土地の売却にはどのような方法がある?

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ひとことで「土地を売却する」といってもさまざまな売却方法があります。
売却以前に土地にはほかの用途があるかもしれません。
今回は土地の売却を含めた活用方法をご紹介していきます。
土地のほかの活用方法は?売却するのがベスト?売却するとしたらどの売却方法が良いのか?それぞれのメリットとデメリットを比較しながら詳しく解説していきます。

先読み!この記事の結論
  • 土地の売却は個人間でもできるが、権利や契約の手続きが複雑なので専門家に依頼しよう
  • 売却を検討する際には一括査定で複数社から見積もりを取ろう

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あなたの不動産、
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「まずは土地売却の基礎知識を知りたい」という方は、土地売却の記事をご覧ください。

売却以外の土地活用方法を紹介(貸す、マンション経営など)

土地の売却を検討する前に、はたして本当に売却という選択肢が正しいのか、他にベストな活用方法があるのではないか、と悩んでおられる方が多いのではないでしょうか。
土地の立地や環境などさまざまな条件によって活用方法が変わってきます。

土地にはアパートやマンション経営、駐車場の経営、トランクルーム、太陽光発電などさまざまな活用方法があります。
近くに商業地があり駐車場が不足しているような場所では駐車場の経営がうまくいくかもしれません。
駐車場の経営はアパートやマンションとちがい、少ない初期投資ではじめられます。
少ない初期投資とはいえ、10台程度のコインパーキングでも400万円から500万円は必要でしょう。
立体駐車場となるとさらに数倍、数十倍の予算を見ておく必要があります。

アパート経営やマンション経営はどうでしょうか。
アパート経営やマンション経営の成功は自己資本比率と比例するといわれています。

充分な自己資金がある場合はアパート経営やマンション経営がうまくいくかもしれません。
しかし、不動産管理会社への委託契約や修繕費の積み立て、アパートやマンションの管理など、「多額の自己資金をつぎ込んで、なぜ気苦労の多い毎日を過ごさなければならないのか」と嘆いておられる大家さんも多いようです。
アパートの空室率が高くなれば、収益どころか毎月赤字が続く可能性だってあります。
このようなケースを考えると、売却するのが最適な選択肢となるでしょう。

土地の売却を少しでも検討しているのであれば、「自分の土地がいくらで売却出来そうか」を把握しておきましょう。

そのためには、不動産会社から査定を受ける必要があります。「イエウール」なら不動産会社に行かずとも自宅で24時間申し込みが可能です。自分の土地に適した不動産会社を紹介してくれるので、膨大な不動産会社の中から選ぶ手間も省くことができます。

まずは、自分の物件種別を選択してから査定依頼をスタートしてみましょう!査定依頼に必要な情報入力はわずか60秒で完了します。

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土地の売却にはどのような方法がある?

土地の売却には、個人が直接売却する個人売買と、競売にかける方法、買い取ってもらう方法、仲介の大きく分けて4種類あります。
それぞれの特徴を簡単に解説します。

土地の個人売買

個人売買とは自分の土地を自分で第三者へ売却することです。
個人売買は書類の不備によるトラブルが起こりやすいといわれています。
そろえる書類や手続きについてあらかじめ学んでおくようにしてください。
自信がない場合は司法書士さんなど専門家に依頼すると良いでしょう。

土地の競売

競売というのは、債権者が債務者の所有する土地を強制的に差し押さえて売却することです。
債権者が裁判所に債務者の土地をお金に換えてくださいと依頼することで土地が競売にかけられます。

土地の買取

買取とは不動産仲介会社が仲介して土地を売却するのではなく、不動産会社が直接土地を買取る方法です。
手続きがスムーズに行われるため短期間で売却できるというメリットがあります。
買取価格は適正価格の6割程度だといわれています。

土地の売却を不動産仲介会社へ依頼

もっともオーソドックスな土地の売却方法です。
不動産仲介会社に土地の価格を査定してもらい良さそうな不動産仲介会社と媒介契約を結びます。
買主が見つかったら売買契約を結んで土地を売却します。
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個人売買で土地を売却する

個人売買で土地を売るメリット、デメリット

土地を個人売買するメリットやデメリットをまとめてみました。

個人売買のメリット

個人売買のメリットは土地の売却に必要な仲介手数料がかからないという点です。
不動産仲介会社へ土地の売却を依頼すると「売却価格×3%+6万円+消費税」の仲介手数料がかかります。
たとえば、2,000万円の土地を売却する場合、仲介手数料は712,000円となります。
売り買いの仲介手数料はその倍の1,424,000円になります。

個人売買のデメリット

  • 買主を自分で探す必要がある。
  • トラブルがあったときに専門家でないので対応できない。
  • 書類の作成や手続きが大変

個人売買の最大のデメリットは自分で土地の買主を探す必要があるという点です。
不動産の営業マンでもない個人が土地の買主を探すのは大変。
親類や友人関係などコネを頼る方法もありますが、コネの場合はトラブルが発生した際に余計にややこしくなりがちです。
買主を探す方法としてオークションサイトへの登録や不動産情報サイトへの登録があります。
いずれにしても対応が大変です。

土地の売買でよくあるトラブルに契約不適合責任があります。
専門家をはさまない契約ではどうしても細かなところまで決めた契約になりづらく、後々土地に不備があった場合に売主は損害賠償などを請求されてしまう恐れがあります。

専門家ではないので土地の売買手続きについて勉強する時間が必要です。
必要書類(図面や土地に関する権利書、申請書)をそろえて、売却価格の決定、広告出稿、価格交渉への対応、売買契約書・履歴事項証明書等、書類の作成など、個人がすべて行うには無理があります。
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オークションで土地を売却する

土地をオークションにかけて売却する方法もあります。
オークションで売却する方法は競売で売却する方法とは異なります。
競売の場合は債権者が債務者に対して土地を売却するように強制して行う入札制度です。
オークションの場合は個人が自分の意思で登録して土地をネット上の競売(オークションサイト)にかけます。

オークションで土地を売るメリット、デメリット

オークションで土地を売却するメリット

高く売れる可能性が高い
オークションは土地を売る方法として一般的ではありませんでした。
しかし多くの入札者が参加して競争するため、高値で取引ができるというメリットがあります。

一般的な売却は最初に土地の売り出し価格を設定しているので値段の変動がありません。
しかしオークションは競争入札によってどんどん値段がつりあがっていきます。
希望金額を大きく上回るというケースもまれではありません。

短時間で売却できる
オークションは入札の終了期間が設定されているため、短時間で競争入札が行われ落札される可能性が高くなります。
短時間で入札しなくてはいけないため、物件への疑問が少ないという点もメリットの一つです。

オークションで土地を売却するデメリット

まだまだ一般的でないため買主の目にとまりにくい
オークションで土地を売却するという方法はまだまだ一般的ではないようです。
そのため本気で土地の購入を考えている人の目にとまりにくいというデメリットがあります。
必ず売却できるという保証がない
オークションは入札者が参加してはじめて競りがスタートします。
入札者が少なくて値段がつかない、または入札者がまったくいないオークションもまれではありません。
短時間で売買が決まってしまうためトラブルになりやすい
さきほどメリットの部分で触れましたが、短時間で入札するため土地に関する質問がなかなかできません。
そのため後になって瑕疵が見つかりトラブルになるケースがあります。
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買取で土地を売却する

不動産会社が直接土地を買い取ってくれる買取制度。
仲介との違いはどんなところにあるのでしょうか。
買取のメリットやデメリットについても解説します。

不動産仲介会社は間に入って売主の土地を買主へ仲介します。
つまり不動産仲介会社は売主と買主両者の仲立ちをするだけです。
しかし、買取は不動産会社が売主の土地を直接購入します。
直接土地を買ってくれるのでわずらわしい買主との契約手続きがありません。
早く土地を売却したい人にはオススメの方法です。

買取で土地を売るメリット、デメリット

買取で土地を売るメリット

土地の売却が早い
買主が現れるのを待って売却する方法とちがって、不動産会社が直接買い取ってくれるので土地の売却が早いというメリットがあります。
不動産会社に査定してもらい売主がその価格に納得すれば売買契約の成立です。
ややこしい手続きが不要
土地の売却にはたくさんの書類作成や登記などの手続きがあります。
買取の場合は不動産会社がほとんどやってくれるのでわずらわしい手続きがありません。
仲介手数料が不要
不動産仲介会社に売却を依頼すれば仲介手数料がかかりますが、買取の場合はかかりません。

買取で土地を売るデメリット

買取価格が安い
買取で不動産を売却した場合は価格が安くなるというデメリットがあります。
一般的な買取価格は相場の6割程度だといわれています。
買取してくれないこともある
前面道路(住宅用は幅4m以上の道路に2m以上接する必要あり)に問題がある場合や、あまりにも広すぎる土地、心理的瑕疵がある土地は買取ってくれないことがあります。
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仲介で土地を売却する

不動産仲介会社への依頼がもっともオーソドックスな土地の売却方法です。
土地の売主は土地の適正価格や相場を調査した上で、不動産仲介会社へ価格の査定を依頼します。
このとき、できるだけたくさんの不動産仲介会社へ査定を依頼した方が良いでしょう。
複数の不動産仲介会社に査定を依頼することで偏りのない価格査定が行えます。

仲介で土地を売るメリット・デメリット

不動産仲介会社に土地の売却を依頼するメリット

買取に比べて高い値段で売却が可能
不動産仲介会社は一般的に適正価格に近い売り出し価格を設定します。
買取の場合は適正価格の6割程度だといわれているのでそれよりも高い値段で売却できます。
相談に乗ってもらえる
不動産仲介会社に売却を依頼した場合は、わからないことがあれば相談に乗ってもらえるというメリットがあります。
不動産流通機構(レインズ)への登録
不動産流通機構(レインズ)へ土地の情報が登録されるので、全国の不動産会社の目にとまり売却しやすくなります。
「専属専任媒介契約」や「専任媒介契約」で契約した場合は営業に力を入れてもらえる
不動産仲介会社との契約は「専属専任媒介契約」や「専任媒介契約」が一般的です。
契約期間を3カ月で区切るため、土地の売買活動に注力しやすい環境が作れるといわれています。

不動産仲介会社に土地の売却を依頼するデメリット

売却まで時間がかかる
不動産仲介会社に土地の売却を依頼した場合は、売却まで最低でも3カ月はかかります。
場合によっては半年以上たっても売却できないことがあります。
仲介手数料がかかる
不動産仲介会社に土地の売却を依頼して売買が成立すると仲介手数料を支払います。
仲介手数料は「売却価格×3%+6万円+消費税」の計算式でわりだせます。
たとえば1,000万円の土地の売却を依頼した場合、仲介手数料は37万円になります。
売り買いの手数料は37万円×2=74万円です。

仲介で不動産を売却する流れ

不動産仲介会社で土地を売却する流れは以下の通りです。

土地の査定依頼

信頼できる不動産会社へ土地価格の査定を依頼します。
できるだけたくさんの不動産仲介会社に査定を依頼するようにしてください。
不動産仲介会社にも得分野と苦手分野があるので、査定する会社が少ない場合は、法外に安い価格で査定されるおそれがあります。

たくさんの不動産仲介会社に査定を依頼するのが大変な場合は、一括査定サイトの利用もオススメです。
一括査定サイトでしたら実績のある優れた不動産仲介会社(複数)が一括に土地価格を査定してくれます。

媒介契約する不動産会社と、媒介契約の形式を選ぶ

不動産仲介会社との契約方式には「専属専任媒介契約」と「専任媒介契約」「一般媒介契約」の3つがあります。
「専属専任媒介契約」と「専任媒介契約」は1社の不動産仲介会社とだけ契約を結びます。
「専属専任媒介契約」や「専任媒介契約」で契約を結んだ不動産仲介会社は不動産流通機構(レインズ)への登録などさまざまな義務を負うことになります。

媒介契約する

「専属専任媒介契約」と「専任媒介契約」「一般媒介契約」のいずれかを選択して媒介契約を締結します。

売り出す

不動産仲介会社は、契約内容にしたがって期限までに売買活動を行って買主を見つけます。

交渉・売買契約

買主が見つかったら売主との商談を経て条件が合えば売買契約の締結となります。

仲介会社で土地を売却するために押さえておきたいこと

土地の査定はできるだけたくさんの不動産仲介会へ依頼するようにしましょう。
より多くの会社に査定してもらうことが高い値段で土地を売却することにつながります。
売却する際は信用できる不動産仲介会社と媒介契約を締結するようにてください。

媒介契約には専属専任と専任、一般がある

媒介契約方式には「専属専任媒介契約」と「専任媒介契約」「一般媒介契約」の3つがあります。
「専属専任媒介契約」で契約できるのは一社だけです。
「専属専任媒介契約」は週に1回、土地売買に関する状況説明を売主に行わなくてはなりません。
不動産流通機構(レインズ)への物件登録も義務付けられています。

「専任媒介契約」も「専属専任媒介契約」とほぼ同じ契約方式ですが、「専任媒介契約」の場合は2週間に1回のペースで状況説明を行うことになっています。
どちらも契約期間が3カ月で、契約期間中に買主が見つからない場合は契約更新するか契約を打ち切るかのいずれかを選択します。

「一般媒介契約」は複数の不動産仲介会社と併行して媒介契約が結べます。
「一般媒介契約」を結んだ不動産仲介会社には不動産流通機構(レインズ)への物件登録義務はなく、状況説明の必要もありません。
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まとめ

土地の活用法用や売却方法について解説してきました。
土地の活用や売却において、わずらわしい管理業務や複雑な手続きは避けたいもの。
そういう意味でも土地は売却する方が賢い選択といえそうです。
土地の価格査定はできるだけたくさんの不動産仲介会社へ依頼するようにしましょう。
複数の実績ある不動産仲介会社に査定してもらえる一括査定サイトもオススメです。
一括査定なら複数の不動産仲介会社をまとめて比較検討できます。

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