土地売却にかかる分離課税と復興税について知ろう

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今回は、土地を売却した際の譲渡所得にかかる税金(分離課税と復興税)について解説していきます。
所得税にかかる課税には大きく分けて総合課税と分離課税の2つがあります。
総合課税とは複数の所得があった際に総所得金額に対して課税される税金です。
一方、分離課税というのは土地や不動産物件を売却した際に発生する所得に対して分離して課税される税金です。
分離課税は一時的に大きな金額の所得があったときに通常の課税とは別にかけられる税金のこと。
分離することでほかの所得に高額の税金がかからないように配慮した制度です。

先読み!この記事の結論
  • 土地を売却して得られる所得を「譲渡所得」とされる
  • 復興支援の財源として2011年12月に公布・施行

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「まずは土地売却の基礎知識を知りたい」という方は、土地売却の記事をご覧ください。

土地売却にかかる復興税について

土地売却の際にかかる税金とは?

土地を売却して得られる所得を「譲渡所得」といいます。
「譲渡所得」とは土地の売却以外に、建物の売却、株式の売却、金地金の売却、ゴルフ会員権などの売却によって得た所得のことをいいます。

土地を売却して得た「譲渡所得」には、印紙税、復興税などが課税されます。

土地売却時の契約に係る印紙税は以下の通りです。(軽減措置を適用した印紙税)

契約金額
1万円未満 非課税
1万円以上10万円以下 200円
10万円を超え50万円以下 200円
50万円を超え100万円以下 500円
100万円を超え500万円以下 千円
500万円を超え1千万円以下 5千円
1千万円を超え5千万円以下 1万円
5千万円を超え1億円以下 3万円
1億円を超え5億円以下 6万円
5億円を超え10億円以下 16万円
10億円を超え50億円以下 32万円
50億円を超えるもの 48万円
契約金額の記載のないもの 200円

※注) 平成9年4月1日から平成32年(2020年)3月31日までの間に作成される不動産の譲渡に関する契約書のうち契約書に記載された契約金額が一定額を超えるもの

復興税って何?

復興税は正式名称を「特別復興税」といいます。
復興という名称でわかるように2011年の東日本大震災における被災者支援を目的としています。
復興支援の財源として2011年12月に公布・施行しました。
公布・施行から2年後の2013年1月1日から所得税、住民税、法人税に上乗せする形で課税されています。

「特別復興税」の使用目的は被災地支援に限られています。
政府は「特別復興税」の総額を10.5兆円規模と想定しています。

「特別復興税」公布・施行までの経緯

2011年3月11日 東日本大震災が発生
2011年4月15日 日本大震災復興構想会議初会合で当時の菅内閣において「震災復興税」を提起
2011年10月11日 政府税制調査会において税制改正大綱の決定
2011年11月30日 参議院本会議で復興財源確保法、地方財確法の可決・成立
2011年12月2日 復興財源確保法の公布
2012年1月25日 「特別復興税」に関する政令の公布
2012年4月1日 「特別復興税」の施工
2013年1月1日 「特別復興税」の実施
2014年3月31日 復興特別法人税の課税終了
2037年12月31日 「特別復興税」の課税を終了予定

所得税は2013年1月1日から25年間にわたって、税額に2.1%を上乗せした「特別復興税」を加算して徴収されます。

復興特別法人税は2012年(平成24年)4月1日から3年間の期限で課税され、現在は廃止しています。

復興特別住民税は2014(平成26)年度から2023年 (平成35年度) までの10年間課税されます。
道府県民税、市町村民税を各500円(総合計1,000円)の加算です。

「復興特別所得税」の計算式

「復興特別所得税」は、2013年(平成25年)1月1日から2037年(平成49年)12月31日まで25年間にわたって基準所得税額の2.1%分が課税されます。
税額の計算式は以下の通りです。
復興特別所得税額=基準所得税額×0.021 = 課税所得金額×(所得税率(%)÷100)×0.021
たとえば、土地を売却して1,000万円の所得を得た場合は1,000万円×0.021 =21万円となります。

なお、銀行預金に課される「復興特別所得税」は0.315%です。
所得税をトータルすると15,315%(地方税5%を含めた場合は20,315%)が課税される計算になります。

ここで注意しなければならないのは土地を売却して得た譲渡所得とは、土地の売却に要した費用を差し引いた金額になるということです。
計算式は

「譲渡価額-取得費-譲渡費用=譲渡所得」
となります。

所得税は所有期間が長期と短期で異なる

土地を売却した際の譲渡所得にかかる税率は「短期譲渡所得」と「長期譲渡所得」に分けられます。
これはバブル期のような投機目的による土地の短期売買を抑制する目的で定められた規定です。
「短期譲渡所得」と「長期譲渡所得」の税率の違いをふまえたうえで土地を売却するタイミングをはかるようにしてください。

適正価格を土地の譲渡所得の計算式

売却価額-(取得費+譲渡費用)-特別控除=課税譲渡所得
土地の売却額が2,000万円で、土地の売却に200万円、控除が20万円の場合
2,000万円-200万円-20万円=1,780万円となります。
1,780万円が課税譲渡所得です。

税額の計算式

課税譲渡所得×税率=所得税・住民税
土地の所有期間が5年以下で譲渡所得が1,780万円の場合の所得税・住民税額は
1,780万円×39.63%(5年以下所有の税率)=705万円(所得税・住民税額)
となります。

土地の所有期間が5年以上で譲渡所得が1,780万円の場合の所得税・住民税額は
1,780万円×20.315%(5年以下所有の税率)=361万円(所得税・住民税額)
となります。

土地売却による譲渡所得にかかる税率は以下の通りです。

所有期間 所得の種類 所得税 住民税 合計
5年以下の所有 短期譲渡所得 30.63% 9% 39.63%
5年を超す所有 長期譲渡所得 15.315% 5% 20.315%

特別控除の特例には以下のものが含まれます。
(譲渡所得から差し引かれる特別控除の特例)

特例 特別控除額
公共事業を目的にした土地の譲渡所得 5,000万円
住居用の土地を売却した場合の譲渡所得 3,000万円
特定土地区画整理事業において土地を売却した譲渡所得 2,000万円
特定住宅造成のために土地を売却した譲渡所得 1,500万円
農地保有の合理化において土地を売却した譲渡所得 800万円

 

土地の売却を少しでも検討しているのであれば、「自分の土地がいくらで売却出来そうか」を把握しておきましょう。

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土地売却にかかる分離課税について

分離課税って何?

分離課税とは一般の総合課税方式から切り離して算定する課税方式のことです。
なぜ総合課税方式から切り離す必要があるのでしょうか。
それは、土地などを売却して得た高額所得と一般所得とを分けるためです。

土地などを売却して得た高額所得には税率の高い累進税率が課せられます。
サラリーマンなどの場合、働いて得た収入にも税率の高い累進税率が課せられると生活ができなくなってしまいます。
そのような事態を避けるために総合課税方式から切り離して分離課税方式が適用されます。

土地の売却以外にマンションやアパートといった建物の売却、株式の売却、金地金の売却、ゴルフ会員権の売却なども「譲渡所得」に含まれ分離課税方式が適用されます。

ちなみに総合課税方式の所得税額は以下の通りです。

課税される所得金額 税率 控除額
1,950千円以下 5% 0円
1,950千円超3,300千円以下 10% 97,500円
3,300千円超6,950千円以下 20% 427,500円
6,950千円9,000千円以下 23% 636,000円
9,000千円超18,000千円以下 33% 1,536,000円
18,000千円超40,000千円以下 40% 2,796,000円
40,000千円超 45% 4,796,000円

※住民税率は一律10%
分離課税は原則として、土地を売却したときの譲渡所得ということなので、譲渡所得が黒字であろうと赤字であろうと給与所得には合算できません。
土地の譲渡所得が黒字の場合は給与所得とは分離して、土地の所有期間によって税率が変化します。
土地の所有期間によって税率が変化する計算は上記の項目で解説した通りです。

土地を売却したときの譲渡所得が赤字だった場合、譲渡所得が発生しないので分離課税もかかりません。
原則として分離課税分は損益通算できないので、税金対策として給与所得やほかの所得を減額して申告することもできないことになっています。

ただし、損益通算については例外があります。

損益通算ができる例外として、居住用財産を売却して損害を出したケースが挙げられます。

損益通算できる居住用財産の定義

  • 住居として使用している建物や敷地であること。
  • 住居として使用している建物や敷地を譲渡する場合。
  • 転居してから3年後の12月31日までに、住んでいた建物や建物のある土地を譲渡する場合。
  • 居住している建物が災害によって焼失または損壊した場合に、災害にあった日から3年後の12月31日までに建物や敷地を譲渡する場合。
  • 転居したあとに建物を取り壊し、転居して3年後の12月31日までに土地を譲渡した場合。取り壊して1年以内に土地を譲渡した場合(取り壊したあと第三者へ土地の貸し付けまたは、事業用に使用した場合は適用外)。

土地売却の際はなぜ分離課税なの?

土地売却によって得られる所得は一時的なものです。
これを通常の給与と一緒にしてしまうと、翌年以降の課税に影響してしまうため、分離課税方式をとっています。

また、土地を売却して得る所得は高額です。
そのため土地の売却によって得た所得は譲渡所得として分離して課税されます。
土地売却による高額な譲渡所得は累進税率に基づいて税額が算定されます。
働いて得た収入にまで累進税率が適用されてしまうと大変です。
そのようなことがないように土地売却による高額な譲渡所得を分離して課税する分離課税方式を適用しています。

土地売却による譲渡所得にかかる税率は土地の所有期間(長期と短期)で区分されています。
なぜ土地の所有期間によって2倍近い税率の違いがあるのでしょうか。
短期間の土地所有は投機的な側面があり、投機としての土地の売買は地価の不安定化につながります。
そのため、土地の投機的売買を防止するために税率を長期と短期に区分しています。

短期の所有で土地を売買する場合は税率が高くなっています。
長期間所有している土地の税率を抑えることで、住宅地への土地の供給をうながす役割もはたしています。

分離課税の定義

分離課税については以下のように定義しています。
所得税は原則として、各種所得金額を合算した総所得金額に対して累進税率にもとづき税額を算定しています。

この場合は確定申告をおこなって納税するのが一般的です。

しかし、例外として他の所得とは合算せずに単独で税額を分離して計算する課税方式があります。

それが「分離課税」です。

「分離課税」には「源泉分離課税」と「申告分離課税」の2つがあります。

「源泉分離課税」とは、所得からあらかじめ源泉徴収税を差し引いて、残りの金額を受け取る課税方式です。

すでに税金が差し引かれているので、課税関係は終了しており申告する必要はありません。

「源泉分離課税」が適用されるものには、預貯金や一般公社債の利子などがあります。

「申告分離課税」とは、特定の理由によって突発的に生じた所得(土地や不動産の売却など)について、ほかの所得とは合算せずに、所得単独の税額を分離して算定する課税方式です。

「申告分離課税」方式が適用される事例として、土地や建物などの不動産の譲渡による所得、株式の譲渡による所得、山林などを売却して得た所得などが含まれます。

上場している株式の配当についても「申告分離課税」方式が適用されます。

2016年の1月より金融所得課税の一体化にともない、特定公社債の利子、公社債投資信託の分配金、債券・公社債投資信託の譲渡所得、債券の償還益、上場株式や公募株式投資信託の譲渡による所得についても「申告分離課税」が適用されます。
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まとめ

土地を売却した際にかかるさまざまな税金(分離課税や復興税)方式について解説してきました。
土地を所有していた期間によって税率が大きく変化するので、タイミングをしっかり見はからって売却する時期を検討する必要があります。
土地の売却で得た譲渡所得にかかる税額の計算式もご紹介しました。
土地を売却する際には税金対策についてもしっかり検討するようにしてください。

さまざまな税金対策に加えて、土地をより有利な条件で売却するためには複数の不動産仲介会社へ価格査定を依頼しなくてはなりません。
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