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【相続入門】土地の相続の手続き・進め方や費用を徹底解説!

こんにちは。イエウール編集部です。
みなさんは、親が持っている財産の相続について考えたことがあるでしょうか?
両親が元気だからまったく考えたことがない、もしくはその時になったら考えるという方が大半かもしれません。

いざ相続する段階になれば、「何から始めればいいの?」「どのような手続きが必要なの?」「兄弟がいるけれど、どのようにして分けるべきなの?」「税金対策はどうすればいいの?」など、難しい課題が山積みで混乱するかもしれません。

しかしそうなってから、あらかじめ準備しておかなかったことを後悔しても手遅れです。
本来支払う必要のない税金を支払うことになったり、仲良しだった兄弟が相続をきっかけにして不仲になったり。 相続が原因でトラブルが起きることは少なくありません。

そのようなことが起らないよう、親の財産の相続について考えておいたほうがよいでしょう。
今回は財産の中でも「土地」の相続方法について分かりやすく解説していきます。
知識が全くないけど、、、という方でも、手続きや流れが簡単に理解できるようになっています。

こんな悩みの人にピッタリ!
  • 相続の手続き方法は?
  • 流れや期間はどれくらいかかるの?
  • 難しそうだけど、どうすれば簡単にできるの?

この記事は上のような悩み、疑問を持つ人にお答えする内容となっています。
忙しくて結論だけ知りたいといった方には以下に結論を載せておきます。
きちんと理解して不安を解消したいという方は一緒に読んで行きましょう!

先読み!この記事の結論
  • 土地の資産価値を把握しておくことが重要!
  • 土地の査定は不動産会社に依頼しよう!
  • 相続の流れは、相続人の確認から登記申請までの全4ステップ
  • 親から土地を受け継ぐ方法には「相続」と「生前贈与」の2種類がある

「まずは不動産売却の基礎知識を知りたい」という方は下記記事がオススメです。



1. 親から土地を受け継ぐ方法には「相続」と「生前贈与」がある

親から土地を引き継ぐ方法には2種類あります。

2種類の相続の違い
種類 概要
相続 親が亡くなってから土地を引き継ぐ場合
生前贈与 親が生きているうちに土地を引き継ぐ場合

それではそれぞれの場合について詳しく以下で説明して行きます。

1.1. 【相続】親が亡くなってから土地を引き継ぐ場合

親が亡くなってから、配偶者や子が土地を引き継ぐのが「相続」です。

誰が相続する権利を持つかは民法によって定められており、相続人が土地を受け継ぐ際には「相続登記」の手続きを行う必要があります。
この「相続登記」の手続きには、期限が設けられていません。

しかし、相続税の納付期限は親が亡くなってから10カ月後までです。
ちなみに、負債があって、相殺してもマイナスになる場合には相続放棄を行いますが、その期限は3カ月間です。
「相続登記」の手続きに期限がないからといって放置していては、思いがけないトラブルや損害が発生する恐れがあります。
相続人が決まったら、早めに「相続登記」の手続きを行いましょう。

相続にあたって土地の評価額が「基礎控除額3,000万円+(600万円×法定相続人数)」を超す場合は相続税の申請が必要です。
そのため、後ほど詳しく説明しますが、相続する前からきちんと相続予定の土地がいくらくらいするのかを把握しておくことが非常非重要です。

  • 基礎控除が相続税評価額を超えない場合、相続税は課税されない
  • つまり相続税評価額が3600万円に満たない場合には相続税を払うことはない

土地の価値を把握するには、不動産会社に依頼して査定をしてもらう必要があります。その際、気をつけるべき点は、ある不動産会社1社に査定を依頼するのではなく、複数の不動産会社に一括で依頼することのできる、一括査定をしましょう。
一括査定をするなら、優良不動産会社を最大6社まで一括査定依頼をすることができるイエウールの利用をオススメします。

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1.2. 【生前贈与】親が生きているうちに土地を引き継ぐ場合

「生前贈与」というのは、文字通り親が生きているうちに土地を引き継ぐことです。 親が亡くなった後に「相続」するとなった場合に、兄弟姉妹や親戚間などでトラブルが起こらないようにするために、「生前贈与」を行って土地を引き継ぐケースが多いです。

基礎的な相続に関する知識がないことが原因で、「生前贈与」を受けて多額の税金を支払うことになったケースも少なくありません。
あるいは逆に、「生前贈与」の方が節税対策になるケースもあります。

また、親の死後に土地を引き継ぐ「相続」では、名義の変更手続きなどで必要以上に予算がかさむ場合があり、「生前贈与」の方が費用を抑えられることがあります。
ただし相続する土地の評価額によって、取るべき最適な手段が変わって来ます。

重要なのは、資産価値を事前にきちんと把握することで、親が亡くなった後に「相続」するのか、それとも生きているうちに「生前贈与」するのかを決めるということです。

繰り返しにはなりますが、イエウールを使って不動産会社に一括査定することで自分の土地の資産価値を把握することができます。

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1.3. 相続・生前贈与のメリット・デメリット

相続と生前贈与、それぞれのメリット・デメリットを考慮して、どちらが適した方法なのかを検討しましょう。
以下が、相続と生前贈与、それぞれのメリットとデメリットをまとめた表です。

相続と生前贈与のメリット・デメリット
種類 メリット デメリット
相続
「基礎控除額3,000万円+(600万円×法定相続人数)」以下の場合は相続税がかからない 遺言書がない場合は、相続人全員で話し合って遺産の分割協議を行う必要があるため、相続人の間でトラブルになるケースが多い
生前贈与
  • 土地を誰に引き継ぐか親の意思を反映できるため、トラブルになりにくい
  • 生前贈与の場合は贈与税が発生するが、相続税よりも贈与税方が安い場合は節税対策になる
  • 生前贈与の計画がまとまれば、1カ月ほどで生前贈与が可能
  • 年間110万円を超える贈与については贈与税が発生する
  • 贈与税だけでなく不動産取得税、登録免許税をはじめ、司法書士に支払う手数料などがかかる
  1. 相続にするか、生前贈与にするかの判断ポイントってどこかな?
  2. やはり、かかる税金の額によるじゃろうな
  3. 家族内のトラブルを避けたいのはもちろんだけど、やっぱり税金は出きるだけ安く済ませたいな
  4. そうじゃよな ただその税金も土地の価値によって変わってくるから、大事なことはきちんと土地の価値を把握しておくことじゃよ!

税金や相続全般に関しては以下の記事で詳しく解説していますので、ぜひ読んでみてください!


2. 相続と生前贈与の流れをご紹介!

2.1. 【不動産会社に相談しよう】相続する際はまずは土地の価値を把握すること!

これまでも既に何度か述べて来ましたが、相続するにしろ、生前贈与するにしろ、まずは土地の価値を正確に把握することが何よりも重要です。

土地の価値によって、払うべき税金の額は大きく変わってきますし、それによってどちらの相続方法を取る方がお得かといったことが分かってくるからです。

土地の価値を把握するには、土地を査定してもらう必要があります。その査定は不動産会社に依頼することでしてもらうことができます。
その際、気を付けるべきポイントはある一社の不動産会社のみに査定依頼をするのではなく、複数の不動産会社に査定依頼をして比較をすることです。

査定依頼をしてみようという方は、不動産一括査定サービスのイエウールの利用をオススメします。
イエウールを選ぶ一番の理由は、提携している不動産会社が1700社と業界No1.だからです。
会社数が多いと、「大手」「中手」の不動産会社だけでなく「地域密着」の不動産会社にも査定依頼を出すことができ、より精度の高い見積が可能です。

また、イエウールで査定依頼ができる不動産会社は優良企業ばかりで安心して利用できます。
不動産会社に直接足を運んで面談し厳重な審査を行っており、 仮にクレームが多い会社は提携解除ができる仕組みになっています。

「すぐに不動産の査定結果を知りたい!」という方は利用者数が1,000万人超の不動産一括査定サービスのイエウールを使って査定結果を調べてみましょう。

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2.2. 【相続】手続きの流れどうなる?

相続の流れは5つのステップに分かれ、以下のようになります。

それでは、1つずつ説明していきます。


① 相続人の確認

土地の持ち主である親が亡くなってしばらくの間は葬儀関連で忙しくなりますが、落ち着いたら、相続の手続きに入ります。
まずは、相続人が誰なのかを確認します。
相続人については、遺言書がある場合とない場合で異なります。

遺言書がある場合
遺言書がある場合
遺言書の有無を確認しましょう。
遺言書には自筆証書遺言と公証役場で作成した公正証書遺言があります。
遺言書がある場合には、その内容にしたがって土地や不動産の相続を行ってください。
相続人全員で話し合った結果、遺言書と異なる内容で同意した場合は、相続人全員で同意した内容が有効と判断されます。
遺言書がない場合
遺言書がない場合
遺言書がない場合は、相続人全員で話し合う遺産分割協議を行って相続人を決めます。
相続する土地や不動産の評価額が「基礎控除額3,000万円+(600万円×法定相続人数)」を超える場合は、相続税の申告が必要です。
例えば、相続人が4人の場合の基礎控除額は「3,000万円+(600万円×4人)」=5,400万円となります。
なお、相続税の納付期限は被相続人(親)が死亡した日の翌日から10カ月以内ですので、注意してください。
  1. 遺言書があるかないかで随分と変わってくるね
  2. そうじゃ だから家族できちんと遺言書の有無や親に書いてもらうかどうかを話し合うことが重要じゃ

② 相続登記申請の準備

遺言書の有無を調べて相続人が決まったら、相続登記申請の準備にとりかかります。
まずは相続登記申請に必要な書類をそろえてください。
必要な書類は以下の通りです。

被相続人(親)側
  • 出生から死亡までを記載した戸籍謄本(相続人が他にいないかの確認用)
  • 住民票または戸籍の付票
  • 固定資産税評価証明書
  • 土地や不動産の権利証

相続する側
  • 相続人全員の戸籍謄本
  • 相続人全員の住民票
  • 相続人全員の印鑑証明書(遺産分割協議書に添付)

亡くなった方の戸籍謄本を取得するのはかなり大変です。
役所の窓口で身分証を提示して事情を説明するなどし、スムーズに発行してもらえるように働きかけましょう。

③ 遺産分割の協議

相続人全員で話し合って、遺産分割協議を成立させる必要があります。
話し合いがまとまったら「遺産分割協議書」を作成しましょう。
「遺産分割協議書」は、相続人が話し合って決定するまでの経緯を示す証明書で、相続登記申請の際に必要です。

「遺産分割協議書」の作成にあたっては、協議に参加した人の名前、財産内容などを明確に記述することが大切です。
また、印鑑は必ず実印を捺印するようにしてください。

④ 登記申請

「遺産分割協議」が終わり「遺産分割協議書」の作成が完了したら、相続登記の手続きになります。
相続登記の申請には②で用意した書類に加え、以下の書類が必要です。

登記申請に必要な書類
  • 登記申請書
  • 相続関係説明図(被相続人との間柄)
  • 戸籍等全部又は相続証明情報
  • 遺産分割協議書(遺言書がある場合は遺言書)
  • 固定資産税の評価証明書

以上の書類をそろえて、相続する土地を管轄する法務局で申請します。
オンラインでも申請が可能ですが、直接窓口で行った方が簡単です。

また、相続登記には「登録免許税」という税金が必要となります。

:「登録免許税」とは?
  • 「登録免許税」とは法務局に登録申請をする際に発生する税金のことです。
  • 固定資産税評価証明書に記されている土地価格に、0.4%をかけた額が「登録免許税」になります。
  • 例えば固定資産評価証明書の土地価格1千万円の場合であれば、4万円の「登録免許税」が必要です。

2.3. 【生前贈与】手続きの流れどうなる?

生前贈与の流れは5つのステップに分かれ、以下のようになります。

それでは、1つずつ説明していきます。

① 土地や不動産の調査

生前贈与を受けるためには、贈与される土地の登記内容を確認する必要があります。
所有者は親1人なのか、共同所有されていないか、権利関係を明確にさせておきましょう。
最寄りの法務局で登記事項証明書を取得し、登記内容を確認してください。
登記事項証明書には土地の広さや住所、所有者の情報、担保に関する情報などが詳しく記されています。

法務局で登記事項証明書を取得する方法は、土地のある住所の「地番」で検索します。
「地番」は固定資産税の通知書や土地の権利証を見れば分かります。

② 生前贈与のプランニング

生前贈与のプランニングでは、生前贈与を受けるかどうかを判断するためのシミュレーションを行います。
1年間に110万円を超える額の生前贈与には贈与税が発生します。
メリットとデメリットを考慮し、しっかりシミュレーションして、生前贈与の方が税金対策やコスト面で得になるのかどうかを確認しましょう。

なお、契約書の作成や税金の計算などには専門的な知識を要します。
そのため、司法書士や税理士、弁護士など相続案件に詳しいプロに相談することがおすすめです。

③ 贈与契約書の作成

②で検討した結果、生前贈与すると決定した場合には贈与契約書の作成にとりかかります。
贈与契約書には定められた書式や記入事項はありませんが、いくつかのサイト上で書式例が公開されていますので、参考にすることができます。

とは言え、後々トラブルにならないように司法書士のような専門家に相談することをおすすめします。
そのうえで、贈与契約書の作成に必要となる事項を確認してください。
必要事項の記入が終わったら署名・捺印し、200円の収入印紙を貼付します。
印紙はコンビニエンスストアでも購入可能です。

④ 登記申請

贈与契約書が完成したら、登記申請に必要な書類をそろえて登記申請を行います。
必要書類は以下の通りです。

贈与する・される側それぞれの必要書類一覧
対象 必要書類
贈与する側のみ
  • 登記済権利証または登記識別情報
  • 印鑑証明書(発行から3カ月以内のもの)
  • 固定資産評価証明書
贈与される側のみ
  • 住民票
贈与する・される側両方
  • 贈与契約書

必要書類がそろったら法務局で登記申請を行います。
登記申請書を作成し、そろえた必要書類を添えて、相続する土地を管轄する法務局で登記申請しましょう。

相続の際と同様に、生前贈与の場合も登記申請には「登録免許税」がかかります。

:「登録免許税」とは?
  • 「登録免許税」とは法務局に登録申請をする際に発生する税金のことです。
  • 固定資産評価証明書に記されている土地の評価額の2%が「登録免許税」です。
  • 仮に土地の価格が2千万円とした場合、「登録免許税」は40万円となります。
  • 最近はオンラインでも登記申請できるようになっていますが、直接法務局の窓口で行う方が簡単です。

⑤ 贈与税の申告

財産や土地を引き継いだ場合に発生するのが贈与税です。
年間で基礎控除110万円を超える贈与の場合に課税されます。
申告は贈与を受けた翌年の2月1日から3月15日までの期間に行ってください。
納付期限は贈与を受けた翌年の3月15日です。

3. 相続・生前贈与の際に気をつけるべきポイント3種別!

3.1. 【相続】気をつけることは?

親の死後に土地や不動産などを相続する場合、親族間同士のトラブルが発生する場合があります。
そのような事態を避けるためにも、親が亡くなる前に、あらかじめ相続対策について考えて準備しておくことが重要です。

特に、誰が相続人になるのか把握しておくようにしましょう。
例えば、民法で定められている法定相続分では、相続人が配偶者と子供である場合は、配偶者が半分を相続して、残り半分を子供の人数分で分けるとされています。

以下が相続時の対象者別の目安表ですので、参考にしてみてください。

相続金額の目安
誰が どんな場合に いくら相続できるのか
配偶者 亡くなった方に、子・孫がいたら 1/2
(同)、子・孫がいないが
父母・祖父母がいたら
2/3
(同)、子・孫・父母・祖父母がいないが
兄弟姉妹がいたら
3/4
(同)、子・孫・父母・祖父母・兄弟姉妹の全員がいなければ 100%
子・孫
(直系卑属)
(同)、子・孫がいたら 子供全員で1/2
父母・祖父母
(直系尊属)
(同)、子・孫がいたら ゼロ
(同)、子・孫がいなければ 父母・祖父母の全員で1/3
兄弟姉妹 (同)、子・孫・父母・祖父母がいたら ゼロ
(同)、子・孫・父母・祖父母がいなければ 兄弟姉妹の全員で1/4

配偶者がいて子供がおらず、兄弟姉妹がいた場合は3/4が配偶者に配分され、残り1/4を兄弟姉妹が配分します。

親に腹違いの兄弟がいる場合、普段は連絡を取りあっていなくても、遺産分割協議を進めるときには相続人として全員が参加する必要があるので注意してください。

3.2. 【生前贈与】気をつけることは?

生前贈与の場合は、後々のトラブル防止するためにも、遺留分を考えたうえで贈与することがポイントです。

遺留分とは子供が本来もらえる1/2の相続分で、請求すれば補償されるように法律で規定されています。
例えば子供が2人いる場合は、土地の評価額の1/2が配偶者へ残り、1/2を子供で分けるので子供1人につき1/4の遺留分ということになるのです。

なお、親に認知症のおそれがある場合は、重度の認知症に進行する前に相続問題を決着させることが重要です。

3.3. 【相続&生前贈与】共通で気を付けることは?

相続する土地は、財産として価値があるとは限りません。
その最たる例が、親に負債がある場合です。

親に負債がある場合、せっかく相続しても土地を返済に充てることで事実上失ってしまう可能性があります。
したがって、親に負債があるかどうかも慎重に調査して、相続するかどうか判断するようにしましょう。
調査の結果、相続すればかえって損害をこうむるような場合は、思い切って相続放棄を検討することも必要です。

4. まとめ

親の土地や不動産を相続する方法について解説してきました。
具体的な事例や流れなどもご紹介したので、ご理解していただけたと思います。

いずれにしても、親から財産を相続するのは大変な手間と時間がかかるもの。
リタイアされてたっぷり時間がある方でしたら対応できるかもしれませんが、会社勤めをしながら相続手続きを自分で行うのは大変です。

4.1. 【土地の一括査定はイエウール】土地の価値を把握することが重要!

繰り返しになりますが、土地をどのように相続するか、いくらぐらい費用がかかるかといった土地の相続に関わることは全て土地の価値によって左右されて来ます。

したがって、まだ先でいいやという考えではなく、できるだけ早く土地を査定してもらって土地の価値を把握することが重要です。

そんなときに頼りになるのが不動産一括査定です!
不動産一括査定で検索すれば、相続に関する実務経験豊富な不動産会社を探してくれます。
親族間のトラブルを避けるためにも、一連の複雑な相続登記の手続きはプロに任せた方が賢明です。
ぜひ、日本最大手の不動産一括査定サービスの、イエウールを検討してみてください。


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