「まずは家を売る基礎知識を知りたい」という方は、こちらの記事をご覧ください。
年々増え続ける空き家問題
都市部に暮らしている方は「空き家が増えている」と聞いてもあまりピンとこないかもしれませんが、現在空き家の増加は国も対策に乗り出すほど社会問題となっています。この記事を読むことで、現状を捉えた上で、空き家が増えることの何が問題なのかが分かります。ぜひ本文を読み始める前にご覧ください。
空き家を放置することのデメリット[/hx]
使わないのであれば、空き家のまま保有してても良いのでは？と思う方もいるかと思いますが、空き家を保有することで悪影響がある場合もあります。例えば、空き家が増えてしまう背景に、「税金との関係」があります。
土地や建物などには、「固定資産税」が課されます。
実家を相続した場合など、自分が住むつもりがないときには解体をしてしまえばよいのですが、ここに固定資産税が絡んでくることで問題が複雑になります。
土地の固定資産税は、住宅用地の特例という制度により更地よりも住宅が建っている方が安くなります。
具体的には、200㎡以下の住宅地の部分については1/6、それ以上の部分についても1/3も軽減されるのです。
解体をするにしても費用がかかるのに、更地にしたほうが固定資産税の金額が高くなるというのであれば、空き家をどうしようか、多くの事例を比較するべきです。
- 管理されていない空き家を「特定空家」に指定
- 特定空家に対して罰金や行政代執行を行うことが可能
- 行政代執行で空き家が解体などされた場合、所有者は費用を負担しなければならない
空き家対策の事例
空き家解体のもっとも大きな問題は、どうしても何らかの費用がかかってしまう点です。自分や家族がこれから住む建物に資金を投じるのは納得できても、必要がなくなって処分をするものに対してお金を払うのには抵抗を感じるという心理もあります。
しかし、特定空き家に指定されてからでは対応の負担も増えてしまいます。
早い段階で手を打っておいたほうがよいでしょう。
空き家の活用方法
空き家を活用する方法としては、「賃貸物件として貸し出す」という選択肢があります。一般的な住まいとして貸し出す場合、地域の不動産会社を頼る方法の他に自治体が運営する「空き家バンク」を利用するのもおすすめです。
空き家バンクに登録しておくと、自治体が地方に移住したいという希望を持つ人をマッチングしてくれます。
移住希望者の場合、必ずしも築年数にはこだわらず、ロケーションのよさが魅力となったり自分たちでリフォームをしたいという希望があったりもするので、チャンスが広がるでしょう。
賃貸住宅として貸し出すほかに、インバウンド向けの宿泊施設としたり、地域のための集会所や活動拠点としたりする方法もあります。
自治体からの補助が出る場合もありますから、空き家のまま放置するのではなく、積極的な活用を考えるのが得策です。
解体には自治体の補助金が出る場合も
活用を諦めて解体しようとする場合、ネックとなるのが費用。空き家問題は、現在だけではなく人口減少が進む今後に向けてさらに深刻になっていくことが懸念されていることから、空き家対策は多くの自治体で緊急性の高いテーマになってきています。
なお東京都では、防災を目的とした街づくり整備のため「木密地域不燃化10年プロジェクト」という計画を推進しています。
このプロジェクトと連携して、各区では空き家解体費用の助成金を設けています。
この補助金制度は平成32年度（平成30年9月末時点での情報）までの期限付きなので、解体を検討中の方は早めに各自治体へ問い合わせてみましょう。
事例：東京都江戸川区の補助金制度
老朽化した木造住宅の除去に対して補助金が出る制度です。昭和56年5月31日以前に建てられた住宅で、耐震コンサルタントの診断によって耐震基準を満たしていないと判断された住宅である、などいくつかの条件はありますが、限度額50万円で費用の2分の1までが助成されます。
くわしくはこちらをご覧ください。
| 補助金名称 | 老朽木造住宅除去工事助成制度 |
|---|---|
| 対象住宅 | ・昭和56年5月31日以前の旧耐震基準で建築された木造戸建て住宅、長屋、共同住宅 ・耐震コンサルタント派遣による簡易診断の結果、耐震性が不十分と判定された ・店舗兼住宅の場合、居住部分の面積が延床面積の2分の1を超える ・耐震改修工事の助成を受けていない |
| 対象者 | 老朽建築住宅の所有者 |
| 補助金限度額 | 助成対象経費の2分の1 50万円 |
| 助成期間 | 平成32年度（平成33年3月31日まで） |
| 必要条件 | 事前に耐震コンサルタント派遣の申し込みが必要（無料） |
事例：東京都品川区の補助金制度
品川区では「木密地域不燃化10年プロジェクト」の一環で、解体除去補助金支援制度があります。自治体が指定した不燃化特区内の住宅、耐震診断の結果または区がおこなう「誰でもできるわが家の耐震診断」の結果、倒壊の恐れがあるとされた建物が対象です。
くわしくはこちらをご確認ください。
| 補助金名称 | 不燃化特区支援制度 |
|---|---|
| 対象住宅 | ・昭和56年5月31日以前に建築された軽量鉄骨造建築物、 ・平成17年3月31日以前に建築された木造建築物 ・不燃化特区内にある建物 |
| 対象者 | 老朽建築住宅の所有者または中小企業 |
| 補助金限度額 | 助成対象経費の1分の1 戸建て150万円、共同住宅300万円 |
| 助成期間 | 平成32年度（平成33年3月31日まで） |
| 必要条件 | とくになし |
解体ローンの活用
空き家解体の大きな問題が「費用」ですが、空き家の社会問題化にともなって金融機関では解体のためのローンの取り扱いがはじまっています。分割払いに対応する解体専門業者はあまりないので、資金に課題がある場合にはそういったローンを利用するとよいでしょう。
諸条件についてはそれぞれの金融機関に相談してください。
全国対応！解体業者とマッチングできる「解体サポート」
引用元： 解体サポート
解体にローンが利用できるとはいえ、そもそも「住宅の解体にはどの程度の費用が必要なのかがわからない」という方も多いのではないでしょうか？
「知識もないので自宅の近くの業者にすべてお任せ」などの対応をすると、必要以上にお金を支払ってしまうようなことにもなりかねません。
そういった場合には、解体サポートなどの解体専門ポータルサイトを活用しましょう。
こういったポータルサイトを利用するメリットは、自分で業者を探す手間が省けることや見積もりの依頼がしやすいこと。
複数の会社から見積もりをもらえれば、費用面の交渉もしやすくなります。
わからないことがあれば質問を受けてくれるので、利用するのがおすすめです。
2つの売却方法とメリット・デメリット
「売却する」というのも空き家対策の選択肢ですが、売却にも「そのまま売却する」「解体して更地にして売却する」という2つの方法があります。両者のメリットとデメリットについて見ていきましょう。
そのまま売却する
空き家を売却する場合、中古の戸建てもしくは古家つき土地として売却することになります。両者の違いは、居住目的があるかどうか。
中古戸建ては、“住居用の戸建て”の売却となりますが、古家付き土地は“古い家が建っている土地”としての売却になります。
つまり、古家つき土地の場合は「売却後に取り壊される」と考えてよいでしょう。
昨今では、田舎の古民家暮らしに憧れを持つ層も一定数います。
自分たちで古い家をリフォームして住みたいと考える人がいれば、その限りではありません。
そのまま売却する最大のメリットは、解体などで余計な費用がかからないという点。
家具や家電つきのまま売却できる可能性もあり、処分にかかる費用をおさえることもできます。
解体して更地にして売却する
解体して売却する場合は不動産（土地）活用の選択肢が広がるため、そのまま売却するよりも早く買い手が見つかる可能性があります。解体の費用は売り主側の負担になるのでそのぶん費用はかかりますが、古家つき土地の場合には解体して更地にしてあるぶん、高く売れる可能性が高まると言えるでしょう。
解体時には、あらかじめ知ることのできなかった地中埋設物が発見されたといった問題が発生するケースもあります。
こういう場合には追加で費用を請求されるケースもあるので、事前に見積もりを出してもらうことが重要です。
空き家の売却なら一括査定サイトの利用が便利
空き家の売却を検討する人にとって、もっとも気になるのがどのくらいの値段で売れるのかという点でしょう。いちいち不動産会社を訪ねてまわるのは手間がかかります。
そういった場合には、複数の会社から一括して価格査定を受けられる一括査定サイトを利用するとよいでしょう。
必要情報を一度入力するだけで、複数の会社の査定価格を無料で知ることができます。
手軽に相場がわかりますし、気になる不動産会社が見つかれば売却のサポートをしてもらうこともできます。
地方自治体が取り組む空き家対策の事例
最後に、社会問題化している空き家対策について、積極的に取り組んでいる地方自治体の事例を紹介します。事例：岩手県釜石市
※引用元： 釜石市空き家バンク－釜石市空き家バンク－住まい－暮らす－釜石市
多くの自治体では空き家バンクを開設していますが、釜石市でも「空き家バンク」を利用したマッチングを行っています。
空き家バンクとは、空き家を貸したり売ったりしたい人と、空き家に住みたい人をマッチングするサービスです。
釜石市内の空き家情報を登録・公開し、所有者と移住に関心のある利用希望者とがマッチングをすることで、市内にある空き家を有効活用しています。
事例：宮城県仙台市
※引用元： 空き家総合相談会｜仙台市
空き家の問題に直面する場面は、人生においてそうそうあるものではありません。
しかしだからこそ、実際に問題に直面したときに、どうすればよいのかわからないことが多く、戸惑いが強くなってしまうものです。
仙台市では、空き家の所有者やこれから空き家になる予定の住宅を持っている人向けの相談会を開催しています。
相談員は司法書士、行政書士、建築士、税理士などの専門家で、無料で相談をすることができます。
困ったときに迅速な対応を取るためにも、専門家のアドバイスを受けられるのは心強いですね。
事例：群馬県伊勢崎市
※引用元：伊勢崎市空き家情報バンク事業／伊勢崎市
伊勢崎市では、国が「空家等対策の推進に関する特別措置法」の制定を受けて、空き家についての条例を制定しています。
また「空家等対策協議会」を設け、行政や学識者で空き家の対策計画や特定空き家への対応などを審議しています。
事例：石川県金沢市
※引用元：金沢市 空き家対策 ハンドブック「みんなで取り組む空き家対策」
金沢市では、地域住民のために「みんなで取り組む空き家対策」というハンドブックを作成しています。
空き家問題に直面している人もそうでない人も、地域で空き家の問題を考えようという取り組みの一つです。
また、地域連携空き家等活用事業として、空き家を地域の集会所等に利用する際の補助制度もおこなっています。
まとめ
空き家問題がこれからさらに深刻化していくことが予想される今だからこそ、現状を知っておくことは非常に重要です。「自分には関係のないこと」と思っていては、いざとなったときに困るかもしれません。
相続する予定のある家がある方などはとくに、早いうちから今後の方針を話し合っておくことも必要でしょう。
まとめ：助成金制度を活用すれば空き家問題のハードルは高くない！
- 空き家を放置すると税金（固定資産税）が6倍になるおそれがある。
- 問題のある空き家は強制代執行の対象に。
- 都内の解体費用助成金制度の期間は平成32年度まで。
- 空き家の解体や売却には一括査定サービスの活用が便利。