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  • 【更新日】2020/11/06

空き家対策の最新事例・自治体主導の取り組み事例から空き家事情を学ぶ

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「空き家」が全国的・社会的な問題になっていることはみなさんご存知ですよね?
超高齢化社会や人口減少時代を迎えている今、居住者や管理者がおらず放置されている空き家の増加が問題視されています。

「自分には関係ない」と思っていると、「将来両親を呼び寄せることになって空き家になった」「親から実家を相続することになった」という具体的な場面に遭遇してから困ることになるでしょう。
すでに空き家対策に力をいれている自治体も少なくありません。
こちらの記事では、昨今の事例から空き家問題がどうなっているのかについてくわしく解説していきます。

先読み!この記事の結論
  • 空き家を放置すると税金(固定資産税)が6倍になるおそれがある。
  • 問題のある空き家は強制代執行の対象に。
  • 地域によっては空き家の措置を支援する制度がある。
  • 空き家の解体や売却には一括査定サービスの活用が便利。

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「まずは不動産売却の基礎知識を知りたい」という方は下記記事がオススメです。

無視できない空き家問題

都市部に暮らしている方は「空き家が増えている」と聞いてもあまりピンとこないかもしれませんが、現在空き家の増加は国も対策に乗り出すほど社会問題となっています。

まずは、その現状からみていきましょう。

空き家が増え続ける現状

戸建ての空き家率が上昇

全国的に空き家は増加していますが、そのなかでもとくに「一戸建ての空き家」の増加が目立ちます。
平成20年と平成25年の比較で見ると、一戸建て、長屋建て、共同住宅ともに空き家数は増加していますが、とりわけ増加した空き家に占める一戸建ての割合は総数の80%にも及びます。
それだけ、一戸建ての空き家の増加が深刻化しているということです。

総数で見ると「共同住宅の空き家」のほうが多くなっていますが、これには賃貸マンションやアパートなどの空き家も含まれているので、放置され社会問題化している空き家とは別の問題となります。

都道府県別に見る空き家率

空き家の割合は、都道府県によっても異なります。
もっとも空き家率の高い都道府県は山梨県で、17.2%にもなります。
平成20年から平成25年の5年間において、ほとんどの県で空き家率が上昇しているのがわかります。

空き家率の高い都道府県

    平成25年(%) 平成20年(%) 上昇ポイント
1 山梨県 17.2 16.2 1
2 愛媛県 16.9 14.5 2.4
3 高知県 16.8 15.7 1.1
4 徳島県 16.6 14.9 1.7
5 香川県 16.6 15.1 1.5
6 鹿児島県 16.5 14.8 1.7
7 和歌山県 16.5 16.5 0
8 山口県 15.6 14.6 1
9 岡山県 15.4 14.2 1.2
10 広島県 15.3 13.7 1.6

平成25年において空き家率の低い都道府県を見てみると、東京都や神奈川県、千葉県、愛知県といった大都市圏が多いことがわかります。
空き家増加の問題が、地方で深刻化していることがデータから見てとることができます。

空き家率の低い都道府県

    平成25年(%) 平成20年(%) 上昇ポイント
1 宮城県 9.1 13.2 -4.1
2 沖縄県 9.8 9.8 0
3 山形県 10.1 10.6 -0.5
4 埼玉県 10.6 10.3 0.3
5 神奈川県 10.6 10.0 0.6
6 東京都 10.9 10.8 0.1
7 福島県 11.0 12.4 -1.4
8 滋賀県 11.6 11.6 0
9 千葉県 11.9 12.0 -0.1
10 愛知県 12.0 10.7 1.3

※総務省統計局HPデータより作成

空き家問題の原因

なぜこれほどに空き家が増加しているのでしょうか?
その背景について考えてみましょう。

新設住宅着工戸数と滅失戸数の比較

ものごとには「需要」と「供給」がありますが、住宅もしかりです。
家庭を持ったり、引っ越しをしたりして新しく住まいを得ようとする人がいれば、それだけ新築の家が必要になるのは当然のこと。
現に、新設住宅着工戸数は年々上昇しています。

問題は、住宅のように大きなものは不要になったからといって容易に処分ができないという点にあります。
住まいの解体にはかなりの費用がかかりますし、取り壊して住宅のない土地だけになった場合は固定資産税が高くなってしまうという問題も……。
そういった事情から、新しい家が増える一方で古い住宅も空き家のまま残されてしまうというわけです。
年度によって差はありますが、昨今の新設着工戸数のデータから、古い住宅は壊されず、新しい住宅がつくられている現状を見てとることができます。

  H21年度 H22年度 H23年度 H24年度 H25年度 H26年度 H27年度 H28年度
新設住宅着工総戸数 775 819 841 893 987 880 921 974
滅失戸数 112 137 115 125 127 109 111 116
着工戸数-滅失戸数 663

682

726

768

860

771

810

858

※単位:千戸
※平成29年度 住宅経済関連データ – 国土交通省より作成

新築の過剰供給と中古住宅の不人気

新しい住宅を求めるときに、「新築ではなく中古住宅を購入する人が増えれば空き家は問題にならないのでは?」と思うかもしれませんが、中古住宅の人気はあまり高くありません。
そうした背景もあって、新築住宅は毎年建築されています。

中古住宅をリフォーム・リノベーションするにもそれなりの資金が必要になります。
新しくキレイなものが欲しくなるという消費者心理からしても、中古市場の制度的な改革がないかぎり、新築が過剰に供給される現状は今後も続くでしょう。

高齢化の弊害

空き家が増加している背景には、「少子高齢化」や「地方の人口減少」の影響もあります。
今後高齢化はますます顕著になり、高齢者のみの世帯や高齢者の単身世帯が増えていくでしょう。
地方から都会などへ出て行った子どもの多くが、実家には戻って来ないという現状もあります。

主がいなくなった住宅が空き家になって残ってしまい、相続した子どもなども遠方に住んでいるため使われなくなる――。
こうした流れにより、とくに戸建ての空き家率が上昇していると考えられます。

空き家はなぜ社会問題となるのか

空き家であっても、比較的キレイな状態で新しい住人が見込める場合や、定期的に管理する人がいる場合などは今のところ問題にはなりません。
問題となるのは、管理できなくなって放置された空き家です。

空き家が放置されると、周辺の景観を乱したり、害獣の発生源になったりするなど、周辺住民への悪影響が考えられます。
また、犯罪の温床になるという懸念も出てきます

豪雪地帯で屋根に積もった雪の重みで空き家となっていた住宅が倒壊したというニュースもありましたが、老朽化し放置されてしまうことで住宅は倒壊する危険性が増します。
とくに、地震などの災害が起こった際には避難経路を塞いでしまう可能性も高く、住民の生命の安全を守るという立場からも問題視されているのです。
こういったリスクのある空き家を「特定空き家」と呼び、自治体から「特定空き家」の指定を受けると、ただちに対策を取ったり解体をしたりする必要が出てきます

空き家を放置すると税金が6倍に!?

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空き家が増えてしまう背景に、「税金との関係」があります。
ここでは、住宅と固定資産税の関係について見ていきましょう。

空き家と固定資産税の関係

土地や建物などには、「固定資産税」が課されます。
実家を相続した場合など、自分が住むつもりがないときには解体をしてしまえばよいのですが、ここに固定資産税が絡んでくることで問題が複雑になります。

土地の固定資産税は、住宅用地の特例という制度により更地よりも住宅が建っている方が安くなります。
具体的には、200㎡以下の住宅地の部分については1/6、それ以上の部分についても1/3も軽減されるのです。
解体をするにしても費用がかかるのに、更地にしたほうが固定資産税の金額が高くなるというのであれば、多くの人があえて「解体をする必要がない」と考えるのも当然と言えるでしょう。

「特定空き家」指定に要注意!

放置された空き家で、景観を乱す、衛生上の問題がある、倒壊などの危険があるといった条件にあてはまると、自治体から特定空き家に指定されます。

特定空き家に指定されても、状況を改善できれば問題ありませんが、改善できずに勧告を受けてしまうと、固定資産税が軽減される住宅用地の特例制度が適用されなくなります。
空き家を放置すると税金が6倍になると言われる理由は、まさにここにあります。
最終的に改善がなされない場合は自治体による強制代執行がおこなわれ、費用は所有者負担でその空き家は強制的に解体されることになります。

空き家対策特措法のポイント
  • 管理されていない空き家を「特定空家」に指定
  • 特定空家に対して罰金や行政代執行を行うことが可能
  • 行政代執行で空き家が解体などされた場合、所有者は費用を負担しなければならない
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具体的な空き家対策の事例

空き家解体のもっとも大きな問題は、費用です。
自分や家族がこれから住む建物に資金を投じるのは納得できても、必要がなくなって処分をするものに対してお金を払うのには抵抗を感じるという心理もあります。

しかし、特定空き家に指定されてからでは対応の負担も増えてしまいます。
早い段階で手を打っておいたほうがよいでしょう。

空き家の活用方法

空き家を活用する方法としては、「賃貸物件として貸し出す」という選択肢があります。
一般的な住まいとして貸し出す場合、地域の不動産会社を頼る方法の他に自治体が運営する「空き家バンク」を利用するのもおすすめです。

空き家バンクに登録しておくと、自治体が地方に移住したいという希望を持つ人をマッチングしてくれます。
移住希望者の場合、必ずしも築年数にはこだわらず、ロケーションのよさが魅力となったり自分たちでリフォームをしたいという希望があったりもするので、チャンスが広がるでしょう。

賃貸住宅として貸し出すほかに、インバウンド向けの宿泊施設としたり、地域のための集会所や活動拠点としたりする方法もあります。
自治体からの補助が出る場合もありますから、空き家のまま放置するのではなく、積極的な活用を考えるのが得策です。

解体には自治体の補助金が出る場合も

活用を諦めて解体しようとする場合、ネックとなるのが費用。
空き家問題は、現在だけではなく人口減少が進む今後に向けてさらに深刻になっていくことが懸念されていることから、空き家対策は多くの自治体で緊急性の高いテーマになってきています。

なお東京都では、防災を目的とした街づくり整備のため「木密地域不燃化10年プロジェクト」という計画を推進しています。
このプロジェクトと連携して、各区では空き家解体費用の助成金を設けています。
この補助金制度は平成32年度(平成30年9月末時点での情報)までの期限付きなので、解体を検討中の方は早めに各自治体へ問い合わせてみましょう。

事例:東京都江戸川区の補助金制度

老朽化した木造住宅の除去に対して補助金が出る制度です。
昭和56年5月31日以前に建てられた住宅で、耐震コンサルタントの診断によって耐震基準を満たしていないと判断された住宅である、などいくつかの条件はありますが、限度額50万円で費用の2分の1までが助成されます。
くわしくはこちらをご覧ください。

補助金名称 老朽木造住宅除去工事助成制度
対象住宅 ・昭和56年5月31日以前の旧耐震基準で建築された木造戸建て住宅、長屋、共同住宅
・耐震コンサルタント派遣による簡易診断の結果、耐震性が不十分と判定された
・店舗兼住宅の場合、居住部分の面積が延床面積の2分の1を超える
・耐震改修工事の助成を受けていない
対象者 老朽建築住宅の所有者
補助金限度額 助成対象経費の2分の1
50万円
助成期間 平成32年度(平成33年3月31日まで)
必要条件 事前に耐震コンサルタント派遣の申し込みが必要(無料)

事例:東京都品川区の補助金制度

品川区では「木密地域不燃化10年プロジェクト」の一環で、解体除去補助金支援制度があります。
自治体が指定した不燃化特区内の住宅、耐震診断の結果または区がおこなう「誰でもできるわが家の耐震診断」の結果、倒壊の恐れがあるとされた建物が対象です。
くわしくはこちらをご確認ください。

補助金名称 不燃化特区支援制度
対象住宅 ・昭和56年5月31日以前に建築された軽量鉄骨造建築物、
・平成17年3月31日以前に建築された木造建築物
・不燃化特区内にある建物
対象者 老朽建築住宅の所有者または中小企業
補助金限度額 助成対象経費の1分の1
戸建て150万円、共同住宅300万円
助成期間 平成32年度(平成33年3月31日まで)
必要条件 とくになし

解体ローンの活用

空き家解体の大きな問題が「費用」ですが、空き家の社会問題化にともなって金融機関では解体のためのローンの取り扱いがはじまっています。
分割払いに対応する解体専門業者はあまりないので、資金に課題がある場合にはそういったローンを利用するとよいでしょう。

諸条件についてはそれぞれの金融機関に相談してください。

全国対応!解体業者とマッチングできる「解体サポート」

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引用元: 解体サポート
解体にローンが利用できるとはいえ、そもそも「住宅の解体にはどの程度の費用が必要なのかがわからない」という方も多いのではないでしょうか?
「知識もないので自宅の近くの業者にすべてお任せ」などの対応をすると、必要以上にお金を支払ってしまうようなことにもなりかねません。
そういった場合には、解体サポートなどの解体専門ポータルサイトを活用しましょう。

こういったポータルサイトを利用するメリットは、自分で業者を探す手間が省けることや見積もりの依頼がしやすいこと
複数の会社から見積もりをもらえれば、費用面の交渉もしやすくなります。
わからないことがあれば質問を受けてくれるので、利用するのがおすすめです。

2つの売却方法とメリット・デメリット

「売却する」というのも空き家対策の選択肢ですが、売却にも「そのまま売却する」「解体して更地にして売却する」という2つの方法があります。
両者のメリットとデメリットについて見ていきましょう。

そのまま売却する

空き家を売却する場合、中古の戸建てもしくは古家つき土地として売却することになります。
両者の違いは、居住目的があるかどうか。
中古戸建ては、“住居用の戸建て”の売却となりますが、古家付き土地は“古い家が建っている土地”としての売却になります。
つまり、古家つき土地の場合は「売却後に取り壊される」と考えてよいでしょう。

昨今では、田舎の古民家暮らしに憧れを持つ層も一定数います。
自分たちで古い家をリフォームして住みたいと考える人がいれば、その限りではありません。
そのまま売却する最大のメリットは、解体などで余計な費用がかからないという点。
家具や家電つきのまま売却できる可能性もあり、処分にかかる費用をおさえることもできます。

解体して更地にして売却する

解体して売却する場合は不動産(土地)活用の選択肢が広がるため、そのまま売却するよりも早く買い手が見つかる可能性があります。
解体の費用は売り主側の負担になるのでそのぶん費用はかかりますが、古家つき土地の場合には解体して更地にしてあるぶん、高く売れる可能性が高まると言えるでしょう。

解体時には、あらかじめ知ることのできなかった地中埋設物が発見されたといった問題が発生するケースもあります。
こういう場合には追加で費用を請求されるケースもあるので、事前に見積もりを出してもらうことが重要です。

空き家の売却なら一括査定サイトの利用が便利

空き家の売却を検討する人にとって、もっとも気になるのがどのくらいの値段で売れるのかという点でしょう。
いちいち不動産会社を訪ねてまわるのは手間がかかります。
そういった場合には、複数の会社から一括して価格査定を受けられる一括査定サイトを利用するとよいでしょう

必要情報を一度入力するだけで、複数の会社の査定価格を無料で知ることができます。
手軽に相場がわかりますし、気になる不動産会社が見つかれば売却のサポートをしてもらうこともできます。

地方自治体が取り組む空き家対策の事例

最後に、社会問題化している空き家対策について、積極的に取り組んでいる地方自治体の事例を紹介します。

事例:岩手県釜石市

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※引用元: 釜石市空き家バンク-釜石市空き家バンク-住まい-暮らす-釜石市
多くの自治体では空き家バンクを開設していますが、釜石市でも「空き家バンク」を利用したマッチングを行っています。
空き家バンクとは、空き家を貸したり売ったりしたい人と、空き家に住みたい人をマッチングするサービスです。
詳細は、空き家問題の原因は?深刻化する理由とリスク・解決策についての記事をご覧ください。

釜石市内の空き家情報を登録・公開し、所有者と移住に関心のある利用希望者とがマッチングをすることで、市内にある空き家を有効活用しています。

事例:宮城県仙台市

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※引用元: 空き家総合相談会|仙台市
空き家の問題に直面する場面は、人生においてそうそうあるものではありません。
しかしだからこそ、実際に問題に直面したときに、どうすればよいのかわからないことが多く、戸惑いが強くなってしまうものです。

仙台市では、空き家の所有者やこれから空き家になる予定の住宅を持っている人向けの相談会を開催しています。
相談員は司法書士、行政書士、建築士、税理士などの専門家で、無料で相談をすることができます。
困ったときに迅速な対応を取るためにも、専門家のアドバイスを受けられるのは心強いですね。

事例:群馬県伊勢崎市

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※引用元:伊勢崎市空き家情報バンク事業/伊勢崎市
伊勢崎市では、国が「空家等対策の推進に関する特別措置法」の制定を受けて、空き家についての条例を制定しています。
また「空家等対策協議会」を設け、行政や学識者で空き家の対策計画や特定空き家への対応などを審議しています。

事例:石川県金沢市

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※引用元:金沢市 空き家対策 ハンドブック「みんなで取り組む空き家対策」
金沢市では、地域住民のために「みんなで取り組む空き家対策」というハンドブックを作成しています。
空き家問題に直面している人もそうでない人も、地域で空き家の問題を考えようという取り組みの一つです。

また、地域連携空き家等活用事業として、空き家を地域の集会所等に利用する際の補助制度もおこなっています。

まとめ

空き家問題がこれからさらに深刻化していくことが予想される今だからこそ、現状を知っておくことは非常に重要です。
「自分には関係のないこと」と思っていては、いざとなったときに困るかもしれません。
相続する予定のある家がある方などはとくに、早いうちから今後の方針を話し合っておくことも必要でしょう。

まとめ:助成金制度を活用すれば空き家問題のハードルは高くない!

  • 空き家を放置すると税金(固定資産税)が6倍になるおそれがある。
  • 問題のある空き家は強制代執行の対象に。
  • 都内の解体費用助成金制度の期間は平成32年度まで。
  • 空き家の解体や売却には一括査定サービスの活用が便利。
空き家対策として住まいの売却を考えはじめたら、まずは不動産一括査定サイトを利用し、相場を知るのが第一歩です。
一括査定サイトなら、手軽に複数の会社の査定価格が手に入るので忙しい方に便利です。
なかでも、とくにおすすめなのが「イエウール」

提携不動産会社数が1,600社以上ととても多いので、空き家を好条件で売却してくれる不動産会社と出会うチャンスがそのぶん多くなります。
空き家の売却に困ったときには、まずはイエウールで査定をしてみるとよいでしょう

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