田舎の土地活用は、人口や需要の少なさから難しいと言われます。
しかし、保有している土地をただ持て余しているだけでは、毎年の固定資産税が負担となってしまうでしょう。
本記事では、初期費用をできるだけかけずに、固定資産税を賄える程度の収益を得たいと考える方に、「資材置き場」という土地活用方法をご紹介します。
田舎の土地を資材置き場として賃貸に出す場合の、メリット・デメリットから賃料相場、出口戦略も含めて解説します。
田舎の土地活用に「資材置き場」が適する理由
人里離れた田舎の土地は、マンションやアパートの賃貸経営などの需要が少ないです。
一方大型トラックが出入りし、大きな建設資材を搬入・搬出するような資材置き場であれば、一定の需要が見込めるため、有効的な土地活用方法の1つです。
ここでは、土地活用の方法としての資材置き場の特徴と、賃貸で得られる収入相場について解説します。
資材置き場とは？
土地活用における「資材置き場」とは、地元の建設会社や土木業者に貸し出して収益を得る活用方法を指します。
基本的には更地のまま貸し出すため、建物を建てる必要がないことから、初期費用もほとんど発生しません。
建設資材を置いたり、トラックが出入りするために必要な整地や管理は、多くの場合、借りた業者が行います。
また、資材置き場として利用される土地では、各種機材などの工事に必要なものが、一時的に保管されることが多くなります。
田舎の資材置き場の賃料相場は？
資材置き場は、アパートやマンション経営に比べると、初期投資が不要な分、収益性も低くなります。
地域や広さなどによりますが、毎月の賃料相場は1平方メートルあたり200〜300円程度が目安となり、100平方メートルの土地であれば月20,000〜30,000円の賃料収入が相場です。
土地を所有していると、毎年、評価額の1.4%が固定資産税として課税されますが、資材置き場の賃料は、この固定資産税額の5〜8倍が相場と言われています。
田舎の土地を資材置き場として賃貸に出すメリット
田舎の土地の活用方法として、駐車場や賃貸アパートの経営ではなく、資材置き場をご紹介する理由は以下の5つです。
- 整地不要で初期費用がかからない
- 別の土地活用に転用しやすい
- 土地管理の手間が不要
- 定収入を得られる
- 狭い土地や不整形地も活用可能
それぞれ詳しく解説します。
整地不要で初期費用がかからない
先述のように、資材置き場として賃貸に出す場合は、整地が不要である場合が多いため、おおむねそのまま貸し出せます。
初期費用があまりかからず、借主が現れればすぐに始められる手軽さが大きなメリットです。
業者側の希望で整地が必要な場合は、借主の業者側の負担で行われることが多く、経済的な負担はほぼ発生しません。
別の土地活用に転用しやすい
更地のまま資材置き場として貸し出し、契約が終了すれば更地のまま返却されます。
そのため解体費用などの原状回復コストがかからず、別の土地活用に転用しやすいメリットがあります。
たとえば、地域の再開発で人口が増え、住宅需要が高まった場合には、駐車場や戸建て、アパート・マンションを建築して、より高い収益性のある活用方法に切り替えられます。
土地管理の手間が不要
資材置き場として貸し出す場合、土地の管理を借主に任せられることもメリットです。
土地を所有していると、建物があれば建物の維持・管理が必要になり、更地のままの場合は不法投棄や雑草の処理に対応しなければなりません。
土地から離れたところに住んでいる方にとっては、管理の手間が省けることも大きな魅力となるでしょう。
安定収入を得られる
資材置き場の契約では、主に建設会社や土木業者などの法人が相手となります。
個人が契約相手となる賃貸アパート・マンションと比較して、安定した収入が見込めることもメリットです。
賃貸アパート・マンション、駐車場経営などと比較すると収入の規模は小さくなりますが、安定性の観点からは資材置き場にも利点があります。
狭い土地や不整形地も活用可能
狭小地や不整形地など、特殊な土地であっても、借主が求める広さがあれば資材置き場として活用できます。
不整形地とは、三角形やL字型などの複雑な形状の土地で、一般に土地活用の難易度が高いと言われますが、業者からの需要があれば、資材置き場には大きな問題とはなりません。
土地活用方法のなかには、このように複数の種類や経営方法があるものがあります。この選択によって成功か失敗か分かれることも多く、判断には慎重さが求められます。
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田舎の土地を資材置き場として賃貸に出すデメリット
田舎の土地を資材置き場として使う場合、注意したいデメリットには以下の3つが挙げられます。
- 節税効果が薄い
- 他の土地活用に比べて収益が低い
- 近隣トラブルを招く可能性がある
各項目を詳しく見ていきます。
節税効果が薄い
建物を建てて運用する土地活用と比べ、資材置き場は税金の軽減措置が受けられないデメリットがあります。
土地の上に建物があると、固定資産税の軽減や、相続税の減額(小規模宅地の特例)を受けることが可能ですが、建物のない資材置き場は対象外となります。
また、アパートやマンションなどを建てると建物の部分に減価償却が認められ、所得税を軽減することが可能ですが、この節税方法は資材置き場については対象外となります。
他の土地活用に比べて収益が低い
前述のように、資材置き場では維持・管理のためのコストはほとんど発生しませんが、得られる収入も少額となります。
そのため収益性の面で比較すると、賃貸アパート・マンション経営や駐車場経営などと比べて劣ることになります。
近隣トラブルを招く可能性がある
資材置き場では騒音や粉塵が発生しやすいため、周囲に住宅街がある場合などは、近隣住民とのトラブルが起こりやすくなります。
資材置き場として土地活用を考える際には、周囲の住環境にも配慮することが大切です。
田舎の土地を資材置き場として貸し出す際の注意点
田舎の土地活用で資材置き場を検討する際には、以下の3つの規制・税制を踏まえておきましょう。
- 農地の場合は転用許可が必須
- 資材置き場以外の用途で貸し出さない
- 20万円以上の所得には確定申告が必要
それぞれの内容を詳しく紹介します。
農地の場合は転用許可が必須
農地を資材置き場として利用するためには、転用許可が必要となります。
農地は安定した食糧生産のために「農地法」が適用されているため、用途が制限されているからです。
転用のためには、原則として都道府県知事の許可を受ける必要があり、地域の農業委員会が申請先となります。1か月程度の短期で貸し出す場合にも許可が必要となるため、農地を転用する際には必ず手続きを済ませておきましょう。
資材置き場以外の用途で貸し出さない
資材置き場として土地活用をする場合は、プレハブ倉庫や物置小屋などの建物を建てないように注意しましょう。建物を建ててしまうと大きなデメリットが発生することがあります。
たとえば、資材置き場として貸していた土地に、借主が勝手に建物を建ててしまった場合、借主に「地上権」が発生してしまう可能性があるのです。その場合には、最短でも30年間、土地を返してもらえないケースも考えられます。
資材置き場を貸し出す際の契約時には、建物の設置を禁止するなど、資材置き場以外の用途に使用しないよう明確にしておくと良いでしょう。
20万円以上の所得には確定申告が必要
資材置き場の賃貸収益が、年間に20万円以上の「所得」となった場合、所得税が発生するとともに確定申告が必要となります。
所得とは、収入から経費を差し引いた利益を指すため、収入が年間20万円以上でも固定資産税などの経費支払いで20万円以下になる場合は、確定申告は不要になります。
田舎の土地で土地活用を検討している方は、イエウール土地活用で複数企業から土地活用プランを取り寄せ、比較することが可能です。
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田舎の資材置き場の出口戦略は？転用・売却のポイント
最後に、田舎の土地を資材置き場として活用する場合の出口戦略を考えておきましょう。
出口戦略とは、経営を終了する際に、できるだけ投資した分を回収できるような撤退方法を検討しておくことです。
売却せずに転用する場合の注意点
先述のように、周辺地域で住宅の賃貸ニーズが高まった場合は、資材置き場を別の活用方法に転用することも選択肢となります。
資材置き場は更地で貸し出し、更地のまま返ってくることが多いため、解体費用などが発生せず転用が容易です。
その土地に戸建てを建て、ご自身の住まいとすることも可能です。ただし、賃貸アパートやマンション、駐車場に転用する場合には、多額の初期費用がかかるほか、集客をはじめとする経営努力が必要となる点にも留意しましょう。
売却して撤退する場合の注意点
資材置き場としての需要が見込めなくなった場合には、土地の売却も選択肢となるでしょう。
ただし田舎では、買い手のつきにくい土地も多いため、土地の売却に実績のある不動産会社を探すなどの工夫が必要となります。
場合によっては近くに住む親戚に贈与する方法や、自治体・NPO法人に寄付する方法も検討すると良いでしょう。
田舎の土地を資材置き場として活用した成功例
イエウールの過去の記事で、実際に秋田県に空き地を所有している方が、資材置き場として土地活用をした例を詳しく紹介しています。
田舎のコミュニティを活かして信頼できる借主を探した工夫点や、資材置き場に活用して良かった点、後悔した点、豪雪地帯ならではの懸念点など、具体的な声を掲載しています。
下記の記事の「田舎における土地活用の成功例②」を併せてご参照ください。
田舎の土地は賃貸の資材置き場として安定収入を
田舎の土地は資材置き場として活用しやすく、その場合、初期費用をあまりかけずに始めることができ、定収入が期待できます。土地を管理する手間が省けるほか、別の土地活用に転用することも容易なため、ハードルが低い活用方法です。
ただし、農地の場合は転用許可が必要な点や、借主が建物を建ててしまうと地上権が発生するなどの注意点もあります。
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