こんにちは、イエウール編集部です。
不動産を検討する中で、「抵当権抹消」や「登録免許税」と聞いて、よく分からないと思った方も多いと思います。登記や手続きのことがよく分からないのは無理もありません。
- 不動産の売却手続きとか、抵当権抹消とか、よく分からないな・・・
- ちゃんとリクツをしれば、決して難しくないんじゃよ。
それに、ローンが残っている不動産も実は売れるんじゃ！
こんな悩みの人にピッタリ
- 抵当権抹消の登録免許税の金額について知りたい
- 登記や手続きなど、抵当権抹消にかかわる知識を整理したい
- 不動産売却にあたり、手続や売却方法などの相談先を知りたい
先読み！この記事の結論
- 抵当権抹消登記にかかる費用「登録免許税」は、1つの不動産に対し一律1,000円かかる
- 専用のホームページからオンラインで登記申請も可能
- 登記などの手続きや、売却方法などに不安があれば、無料で不動産会社に相談にのってもらおう
もくじ
住宅ローンを完済した際に抵当権の抹消が必要
- そもそも、登記とか抵当権抹消とかよく分からない！
- そうじゃな。カンタンに基礎をおさらいしよう！
ローンで不動産を買うと、不動産には担保として「抵当権」が設定される
不動産を購入するには多くのお金が必要で、金融機関のローンを利用された方は多いと思います。金融機関からすると、ローンを返済してくれない場合はお金を取り戻せる必要があります。そこで、金融機関は、お金を貸すときに「ローンが返済できなかったら不動産を自由にできる（売ることもできる）」という権利も手に入れます。
この権利が「抵当権」で、抵当権が設定されたものを「担保」と呼びます。抵当権が設定されると、法務局に登録されている不動産の情報（登記）にも、登録されます。
ローンの返済途中の場合、もし、返済が滞るなどして金融機関に支払い不能とみなされた場合、家や土地は差し押さえられ競売にかけられてしまいまい、大切なマイホームは他人の手に渡ってしまうのです。
不動産を売るなどでローンを完済したら、金融機関の抵当権はなくなるが、抵当権抹消手続きが必要
抵当権は、お金を返せないときの保証のような役割があります。したがって、ローンを完済すれば、お金を返せないときの保証も必要ないので、抵当権も必要なくなります。抵当権は効力を失うため債権者（お金を借りていた金融機関）はこれ以上抵当権を保持する理由がなくなります。その時点で、任意で抵当権の抹消を行うことができるのです。ただし、注意しなければいけないのは、ローンを完済して抵当権の効力がなくなっても、手続をしないと、不動産には抵当権が設定されたままになってしまいます。
「抵当権抹消登記」は法務局に申請します。
- えっ！ローンを完済しても、自分で抵当権を抹消する手続きをしなきゃいけないの！！？？
抵当権を抹消しないと、こんなデメリットがある
実は、抵当権抹消手続きには特に期限などは決められていません。そのため、そのまま住み続ける場合は抹消していないケースもあります。しかし、これはおすすめできません。登記簿上の抵当権登記を抹消しないかぎり、不動産の名義を他人に変更することはできません。なぜかというと、抵当権が抹消されてないままだと、緊急で不動産を売らないといけなくなったときに、不動産が売れない状態になり、身動きが取れなくなってしまうからです。一般的に、不動産に抵当権が設定されたままになっていると、不動産は売れません。というのは、抵当権が設定されたままの不動産を買うのは買い手にとってリスクが大きいからです。
もし仮に、あなたが不動産を売っても、抵当権が残っていた場合、あなたがローンを返せなかった場合、不動産が差し押さえられてしまいます。
こういうわけで、抵当権が設定されたままの不動産は買い手がみつかりにくいですし、売る場合は、抵当権を抹消てから物件を買主へ引き渡すという流れが一般的です。更に、不動産の売買契約では、売主は売買代金を受け取る時点で「買主の所有権の完全な行使を妨げる一切の負担」を除去するように義務づけられるケースが多いので、ローンを完済したらできるだけ速やかに抵当権を抹消しなければ損といえます。また、不動産の売買や相続など所有権を移転をする場合も、抵当権を抹消することをおすすめします。
- 抵当権がついていると、不動産ってなかなか売れないんだね・・・
- 一見そう思うじゃろ。しかし、ローンが残っていても、不動産を売ること自体は可能なんじゃ！
ローンが残っていても不動産は売れるし、高く売れればローン完済や抵当権抹消も可能
ローンが完済できれば抵当権の効力がなくなり、抵当権抹消登記をすれば不動産が売れるとご説明しました。では、ローンがまだ残った状態でも不動産は売れるのでしょうか？
先に結論を言うと、ローンが残っていても不動産は売れます。つまり、高く売れたら、売却した金額でローンが返せるし、抵当権も抹消できるということです。
では、ローンが残っている不動産を売って、ローンを完済し、抵当権を抹消するためには何をすればいいでしょうか？
答えは、不動産がいくらで売れるかを、不動産会社に無料で査定してもらうことです。
しかも、査定も一社だけに頼むのではなく、複数社から同時に査定をしてもらえるイエウールの無料一括査定がおすすめです。
不動産がいくらで売れるかは、素人がいくら考えてもなかなか分かりません。経験を積んだり何か月も調べていれば、そのうち段々分かっては来るかもしれませんが、いくら正しそうな金額が計算できても、実際いくらで売れるのかは、実際に売ったことのある不動産会社に聞くしかありません。
それに、イエウールの一括査定は無料で、インターネットから申し込みが可能です。お仕事中の昼休みでも、休日でも、ご自分の不動産の価格が気になるのであれば、ぜひとも査定をしてみるのが良いでしょう。
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予想外に高く売れそうなのか、それとも売却金額金額が低そうなのか、それによってシナリオは大きく変わってきます。まずは無料で一括査定をしてもらい、不動産の価値を知ることから始めましょう。
抵当権を抹消する場合の費用
不動産は非常に高額の資産です。その取扱いは慎重にならざるを得なく簡単に他人の手に渡ってしまうようなことがあってはいけません。そのため、法務局が不動産に関する権利や情報を一元管理しています。不動産を取得するタイミングで、その不動産に関する情報を登記する必要があり、それを集約した書式を「登記事項証明書（通称：登記簿謄本）」と言います。売る立場に限らず、将来的に誰かの不動産を購入することになるかもしれません。そのとき、その不動産が本当に売主の名義になっているかなど、登記事項証明書を見て確認することになるはずです。そのため、登記事項証明書は必要があればいつでも開示・請求できるようオープンなものでなくてはなりません。
抵当権抹消の登録免許税は1件につき、1000円
抵当権の抹消登記にかかる費用「登録免許税」は、1つの不動産に対し一律1,000円になります。ただし土地と建物でそれぞれ個別の不動産とみなされるため、戸建ての住居の場合は、土地と建物の2つ分と換算され2,000円かかります。抵当権の抹消にかぎらず不動産登記の費用は「1,000円」がベースの金額で、これより下回ることはありません。予備知識として頭の片隅に入れておきましょう。支払いに関しては現金を法務局の窓口に直接支払うようなことはなく、該当する金額の収入印紙を購入し、次項で説明する提出書類に添付し納付する形になります。不動産（登記簿）の数を表す単位は、建物は「棟」、土地は「筆」で表すルールになっていますが、ひとつ注意したいのが、不動産が集合住宅(マンションやアパートなど）のケース。建物が複数の土地（異なる地権者が持つ土地）にまたがる形で建てられている場合もあるため、筆の数が増えるにつき1,000円が加算されるため注意が必要です。住んでいるマンションがいくつの筆に分かれているかは、登記事項証明書を取得する段階で判明します。
抵当権の確認をする3つの方法
それでは、この登記簿の情報はどうやって調べられるのでしょうか？ 方法としては、「管轄の法務局の窓口まで出向く」「インターネットで閲覧する」「実際に登記事項証明書を取得する」という3つがあります。法務局の窓口で確認する場合、法務局内に置いてある「登記事項要約書・閲覧申請書」に自分の名前や住所、調べたい不動産などの情報を記入し窓口に提出します。料金に関しては、開示したい情報（全部事項、所有者事項、地図・土地所在図等の情報提供）によって料金が異なります。不動産登記と同様、必要金額分の収入印紙を申請書に貼りつけて納付します。収入印紙は税務局内にある窓口や売店で購入することができます。この際、法人登記の「登記事項証明書」と混同しやすいので注意しましょう。
オンラインで閲覧したい場合は、「登記情報提供サービス」のホームページから情報を入手することができます。事前に利用者情報登録が必要で、料金の支払いはクレジットカード決済になります。登録後、パソコンの画面上で情報を閲覧することができますが、PDFをダウンロードしてデータを保管することも可能です。
最後は実際に登記事項証明書を取得する方法です。法務局の窓口にある「登記事項証明書（登記簿謄本・抄本）交付申請書」に必要事項を記入し、必要金額の収入印紙を貼りつけ提出します。オンラインで請求し、後日郵送または直接窓口で登記謄本を受け取ることも可能です。それぞれのパターンで料金が異なりますので、法務省のホームページなどで確認するようにしてください。
◎法務局オンライン申請の紹介ページ
登記事項証明書を取得する上での注意点として、「共同担保目録」が記載された登記簿を取得することです。共同担保目録には、抵当権に設定されているすべての不動産が記載されています。不動産売買の際は、すべての抵当権を抹消する必要があります。そのため、申請書に「共同担保目録の添付を希望する」と明記し取得するようにした方が安全です。次項から実際の手続きと必要な書類について紹介します。
抵当権抹消登記に必要な書類と手続き
それでは次に、抵当権抹消登記に必要な書類を見てみましょう。住宅ローン完済時に金融機関から郵送されてくる書類一式に加え自分で用意する書類があります。自身で用意する書類については法務局のホームページから書式やサンプル記入例をダウンロードできるようになっています。また、専用のホームページからオンラインで登記申請も可能です。◎不動産登記の申請書様式について（法務局HP）
◎操作手引書【簡易版】のダウンロード（登記・信託オンライン申請システム）
●抵当権抹消登記申請書
抵当権の抹消に必要な申請書です。登記抹消時に納める登録免許税（収入印紙を貼りつけた台紙）や、以下に説明する「登記識別情報・登記済証」や「委任状」などの書類はこの申請書に添付して提出します。引っ越しで住所が変更になった場合や、結婚・離婚により氏名が変更になった場合は住民票も必要になります。また2016年にスタートした個人番号（マイナンバー）は、不動産登記の手続きにおいて使用することはできません。そのため住民票を添付する際は、マイナンバーの記載のないものを発行するようにしましょう。記入時に注意すべきポイントもいくつかあります。
- 申請書の用紙サイズはA4タテを使う
- 添付書類など合わせて左とじに統一
- 長期間保管できるよう上質紙を使う
- 黒インクのボールペンで記入する。パソコン（ワープロ）で文字入力する場合も黒文字のみ。鉛筆やシャープペンシルは不可
と定められています。国に提出する書類ということもあり、少しでも内容や体裁に不備があれば受理されない可能性が高いので注意が必要です。
●登記原因証明情報
不動産を登記するに至った理由を記した書類になります。「解除証書」「弁済証書」などの名目になっており、住宅ローンの完済後、金融機関から返却される書類です。必ず確認しましょう。●登記識別情報・登記済証
マイホームを購入した際に発行されるもので、一言で言えばその不動産の権利証にあたります。「抵当権設定契約証書」などの名目になっており、登記原因証明情報と同様に住宅ローンの完済後、金融機関から返却されます。●会社法人番号
お金を借りていた金融機関の番号が記載された書類です。こちらもローン完済後に金融機関から郵送されてきます。●委任状
金融機関が作成する委任状です。現時点では抵当権は債権者（お金を貸している側）にあります。そのため「債権者が債務者に抵当権の抹消をお願い（委任）します」という内容の一筆が必要になります。こちらも金融機関から郵送されてきます。これら手続きを司法書士に依頼する場合、司法書士へ支払う手数料は1物件につき5,000～1万円が相場です。これにプラスして調査用登記情報料、完了後登記情報料といった名目の実費が発生します。前者は司法書士が登記を抹消するにあたりその情報を照会するための手数料、後者は登記を抹消した後、実際に登記事項証明書を取得してもらい、確実に情報が抹消されているか確認するための費用になります。依頼する司法書士事務所によって金額に微差はあるものの、両方とも1物件つき数百円ほどです。
申請書の準備から法務局の審査が終わるまでの期間はおおよそ2週間程度です。通常、個人間における不動産売買の場合、契約時に売主と買主のほか司法書士や金融機関の職員らが立ち会います。入金を確認した後、その場で抵当権を抹消する手続きを行うため、売主・買主双方が公平かつ不利益を被らないようプロの立ち合い・確認のもと契約が交わされるのです。いつ取引の場を設けてもいいように売買を約束した時点で必要書類の準備などの手続きを進めるとよい
でしょう。
まとめ
繰り返しになりますが、不動産の売却金額が住宅ローンの残額に満たない場合、不動産を売ることは極めて難しくなります。そのため、売却金額をできるだけ高額で査定してもらえる不動産会社を選ぶことが重要になります。不動産の価値を正しく知るためには、複数の業者の査定を経てさまざまな情報やモノの視点をつかんでおくことが大事です。そこでの努力はきっと納得のいく査定額に表れてくるでしょう。マンションの売却を考えている方は、まずはネットの無料一括査定を利用し、複数業者の比較検討するところから始めてみてはいかがでしょうか。
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