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登記事項証明書と登記簿謄本の違いは?「登記」の解説と不動産売却のコツ

こんにちは、イエウール編集部です!

不動産を売ろうとするとき、「登記事項証明書」「登記簿謄本」などは必ず登場してきます。過去に不動産売買などの経験がある方以外、はじめてかかわる書類で、よく分からないと思った方、不安に思う方も多いでしょう

自分で調べてみても、「登記簿謄本」「全部事項証明書」「登記簿抄本」など、似た名称の書類が多く、どの書類を手配すべきなのか混乱してしまっている方もいるかもしれません。

こんな悩みの人にピッタリ
  • 不動産を売却する中で「登記」「登記事項証明書」と聞いたけれど、意味がよく分からない方
  • 不動産を売りたいけれど、どういう書類を取り寄せればいいか分からない方
  • 登記に関する書類を理解したい方

登記事項証明書は、不動産の取引や手続きをする上で、非常に重要な書類です。不動産売買を検討している方は、この書類についてしっかり理解しておきましょう。今回は、「登記事項証明書」と「登記簿謄本」の違いや記載内容、書類の取得方法について解説します。

先読み!この記事の結論
  • 自分が不動産を売却する権利を証明するのが、法務局に登録されている「登記」
  • コンピュータ内のデータを印刷したものが登記事項証明書、紙をコピーしたものが登記簿謄本
  • 2つの中身の内容に違いはない

「まずは不動産売却の基礎知識を知りたい」という方は下記記事がオススメです。

1. そもそも「登記」って何?売却の時に知りたい登記のあらまし

不動産を売ろうとした時に、不動産会社の方から「登記事項証明書をとってきます」等と言われたことはありませんか?
不動産売却は一生に一度あるかないかというくらい珍しく、不安に思う方も多いものです。この記事を読んで不安を解消して下さいね。

1.1. 登記とは、自分が不動産の権利を持っていることを証明するもの

不動産を売りたい場合、「その不動産が自分のものである」「自分にはその不動産を売る権利がある」ということをどうやって証明すればいいのでしょうか?そんな時のために「登記」という制度があります。

登記というのは、法務局に登録されている、不動産の権利の情報のことで、その不動産に対して、誰がどういう権利を持っているかが登録されています。登録されている情報は、現在の情報だけでなく、過去にどういう権利が登録されていたかや、土地・建物のそれぞれに誰がどういう権利を持っているかが記載されています。

登記というのは、軽視できません。仮にあなたがAさんから不動産を買ったとき、実はAさんはBさんにもその不動産を裏で売ってたとしましょう。そのとき、Bさんのほうが先に登記をしてしまうと、あなたにはその不動産の所有権をBさんに主張することはできなくなってしまいます。逆に言えば、あなたが不動産を売るときにも、自分がその不動産を売る権利があることを証明できるのも、「登記」ということになります。

また、不動産の買い手にとっても、所有権がない人から不動産を買っても自分の権利を主張できないため、不動産を買うときに登記を確認するのは、とても重要なこととなります。

  1. なるほど!登記は、自分が不動産を持っていることを証明してくれる仕組みなんだね!

1.2. 例えば不動産を相続する場合、相続登記は必要か

実は、不動産を相続しても、いつまでに不動産の名義変更を行わないといけないという決まりはありません。但し、名義を変更しないままでいると、勝手に他の身内に不動産を売却されてしまう場合や、名義変更で予想以上に時間がかかったりする場合もあります。確実に相続できたと思えるような状況でも、相続した不動産の名義変更は早めに行ったほうがいいでしょう。

登記は自力でやる必要はなく、司法書士に依頼することが可能です。(費用の相場は10万円+実費)

  1. もしまだ登記が済んでいなければ、早めの手続きを!

2. 登記事項証明書と登記簿謄本の内容に違いはない

登記事項証明書も登記簿謄本も、名称は違いますが同じ内容の登記事項が記載されています。記載内容が同じにもかかわらず、なぜ名称が異なるのでしょうか。

まずは、登記事項証明書と登記簿謄本の名称が違う理由について解説します。

2.1. 登記事項証明書とは

登記事項証明書とは、法務局の登記簿に登記されている情報が記載されており、その内容を証明する書類です。コンピュータで処理したデータを専用用紙に印刷した形式になっています。

不動産の登記事項証明書であれば、1筆の土地や1個の建物ごとの所在地や所有者などの情報が記載されています。不動産を売買するときは「本当にその人の所有物なのか」を証明する必要があるため、登記事項証明書を使います。

間違えやすい書類が、会社や法人が利用する「商業・法人登記」です。法人などで利用される登記事項証明書は、商号(社名)、本店(本社)の住所、成立(設立)年月日、目的(事業内容)などが記載されています。書類を準備するときは、不動産用と商業・法人用を間違えないようにしましょう。

2.2. 登記事項証明書との違い

登記簿謄本は、登記事項証明書と記載内容が同じですが、コンピュータ処理していない登記所で発行した書類です。登記所とは、法務局などの登記事務を行う役所を指します。

登記所では、登記事項は登記用紙に記載・保管され、登記簿謄本は、その登記用紙を複写(コピー)したものです。

以上をまとめると、コンピュータ内のデータを印刷したものが登記事項証明書紙をコピーしたものが登記簿謄本ということになります。

現在は登記事項証明書が用いられるのが一般的ですが、ビジネスシーンでは昔ながらの登記簿謄本という用語も依然として使われています。そのため、上司から「登記簿謄本を取ってきて」と指示された場合、それは登記事項証明書を指しているのです。

3. 登記の手続など、不動産の売却で困ったら、誰に相談すればいいか

慣れない不動産の売却では、大きなことから小さいことまで、色々と困ることが多いでしょう。
法律のことなら弁護士、書類のことなら司法書士に聞くという方法もありますが、まずおすすめなのは、不動産会社に相談してみるということです。 たとえば税理士の方に不動産売却について相談することも可能ですし、銀行が相談にのってくれることもありますが、不動産がいくらで売れるかや、購入希望者がいたときにどう内覧に対応すればいいかなど、実務の経験が必要となることはよくあります。



なお、登記事項証明書が必要な場合、一般的には全部事項証明書を取得すれば問題ありませんが、不動産にかかわる取引や手続きを行う際は、ほとんどのケースで不動産会社が書類を手配してくれます。やはり、親身になって相談にのってくれる不動産会社を見つけることが、スムーズな売却には不可欠と言えるでしょう。

3.1. 頼りになる不動産会社を探すなら、一括査定サービス

不動産会社には、売却が得意なところと不得意なところがあります。不動産を売却するときには、頼りにできて売却を任せられる不動産会社を自分で見つける必要がありますが、働いていたり休日にも色々な用事があるなかで、一軒一軒自分で不動産会社を探すのは、得策とは言えません。

そこでおすすめなのが、不動産一括査定サービスです。
不動産一括査定サービスを使うと、オンラインでたった1回不動産の情報を入力するだけで、全国から条件に合った不動産会社を選んでくれます。紹介される不動産会社はどれも不動産売却の実績が豊富で、売却を強みとしているところばかりなので、安心して売却を任せることができます。

また、忙しくても、仕事の合間や通勤電車の中からも査定を依頼することができ、しかも無料です。一括査定サービスを使って、簡単・無料で頼りになる不動産会社を探しましょう。

3.2. 特に、業界最大手のイエウールでの一括査定がおすすめ

不動産一括査定サービスの中でも随一の実績を誇るのが、利用者数が1,000万人超の不動産一括査定サービスの イエウールイエウール です。イエウールは1,700社もの不動産会社のから、不動産会社を6社まで選んで査定を依頼することができます。イエウールで、スムーズな不動産売却をすすめていきましょう!

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4. 登記事項証明書の種類

続いて、土地や建物などの不動産の登記事項証明書について見ていきましょう。

登記事項証明書は、自分や自社が保有している土地や建物を売却するときや、不動産を担保にして金融機関から融資を受ける際に必要です。正確な住所や面積が記されているほか、所有者や抵当権の有無もわかります。

不動産の登記事項証明書には、以下の5種類があります。

  • 全部事項証明書
  • 現在事項証明書
  • 一部事項証明書
  • 閉鎖事項証明書
  • 登記事項要約書(正確には登記事項証明書ではありませんが類似書類
  • です)

それぞれ使うシーンが異なるので、用途に応じた証明書を入手しましょう。

4.1. 全部事項証明書

全部事項証明書は、対象となる不動産が登記されてから現在までの、所有権の移転や抵当権の設置・抹消などの記録がすべて記載された証明書です。ただし、閉鎖された不動産については書かれていません(不動産の閉鎖については後述します)。

全部事項証明書は、これから紹介する現在事項証明書や一部事項証明書の内容が含まれています。

つまり、特別な理由があって現在事項証明書や一部事項証明書でなければならないとき以外は、この全部事項証明書を取得すれば問題ないでしょう。

4.2. 現在事項証明書

現在事項証明書は、対象となる不動産の登記の記録のうち、現在効力のある登記事項のみが記載された証明書です。すでに抹消された担保権や以前の所有者に関する情報は記載されていません。全部事項証明書から、現在の登記事項だけを抜き取った内容となっています。

過去の情報が記載されておらず、見やすいのが特徴です。その不動産が過去に差し押さえられていたことを知られたくない場合などは、現在事項証明書を入手すると良いでしょう。

4.3. 一部事項証明書

一部事項証明書は、不動産の一部の情報だけを記載した登記事項証明書です。全部事項証明書から、一部の情報だけを抜き取った内容になっています。何区何番事項証明書、登記簿抄本と呼ぶこともありますが、すべて同じ書類です。

たとえば、分譲マンションはそれぞれの部屋のオーナーが所有者になっているため、全部事項証明書を取得するとオーナー全員の情報が記載され、100ページ以上になる可能性もあります。その書類を提出しても問題ありませんが、事務作業が煩雑になることから、必要な部分だけを記載した一部事項証明書のほうが便利といえるでしょう。

現在、法務局のシステム上、一部事項証明書はインターネットを使ったオンライン申請ができない状態です(オンライン申請については後述します)。

4.4. 閉鎖事項証明書

閉鎖事項証明書は、閉鎖登記簿を写した証明書で、全部事項証明書に載っていない、閉鎖された不動産の情報が記載されています。

不動産は、土地を合筆したり建物が滅失したりすると消滅します。合筆とは、2筆以上の土地を1筆の土地にすることです。反対に、1筆の土地を2筆以上にすることを、分筆といいます。

閉鎖された不動産の記録は閉鎖登記簿に記載されますが、閉鎖登記簿の記載内容の保存期間は土地登記が50年、建物登記は30年です。

4.5. 登記事項要約書

登記事項要約書には、主に現在効力のある事項のみが掲載されています。現在事項証明書と似ていますが、登記事項要約書は「証明書」ではないので、契約書に添付する証明書として使うことはできません。

登記情報がコンピュータ化される前は、閲覧希望者が登記簿を閲覧してメモを取ることができる閲覧制度という仕組みがありました。 登記事項要約書は、このメモに該当するものです。登記事項要約書は法務局などが発行するのですが、法務局の登記官の職印(認証文といいます)も発行年月日も記されていません。

5. 登記をもっと詳しく解説:(1)登記事項証明書・登記簿謄本の見方

登記事項証明書に記載されているのは、所有者や不動産の情報だけではありません。登記事項証明書(登記簿謄本)には、主に次の3つの内容に分けられます。

  • 表題部
  • 甲区欄
  • 乙区欄

それでは、ひとつずつどんな情報が記載されているのか見ていきましょう。

5.1. 表題部

土地の表題部には、所在、地番、地目、地積(面積)などが記されています。この所在・地番とは住所のことですが、住民票の住所とは異なる場合があります。

また、地目とは土地の状況のことをいい、宅地、原野、田、畑、墓地など23種類の用途が書かれており、その土地が何に使われているかわかります。

たとえば、「田」または「畑」と書かれてある土地は、農地転用許可を取らなければ「宅地」にできません。しかし、登記事項証明書の地目を確認すればそれがわかるのです。

そして建物の表題部には、所在、地番、家屋番号、種類、構造、床面積などが記載されています。種類には、居宅、店舗、事務所、工場などがあり、その建物が何に使われているか、さらに構造には建物の材料や屋根の種類、階数などが表示されています。

土地の地積と建物の床面積がわかると、その土地に対建てられる物件の面積がわかる「建蔽率(けんぺいりつ)」や容積率を算出できます。また、建築基準法による有効建蔽率や有効容積率と比較することも可能です。こうした記載内容を変更したときは、1カ月以内に法務局に申請しなくてはなりません。

5.2. 甲区欄

甲区欄には所有権に関する事項が記載されており、誰がいつどのような目的で取得したかがわかります。この「目的」とは、売買や相続などのことです。

甲区欄は、次の乙区欄と併せて権利部と呼ばれることがあります。

5.3. 乙区欄

乙区欄には抵当権、根抵当権、担保権、地上権、賃借権、先取特権、不動産質権などの所有権以外の権利が記載されています。抵当権が設定されていれば、債権額や利息、債権者なども記載されています。

手続きに必要な項目が正しく記載されているか、建蔽率の計算の仕方など、登記事項証明書でわからないことがある場合、好意にしている不動産会社に聞いてみるのもよいでしょう。信頼できる不動産会社を探す際は、イエウールの一括査定を利用してみてください。

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登記をもっと詳しく解説:(2)登記簿謄本・登記事項証明書の取得方法

登記事項証明書も登記簿謄本も手数料を支払うことで誰でも取得できます。法務局に出向いて取得する方法とネットを使ってオンラインで取得する方法のふたつがあります。

6.1. 法務局で取得

登記事項証明書は、法務局で登記事項証明書交付申請書を提出し、手数料を支払うと取得できます。手数料は登記事項証明書1通につき、600円です。法務局の受付時間は平日の午前8時30分から午後5時15分です。

6.2. オンラインで取得

登記・供託オンライン申請システムに登録すれば、どこにいても登記事項証明書の申請が可能です。受付時間は、平日の午前8時30分から午後9時までと、法務局に出向くより便利です。

また、手数料も安く、オンライン申請して郵送で受け取る場合は1通500円、オンライン申請して近くの法務局窓口で受け取る場合は1通480円です。

7. まとめ

登記事項証明書には複数の種類があり、それぞれ用途が異なります。ビジネスをスムーズに進めるためには、必要な登記事項証明書を準備する必要が生じます。

自分で書類の準備を進めるときに不明点や不安があるときは、信頼できる不動産会社に手続きを代行してもらう方法も。信頼できる不動産会社を探したい場合は、全国 1600 社以上の厳選された不動産会社が対応してくれるイエウールを使ってみてはいかがでしょうか。

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