こんにちは、イエウール編集部です。
不動産を売買または相続、贈与する際には必ず法務局で「所有権移転登記」を行わなくてはなりません。「所有権移転登記にかかる費用はどのくらい？」「手続きはむずかしいの？」と思う人は多いでしょう。
結論から言いますと、所有権移転登記を行う際には登録免許税が費用としてかかります。手続きを自分で行う場合は登録免許税で済みますが、司法書士に手続きを依頼すればその分の費用もかかります。
この記事では、所有権移転登記の費用について具体的に解説します。不動産の売買、相続、贈与を予定されている方はぜひ参考にしてください。
- 記事内で紹介するモデルケースでは、48,760円が費用としてかかる
あなたの不動産、
売ったらいくら？
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所有権移転登記ってそもそも何？
不動産の売買や相続、遺贈・贈与を行うと、不動産の所有権が売主から買主へ移ります。法務局（登記所）に所有権の移転を登記としなければ、所有権の移転は認められません。これを所有権移転登記と言います。
所有権移転登記はどんなときに行われる？
所有権の移転登記が行われるのは、不動産の所有権が移転したときです。所有権が移転する主な原因は下記の3つです。- 売買
- 遺贈・贈与
- 相続
下記の図は、政府統計をデータにしたものです。所有権の移転登記が行われる原因として一番多いのが売買。つづいて相続、贈与・遺贈の割合となっています。これは過去10年間のデータを見ても大きな増減は見られません。2017年は所有権移転の数が250万件を超えており、2020年の東京オリンピックに向けてより活発になることが予想されます。
所有権移転登記を行う理由
所有権や地上権、抵当権、賃借権など、不動産にまつわるさまざまな権利は公の帳簿である「登記簿」に記載され、誰でもが見られるように一般公開されています。不動産を購入、もしくは相続などをした場合、所有権が移転したことが登記簿に記載されてはじめて、その不動産の所有者は自分であることを買主は主張できます。極端な例ですが、たとえば不動産を購入し、所有権移転登記をする前に、同じ不動産を別の人に売主が二重で売却したとします。所有権移転登記を別の人に先にされてしまえば、不動産の所有権はその人のものになり、自分は所有権を主張することができなくなります。ですので、不動産を購入したら、所有権移転登記は決済・引渡し時に不動産会社が立ち会いのもと司法書士が行うのが一般的です。それでは、その所有権移転登記をするための手続きの流れや必要書類、費用はどのようなものなのでしょうか？
不動産の売却を少しでも検討しているのであれば、「自分の不動産がいくらで売却出来そうか」を把握しておきましょう。
そのためには、不動産会社から査定を受ける必要があります。「イエウール」なら不動産会社に行かずとも自宅で24時間申し込みが可能です。自分の不動産に適した不動産会社を紹介してくれるので、膨大な不動産会社の中から選ぶ手間も省くことができます。
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所有権移転登記の申請でかかる登録免許税
所有権移転登記の申請には「登録免許税」を納めなくてはなりません。登録免許税の税率は登記の原因によって変わります。住宅用の土地・家屋の場合は、軽減税率も用意されています。登録免許税の税率
所有権移転登記の際の登録免許税は土地と建物で別々に決められています。それぞれの税率は以下の表の通りです。| 土地の所有権移転登記の登録免許税 | ||||
|---|---|---|---|---|
| 原因 | 標準課税 | 税率 | 軽減税率 | 備考 |
| 売買 | 固定資産税評価額 | 2.0% | 1.5% | 軽減税率は2021年3月31日まで |
| 相続 | 0.4% | – | – | |
| 贈与・遺贈など | 2.0% | – | – | |
| 建物の所有権移転登記の登録免許税 | ||||
|---|---|---|---|---|
| 原因 | 標準課税 | 税率 | 軽減税率 | 備考 |
| 売買 | 固定資産税評価額 | 2.0% | 0.3% | 軽減税率は2020年3月31日まで |
| 相続 | 0.4% | – | – | |
| 贈与・遺贈など | 2.0% | – | – | |
その他の軽減税率
その他に以下のような場合にも特例措置が適用され、登録免許税の税率が2022年3月31日まで、それぞれ0.1％になります。特定認定長期優良住宅
特定認定長期優良住宅とは、次のような条件を満たす住宅です。- 劣化対策、耐震性、維持管理・更新の容易性、可変性、バリアフリー性、省エネルギー性、居住環境、住戸面積、維持保全計画などが、長期優良住宅の普及の促進に関する法律10条2号に規定される「認定長期優良住宅」に該当する住宅用家屋であること
- 新築または建築後使用されたことのないものであること。
- 居住のために使用するものであること。
- 床面積が50㎡以上であること。
認定低炭素住宅
認定低炭素住宅とは、次のような条件を満たす住宅です。- 都市の低炭素化の促進に関する法律第2条第3項で規定される「低炭素化建築物」に該当する、二酸化炭素の排出を抑制した住宅用家屋であること。
- 新築または建築後使用されたことのないものであること。
- 居住のために使用するものであること。
- 床面積が50㎡以上であること。
特定の増改築等がされた住宅用家屋
- 宅地建物取引業者が一定の要件を満たす増改築・リフォームを施した住宅用家屋であること。
- 床面積が50㎡以上であること。
- 新築後10年以上を経過したものであること。
- 20年以内（マンションなど耐火建築物は25年以内）に建てられたものであり、耐震構造であること。
登録免許税の計算方法
では、登録免許税を実際に計算してみましょう。登録免許税の計算には「固定資産税評価額」が把握しなくてはいけません。固定資産税評価額は、不動産が売買されるときの価格とは異なりますので気をつけましょう固定資産税評価額の調べ方
固定資産税評価額は自分が所有している土地・建物なら、毎年4月に送られてくる固定資産税の課税明細書の「価格」または「評価額」という欄に書いてあります。それ以外にも、市区町村役場へ行き、- 固定資産評価証明書を入手する
- 固定資産課税台帳を閲覧する
などの方法によっても固定資産税評価額を確認できます。ここでは、固定資産税評価額が、
- 土地 …3,000万円
- 建物 …1,000万円
だったと仮定して。登録免許税を計算してみます。
土地の登録免許税の計算方法
土地の登録免許税の税率は、2021年3月31日までの軽減税率が適用されると1.5％です。したがって、土地の登録免許税は、建物の登録免許税の計算方法
建物の登録免許税の税率は、特定認定長期優良住宅などその他の特例措置が適用されない場合には、2020年3月31日までの軽減税率のみが適用されて0.3％です。したがって、建物の登録免許税は、計算方法が難しい、誰か相談に乗ってもらいたいという場合は、不動産会社に相談するのも可能です。ただし、優秀な不動産会社でないと計算までできない場合もあるので、注意しましょう。
不動産会社が優秀かどうか見極めるには、複数社を見比べるのが最も分かりやすいです。査定をする際に一括査定で複数社に依頼をし、不動産会社を見比べましょう。
必要書類と取り寄せ等にかかる費用
所有権移転登記をするためには多くの書類が必要です。この書類を集めるために若干の費用がかかります。また、所有権移転登記は自分でもできますが、複雑な手続きをしなければならないため、司法書士に手続きを依頼するのが一般的です。司法書士に手続きを依頼すればそのための報酬などがかかります。必要書類と手続きのためにかかる費用を見ていきましょう。
所有権移転登記に必要となる書類と取得費用
売買または贈与、遺贈、相続などで不動産の所有権移転登記を行う際に必要となる書類を見ていきます。売買または贈与、遺贈の場合に必要となる書類
| 売主（義務者）の必要書類 | ||
|---|---|---|
| 書類名 | 取得費用 | 備考 |
| 不動産売買契約書 | – | – |
| 登記識別契約書または 登記済証 | – | 売却する不動産を登記したのが2004年以降であれば、登記の際に通知された登記識別情報、それ以前の登記の場合は登記済証（権利証） |
| 印鑑証明書 | 300円程度 | 発行後3ヶ月以内のものを市区町村役場で取得する |
| 資格証明書 | 500円程度 | 権利者が会社の場合に必要。発行後3ヶ月以内のものを法務局で取得する |
| 固定資産評価証明書 | 400円程度 | 売買が行われる年度のものを、不動産の所在地の市区町村役場または都税事務所で取得する |
| 買主（権利者）の必要書類 | ||
|---|---|---|
| 書類名 | 取得費用 | 備考 |
| 住民票 | 300円程度 | 市区町村役場で取得する |
| 資格証明書 | 500円程度 | 権利者が会社の場合に必要。発行後3ヶ月以内のものを法務局で取得する |
相続の際に必要となる書類
| 相続の際に必要となる書類 | ||
|---|---|---|
| 書類名 | 取得費用 | 備考 |
| 登記原因証明情報 | – | 遺産分割協議書（印鑑証明書つき）や遺言書、相続分のないことの証明書、調停調書など |
| 住民票 | 相続人1人つき300円程度 | 市区町村役場で取得する |
| 戸籍・除籍謄本・戸籍附（除）票・（除）住民票 | 数千円 | 非相続人が生まれたときから死亡するまでの戸籍・除籍・改正原戸籍および各相続人の婚姻などで枝分かれしたときから現在に至るまでの戸籍・除籍等の謄本、相続人の住民票または戸籍の附票 |
| 固定資産評価証明書 | 400円程度 | 売買が行われる年度のものを、不動産の所在地の市区町村役場または都税事務所で取得する |
書類の取り寄せや手続きを司法書士に依頼する場合の費用
不動産の所有権移転登記はすべてを自分で手続きすることもできます。ただし、上の表を見てわかる通り、登記のために必要となる書類は多岐にわたり、これらを市区町村役場や法務局などで取得しなくてはなりません。役所で書類を取得する際の費用はそれほど高額ではありませんが、書類を取得するためには役所へ行って書類の申請用紙を提出し、書類が交付されるのを待つ必要があります。そのためにはかなりの労力がかかることを覚悟しなければいけません。また、所有権移転登記の手続きは煩雑です。手続きの経験がない一般の人にとっては「むずかしい」と感じるでしょう。
そのために、所有権移転登記の手続きは法的手続きの専門家である司法書士が代行するのが一般的です。司法書士へは、必要書類は自分で集めて登記手続きだけを依頼することもできますし、必要書類を集めるところからすべてをおまかせで依頼することもできます。
所有権移転登記の手続きは不動産の売買で必要となることが多いでしょう。不動産の売買では、不動産会社と媒介契約を結びます。その場合には、司法書士も不動産会社に紹介してもらえますので、自分で探す手間はかかりません。不動産の所有権移転登記手続きを司法書士に依頼する際に必要となる書類と費用は以下の通りです。
所有権移転登記手続きを司法書士に依頼する際の必要書類
| 司法書士に依頼する際に必要な書類 | ||
|---|---|---|
| 書類名 | 取得費用 | 備考 |
| 委任状 | – | 売主と買主双方のもの |
委任状は、司法書士が書面を用意し、売主と買主は署名・捺印をするだけのことが多いはずです。
必要書類の取得を司法書士に依頼する際の費用司法書士に対する報酬は司法書士事務所によって異なります。ですので、実際に費用がいくらかかるかは司法書士事務所で聞かなければわかりません。ただし、「司法書士報酬規定」が平成15年まではあり、ある程度の参考になりますので紹介します。
旧司法書士報酬規定によれば、謄抄本、登記事項証明書、登記事項要約書または印鑑証明書の請求および受領に対する報酬は、「1通につき970円以内」
です。
このほかに、郵便によって書類を取り寄せた場合の切手代などの実費がかかります。
所有権移転登記の手続きを司法書士に依頼する際の費用
所有権移転手続きを司法書士に依頼する際の報酬は、旧司法書士報酬規定によれば「基本報酬」と「手続報酬」の2つからなります。基本報酬は下の表の通りです。| 司法書士に依頼した際にかかる報酬 | ||
|---|---|---|
| 固定資産税評価額 | 報酬額の範囲 | |
| 500万まで | 13,060円以上16,260円以下 | |
| 1,000万円まで | 15,480円以上19,170円以下 | |
| 1,000万円を超えるもの | 1,000万円までごとに2,420円以上 2,810円以下を加える | |
| 1億円を超えるもの | 1,000万円までごとに1,740円以上 2,130円以下を加える | |
また手続報酬は、「1件4,900円」です。
固定資産税評価額が合計4,000万円の土地と建物の所有権移転登記は、この規定によれば次のようになります。
【最低額】
＋2,420円×3（1,000万円までごと）＋4,900円（手続報酬）
＝ 40,700円
【最高額】
＋2,810円×3（1,000万円までごと）＋4,900円（手続報酬）
＝ 48,760円
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不動産売買の際の所有権移転登記について
これまで、不動産の所有権移転登記にかかる費用と必要書類について見てきました。最後に、不動産売買の際の所有権移転登記の流れと注意点について見ていきましょう。
所有権移転登記の流れ
不動産を売買する際の全体の流れは次のようになります。- 不動産会社を選ぶ 不動産を売却する際には、まずは仲介してくれる不動産会社を選びます。信頼できる不動産会社を選ぶためには、複数の会社に査定を依頼し、売却方針などについて十分話を聞いたうえで1社に絞るのが良いでしょう。
- 不動産を売り出す 不動産会社と媒介契約を結んだら、売り出し価格を決めて不動産を売り出します。広告宣伝は不動産会社が行います。購入希望者が内覧を希望した場合にはていねいに対応しましょう。
- 売買契約を結ぶ 購入希望者と価格などが折り合えば、売買契約を締結します。契約の際には手付金を受け取ります。
- 残余金決済・引き渡し 購入希望者から残余金を受け取り、不動産の引き渡しをします。ローンの支払中である場合には、ローン残債を決済し抵当権抹消登記を行います。
所有権移転登記は、最後の「4.残余金決済・引き渡し」の際に行います。必要書類はすべて事前に用意しておきましょう。
信頼できる不動産会社を選ぶことが大切！
不動産を売却する際に一番大切なのは、信頼できる不動産会社を選ぶことです。不動産会社が広告宣伝などをしっかりとやってくれれば、早期に高値で不動産を売却できます。また、不動産を売却する際には、所有権移転登記や抵当権抹消登記など、数多くの複雑な手続きがあります。きちんとした不動産会社ならこれら手続きについても全面的にサポートしてくれますので、手続きは売主が手間をかけなくても自動的に進みます。
このことは、相続や贈与された不動産を売却する場合にも同様のことがいえます。
不動産会社を選ぶ際には、かならず複数の会社に査定を依頼し、売却方針などについての話をよく聞きましょう。複数の不動産会社に査定を依頼するためには、簡単な入力をするだけで一斉に査定依頼をしてくれるネットの無料サービス「一括査定サイト」を利用するのがおすすめです。
まとめ
所有権移転登記の際に必要となる登録免許税は、税率が0.1％～2％です。登記の原因や特例措置などにより税率が変わりますので、事前によく確認しましょう。所有権移転登記の手続きは、複数の必要書類を集めたうえで行います。手間と時間を節約するには、司法書士に手続きを依頼するのが良いでしょう。不動産を売却する場合には、不動産会社から司法書士も紹介をしてもらえます。売却手続きをスムーズに進めるためには、信頼できる不動産会社を、複数の会社の査定を受けたうえで選びましょう。