貸家建付地(かしやたてつけち)とは、賃貸アパートやマンションがある土地のことを指す用語です。相続税の計算や節税対策の際によく使用される言葉であり、貸家建付地を正しく評価することで、税負担を軽減できるメリットが得られます。
本記事では、貸家建付地の相続税評価額の計算方法を解説しています。
不動産の相続について基礎的な知識を知りたい方はこちらの記事を参考にしてください。
貸家建付地とは
貸家建付地は、所有する土地に賃貸用物件を建築し、その物件を貸し出す場合の土地部分のことを指します。つまり、賃貸アパート・マンションが建つ敷地が貸家建付地です。
賃貸アパートやマンションのために使用している土地は、土地の売却を検討したり、解体して別の土地活用に使用したいと思った場合に、入居者の立ち退きが必要となります。
すなわち所有者にとって土地利用に制限があり、自由なタイミングでの土地の売却・活用をすることが難しい状態です。そのため貸家建付地には、自身で使用する土地(自用地)よりも相続税評価額を下げ、税負担を軽減する仕組みが存在します。
貸家建付地の2つの要件
貸家建付地として相続税評価の軽減を受けるためには、次の2つの要件を満たす必要があります。
- 賃貸用の建物が建っている土地である
- 無償で貸し出している物件ではない
貸家建付地は賃貸アパートやマンションなどの住居が建っている土地を指すため、駐車場として貸している土地は当てはまりません。
一方、賃貸アパートやマンションの入居者向け駐車場の場合は、貸家建付地として評価することが可能です。また、親戚などに無償で貸している家も対象外であり、相場並みの賃料を受け取っていることが要件となります。
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貸家建付地の相続税評価額の計算方法
貸家建付地の評価額
貸家建付地の相続税評価額の計算では、以下の計算式が使われます。
基準となるのは自用地の評価額で、自用地と比較してどれだけの割合を他人に貸しているか、つまり自由に利用できる土地と比較してどれだけ利用制限が存在するかを考慮します。
自用地の評価額とは?
相続税における土地の評価は、国税庁が定める「路線価」もしくは「評価倍率」によって計算します。
国税庁の「路線価図・評価倍率表」のページでご自身の土地の住所を検索すると、道路ごとに「215D」などと3桁の数字+A〜Gのアルファベットが記載されています。
今回の例では「215」の部分が1平米あたりの千円単位の路線価で、「D」の部分は後述する借地権割合を指す記号です。
この路線価に土地の広さを掛けた金額が、自用地の評価額となります。たとえば、今回の例の路線価21万5,000円の土地を100平米所有している場合は、2,150万円が自用地の評価額です。
なお、路線価が定められていない土地では、土地の固定資産税評価額に「路線価図・評価倍率表」に記載の評価倍率を掛けて、自用地の評価額を算出します。
借地権割合とは?
借地権割合は、その土地を借地として利用できる割合を指し、国税庁の「路線価図・評価倍率表」のページで路線価とともに調べることができます。
借地権割合はA〜Gの記号で表され、以下のように30%〜90%の割合が定められています。
- A:90%
- B:80%
- C:70%
- D:60%
- E:50%
- F:40%
- G:30%
たとえば、路線価図で「215D」の道路に面している土地は、借地権割合は60%です。
借家権割合とは?
借家権割合は、原則として全国一律30%で計算します。
借家権割合とは、建物のうち借主が使える割合を意味します。なお、入居者が家賃を支払って建物を利用している場合に発生する権利が、借家権です。
賃貸割合とは?
賃貸割合とは、建物のうち入居者に貸し出している住戸の割合です。
満室の場合、賃貸割合は100%です。ただし、賃貸割合は住戸の戸数ではなく、専有部分の床面積で計算します。基本的に相続開始時点の賃貸割合が計算に用いられますが、空室期間が1ヶ月程度など、一時的な空室と認められる場合には、賃貸割合に含めることが可能です。
そのため、相続開始時点で可能な限り空室を埋めておくことが、相続税の計算では有利となります。
貸家建付地の相続税評価額の計算例
貸家建付地の相続税評価額の具体的な計算例として、以下の条件での計算結果を確認してみましょう。
- 自用地の評価額:5,000万円
- 借地権割合:60%
- 借家権割合:30%
- 賃貸割合:100%(満室)
₌5,000万円×(1-0.6×0.3×1)
= 5,000万円×0.82
= 4,100万円
上記の例の場合には、自用地の評価額は5,000万円となるのに対し、貸家建付地として評価すると4,100万円、つまり900万円分が非課税となります。次は、賃貸物件が満室ではなく、半分が空室だった場合についてです。
- 自用地の評価額:5,000万円
- 借地権割合:60%
- 借家権割合:30%
- 賃貸割合:50%(半分が空室)
₌5,000万円×(1-0.6×0.3×0.5)
= 5,000万円×0.91
= 4,550万円
この場合、自用地の評価額5,000万円に対し、貸家建付地としての評価額は4,550万円であり、450万円分が節税可能となる計算です。
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貸家建付地の相続税評価額を求める際の注意点
相続税の計算で貸家建付地の評価を受ける場合には、以下の5つの注意点を押さえておく必要があります。
- 賃貸併用住宅は賃貸部分のみ評価可能
- 「一時的な空室」の判断基準に注意
- 節税効果は貸宅地の方が有利
- 無償で貸している場合は評価されない
- 貸駐車場は自用地として評価される
それぞれ解説します。
賃貸併用住宅は賃貸部分のみ評価可能
二階建ての戸建て住宅のうち、1階部分にご自身が住んでいて、2階部分を賃貸に出している場合は、賃貸に出している2階部分の床面積のみが貸家建付地の評価対象です。
1階部分は自用地の評価額で計算するため、混同しないようご注意ください。
「一時的な空室」の判断基準に注意
貸家建付地の相続税評価では、空室が少なく賃貸割合が高いほど節税効果が高まります。
賃貸割合の計算では、原則として相続開始時の状況が反映されますが、以下の条件に当てはまる場合は「一時的な空室」として、賃貸割合に含めることが可能です。
2 賃借人の退去後速やかに新たな賃借人の募集が行われ、空室の期間中、他の用途に供されていないこと。
3 空室の期間が、課税時期の前後の例えば1か月程度であるなど、一時的な期間であること。
4 課税時期後の賃貸が一時的なものではないこと。
(引用:No.4614 貸家建付地の評価|国税庁)
無償で貸している場合は評価されない
貸家建付け地として評価されることの条件として、「世間一般の賃料の受領があること」・「継続して賃貸として利用していること」があるため、無償で建物を貸している場合は貸家建付け地として認められません。
つまり、親族間などで無償で貸している場合は貸家建付地にならず相続税は減額になりません。しかし、親族間などであっても世間一般の賃料の受領があれば貸家建付地として評価されます。
貸し駐車場は自用地として評価される
貸家建付地として評価されるのは賃貸物件を土地上に保有し、実際に建物が賃貸されている場合に限られるため、貸し駐車場は自用地として評価されます。
一方、賃貸物件に駐車場が併設されていて、入居者のために駐車場を貸している場合、建物部分と駐車場部分を併せて貸家建付地として評価されます。
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貸家建付地は小規模宅地等の特例で減額が可能
貸家建付地は、住宅を建てることで土地の相続税評価を50%下げることが可能な「小規模宅地等の特例」との併用が可能です。
併用により相続税評価額がさらに下がり、節税効果が大きくなるメリットがあります。ここでは小規模宅地等の特例の適用を受けるための要件について紹介します。
小規模宅地等の特例とは?
相続における小規模宅地等の特例は、被相続人(亡くなった方)が自宅や事業用に使っていた土地の評価額が50%〜80%減額される制度です。
賃貸アパートやマンションが建てられた土地の場合、「貸付事業用宅地等」の要件を満たすと、最大200平米までの土地の評価額が50%減額されます。
小規模宅地等の特例が適用される要件
小規模宅地等の特例の適用を受けるためには、以下の2つの要件を満たす必要があります。
事業承継要件:その宅地等に係る被相続人の貸付事業を相続税の申告期限までに引き継ぎ、かつ、その申告期限までその貸付事業を行っていること。
保有継続要件:その宅地等を相続税の申告期限まで有していること。
相続税の申告期限とは、被相続人の死亡を知った日の翌日から10ヶ月以内とされています。つまり、少なくとも10ヶ月以上はその賃貸物件を保有し続け、賃貸経営を続けていることが条件です。
相続直後に手放した場合などは適用を受けられないため注意してください。
評価額を計算すると相続税還付の可能性が
相続税申告書の内容を見直し、相続税を払いすぎていたことが分かった場合、差額を税務署から返金して貰うことが可能です。これを相続税還付と言います。そして、この相続税還付をしてもらえるように税務署に請求することを更正の請求と呼びます。
因みに、相続税還付の期限は相続の発生を知った日の翌日から5年10か月以内となっているため気を付けましょう。
国税局の統計情報によると令和2年に還付された金額は全国で12億2,100万円、東京だけで4億1,400万円になります。ほとんどの人が相続税申告を税理士に任せているにもかかわらず、相続税の金額が本来よりも高くなるのはなぜでしょうか。それには以下の三つの理由があります。
- 評価が複雑で難しい
- 相続税の実務経験が豊富な税理士が少ない
- 相続税関連の税制が毎年改正されている
不動産の評価は複雑で、土地は何通りも利用方法があるため税理士によって評価額が変わってしまうこともしばしばあります。また、土地の評価は相続専門の税理士に依頼する人が多く、一部の税理士に依頼が集中し相続税の実務経験が乏しい税理士が多いという現状があります。
そして、相続税や贈与税などの税制は毎年改正されています。様々な税務を行う必要のある税理士が、頻度の少ない相続税に関する情報を逐一調べていることは少ないでしょう。
貸宅地の相続税評価額の計算方法
貸宅地は、建物を建てることを目的として他人に貸している土地です。貸家建付地は土地の上に建つ「建物」を貸しているのに対し、貸宅地は「土地」そのものを貸している点が相違点です。
なお、貸宅地は土地自体を貸しているため、貸家建付地と比較してより強い利用制限があるとみなされます。そのため相続税評価額は貸宅地の方が低くなる傾向にあります。
貸宅地の評価額は以下の式で求められます。
例えば自用地の評価額が5,000万円で、借地権割合が60%だとすると、貸宅地の評価額は5,000万円×(1-0.6)=2,000万円となります。
上の計算から、自用地よりも貸宅地の方が相続税評価額が低く、節税される額が多いことが分かると思います。
まとめ
貸家建付地の相続税評価額を計算するなら、貸家建付地がどういった土地なのかをまずは理解しましょう。また、計算に必要な知識も覚えておきましょう。
貸家建付地の相続税評価額の計算は複雑であるため、自信がなければ税理士に依頼すると良いでしょう。その場合、不動産に精通している税理士に相談することを勧めます。
なお、相続税の節税対策に土地活用を検討されている方は、ぜひ「イエウール 土地活用」もご利用ください。「イエウール 土地活用」は、複数の優良企業からの土地活用プランを一括で取り寄せられるサービスです。
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記事のおさらい