗した大家の実体験について紹介します。
体験談1：東日本大震災で退去者続出、売却まで視野に…
- 40代男性
- 土地面積 不明
- 鉄筋コンクリート造アパート
以前からアパート経営に興味があり、丁度いい物件を探していたところ、この物件にたどり着きました。決してきれいな物件であったわけではありませんが、入居率も10/12部屋と良く、家賃も坪単価から見ればそこまで高くなかった印象です。初期費用が4,300万円であったため、自己資金400万円を投入し、残りの3,900万円を借り入れて経営をスタートしました。
経営を始めた数年間は順調に進んでいましたが、忘れもしない2011年の東日本大震災の後、入居者のメインであった外国人の方々が一斉に退去してしまいました。その後、街全体の活気もなくなり、入居者が集まらず、1Kの間取りなのに近隣の1Rの家賃よりも下げましたが、それでも入居者が集まらない状態が続きました。結局、入居者は決まらず、残債の2,400万円を一括繰り上げで返済することになりました。
現在では、借金もないため、今の入居者を大切にしながら経営を続けています。今後、更地にして売却を検討しており、解体費やアスベストがあったらと考えるととても不安になってしまいます。
- 災害まで視野に入れて、リスク対策をしていく必要がありますね
体験談2：修繕費まで考慮しておらず、経営が難航…
- 40代男性
- 土地面積 約265㎡
- 鉄筋コンクリート造アパート
アパート経営を始めたきっかけは、知り合いがアパート経営でかなり儲けていたからです。自分も働かないでお金を稼げるならやってみようと思い、5,000万円を借り入れ、自己費用900万円を投入し、アパート経営を始めました。
アパート経営をする中で苦労したことは、経年劣化の修繕費を甘く見ていたことです。最初のうちは、修繕費はたいしたことなかったのですが、次第に屋根や外装の経年劣化が進んでいき、100~200万円単位で修繕費を請求されるようになりました。修繕費が増えたせいで、家賃収入だけではローンの返済が難しくなり、普段の仕事の給料までもアパート経営に充てなければならないくらい生活が困窮してしまったのです。
今は、修繕をしたこともあって空室も少ないのですが、築年数も経ってしまい、昔のように常に満室であることはなく、家賃収入も減ってしまいました。働かずに儲けられると思って始めたアパート経営も、今ではローンが無事に返済できれば御の字だと思っています。
- 10年、15年先の修繕費まで考えて、アパート経営を始めるべきですね
体験談3：土地の特徴まで検討できず、駐車場を増設する事態に…
- 30代男性
- 土地面積 100坪
- 木造アパート
アパート経営を始めたきっかけは株や暗号通貨の取引で多少お金に余裕ができたからです。今ある資産をもっと増やし、なおかつ将来安定した収入を確保できるような資産運用を考えた結果、アパート経営を始めることにしました。
初期費用は1,200万円で借入金はありません。アパート経営の中で苦労したことは、駐車場の確保です。アパートがあるのは群馬県なのですが、群馬県は自動車社会なので駐車場は必須です。1世帯で2台以上車を所有するケースも多いので、当初の駐車スペースでは十分ではないという不満が住民から出るようになりました。
そこで隣の土地を買い取り、駐車場を新たに確保しました。追加で200万円ほど費用がかかったので想定外の出費でした。8世帯が住むアパートですが、今では来客者用も含めて20台くらい駐車できるようになっています。駐車場のことを考えるともっと立地が良く、アクセス面で優れている場所にアパートを購入するべきだったかもしれないと考えています。
- アパートを購入するときは、立地や周辺環境、その土地の特徴まで考える必要がありますね
アパート経営は、最低でも20年以上は続く長期的な事業です。そのため、購入する物件を選ぶだけではなく、長期的な収支計画を考える必要があります。
より具体的に収支計画を立てるときは、アパート経営のプロである建築会社に話を聞いてみると、具体的な失敗エピソードを紹介してくれたり、経営スタート後の収支計画のシミュレーションを10年～20年単位で一緒に考えてくれたりするかもしれません。
また、土地活用の方法にはアパート経営以外にも戸建て賃貸や駐車場経営があります。ご自身に合ったプランを選択できるように、まずは相談する建築会社を見つけましょう。
＼建築費は？初期費用は？／
活用事例:いち早く「IoT」を取り入れた 蔵のある賃貸住宅
| エリア | 愛知県 |
| 土地面積(㎡) | 1056 |
愛知県一宮市。50～60年もの間、競輪場の駐車場として活用されてきた土地に、2棟の賃貸住宅が完成しました。南側に平屋、北側に2階建ての重層タイプで、2棟とも蔵のある設計です。オーナーさまは、他にも賃貸住宅を経営される中で学んだことがあると言います。
「賃貸経営は建ててから10年目以降からが本当の勝負です。他の人の話を聞いていても、古くなってくると空室に悩まされるようになります。そのため、先々まで差別化できる賃貸住宅にする必要があります」。
税金対策や市場調査の結果から賃貸住宅を建てることに迷いはなかったものの、どんな賃貸住宅にすれば長期安定経営できるのか、考えを巡らせました。その結果、たどり着いたのがミサワホームの「蔵」収納がある賃貸住宅です。
「展示場で蔵のある家を見て、縦の空間を活用することで広い収納スペースを確保できることを知りました。間取りの取り方が斬新で、ひと目見て、これなら10年目以降も差別化でき、大丈夫だと確信しました」。
他社からは戸建賃貸の提案もありました。その中で選んだもありました。その中で選んだのは、収益性や機能性から、平屋と重層を混合した蔵のある賃貸住宅でした。(ミサワホーム株式会社の土地活用事例)
アパートは売却が難しい？
不動産投資を成功させるためには、出口戦略が重要と言われています。物件を購入しアパート経営をはじめるタイミングを「入口」とすると、物件を売却してアパート経営を終わらせるタイミングが「出口」となります。もちろん、アパートを継続して経営していくことができれば問題ありませんが、場合によっては売却して現金化する必要が生じる場合もありますし、外部環境の変化によって売却したほうがプラスになるという場合もあるでしょう。そういった意味でも、不動産売却の方法やタイミングについてよく考えておく必要があるのです。
また、不動産売却を成功させるためには売却に強い不動産会社にサポートしてもらうことが大事です。手間なく不動産会社を探すなら、一括査定サイトを利用しましょう。一度に複数の不動産会社にまとめて価格査定を依頼することができ、効率よく不動産会社を探すことができます。
アパートの売却に関するデメリット
アパートの売却で問題となるのは、自分が売りたいと思っても買いたいと思う人が現れないケースがあることです。これは、規模が大きくなればなるほど高くなるリスクと言えます。とくにできるだけ早く現金化したい場合などは、時間がかかってしまうこと自体がデメリットといえます。
また、売却する際には手数料などの費用がかかりますので、売値だけで判断すると実は「手元に入ってくる金額が思ったよりも少なかった」ということになりかねません。トータルでどの程度の現金が手に入るのかは綿密に計算しておいたほうがよいでしょう。
売却の適切なタイミングとは？
アパートの場合、新築や築浅で入居者が安定しているうちにしっかりと収益を上げておき、老朽化が進んで修繕が必要になる前に売却をするという方法もあります。空室が増えてからアパートを売却しようとしても買い手は見つかりにくくなります。満室のうちに売却を検討するというのは、理にかなった考え方と言えるでしょう。
不動産売却によってローンを完済し、残った資金を元手に新しい物件でアパート経営をはじめることもできますから、物件や土地の価格についてはその動向をチェックしておくようにしましょう。
アパート経営を始めるなら最初の情報収集が重要です。日本最大級の土地活用プラン比較サイトイエウール土地活用なら、土地所在地を入力するだけでアパート経営のプランを取り寄せることができます。
＼建築費は？初期費用は？／
まとめ
アパート経営に失敗する人の共通点とアパート経営で気をつけたいポイントについて説明しましたが、いかがでしたか？アパート経営を始めるとなったら、一棟買いだけでなく新築アパートを建築するという選択肢が出てくるはずです。とはいえ、アパートの建築費用がいくらになるか想像がつかない方がほとんどなのではないでしょうか。
そんなときは、早い段階で複数の施工会社に相談しておくのが大切です。イエウール土地活用なら最大10社の大手ハウスメーカーや工務店からアパートの建築プランを受け取ることができます。
さらに、所有する土地の特性に合ったプランはアパート経営ではない可能性もあります。土地活用の方法には、アパート経営以外にも戸建て賃貸や駐車場経営があります。最適な土地活用方法を選択するためにまずは簡単な情報入力で土地活用プランを取り寄せてみましょう。
