離婚でマイホームを任意売却するメリット・デメリットとは?競売との違いや注意点も解説

離婚でマイホームを任意売却するメリット・デメリットとは?競売との違いや注意点も解説
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離婚協議を進める際、財産分与のためにマイホームの売却を検討する方は少なくありません。

しかし住宅ローンを利用して購入した家は、売却してもローンが残ってしまう場合が多く、返済が困難となる方も多くいらっしゃいます。

そこで選択肢となるのが、住宅ローンが残ったままのマイホームを売却できる「任意売却」です。

本記事では、離婚する際に任意売却を行うメリット・デメリットと、任意売却を離婚前に行うべき理由、手続きの際の注意点について解説します。

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「まずは任意売却の基礎知識を知りたい」という方は、任意売却の記事をご覧ください。

任意売却とは?

任意売却とは、住宅ローンを借り入れている金融機関からの合意を得た上で、ローンが残っている住宅を売却する方法です。

家の売却代金で住宅ローンを完済できない「オーバーローン」の状態の家を売却する際に検討されます。

一方で、家の売却代金で住宅ローンを完済できる場合(アンダーローン)には、通常の方法で売却することが一般的です。

他にも、夫婦のペアローンで住宅ローンを借りていた場合や、お互いが連帯保証人になっている場合には、離婚に伴い一方だけではローンの返済能力が不足することから、任意売却へと進むケースが多くなります。

なお、ローンが残っている家の売却に金融機関からの合意が必要な理由は、ローンの貸主(債権者)である金融機関が、ローンの借主である債務者が返済不能に陥った場合に備え、担保として家に抵当権を設定しているためです。

そのため、家の売却時には、金融機関に抵当権を解除してもらう必要があります。

通常売却・競売との違い

家の売却代金で住宅ローンを完済できる場合には、任意売却ではなく仲介による通常売却を選択します。

任意売却の手続きについては、金融機関の許可を得る点などのほかは、通常売却とほぼ同様です。

つまり、不動産会社に連絡して買い手を募集し、売買契約を締結して売却手続きが完了します。

一方の競売とは、住宅ローンの支払いが6ヶ月〜10ヶ月ほど滞り、その間、任意売却なども行われなかった場合に、金融機関が貸付金の回収のため、担保の不動産の差し押さえと競売を裁判所に申し立て、強制的に執行される売却方法です。

家が競売にかけられた場合、裁判所のもとで入札によって売却価格が決められ、家主の許可を得ることなく売却手続きが進みます。

競売では市場価格よりも低い金額で落札されることが多く、ほとんどの場合、売却代金を住宅ローン返済に充てても完済はできません。

また、競売の場合は、物件情報がインターネットや情報誌上に公開されたり、多くの関係者が出入りしたりするため、プライバシーが守られず、近隣住民にも競売物件であることが知られてしまう可能性が高まります。

そのため競売へと進む前に任意売却の手続きを行い、より多くの資金をローン返済に回すことが重要です。

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さらに詳しく知りたい方は、任意売却と競売の違いについての記事をご覧ください。

任意売却の流れ

離婚に際しての、任意売却の大まかな流れは次の通りです。

  • 任意売却の条件である住宅ローン滞納を行う
  • マイホームの価格査定を不動産会社に行ってもらう
  • 住宅ローンの借入先金融機関に査定書を出して任意売却を認めてもらう
  • 不動産会社と売却活動を開始する
  • 買い主が見つかったら、売買契約を交わす
  • マイホームの引き渡し・引越しを行う
住宅ローン返済を滞納すると、金融機関から返済の督促状が届き、その後、任意売却を依頼する不動産会社を選んで、金融機関に任意売却の許可をもらい、売却に進む流れとなります。

さらに詳しく知りたい方は、任意売却の流れの記事をご覧ください。

離婚で任意売却するメリット

離婚する際に家を任意売却する場合、競売にかけられるケースと比較すると、さまざまなメリットがあります。

ここでは任意売却の3つのメリットをご紹介しましょう。

  • 競売よりも高く売りやすい
  • プライバシーが保たれる
  • 諸費用の負担が少ない

それぞれ解説します。

競売よりも高額で売りやすい

任意売却で家を処分する場合、競売にかけた場合と比較すると高値で売りやすいメリットがあります。

一般的に競売による売却では、市場価格の約5割〜7割の金額で売られることが多くなります。

一方で任意売却の場合には、市場価格の8割程度で売れることが多く、ローン返済に充てる資金が増える点がメリットです。

ただし、任意売却では原則として「瑕疵担保責任」が免責され、引き渡し後に物件に不具合が見つかっても売り手の責任が問われないという特約が追加されます。

この点は通常売却とは異なり、買い手が不利となる特約のため、市場価格と同額での売却が難しくなる点です。

プライバシーが保たれる

任意売却の場合、競売とは異なりプライバシーが保たれる点がメリットです。

上述のように、家が競売にかけられた場合、裁判所の調査員や不動産会社のスタッフが近隣を訪れるケースがあり、周囲の人に競売にかけられていることを認知される可能性があります。

また、競売にかけられた家は競売物件として情報公開されることから、離婚に伴う競売が行われていることが周囲に伝わりやすくなってしまいます。

一方で、任意売却の手続きは通常の売却手続きと変わらないため、周囲に知られることなくローン返済を進めることが可能です。

諸費用の負担が少ない

任意売却でローン返済を行う場合、不動産会社に支払う仲介手数料などの諸費用が売買代金から清算されることが多いため、売却に伴う諸費用の負担が減少する点もメリット

です。

また、金融機関によっては、引っ越し費用を出してもらえるケースがあることも利点です。

離婚で任意売却するデメリット

離婚でマイホームを任意売却する場合、デメリットとしては以下の3つが挙げられます。

  • ブラックリストに載ってしまう
  • 金融機関や不動産会社とのやり取りが必要
  • 希望条件で売れるとは限らない

それぞれ詳しく解説します。

ブラックリストに載ってしまう

任意売却を行うことで、信用情報に事故情報が記録される、いわゆるブラックリストに載る点が最大のデメリットです。

任意売却に進むための要件として、住宅ローンを滞納することが挙げられます。

住宅ローンの滞納は信用情報に記録が残り、今後5年間〜10年間程度は新たなローンを組んだりクレジットカードを作成したりすることが不可能

となります。

金融機関や不動産会社とのやり取りが必要

任意売却の手続きを行うためには、不動産会社とのやり取りや金融機関への問い合わせ、内見者への対応などが求められます。

競売の場合は裁判所が主導して売却手続きを進めるため、競売と比較すると労力がかかるのが任意売却の手続きです。

ただし、任意売却の手続きは通常売却とほぼ変わらないため、ローン返済に充てられる資金を増やすためにも、労力を惜しむことなく手続きを進めた方が良いでしょう。

希望条件で売れるとは限らない

任意売却は通常売却と同様に、希望した金額や時期に売れるとは限りません。

任意売却には期限が設けられているため、場合によっては大幅な値下げをしなければならない可能性もあります。

期限内に契約がまとまらず任意売却ができなかった場合には、競売にかけられてしまうため、速やかに行動を起こすことが重要です。

なお、任意売却の期限については、次の項で解説します。

さらに詳しく知りたい方は、任意売却のデメリットについての記事をご覧ください。

任意売却は離婚前に手続きするべき理由

離婚に伴う家の任意売却は、離婚後ではなく離婚前に進めるのが望ましいとされます。

理由は以下の3つです。

  • 離婚後に話し合うハードルが高いため
  • 任意売却には期限があるため
  • マイホームの財産分与は難しいため

それぞれ解説していきます。

離婚後に話し合うハードルが高いため

任意売却の手続きを離婚前にするべき理由として、離婚後の話し合いはハードルが高いことが挙げられます。

離婚後に任意売却を進めようと考える場合、元配偶者が共有名義人や連帯保証人であれば、話し合いの場を設けることが必須です。

険悪な状態で別れていたとしても、任意売却の手続きには共有名義人・連帯保証人の同意を必要とするため、双方の合意がなければ売却に進めません。

元配偶者と連絡が取れなくなるケースも考えられるため、離婚協議や調停を行う際には、可能な限り早い時期に任意売却について相談することが大切です。

任意売却には期限があるため

任意売却の手続きを進める際には、並行して競売の手続きが進むこととなり、競売の開札期日が任意売却の期限となります。

競売までの期限の目安としては、6ヶ月〜12ヶ月程度が一般的

です。

そのため任意売却が可能な期間も6ヶ月〜12ヶ月程度

であり、期限を過ぎれば競売にかけられることとなります。

競売を避けるためには、期間内に任意売却を進められるよう、離婚前から準備を進めておく必要があります。

マイホームの財産分与は難しいため

離婚での財産分与において、現金などと異なりマイホームの分割は難しいため、離婚前に任意売却によって現金化しておく方が財産分与を進めやすくなります

ただし、住宅ローンの残債をはじめとして夫婦でマイナスの財産が大きい場合には、財産分与を行わないケースもあります。

なお、離婚後にマイホームを売却してローンを返済し、余った売却代金を分割する場合、贈与とみなされて税金が課される可能性があるため注意が必要です。詳しく知りたい方は、離婚時の住宅ローンの記事をご覧ください。

離婚で任意売却する際の注意点

離婚する際に任意売却の手続きを行う場合の注意点として、以下の3つを押さえておくと良いでしょう。

  • 住宅ローンを完済できるとは限らない
  • 任意売却が認められないケースもある
  • 連帯保証人を外れるにはローン完済が必要

それぞれ詳しく解説します。

住宅ローンを完済できるとは限らない

オーバーローンの状態で家の任意売却を行った場合、ローンの負債が残ってしまうケースが大半です。

その場合、残債は原則として一括払いで返済する必要があるためご注意ください

一括払いが難しい場合には、金融機関に相談して分割払いに応じてもらうことも可能

です。

分割払いにあたっては、事前に夫婦で残債を支払う割合を決めておく必要があります。

分割払いでの支払いも困難で、かつ連帯保証人である元配偶者にも支払い能力がない場合には、夫婦がそれぞれ自己破産しなければならなくなる可能性もあります。

任意売却が認められないケースもある

任意売却の手続きは、住宅ローンを提供している金融機関にとってはリスクのある手段のため、必ず任意売却に応じてもらえるとは限りません

また、共有名義人や連帯保証人の同意が得られない場合にも、任意売却を進めることはできません

連帯保証人が認知症で判断能力が低下していたため、任意売却が不可能となったケースもあります。

連帯保証人を外れるにはローン完済が必要

夫婦の共有名義で所有していた家を、離婚に伴いどちらか1人の単独名義に変更した場合でも、家の名義人が変わるだけで、住宅ローンの連帯保証人である元配偶者はローンの返済義務を負い続けます。

住宅ローンの連帯保証人を外れるためには、連帯保証人となっているローンを完済しなければならず、家の名義人を変更しただけでは、当然ながらローンの支払い義務は免除されません

そのため、たとえば元夫名義に変更した家のローンの支払いが滞った場合、元妻が連帯保証人であればローンを返済しなければならない点に注意が必要です。

離婚で任意売却する場合は離婚前に返済計画の確認を

任意売却は、競売よりもマイホームを高値で売りやすく、ローン返済の資金にできるほかプライバシーが保たれやすいメリットも得られます。

一方で、信用情報に傷がついてしまう(ブラックリストに掲載されてしまう)点や、希望条件で売れるとは限らない点が、任意売却のデメリットとして挙げられます。

また、離婚に伴う任意売却では、住宅ローンの完済は難しく負債が残るケースが大半です。

そのため任意売却後の返済計画や負担割合については、可能な限り離婚前に話し合って決めておくことが大切です。

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