不動産を相続した人必見!相続登記の義務化や相続の流れについて解説します

不動産を相続した人必見!相続登記の義務化や相続の流れについて解説します

土地や建物などの不動産を相続することになった場合、どのような手続きが必要なのでしょうか。

本記事では不動産を相続するまでの流れを詳しく説明します。さらには相続税の計算方法や相続した土地の活用方法についても解説しています。

記事を最後まで読めば、突然土地を相続することになっても問題なく手続きを進められることができるでしょう。

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先読み!この記事の結論
  • 不動産の相続登記は2024年4月から義務化された
  • 期限内に相続登記の手続きを行わないとペナルティを受ける
  • 相続人が複数いる場合の手続きが複雑になる
  • 不動産を相続する際の分割方法は主に4つ
  • 相続税は自分で計算できる
  • 不動産を相続する際には特定に書類が必要になる

不動産の相続登記は2024年4月から義務化された!

タワーマンション節税防止

法改正により相続登記の義務化に加え、2024年以降に不動産を相続するであろう人は注意する点がいくつかあります。この章では従来の不動産相続の手続に加え変更点を解説します。

「あなたは2024年4月から相続登記が義務化されたことを知っていますか?」という質問に対して、相続登記の義務化について、きちんと理解できている人はたった26%でした。


「まずは不動産売却の基礎知識を知りたい」という方は、こちらの記事をご覧ください。

不動産売却の基本から初心者向けに売却の流れや会社の選び方を解説!実際の売却事例からの学びも紹介

相続登記の義務化

これまでは、相続した不動産の相続登記が義務化されておらず、手続きをしなくてもペナルティを受けることはありませんでした。

しかし、令和3年の法改正により、2024年4月1日から不動産の相続登記が義務化され、期限内に相続登記の手続きを行わないとペナルティを受けることになっています。
今回の法改正で主な変更点は以下の2つです。

  • 相続で不動産取得を知った日から3年以内に正当な理由がなく登記・名義変更手続きをしないと10万円以下の過料の対象になる
  • 住所変更した場合も不動産登記が義務化され、2年以内に正当な理由がなく手続きをしなければ5万円以下の過料の対象になる
また、法改正以前から相続登記をしていない不動産についても適用されることに注意が必要です。そのため、不動産を相続したら早めに相続登記の手続きを行いましょう。

不要な土地は国が引き取ってくれる「相続土地国庫帰属制度」

相続登記の義務化が決まっていますが、相続する予定の土地を手放したい場合、土地を国に引き渡すことができる相続土地国庫帰属制度」が令和5年(2023年)4月27日から始まりました。

引渡せる土地には「建物が建っていないこと」「有害物質に汚染されていない土地」などの条件があり、申請する場合は必ず法務省のページで確認しましょう。

また、申請する際には、審査手数料(1万4000円)を納付する必要があります。さらに土地管理費相当額の負担金(20万円)の納付が必要になります。

タワマン節税防止に関する新ルール

不動産を相続する際、不動産の価値は実際に売買されている市場価格ではなく、国税庁が公表する「路線価」などをもとに決められています。

土地に対して部屋の数が多いタワーマンションは、一戸当たりに対して土地の持ち分が小さくなります。よって、課税される価値が市場価格を大きく下回るため、節税効果が高いとされてきました。

ですが、国税庁は2024年1月を目途にタワーマンションの相続税に関する新たな計算ルールの適用を目指しています。

相続税に関する新たな計算ルールでは、必要に応じて評価額を市場価格に近付けることになるため、高層階ほど相続税が増える可能性があります。

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不動産相続の手続きと流れ

  1. 遺言書の有無を確認
  2. 相続人の確定
  3. 相続財産の価格を調べる
  4. 遺産分割協議を行う
  5. 相続登記

被相続人が亡くなり、不動産を相続することになれば不動産の名義変更(相続登記)をしなければなりません。相続登記については2024年4月より義務化されることになりました。

参考:相続登記の申請義務化について

相続人が一人であれば問題ないですが、複数いる場合や被相続人が生前、複数の不動産を所有していた場合、相続登記をする前に以下の手順を踏む必要があります。

1章では相続登記までの流れを簡単に紹介します。

【手順①】遺言書の有無を確認

被相続人が亡くなったら、まずは遺言書の有無を確認します。

今回イエウールでは不動産相続を経験された方100人を対象に独自のアンケート調査を実施。「不動産を相続する際に遺言書はありましたか」という質問に対して、メモはあったが遺言書ではなかった人を含めると81%もの人が遺言書がない状態で不動産を相続をしています。

遺言書があれば、基本的には遺言書に記載されている内容に従って相続が行われます。遺言書がない場合は、遺産分割協議か法定相続分をもとにして「誰が何を相続するか」決めることになります。

【手順②】相続人の確定

遺言書の有無を確認して遺言書がない場合、相続人を決める必要があります。

不動産などの財産を相続できる人やその割合は民法によってしっかりと決まっています。相続において、財産を受け取る人を法定相続人(相続人)といい、財産の相続割合を法定相続分といいます。

まず、法定相続人になれるのは、被相続人の配偶者のほか、子ども(直系卑属)、父母(直系尊属)、兄弟姉妹(傍系血族)です。

そして、法定相続人には優先順位が決まっており、順位が上の相続人が健在の場合、相続人にはなれません。

第1順位直系卑属(子ども、孫など)
第2順位直系尊属(親、祖父母など)
第3順位兄弟姉妹

<参考>国税庁:No.4132 相続人の範囲と法定相続分

【手順③】相続財産の価格を調べる

次に相続財産の価格を調べる必要があります。不動産の価値を確認する方法としては、下記の3つがあります。

・課税明細書確認する
・登記簿謄本を取得する
・不動産鑑定士に依頼する

不動産の価値を確認する方法は主にこの3つですが、参照先によって金額が異なるので注意してください。

どの参照先の価値を基準とするかについては自由に決めることができます。そのため、相続人全員が納得する価値を決めるための協議が必要です。

【手順④】遺産分割協議を行う

遺言書がない場合、遺産分割協議を行うことになります。遺産分割協議とは相続人全員で遺産の分け方を話し合う手続きでのことです。

現金のように簡単に分割できない不動産は、「現物分割」「換価分割」「代償分割」「共有名義」といった4つの不動産の分割方法を解説します。分割方法については2章で詳しく解説しています。

遺産分割協議を行った際、その取り決め内容を証明するための遺産分割協議書を作成する必要があります。

様式に関する決まりはありませんが、下記の作成例を参考にすると良いでしょう。

 

【手順⑤】相続登記

ここでようやく、不動産の名義変更が行えます。相続登記の申請は不動産所在地の管轄法務局の窓口かオンライン、または郵送で行います。

相続登記時には必要書類と「登記申請書」「相続関係説明書」に加え「登録免許税」と印鑑が必要になります。

登記申請書

登記申請書は法務局のホームページから雛形をダウンロード・確認することができます。用紙は通常のコピー用紙で問題ありません。

不動産の住所や課税価格は、固定資産評価証明書や登記謄本を参照しましょう。登記申請書の記入例は、以下のようになります。

登記申請書の記入例

また、登記申請書は遺産分割方法によって様式と記入例が異なるので注意してください。

相続関係説明図

相続関係説明図は、被相続人と相続人の関係がまとめたものです。様式に関する決まりはありません。下記は、相続関係説明図の一例です

登録免許税

登録免許税は、不動産の名義を相続する人の名義に変更する際にかかる税金です。

登録免許税がいくらかかるかは不動産の評価額×0.4%で計算し、1,000円以下の端数は切り捨てます。

不動産の評価額は固定資産評価証明書に記載されていますので、相談手続きと合わせて登録免許税がいくらかかるのか確認しておきましょう。

登録免許税の納付は次のいずれかの方法で登録免許税を納付します。

現金納付金融機関や税務署で納付した後、領収書を「登録免許税納付用紙」に貼付して法務局に提出する
印紙税での納付法務局や郵便局の窓口で収入印紙を購入し「登録免許税納付用紙」に貼付して法務局に提出する
電子納付オンライン申請時のみ選択可。申請から2日以内にインターネットバンキング・ATM・モバイルバンキングのいずれかの方法で申請用ソフトから納付処理を行う

不動産の相続手続きは複雑な面もあり、司法書士に依頼する方も多いです。司法書士に相続手続きを依頼する場合、司法書士報酬として6万円~10万円がかかります。書類の発行にかかる費用や登録免許税などは、実費として別でかかりますので注意してください。

また、令和7年(2025年)3月31日まで不動産評価額が100万円以下の場合には、登録免許税は課されません。

<参考>国税庁:登録免許税の税額表

不動産を相続する際の分割方法

「不動産を含めた遺産はどのように分割しましたか?分割方法を教えてください」という質問に対して62%の人が現物分割で不動産を相続しています。

現金のように簡単に分割できない不動産は、「現物分割」「換価分割」「代償分割」「共有名義」といった4つの不動産の分割方法を解説します。

現物分割


現物分割は、相続財産である不動産や現金、株式を現物のまま各相続人に分配する方法です。
たとえば「不動産が長男、自動車が次男、現金が長女」のように分割したり、土地を相続人の人数に応じて分筆して相続します。

換価分割


換価分割は、不動産を売却して得た現金を相続人の間で分配する分割方法です。

例えば、相続する不動産を3,000万円で売却し、2人の相続人で分割する場合、1人1,500万円ずつの現金を相続します。

代償分割


代償分割は、特定の相続人が不動産などの現物を相続する代わりに、他の相続人に金銭などの代償金を支払う分割方法です。

たとえば、相続人が兄弟2人の場合、長男が3,000万円の不動産を相続する代わりに、法定相続分に見合った代償金(1,500万円)を次男に支払います。

共有分割

共有名義は、現物を複数の相続人で共有する方法です。

不動産を共有名義にするには、各相続人が所有する割合を持ち分割合として登記する必要があります。

相続税の計算方法

大切な方が亡くなって心身ともに忙しい時期ですが、被相続人が亡くなった翌日から10ヶ月以内に行わなくてはいけないのが相続税の申告です。

相続税は、被相続人から相続人へと財産が相続された際、その財産に課される税金です。相続財産の総額が基礎控除額を超えている場合のみ相続税が課されます。

「発生した相続税はいくらでしたか?」という質問に対して45%の人は相続税が発生していません。相続税が発生した人のうち一番多い割合が100万円以下の27%でした。

 

相続税の基礎控除額の計算式は以下の通りです。

・相続税の基礎控除額 = 3,000万円 + ( 法定相続人の人数 × 600万円 )

 

例えば、被相続人から4000万円の土地を相続(1人)するとします。

4000万円₋3000万円+(1人+600万円)⁼400万円

この場合は、400万円に対して相続税が発生します。

基礎控除を上回らなければ相続税は発生しません。アンケート結果にもあるように、実際に相続税が発生する人は6割ほど、相続税が発生しても、多くの場合が100万円以下であることが多いです。

不動産の相続税評価格

土地や建物は相続税を計算するとき、市場での取引価格ではなく、定められた画一的な方法で評価します。これを相続税評価額と呼びます。

不動産のうち、建物(家屋は)評価額は「固定資産税評価額×1.0%」で計算します。

固定資産税評価額とは固定資産税などを計算するために自治体が設定しているものです。

送付されてくる課税明細書にある「価格」の欄を見ると、固定資産税評価額が記載されています。固定資産税評価額は都税事務所や、市(区)役所または町村役場で確認することもできます。

土地については路線価方式・倍率方式のいずれかの方法で評価されます。

路線方式

路線価方式は、路線価が定められている地域の土地の評価額方法です。道路に面する宅地の1平方メートルあたりの価格のことで、千円単位で表示されています。

毎年7月を目安に更新されており、国税庁ホームページの路線価図で確認することができます。

<参考>国税庁:令和4年分の路線価等について(2022年)

この場合、土地の相続税評価額は路線価×補正率×面積で求めることができます。

例えば路線価が「300c」と表記されていた場合、これはこの道路に隣接する土地を1平方メートルあたり300,000円で評価することを意味しています。
路線価300c、補正率1%、面積180平方メートルだった場合、300c×1%×180で計算することができ、評価額は5,400万円と分かります。

倍率方式

路線価が設定されていない地域では倍率方式が採用されています。
倍率方式における土地の評価額は、その土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて計算します。

例えば、固定資産税評価額が1,000万円の土地が倍率1.1倍のエリアにあるのであれば、1,000万円×1.1=1,100円と計算できます。1,100万円がその土地の相続税評価額です。

<参考>国税庁:令和4年分財産評価基準を見る

不動産を相続する際に必要な書類と費用

不動産相続時に必要な書類や費用を把握しておくことで実際に相続する際、スムーズに手続きを進められることができるでしょう。ここでは必要書類や費用について説明します。

必要書類

相続登記をする際は多くの書類が必要になります。また、相続パターンによって書類が異なるので注意が必要です。

遺言書がある場合

必要書類取得先取得費用
被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本被相続人の本籍地の市町村役場450円/1通
被相続人の住民票の除票被相続人の本籍地の市町村役場300円/1通
法定相続人の戸籍謄抄本各相続人の本籍地の市町村役場450円/1通
不動産を相続する人の住民票相続人の居住する市町村役場300円/1通
登記申請書法務局のHPから自分で作成0円
固定資産税納税通知書等毎年4月~6月に郵送される0円
遺言書0円

遺言書パターンでは、遺言状と被相続人の戸籍謄本、不動産を相続する人の戸籍謄本等が必要になります。

また、遺言書には公正証書遺言と自筆による遺言の2つがあります。公正証書遺言は、公証人立ち合いのもと作成され公証役場で保管されます。自筆による遺言は、保管場所が自由であり被相続人の自宅であることもあれば誰かに預けられているケースもあります。

不動産の相続手続きを進めていくなかでも遺言書は必要になりますので、大切にとっておきましょう。

遺産分割協議を行った場合

遺産分割協議によって遺産分割を行った際に必要になる追加書類は、以下の通りです。

必要書類取得先取得費用
被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本被相続人の本籍地の市町村役場450円/1通
被相続人の住民票の除票被相続人の本籍地の市町村役場300円/1通
法定相続人の戸籍謄抄本各相続人の本籍地の市町村役場450円/1通
不動産を相続する人の住民票相続人の居住する市町村役場300円/1通
登記申請書法務局のHPから自分で作成0円
遺産分割協議書法務局のHPから自分で作成0円
法定相続人全員の印鑑証明書役所・コンビニ300円/1通
固定資産税納税通知書等毎年4月~6月に郵送される0円

遺産分割協議パターンでは、被相続人や相続人全員の戸籍謄本、遺産分割協議書等が必要になります。

遺産分割協議書や相談関係説明図などは相続人が作成しますが、インターネット上から雛形をダウンロードできますので、作成は難しくありません

法定相続分で相続する場合

必要書類取得先取得費用
被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本被相続人の本籍地の市町村役場450円/1通
被相続人の住民票の除票被相続人の本籍地の市町村役場300円/1通
法定相続人の戸籍謄抄本各相続人の本籍地の市町村役場450円/1通
不動産を相続する人の住民票相続人の居住する市町村役場300円/1通
登記申請書法務局のHPから自分で作成0円
固定資産税納税通知書等毎年4月~6月に郵送される0円

法定相続パターンでは、相続人分の戸籍謄本と相続関係説明図などが必要になります。3つのパターンのなかでも最も必要となる書類が少ないです。

費用

不動産を相続する流れや必要書類が把握できたら、次に気になるのが相続時にかかる費用ではないでしょうか。ここでは不動産を相続する際にいくらかかるのか、不動産を相続する際にかかる費用を説明します。

登録免許税

登録免許税は、不動産の名義を相続する人の名義に変更する際にかかる税金です。

登録免許税がいくらかかるかは不動産の評価額×0.4%で計算し、1,000円以下の端数は切り捨てます。

例えば不動産の評価格が3000万円であれば3000万円×0.4%=12万円になります。

司法書士に依頼した場合

不動産の相続手続きは複雑な面もあり、司法書士に依頼する方も多いです。

司法書士に相続手続きを依頼する場合、司法書士報酬として6万円~10万円がかかります。

証明書発行にかかる費用

不動産を相続する際に発行する証明書の費用は、相続人の人数や状況次第で異なりますが目安として1500円~3000円ほど必要になります。

相続税

相続税は、被相続人から相続人へと財産が相続された際、その財産に課される税金です。相続税の計算方法など詳しくは5章で説明します。

相続財産の総額が基礎控除額を超えている場合のみ相続税が課されます。
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