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不動産投資の利回り相場や最低ラインから、他の投資方法と比較したい方も多いのではないでしょうか。
そもそも、不動産投資の利回りを計算する方法を知って自分で計算したい方もいらっしゃることでしょう。
不動産投資は近年人気のある投資方法の1つです。ただ、株や投資信託とは異なり大きな金額でしか投資できないため、実際にどのくらいの利回りで利益が出て儲かるかを正確に見積もっておかなければ失敗する投資方法であることも事実。
どのくらい利益が出るのかを正確に判断するためには、利回りに関する正しい知識と相場や最低ラインを持った上で、個々の物件と向き合う必要があります。この記事では、投資用不動産の購入において重要な指標となる利回りについてご説明します。
そもそも利回りとはなにか、表面利回りと実質利回りの違いとは、といった基本的な知識からご説明します。
- 不動産投資における利回りの計算方法を知る
- 不動産投資の利回り相場を把握する
- 利回りの高い投資方法を比較する
不動産投資について詳しくは、以下の記事をご確認ください。
不動産投資の利回りとは
不動産投資の利回りとは、投資物件の購入など投資額に対し、1年あたり収益はどのくらいかリターン割合を数値化したものです。
不動産投資の利回りは投資額と収入から計算し、計算方法に「想定利回り」と「表面利回り」、「実質利回り」の3種類あります。
投資額1億の物件で収入500万円の場合、利回りは5%です。
利回りはざっくりと以下のように計算できます。
利回り = 収入 ÷ 投資金額
不動産投資の利回りを計算する方法について詳しくご紹介します。
表面利回りの計算方法
不動産の価格は、エリアや広さ、築年数など条件次第で大きく異なってきます。
また、その物件を賃貸して得られる利益（インカムゲイン）もまた同様に大きく異なります。
というのも、家賃も条件が異なれば高くもなり、低くもなるからです。
そのため、不動産投資の物件選びではこうした多くの条件を精査する必要があり、初心者では比較検討がしにくいことがあるかもしれません。
その難しい物件選びをスッキリとわかりやすいものに変えてくれるのが、不動産の投資効率を端的に示す「表面利回り」という指標です。表面利回りは、下の計算式で求められます。
表面利回り ＝ 1年間の家賃収入 ÷ 不動産の購入価格 × 100年間の家賃収入を不動産の購入価格（投資額）で割るだけの単純な数式です。誰にでも計算でき、わかりやすいのがメリットと言えるでしょう。
想定利回りの計算方法
不動産投資における想定利回りは、満室状態であると想定して利回りを計算します。常に満室であるとは考えにくいため、あくまで想定の利回りでしかありません。
この利回りを元に不動産投資を始めるのは非常に危険なため、参考程度に見ておくと良いでしょう。
想定利回り ＝ 1年間の満室状態での家賃収入 ÷ 不動産の購入価格 × 100
想定利回りは、空室割合やランニングコストなどを考えずに、1年間ずっと満室状態であると想定して利回りを計算します。
参考程度の数字にしかならないため、よりリアルな数字で確認したい場合には、表面利回りや実質利回りで確認しましょう。
実質利回りの計算方法
表面利回りはその物件の価値を大まかに知るには便利ですが、物件の収益性を正確に評価するのには向きません。
不動産投資から得られる最終的な収益は家賃収入から維持管理費など諸経費を差し引くことで求められますが、表面利回りにはこうした支出分の費用が抜けているからです。
そのため、より正確な利回りを確認するためには、諸経費分の支出を差し引いた「実質利回り」を算出する必要があります。
この実質利回りは、下のような計算式で求めることができます。
実質利回り ＝ （1年間の満室家賃収入 － 1年間の維持管理経費） ÷ （不動産の購入価格＋不動産の購入にかかる諸経費） × 100
なお、「1年間の維持管理費」には、管理会社に支払う管理費、建物や室内、設備のメインテナンス費用、共用部の光熱水費、入居者募集や退居にかかる費用、火災保険料などが含まれます。この実質利回りの数値を見ることで、より正確な値での利回りを確認することができます。
不動産投資における利回りの考え方
不動産投資において、利回りは投資費用における収入のリターン割合を示したものです。
この収入と投資費用についてご説明します。
投資費用
不動産投資では、分譲マンションや一棟マンション・アパートなどに投資するためのまとまった購入費が初期費用としてかかってきます。
土地の購入から始める場合にも、土地と建物をセットで購入する場合にも、投資費用には以下が含まれるでしょう。
土地の購入と建築費用
- 土地購入費：坪単価 × 土地面積
- 土地の固定資産税：土地評価額 × 1/6 × 1.4%
- 都市計画税：土地評価額 × 1/3 × 0.3%
- 建物の固定資産税：土地評価額 × 1.4%
- 不動産取得税・登録免許税：不動産評価額 × (3% + 0.4%)
- アパート建築費(建物設計費込)：坪単価(木造坪単価) × 土地面積
- 外構・駐車場整備費：アパート建築費 × 20%
- 室内整備機器の設置費：約50万円 × 室数
収入
不動産投資をすると、家賃収入が不動産投資における収入に該当します。
大体の不動産投資では、分譲マンションや一棟マンション・アパートを購入しての投資になると思いますが、収入となるのは以下です。
| 収入のタイミング | 費用項目 | 目安 |
|---|---|---|
| 毎月 | 家賃 | 物件による |
| 共益費 | 家賃の5~10%程度 | |
| 随時 | 礼金 | 家賃の1~2ヶ月分 |
| 更新料 | 家賃の1~2ヶ月分 |
不動産投資における利回りの計算は、簡単なように見えて様々な条件で数字が異なってきますので、正確に出そうとすると難しいものです。
そのため、本当に不動産投資が儲かるかどうかは、実際に企業に相談する方法が1番です。他の投資と比較して儲かるか、その人に取って他の投資が良いか、明確に答えてくれるでしょう。
少しでも不動産投資を考えた方は、様々な活用プランを比較してみると良いかもしれません。
複数の活用プランを取り寄せる際には、無料で利用できる「イエカレ」の利用がおすすめです。簡単な情報の入力で、複数の企業に資料を取り寄せられますし、企業によっては詳細な資産をして提案してくれるでしょう。契約するまでは無料で利用できますので、まずは資料を取り寄せてみましょう。
不動産投資の利回り相場と最低ライン
不動産投資の利回りは、実際どのくらいなのでしょうか。ここでは、地域や物件別で不動産投資の利回りの相場について見ていきましょう。
ざっくりまとめると、実際の利回り相場は以下のようになっています。
| 物件の種類 | 新築 | 中古 |
|---|---|---|
| 区分マンション1室 | 3~4%前後 | 6%前後 |
| アパート1棟 | 6%前後 | ~8%前後 |
| 戸建て投資 | 8%~ | ~16% |
理想的な利回りと最低ライン
不動産投資における利回りの最低ラインは3%です。3%を下回る場合には、失敗して利益よりも借金を背負う可能性が高くなりますので、やめる判断をしても良いかもしれません。
また、不動産投資における利回りは、上の相場で紹介した相場の範囲内でできるだけ高い利回りを得るのが理想です。都市部のマンションだと比較的購入価格が高くなるため、7％の利回りが理想といえます。一方地方のマンションは都市部のマンションよりも物件の購入価格が安く、相場も比較的高くなっているため、10％が理想の利回りの数値です。
戸建ての投資物件の利回りの理想は、新築の場合10％、中古物件であれば15％ほどあると良いでしょう。もちろん、地方なのか都市部なのかで理想とする数値は異なりますが、一般的には上で紹介した範囲内でできるだけ高い利回りを期待するのが理想であるといえます。
東京など三大都市圏と地方の利回り相場
三大都市圏と地方で利回りは異なります。三大都市圏の平均利回りの相場は平均4%~5%ほどで推移している一方、地方の利回り相場は10%を超えるところも多くあります。ここでは、それぞれの利回りの相場を紹介します。
三大都市圏・政令指定都市の利回り相場
| 地域 | 利回り相場 |
|---|---|
| 東京城南地区 | 4.2% |
| 東京城南地区 | 4.5% |
| 札幌 | 4.2% |
| 横浜 | 5.0% |
| 名古屋 | 5.0% |
| 大阪 | 4.9％ |
| 福岡 | 5.1％ |
出典：日本不動産研究所 第 41 回 不動産投資家調査（2019年4月現在）
※期待利回り：投資家が不動産から期待する利益のこと
※東京城南地区：港区、品川区、目黒区、大田区
※東京城東地区：中央区、台東区、墨田区、江東区、葛飾区、江戸川区
通常都心部ほど利回りは低くなり、東京・大阪・名古屋の三大都市圏の平均利回りは10%以下と、そのことを如実に物語っています。とくに東京23区内では4%台の物件もあり、なかでも東京の城南地区は4.2%と突出しています。
都心部の物件は、そもそも物件価格が高いため利回りもかなり低くなっていますが、それでも投資に不利ということはありません。
なぜなら、都心部であれば人口が集中しており不動産の流動性が高く、入居者に困らないからです。当然、空室率も低く家賃収入が安定して得られるので、資金的余裕さえあれば、これほど格好な条件はないと言っていいでしょう。
地方の利回り相場
地方にある不動産物件の利回りは、平均すると12％と高めです。もちろん地域によって異なりますが、総じて都心部よりは高い利回りとなっています。
しかし、利回りがよいからと言って安易に投資すべきとは限りません。というのも、地方は三大都市圏と違って地方は不動産の流動性が低く、人口減少も進んでいることから思うように借り手がつかない可能性があるからです。借り手がつかないと家賃収入が得られず、空き家として放置せざるを得なくなってしまいます。
また、戸建て志向の強い地方ではマンション人気があまり高くないため、マンションやアパートを購入した場合、その家賃は低く設定せざるを得ないこともあるという点も知っておくべきでしょう。
新築と中古の利回り相場
不動産投資用に購入する物件が、新築の物件なのか中古の物件なのかでも利回りは異なります。都心部の区分マンションを例にして、平均利回りが新築物件と中古物件でどの程度異なるのか見ていきましょう。
| 新築・中古 | 利回り相場 |
|---|---|
| 新築 | 4%後半～5％前後 |
| 中古（～築20年） | 5％～6％半ば |
| 中古（築20年から35年） | 7％～10％ |
新築物件の利回り
購入価格が高く自己資金を多く必要とする分、新築物件の表面利回りは、中古物件に比べて低くなります。新築物件は利回りは高くないものの、空室率が低くなる分家賃収入が安定して見込めたり、築浅のうちなら売却して利益を出せたりするというメリットがあります。
一方で、購入価格が高かったり、築年数が経た後に空室率が増えてしまったりするというデメリットがあります。
中古物件の利回り
新築物件とは逆に、購入価格が安い分利回りが高い傾向にあるのが中古物件です。利回りが高く、初期投資金額も新築物件ほど高くないため、少ない原資で投資を始めることができる点が特徴的です。
しかし一方で、入居者が入らず空室率が増えて家賃収入が思っているほど見込めなかったり、修繕費用や管理費用にコストがかかってしまったりする点がデメリットであるといえるでしょう。
利回りから考えたときに、中古アパートの経営も利回りが高くなるためおすすめです。
マンションと戸建ての利回り相場
マンションを購入するか戸建てを購入するかでも利回りは異なります。ここでは都心部の木造戸建ての利回りを紹介しますので、上で紹介したマンションの利回りと比較しながら参考にしてみてください。
| 新築・中古 | 利回り相場 |
|---|---|
| 新築 | 5%～6％前後 |
| 中古 | 6％～8％ |
マンションと比較して利回りが大きく変わることはありませんが、多少戸建てのほうが利回りが高いといえるでしょう。もちろん、木造なのかコンクリート造なのか、はたまた都心部なのか地方なのかで利回りはさらに異なってきますが、平均的な利回りの相場としては上で挙げたものであるといえます。
木造戸建ての中古物件に関しては、築年数が経過した古いものでもリフォームやリノベーションを施して物件の価値を高めれば、それだけ家賃を高く設定できるため一定の利回りを確保しやすくなります。そのため、中古物件のデメリットをカバーすることは十分可能です。
不動産投資の利回り計算をシミュレーションしてみた
ここでは、不動産投資をした場合の利回りはどのくらいになるのか、計算をシミュレーションしてみましょう。
購入価格の異なる2つの物件「A」「B」の利回りを算出してみます。
通常利回りを計算するときは、表面利回りと実質利回りの2つを算出します。そしてこの2つの指標を基準に投資の判断をすることが多くなっています。
表面利回りと実質利回りの違いは後ほど詳しく解説しますが、ここでは表面利回りが管理費用を無視して計算した利回り、実質利回りは管理費用なども加味した利回りで計算してみました。
物件A、Bの価格および諸管理費用
| 物件A | 物件B | |
|---|---|---|
| 物件価格 | 2,500万円 | 1,000万円 |
| 管理費 | 7,000円/月 | 5,000円/月 |
| 修繕積立金 | 1,000円/月 | 5,000円/月 |
| 集金代行手数料 | 3,000円/月 | 1,600円/月 |
| 固定資産税 | 60,000円/年 | 50,000円/年 |
| 家賃 | 130,000円/月 | 60,000円/月 |
※集金代行手数料は家賃の3% + 消費税として計算
※固定資産税はおおよその額を想定
ここから、1年の賃料収入と支出合計を計算し、年間の収支を算出します。ここでは、支出は管理費、修繕積立金、集金代行手数料、固定資産税の4つです。固定資産税は年1回の支出である点に注意しましょう。
| 物件A | 物件B | |
|---|---|---|
| ①年間家賃収入 | 1,560,000円 | 720,000円 |
| ②年間支出 | 192,000円 | 189,200円 |
| ③年間実質収入＝①－② | 1,368,000円 | 530,800円 |
そして、物件価格、年間家賃収入、実質収入から表面利回りと実質利回りを求めます。
| 物件A | 物件B | |
|---|---|---|
| 表面利回り （年間家賃収入 ÷ 物件価格） × 100 | 6.24％ | 7.2％ |
| 実質利回り {(年間家賃収入 － 年間支出) ÷ 物件価格} × 100 | 5.47％ | 5.3％ |
一見表面利回りは物件Bの方が高そうですが、実質利回りを計算すると物件Aの実質利回りの方が高いことがわかりました。つまり、実際に得られる収益率は物件Aの方が高いのです。多くの物件情報にはこの表面利回りの記載ばかりが書かれているため、その記載に惑わされることなく実質利回りまで計算しておくようにしましょう。
利回りを計算してみて不動産投資を考えた方は、実際に収益を上げられるか利回りが妥当か、不動産会社に相談してみることをおすすめします。相談する際におすすめな方法は、簡単な情報の入力で複数の企業にまとめて相談できる「イエカレ」がおすすめです。土地を所有していても所有していなくても利用できますし、契約するまでは無料で相談できます。まずは、簡単な情報の入力を済ませて、複数の企業から資料を取り寄せましょう。
不動産と株式、どちらの投資が利回り良いか比較
投資を始めるなら不動産と株式のどちらがいいか、投資方法や利回りから比較して決めていくかと思います。
利回りとは、投資した金額に対する収益の割合を1年あたりの平均で表した数字で、以下のように計算します。
利回り（%） = {（分配金 － 税金） / 投資元本} ÷ 運用年数 × 100
たとえば、株で1,000万円を3年間運用した結果、300万円の分配金を受け取り、その最終的にその株を1,300万円で売却できたとします。
するとトータルで600万円、1年あたり200万円の利益となり、利回り（厳密には年間利回り）は20％と計算できるでしょう。
不動産投資と株式投資、どちらの投資が良いのか利回りを比較していきましょう。
不動産投資と株式投資を利回りだけで比較
不動産投資は、不動産をワンルームや一棟買いで購入し賃貸に出して、家賃による賃貸収入で収益を得る方法です。
利回り相場は平均4~5%ほどで、地方では10%を超えることもあります。
また、利回りの最低ラインは3%で、理想的な利回りは7%として比較してみると良いでしょう。
対して、上場企業の株を購入して配当で収入を得る株式投資の利回りは、平均5%ほどで長期間の運用であれば4~7%ほどになるようです。最低ラインでは1.5%ほどと考えておくと良いかもしれません。
不動産投資信託(REIT)
不動産投資信託(REIT)は、投資額で不動産投資法人が不動産を保有・運営し、賃貸料や売却益を投資証券や分配金となる投資方法となります。
不動産投資でありながらも少額の投資が可能で、10万円前後から投資が可能です。
分配金の利回りは、高利回りで8%となり低利回りで3%ほど、最低0.5%になることもあります。
投資信託・上場投資信託(ETF)
投資信託と上場投資信託の違いは、取引の自由度と手数料の金額です。上場投資信託のETFは、株のようにいつでも自分のタイミングで取引できます。
年利率は3~5%で、平均が4%になることが多いのですが、運用次第で利回りはいくらでも高くすることが可能です。
利回りだけで投資方法を決めるのは注意
投資方法を決める際に、なるべく利回りの高い投資方法で決めたくなるものでしょう。
物件や立地によりばらつきのある不動産投資よりも、長く続く安定した企業の株式に投資した方が、利回りは安定していそうだと考えるかもしれません。
注意しておきたいのは、利回りに影響のある要因は初期費用や収入だけでなく、収入に影響する需要と供給、社会状況なども含まれる点です。
近年は少子高齢化社会で人口減少は続いており、不動産の需要は減少傾向となっています。人口減少が進むと、これまで人の消費行動によって成り立っていた企業の株式に投資しても安定はしないと考えられ、将来の社会を予測して投資するセンスも求められます。どちらにせよ、利回りに影響する要因は変動するものですので注意が必要です。
株式投資と不動産投資のどちらに投資するか迷った際には、単純に高利回りかどうかだけでなく、利回りにかかわってくる要因が今後どうなるかまで考えておくと良いでしょう。
不動産投資がおすすめな理由
株式投資は、昨今の社会状況から見たときに、不安定な状態であることはわかるかと思います。企業の収益は社会状況で細かく変動しますし、不祥事などがあれば一気に暴落する可能性もあります。
一方の不動産投資は、人が生活したり利用したりする不動産であるため、人が生きている限り需要はなくなることがありません。相場を見て立地や費用を工夫するだけで、安定して収入を得られる確率は高くなります。
一獲千金の可能性はあるものの、倒産などで紙切れとなるかもしれない株式投資よりも、失敗しない限りはそれなりに安定した収入を得られる不動産投資の方が安心して始められるのではないでしょうか。
不動産投資の利回りにおける注意点
不動産投資の利回りを確認して、高利回りだからと不動産投資をすると決めてしまう前に、不動産投資の利回りにおける注意点を確認しておきましょう。
利回りを見て投資物件を決める際には、いくつか注意点があります。
利回りを計算して投資物件を選ぶ
不動産投資をする際に、紹介企業や不動産屋が利回りを計算して提示していると思いますが、この利回りだけで判断しないようにしましょう。
投資物件を魅力的に見せるために、企業や会社が利回りが良くなるように計算している可能性もあります。また、利回りの計算方法は3種類ほどあるにも関わらず、実質利回りではなく表面利回りだけで利回りが良いと言っているケースもあるようです。
そのため、自分で実質利回りはいくらになるか、投資物件の額と収入から計算しましょう。
中古一棟物件は空室割合を確認する
不動産投資の初心者に手の出しやすい中古の一棟物件ですが、この物件は机上の計算では高利回りになりやすいのですが、古いがゆえに空室が多くなりがちです。
中古の一棟物件に投資する際には、利回りがどのくらいになるのか空室割合などを参考に出しておきましょう。
高利回りの物件は確認する
高利回りの物件に出会ったら、どうして利回りが高くなるのか確認しましょう。
実際に物件を購入しても、想定通りの利回りになるとは限りません。ここでは、利回りが低くなる、また高くなる条件の物件をご紹介します。
| 利回りが低くなる条件 | 利回りが高くなる条件 | |
|---|---|---|
| エリア・立地 | 都心部で駅から近い | 郊外で駅から遠い |
| 用途 | 商業ビル、オフィス | 住居、倉庫 |
| シーズン | 低金利時・土地価格が高い時期 | 高金利時・土地価格が安い時期 |
| 貸し方 | 雑居ビル式（マルチテナント） | 一棟貸し |
| 築年数 | 新しい | 古い |
| 建物構造 | 鉄筋コンクリート造 | 木造 |
| 所有形態 | 単独所有 | 共有 |
物件はオートロックや新築、駅地下など理想的な物件であればあるほど、投資物件の購入額は上がり利回りは低くなります。
その一方、条件を入れなければ投資額は少なくて済み、利回りが高くなる傾向にあります。ただ、空室リスクも高まりますので、継続的に借りてもらえるような対策が必要でしょう。
理想的な物件の条件と利回り3.5%を目安に、バランスの良い物件を探すことをおすすめします。
ほかにも利回りの相場についてや高い利回りの物件の選び方について知りたい方は、以下の記事をご覧ください。
不動産投資の利回りを理解すること
利回りを正しく理解すれば、物件選びだけでなく、その後の賃貸経営や不動産売却時も有利に進められます。
地域ごとの利回りの平均や相場感を把握しておくことも、今後の投資活動には欠かせません。場合によっては利回りを過信せず、その背景にある事情を十分吟味することも必要です。
正しい知識をもとに理想の物件選びができれば、その後の賃貸経営はもちろん、売却活動でも確かな成果を上げられるでしょう。
また、利回りに振り回されないだけの知識や情報力、経験もまた必要不可欠です。不動産初心者で知識不足な方は、その道のプロである不動産会社に相談するのも賢いやり方でしょう。
URL：P.D.P(FP 逆瀬川勇造)の金融・不動産情報ブログ
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