不動産売却の注意点「委任の仕組み」や「委任状の書き方」の解説で不安を解消!

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マンションや戸建て、土地といった不動産の売却は、原則としてその所有者自身がおこなう必要があります
不動産売却ではさまざまな手続きが発生するため、そこに多くの時間を割かなければなりませんが、さまざまな事情により「自身の手で売却のプロセスを進められない」という場合もあるでしょう。
そういったケースで用いられる仕組みが、**「委任」** です。

今回は、不動産売却における「委任の仕組み」と「委任状の書き方」について、初心者でもわかるように解説していきます。

先読み!この記事の結論
  • 不動産取引を委任した代理人は、所有者と同じ法的効力を持つ。
  • トラブルを避けるためにも代理人を立てる際には、どの程度の権利を持たせるか書類で取り交わす。

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不動産売却における「委任」の仕組み

「委任」の仕組みを用いることで、所有者から委任された代理人は、不動産売却に必要な手続きを売り主に代わってできる ようになります。

とはいえ、扱う不動産は高額なもの。
慎重に対応しなければトラブルを招く原因になり、損害を被ってしまうおそれもあります。
委任の役割や不安のない代理人の選び方、選んだ代理人が有する責任の主さなどについて、正しく理解しておきましょう。

委任とは?

委任は不動産売却に関わるさまざまな行為を第三者に委託する形態のことで、相手方もそれを承諾することで成り立ちます。
委託された人のことを「代理人」と言い、代理人は本人に代わって意思表示をする役割を持ちます。
代理人の意思表示は本人、不動産売却においては売却しようとしている所有者に対して効力を持ちます。
つまり、代理人の行為は所有者がおこなったのと同等の効果があるということです。

委任(代理人)が必要なケース

不動産売却で代理人に委任する必要が生じるケースには、さまざまなパターンがあります。

物件が遠方にある&所有者が高齢の場合

売却を希望する不動産が居住地から遠かったり所有者が海外に住んでいたりする場合、また所有者が高齢で移動することが難しいといった場合には、その物件の近くに住む親族などに委任できます。

売却のための時間をとることが難しい場合

不動産の売却にはそれなりの時間を確保する必要がありますが、所有者が仕事で忙しかったり、病気で入院・治療をしていたりするなど、優先的に売却のための時間をとれない場合にも委任が可能です。

所有者が複数人いる場合

相続などで物件の所有者が複数にわたる場合、あるいは夫婦で共同所有している不動産の場合、売却に関わる手続きの際には所有者すべての立ち合いが必要 になります。
こうしたケースで代理人に委任をすれば、全員の都合を合わせる必要がありません。
夫婦が離婚した場合でも、代理人を立てることで直接顔を合わせることなく住まいなどの売却を進められます。

所有者が未成年の場合

相続などによって未成年が所有者となった場合、本人が売却することができないため、代理人に委託することになります。

「代理人になれる人」の条件とは?

法定代理人:本人の意思ではなく、法律の規定に基づいて任命される代理人
任意代理人:本人の意思に基づいて信任される代理人
復代理人:代理人が決められた権限の範囲において選任した代理人

法定代理人

名称の通り、法律で定められた代理人のことです。
法定代理人には、未成年者の代理人を行う「親権者」、未成年で親権者がいない場合に代理人となる「未成年後見人」、所有者が成年被後見人の場合の「成年後後見人」の3種類 があります。
法定代理人の権限は、法律によって定められています。

任意代理人

法定代理人以外の代理人は、すべて「任意代理人」となります。
不動産売却における代理人は「任意代理人」であり、基本的には誰でも委託を受けて代理人になれます。
とはいえ、 代理人をまかせる相手が本当に信頼できる人物かどうかをしっかり考えておかないと、「じつは騙されていた」といった事態も発生しかねません
代理人には、身近で確実に信頼できる人物や専門家 を立てるのが賢明です。

復代理人

代理人が権限の範囲においてさらに代理人を指名した場合、その人物を「復代理人」と呼びます。
復代理人の行為も、代理人のそれと同じく所有者本人に対して効力を持つことを覚えておきましょう

「代理人」と「使者」の違い

所有者に代わって不動産売却に関する行為を手がける者として、代理人のほかに「使者」と呼ばれる存在があります。
似ているようでも果たす役割はまったく異なるため、その内容をしっかり理解しておくことが大切です。

代理人:権限の範囲で所有者に代わって意思表示や意思決定をおこなえる
使者:自ら意思表示や意思決定をおこなえず、所有者に交渉内容を伝える役割を持つ

代理人とは

代理人は、所有者に代わって意思表示や意思決定をおこなえる人物のこと。
たとえば、不動産売却では売却価格が非常に重要なポイントとなりますが、その権限が付与されている代理人は所有者に代わって価格を交渉できます。
つまり、所有者の判断を仰がなくても不動産売却に関する決定ができるのが代理人 です。

使者とは

対する使者は、代理人とは違い自ら意思表示や意思決定をおこなえません
物件の売却価格のようななんらかの交渉ごとが発生した場合、所有者に交渉内容を伝えるのが使者の役割であり、交渉に対する意見はできません。
使者は「メッセンジャー」と言われることがあるように、正しく伝達する人。
判断を行うのは、あくまでも不動産の所有者自身です。

委任できる代理権の種類

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代理人が持つ権利(不動産所有者と同じ権利)は、なにも取り決めがない状態ならとくに制限はありません
つまり、物件の売却価格決定などの重要項目を含めたその手続きすべてを委任することも、工程の一部のみを委任することも可能です。

しかし代理人が所有者と同等の権利を持っていたとしても、所有者へ断りなく売却価格を変更してしまったりすれば、トラブルになることは目に見えています。
そういった事態を避けるには、代理人にどの権限を付与するのかをあらかじめ書面で明確にしておく必要があります

代理人契約において重要な「委任状」

代理人に委任する際、なにについてどこまで権限を与えるのか。
トラブルを避けるうえで、代理権を明確にする役割を持つのが「委任状」です
代理人が判断しても良い内容や対応してほしくない項目を委任状によってあらかじめ明確にすることで、トラブルを未然に避けられます。

代理人は委任状に書いてある項目に関してのみ、所有者の代理を務められます。
価格交渉といった重要項目は不動産所有者本人が行い、物件の立ち合いなどの事務的作業だけを代理人に任せるというケースも多くあります。

「白紙委任状」のリスク

委任状には代理人に付与する権限の範囲を明記しますが、その権限のすべて、あるいは一部を記載せずにつくる委任状 があります。
それが、白紙委任状です。
あらかじめ決めておくことを判断するのが難しい状況で、白紙にして委任状を作成してしまうと、権限の範囲が定められていないという事実がトラブルの要因になりかねません。
白紙委任状を悪用され、想定外の売却がなされてしまう――という事態も十分に起こり得ます。
所有者本人と、代理人の両者が納得し、信頼し合って不動産売却を行うためにも、白紙委任は避けるべきです。

代理人の責任

不動産売却において代理人が委任状によって示された権限を超えた行為をした場合には、 所有者本人と代理人の間だけでなく、物件の購入希望者(買い主)にも影響が及びます
以下の2つのケースでは、契約の有効性に影響が及ぶこともあるので注意が必要です。

無権代理

もとより代理権がない人物の代理行為、あるいは委任の範囲を超えた代理行為を「無権代理」と言い、その代理人を「無権代理人」と言います。
不動産売却の委任では「代理人の行為は所有者本人の行為と同等である」と考えられますが、無権代理人による契約は原則無効 です。

そのため、所有者の意に反して無権代理人が売買契約などを結んだ場合、所有者がその不動産を売る必要はありません
また、無権代理人による契約によって生じた賠償についても、所有者本人が責任を負う必要はないとされています。
しかし無権代理人が結んだ契約であっても、所有者本人にデメリットがなく、それを追認すれば、契約が有効と見なされることもあります。

表見代理

「無権代理人の契約だから無効である」という判断は、所有者からすれば自分の権利を保護してくれるもの。
しかし一方の購入希望者からすれば、「せっかくまとまった契約を一方的に無効にされた」 という見方もできます。
そういった購入希望者の権利をある条件の基で守るためにあるのが、「表見代理」という制度です。

たとえば、所有者が 「本当は代理人に代理の権限を与えていない」にもかかわらず「購入希望者に代理人であるかのように見せた」という場合 で、なおかつ代理人の行為が「委任状で定められた代理行為を逸脱していること」が購入希望者側には不明であった場合 、また代理人の委託有効期限が過ぎている状態で代理行為を行った場合 などは、「表見代理」と見なされ契約の有効性が認められます。
無権代理が「表見代理」であると見なされると、それによる損害は所有者本人が責任を負うことになります

徹底解説!委任のために必要な準備と流れ

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委任状の準備をしよう

代理人を立てて不動産売却を進める場合は、まず委任状を準備します。
なお、委任状には決まったフォーマットがありません
委任状は自分で自由に作成することができますが、項目に漏れや不備などがあると「無権代理」になってしまうおそれもあり、その場合は売却における契約そのものにも影響を及ぼしかねないので、不動産会社や弁護士事務所などが用意している書式を使うようにしましょう

委任状作成の注意点

委任状作成の目的は、代理人に付与する権限を明確にすること。
不動産の所有者本人と代理人だけでなく、第三者が見ても権限がどこにあるのかがわかりやすく示されていること が重要です。

また、代理人は所有者に代わって購入希望者と直接会って話をすることになります。
その場で価格や引き渡し日についての交渉がなされることもあるでしょう。
物件の売買に関してあいまいなやり取りをしていると、購入希望者から「信頼できる交渉相手」と見なされず、代理行為を果たせない可能性も……。
代理人に権限が付与されていたとしても、可能な限り所有者本人とコミュニケーションを取りながら交渉を進められるようにすれば、トラブルを回避するうえで安心です

記しておくべき委任状の項目

トラブルを回避するために委任状に必ず記載し、付与する権限を明確にしておきたい項目はいくつかあります。

  • 売却物件の情報
  • 売却に関する決め事
  • 有効期限
  • 禁止事項など
  • 所有者本人と代理人の氏名・捺印

売却物件の情報

どの不動産の売却について委任するのか、対象となる物件の住所が不可欠。
このとき、自分が覚えている住所ではなく、法務局で手に入れることができる「登記簿謄本」に従って記載することが重要です。
住所の間違いを防げるだけでなく、売却物件が確かに所有者本人の所有であることの証明にもなる ので、入手しておきましょう。

売却に関する決め事

物件の売却価格や手付金・仲介手数料の金額など、お金に関する内容はとくにトラブルの原因になるポイント です。
金額を明記するとともに、代理人に金額交渉ができるのかどうか、できるとすれば金額交渉の幅がどの程度なのか、またその振込先がどこになるのかといった点も明記しましょう。
物件の引き渡し予定日、物件の登記申請に関わる手続きについても明らかにしておく必要があります。

有効期限

その委任状の有効期限が「いつまでであるか」も明確にしておきましょう。
売買契約にトラブルが起きた際、委任状の有効期限があいまいだと、代理人権限の有効性が問われたり、無権代理と見なされたりする可能性もあります。

禁止事項など

代理人がおこなって良いこと以外に、「してほしくないこと」があらかじめわかっていればそれも記載しておくと良いでしょう。
しかし「代理人に付与できる権限を明確にしておくべき」という一方で、あまりに限定しすぎると、まとまる交渉事もまとまらなくなってしまう可能性があります。
また、繊細な交渉事である不動産の売却では、すべての権限を委任状のなかで明記できるわけではありません。

「委任状に書かれている以外の内容については、その都度所有者本人と相談する」といった文言を入れ、できるだけ代理人の独断にゆだねることなく円滑に交渉が進むようにしておくと良いでしょう

所有者本人と代理人の氏名・捺印

公的な書類として扱うには、本人と代理人両者の住所、氏名の記載と、実印による捺印が必要です。

参考になる委任状のおすすめフォーマット

委任状を一から自分で作成するには、不動産や法律といった専門的な知識が必要です。
無理して作ったとしても、漏れや不備があるとトラブルの原因になりかねません。
そういった場合は、専門家が作成したフォーマットを利用するのがベター です。
プロが作った書式を見てみれば、委任状作成の必要事項について知ることもできます。
インターネット上で、無料で入手できるものもあるので、まずは検索してみましょう。

委任状以外に必要な書類

委任状を作成するにあたっては、委任状以外にも以下のものが必要です。

  • 委任状に押印する実印
  • それを証明する印鑑証明
  • 住民票
  • 代理人の身分証明書

不動産会社が、委任者を訪問するケース

委任状があっても、不動産会社からその紙だけでは信頼にするに足りない と判断される場合があります。

  • 所有者と代理人が親子関係や夫婦関係の場合
  • 委託する所有者本人の認知機能が低下している場合

親子関係や夫婦関係といった場合は実印の管理が双方で可能なこともあり、また委託する所有者本人の認知機能が低下している場合などでは、判断能力の有無が重要なポイントになります。
こういったケースでは、事前に不動産売買を仲介する業者が本人と面会をする 場合もあります。

委任状を確認する必要性

購入希望者と交渉をしたり売買契約を結んだりする際には、交渉のテーブルについているのが代理人であることを理解してもらい、委任状の内容もきちんと把握してもらいましょう
双方が理解し、納得しておくことで、無権代理によるトラブルを避けることができます。購入希望者になんらかの誤解が生じてしまうのを防ぐことは、信頼関係の継続において非常に重要です。

不動産売却は金額の大きな取引ですから、いったん契約がなされてからトラブルが生じると、所有者、代理人、購入希望者とそれに関わるすべての人に大きな負担が生じます。
そういった事態を避けるために、委任状の存在は非常に大きいと言えるでしょう。

まとめ:不動産売却における正しい委任の方法

  • 所有者から委任された代理人は、不動産売却に必要な手続きを売り主に代わっておこなえる。
  • 無権代理人による契約は無効だが、「表見代理」であると見なされると、それによる損害は所有者本人が責任を負うことになる。
  • 決まったフォーマットがない委任状では、不動産会社や弁護士事務所などが用意している書式を使うのがベター。
  • 委任状は所有者や代理人だけでなく、第三者が見ても権限がどこにあるのかがわかりやすく示されていることが重要。

不動産売却に関する注意点のなかでもとくに重要な委任について、理解していただけたでしょうか。
不動産という高額かつ重要なものの扱いを託すのですから、不備のない委任状を作成するのはもちろん、円滑なコミュニケーションをとれ、かつ十分に信頼できる人物にまかせなければなりません

不動産売却でもっともトラブルになりやすいのが、不動産の価格に関する内容です。
購入希望者がより安い価格で購入を希望すれば、代理人が価格交渉に応じなければならない場面も出てきます。
そういったケースを想定し、不動産の一括査定サービスを利用しておくのも一つの方法です。

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で一括査定を依頼すれば、さまざまな不動産業者がその物件に対してどういった判断(評価)をしているのか、という点について「客観的に考える判断材料」を得られます。
不動産売却で代理人を立てるのは、意外とよくあること。
代理人の選定から委任状の作成まで、注意点をふまえて事前の準備をしっかりおこない、不安や不満のない不動産売却につなげてください。

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