「まずは不動産売却の基礎知識を知りたい」という方は、こちらの記事をご覧ください。
登記事項証明書とは？
登記事項証明書とは不動産の所在地や所有者について記された正式な書類であり、不動産売買取引を行う上で非常に大切な書類です。みなさん、「その物件に住んでいる人＝所有者」ではないこともあるとご存じですか？
家には表札という誰が住んでいるのかを示すものがありますが、誰の所有物であるのかを示すものはありません。土地や不動産は、一般的には誰の所有となっているのかがわかりにくい状態なので、法務局の管理下で、登記情報が管理されています。
言い換えれば、登記がされていない場合、その不動産の所有者が誰のものなのか公的に証明できないため、不動産の売買や相続などの手続きが複雑になる可能性があります。
どういうときに必要になる？
不動産の登記事項証明書は、主に不動産関連の取引時に必要になります。ほかのケースだと以下のようなシチュエーションが考えられます。- 不動産の売買契約時：
売買契約を結ぶ際に、物件の正確な登記情報を確認するため。 - 住宅ローンの申請時：
金融機関がローンの担保となる不動産の登記情報を確認するため。 - 相続手続き時：
被相続人名義の不動産の登記情報を確認し、相続登記を行うため。 - 不動産の贈与時：
贈与される不動産の登記情報を確認するため。
他にも具体的な事例をだすと、不動産の購入の際に所有者を確認するために用いたり、その不動産が担保になって借り入れがされているかどうかを金融機関が確認したりするタイミングで必要になります。
不動産を購入したくても、それが誰のものであるのかがわからなければ買うことができませんし、自分が購入した不動産が自分のものであると公的に証明できなければ、誰かに勝手に販売されるというような事態にもなりかねません。そのような自体を避けるために、所有している不動産は登記する仕組みになっています。
登記事項証明書と登記簿謄本は同じものを表す
よく似た単語で「登記簿謄本」という言葉を聞いたことがある方も多いと思いますが、登記簿謄本と登記事項証明書はなにが違うのでしょうか。不動産の登記は、かつては紙の形で記録されていましたが、昭和63年に不動産登記法が改正され、紙ではなくコンピューターで登録できるようになりました。
企業において紙で管理していたものをデータ化して保管するようになったのと同様、公的な書類もペーパーレス化が進み、それに伴い「登記簿謄本」から「登記事項証明書」という名称に変わっています。
そのため、登記事項証明書と登記簿謄本は異なる意味をなすと勘違いされている方も多いですが、実は一般的に同じものを表します。
不動産登記簿謄本の取得方法と費用については、こちらの記事をご覧ください。
登記事項証明書の申請書をもらう場所
先述した通り、登記事項証明書は、法務局が管理しています。
登記事項証明書が必要になった場合の取得方法は2種類あり、それぞれを比較した例が以下になります。
| 申請方法 | 営業時間 | 受け取り方 | 手数料 |
| オンラインサービス利用 | 平日８：３０－２１：００ （17:15以降は翌日受付扱い） | ・郵送 ・法務局の窓口 | 500円 480円 |
| 法務局窓口にて | 平日８：３０－１７：１５ | ・法務局の窓口 | 600円 |
| 郵送 | なし | ・郵送 | 500円 |
オンラインサービスを利用することで、窓口で請求するよりも120円安く、登記事項証明書の請求が可能です。
また、申請が可能な時間帯においてもオンラインサービスを利用する方が遅くまで対応しているので、日中忙しく、なかなか法務局まで出向けない方へについては、オンラインでの申請をおすすめしています。
不動産における登記事項証明書の種類
オンライン請求できるのは、登記事項証明書のうち、全部事項証明書と現在事項証明書、一部事項証明書、閉鎖事項証明書です。登記事項証明書にはそのほか一部事項証明書（登記抄本）があるのですが、こちらはまだデータ化されていないため、オンライン請求はできません。また全部事項証明書や現在事項証明書、閉鎖事項証明書も一部データ化されていないものもありますので、そのような場合はオンラインで請求はできません。
法務局の提供する「証明書のオンライン請求」をご覧になりたい方は、こちらをご覧ください。
全部事項証明書について
全部事項証明書とは、対象となる不動産の過去と現在の所有者名や権利関係がすべて記された、登記事項の「完全バージョン」（閉鎖事項証明書を除く）といえるものです。そのため全部事項証明書を取得すれば、多くの場合は事足りますが、マンションの敷地など所有権などが複数人にわたり複雑になっている場合は、膨大な量になってしまうこともあります。50枚までは先述の費用で済みますが、50枚超の場合は50枚ごとに100円が追加で発生します。現在事項証明書について
全部事項証明書には、過去の差押の事実も記載されています。そこで、現在の所有者と現在の権利関係だけを記載したのが、現在事項証明書となります。この証明書はその名の通り、現在の所有者や現在の権利関係しか記載されていません。現在事項証明書は情報が少ない分、内容を確認しやすいという長所があります。
一部事項証明書（何区何番事項証明書）について
共同住宅の敷地など権利関係が複雑な登記事項証明書が必要になったときは、一部事項証明書（何区何番事項証明書）にしておいた方が良い場合があります。分譲マンションの共有敷地などは所有者が100人以上などの大人数になることがあり、全部事項証明書を取得すると100ページ以上などの膨大なページ数になってしまうことがあるからです。一部事項証明書であれば、必要な対象者の分だけしか記載されていませんので、ほとんどの場合は数ページで済みます。一部事項証明書（何区何番事項証明書）はデータ化されていないため、直接法務局の窓口で申請する必要があります。
閉鎖事項証明書について
閉鎖事項証明書は、“閉鎖”された不動産の登記内容が記された証明書です。例えば、建物が消滅したり、土地を合筆したりすると、不動産は閉鎖されます。筆とは、土地の単位を表し、合筆とは複数筆の土地を1筆に合わせることです。複数の土地が1つになりますので、残りの土地が閉鎖されてしまうわけです。逆に1筆の土地を複数筆に分けることを「分筆」といいます。
登記事項証明書の交付請求方法
登記事項証明書を取得する方法は複数あります。
紙で管理していた頃は最寄りの法務局に出向くしかありませんでしたが、データ化されたことにより取得する仕組みが便利になりました。
詳しくはこちらの記事でも解説しています。
法務局に行って取得する場合
登記事項証明書を取得できる場所は、全国各地にある法務局です。登記内容はデータ化されているので、不動産の所在地にかかわらずどこの法務局であっても取得することが可能です。
不動産の登記は「不動産について誰でも確認することができるように登録された情報」なので、誰でも請求することができるもの。
請求時に本人確認などは必要なく、登録印紙は法務局で購入するだけなので、取得の際に用意するものは申請に必要な料金以外にはとくにありません。
法務局ではさらに、「窓口での申請」と「証明書発行請求機の利用」という2つの選択肢があります。
窓口で申請する
法務局に出向き、「登記事項証明書交付申請用紙」に必要事項を記入、窓口で申請することで取得できます。窓口で申請する際には手数料が600円かかります。
証明書発行請求機で申請する
窓口以外に、設置されている証明書発行請求機でも申請することができます。窓口の混雑状況によっては待ち時間が長くなってしまいますが、証明書発行請求機を利用すればそれほど時間がかからずスムーズに取得できるでしょう。
請求手順は以下のフローをご覧ください。
オンラインで取得する場合
登記事項はデータ化されているので、オンラインで請求することも可能です。オンラインで請求するやり方にも、「窓口に直接取りに行く方法」と「郵送で送ってもらう方法」の2つがあり、窓口に取りに行く場合の手数料は1通480円、郵送の場合は500円となります。
オンラインの申請は平日の8時30分から21時まで可能ですが、窓口での受け取りは17時15分までですので、受け取りが間に合うように申請しましょう。
ただし、以下のような場合はオンライン請求ができないので注意が必要です。
- 現在事項証明書で登記事項が500を超える場合
- 地図や図面の証明書のデータが5MBを超える場合
- 証明書が99枚を超える場合
登記事項証明書を取得できるオンラインサービス
登記事項証明書の取得には、便利なオンラインサービスもあります。
また、証明書を公的な書類として用いたい場合には法的な効力のある証明書の発行が必要ですが、自分で登記の内容を確認したいだけといった場合にもオンラインサービスの利用が便利です。
インターネットを利用したサービスなので、自宅や会社などでインターネット環境が整っていることが必須となります。
「登記ねっと 供託ねっと」
「登記ねっと 供託ねっと」は法務省が提供しているオンラインでの申請サイトです。時間や場所を問わずインターネットがつながれば申請できるので、わざわざ遠くにある法務局まで出かけたり、窓口に行く時間を作ったりする必要がありません。
また書面や窓口よりも手数料が安くなる手続きもあり、手数料の支払いは金融機関のインターネットバンキングもしくはATMを利用できるので、手軽に申請できて便利です。
「登記情報提供サービス」
法的な効力が必要ない場合などで登記の情報を知りたい場合には、「一般財団法人 民事法務協会」が提供する「登記情報提供サービス」が便利です。こちらも、不動産の登記情報をインターネット上で閲覧できるサービスです。
会員登録が必要ですが、利用料金も全部事項の閲覧で1件あたり335円なのでリーズナブルに情報を知ることができます。
情報はPDFでの提供になるので、閲覧だけでなくパソコン上にデータを保存することも可能です。
ただし、登記情報のデータ量が1MB以上になる場合、また地図・図面のデータ量が3MB以上になる場合はサービスの対象外となります。
利用時間は平日の8時30分から21時までとなっていますが、送受信の途中でサービスの終了時間を過ぎると途中でも中断してしまう可能性があるので、情報量が多い場合などには時間に余裕を持って利用することをおすすめします。
| サービス名 | 登記ねっと 供託ねっと | 登記情報提供サービス |
|---|---|---|
| 運営 | 法務省 | 一般財団法人 民事法務協会 |
| 料金（1通あたり） | 書面請求600円 オンライン請求・郵送500円 オンライン請求・窓口受取480円 | 全部事項証明書335円 個人登録費用300円 |
| 特徴 | 法的な効力のある登記事項証明書が取得できる | 登記情報がパソコン上で確認可能。登記情報だけを知りたい人におすすめ |
| 利用時間 | 平日8：30～21：00（登記所窓口の受付は17：15まで） | 平日8：30～21：00 |
登記事項証明書の交付請求書の書き方
ここに注意！「地番」と「家屋番号」
「登記事項証明書の申請にあたって必要なものはない」と先述しましたが、一点だけ、確認をしておく必要があるものがあります。それが、「地番」もしくは「家屋番号」です。
これらは登記簿に登録するために付与される番号で、土地の場合が地番、マンションなどの集合住宅が家屋番号になります。
不動産には「住所」があり、住所には「番地」が含まれるのでそれと同じと考えがちですが、「番地と地番は異なるものである」という点をしっかり理解しておきましょう。
地番とは
普段私たちが使う住所は市町村によって定められており、郵便の配達などに使われますが、地番は「登記された土地に対して割り振られる番号」で住所とは別ものになります。住所（住居表示）が作られる前は基本的に地番で管理されていたので、住所と地番を一緒に管理している自治体の場合は同じこともあります。
引用元：各種証明書請求手続：法務局
家屋番号とは
家屋番号は「建物に与えられた識別番号」のことで、こちらも住所（住居表示）とは異なります。地番の確認方法
地番を確認するにはいくつかの方法があります。法務局で聞く
地番を知りたい不動産の住所がわかれば、法務局で問い合わせが可能です。直接出向かず電話で聞くこともできるので、まずは問い合わせてみるとよいでしょう。
不動産によっては区画整理やさまざまな事情で地番が複雑になっていることもあるので、正確に知りたい場合には公図を取得するのがおすすめです。
有料になりますが、法務局で取得することができますし、直接担当職員から教えてもらえるので確実な方法と言えるでしょう。
ブルーマップで調べる
「ブルーマップ」はZENRINが発行している、一般に手にすることができる公図（土地の位置・形状を確定するための法的な地図）です。誰でも購入できますが、値段が数万程度と高いのが難点。
個人で地番を知るという目的なら、購入するより図書館や市役所などで閲覧するのが賢明でしょう。
「登記情報提供サービス」で調べる
先ほどご紹介した「登記情報提供サービス」でも地番を調べることができます。会員登録は必要ですが、無料で利用でき、インターネット環境があればどこでも調べられるので、最も手軽な方法と言えるでしょう。
こちらのサービスはブルーマップに基づいて作られているので、そちらで確認できなかった地番はこのサービスでも調べることができません。
申請書に必要な情報
申請書を記入するにあたって必要な情報は以下になります。- 申請者の住所と名前
- 該当不動産の郡・市・区
- 町・村
- 丁目・大字・字
- 地番
- 家屋番号又は所有者
- 請求事項にチェック
- 収入印紙
受け取った登記事項証明書の記載内容と見方
実際に取得した登記事項証明書には、さまざまな情報が記載されているので、なにをどう見ればよいのかはじめは戸惑ってしまうかもしれません。
ここでは登記事項証明書の記載内容と見方について説明します。
「表題部」と「権利部」ってなに？
登記事項証明書は下記の4つの部分に分かれています。
全部事項証明書の請求ではこれらすべてが発行されますが、一部事項証明書では該当しない項目については発行されません。
- 表題部
- 権利部（甲区）
- 権利部（乙区）
- 共同担保目録
表題部とは
表題部では、所在地や地番、地目（土地の種類）など不動産の状況について記載されています。権利部とは
権利部には、その名の通り権利に関する情報が記載されています。甲区では所有者の変遷や現在の所有者、所有者が複数いる場合はその持ち分など所有権に関するもの、乙区では住宅ローンなどの抵当権といった所有以外の権利に関するものが記載されています。
抵当権については、借入額や利息の割合などについてもわかるようになっています。
共同担保目録とは
借り入れをする際、複数の不動産が担保になる場合は「共同担保」となります。土地つきの物件を購入する際には土地と建物を担保に借り入れをすることになるので、その土地と建物はすなわち「共同担保」ということです。
該当の不動産がこのような共同担保となっている場合に、記載があります。
構成と見方に関するよりくわしい内容については、こちらの記事をご覧ください。
まとめ
はじめての人にとっては、なにをどうすればよいのかわかりにくい登記事項証明書ですが、内容と取得の流れさえわかっていればさほど難しいことはありません。今回のコラムでは、以下のような内容について解説しました。
- 登記事項証明書とは、不動産の所在地や所有者、その変遷について記された書類のこと。
- 登記事項証明書を取得できるのは全国各地にある法務局。手間と時間をかけないオンライン申請が便利で手数料も割安。
- 登記事項証明書の交付申請書では、地番（土地の場合）、家屋番号（マンションなどの場合）の記入が必要。
- 地番は登記された土地に対して割り振られる番号で、住所とは異なる。
自分で調べることはもちろん大切ですが、重要なステップでは「プロの力を借りる」のが安心かつ確実です。
そういった意味では、不動産の購入や売却では信頼できるパートナーを見つけることがとても重要だと言えるでしょう。
信頼できるプロと出会うには、できるだけ多くの不動産会社とコミュニケーションをとって探していくしかありません。
しかし不動産会社を一社ずつ訪ねて話をしたり提案を聞いたりするのは非常に面倒です。
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