中古住宅の購入では、買ってはいけない中古住宅を判断できるかどうかが重要です。買ってはいけない中古住宅かどうかを判断できなければ、居住後にストレスを感じたり売却しようと思っても売却できなかったりする恐れがあります。
今回は、買ってはいけない中古住宅の土地・建物別の特徴や事前の対策について解説します。この記事を読めば、買ってはいけない中古住宅を適切に判断できるようになるでしょう。
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土地で判断できる買ってはいけない中古住宅の特徴
買ってはいけない中古住宅の特徴は、建物ではなく土地で判断することも可能です。買ってはいけない中古住宅の土地には下記4つの特徴があります。
- 災害リスクが高い
- 隣家との境界線が曖昧だったり接道義務を果たしていない
- 空き家が多く管理が行き届いていない
- 駅から離れており利便性が悪い
中古住宅を購入すると、簡単に買い替えができないため事前に買ってはいけない土地の特徴を把握することが大切です。買ってはいけない土地の中古住宅を購入した後に売却しようと思って建物を建て替えたとしても、土地が悪いと売却もしづらいため注意しましょう。
災害リスクが高い
災害リスクが高い土地の中古住宅は、買ってはいけない中古住宅の1つです。災害リスクが高いと、購入した中古住宅が損壊してしまうだけでなく、自分自身の命が危険に晒される可能性もあるため注意しましょう。
災害リスクが高いかどうかは、国や自治体が作成している「ハザードマップ」での確認が可能です。ハザードマップに記載されている災害リスクが高い土地には、下記が挙げられます。
- 土砂災害特別警戒区域
- 津波災害警戒区域
- 活断層付近
買ってはいけない中古住宅を避けるためにも、中古住宅を購入する前にはハザードマップを必ず確認しましょう。
隣家との境界線が曖昧だったり接道義務を果たしていない
隣家との境界線が曖昧だったり接道義務を果たしていなかったりする土地も、買ってはいけない中古住宅の1つです。隣家との境界線が曖昧というのは、隣家との間に塀やフェンスなどの仕切りがなく、口約束でなんとなく境界線が決まっている土地のこと/です。境界線が曖昧だと、隣人とのトラブルの元になる可能性もあるため注意しましょう。
また、接道義務を果たしていない土地の中古住宅も避けましょう。接道義務とは、「建築物の敷地は、道路に2メートル以上接しなければならない（建築基準法第43条）」とする義務のことです。建築基準法に違反していると、中古住宅購入後の再建築ができないため注意しましょう。
空き家が多く管理が行き届いていない
中古住宅の周りが空き家だらけであり、管理が行き届いていない土地も買ってはいけない中古住宅の1つです。「自分の土地だけしっかりと管理すれば問題ないのでは？」と思う方もいますが、周辺住宅の管理不足によって隣家が倒壊する恐れもあります。
また、空き家が多いということは徐々に人口が減っており、利便性の低下にも繋がるため購入はおすすめできません。そのため、買ってはいけない中古住宅を土地で判断する際には、周辺地域の家の状態も確認しましょう。
駅から離れており利便性が悪い
駅から離れており、利便性が悪い土地の中古住宅も買ってはいけません。災害リスクや建築基準法違反と比較するとそれほど重要ではないように感じますが、長期的に居住することを考えると利便性はかなり重要です。
地方だと車が中心のため駅から離れていることをデメリットに感じない方も多いですが、駅から離れていると商業施設なども減少します。商業施設が少ないと生活が不便になるため、購入後のことも考慮して駅から近く利便性が良い土地の中古住宅を購入しましょう。
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建物で判断できる買ってはいけない中古住宅の特徴
買ってはいけない中古住宅は土地だけでなく、建物の状況からも判断可能です。建物で判断する買ってはいけない中古住宅の特徴は下記の4つです。
- 地盤沈下しており家が傾いている
- 建築基準法に違反している
- 雨漏りした形跡やシロアリがいた形跡がある
- 旧耐震基準であり耐震補強ができない
買ってはいけない中古住宅かどうかを建物で判断する場合には、見た目でわかることもあります。ただ、見た目だけだとわからない部分もあるため、細部まで必ず確認しましょう。
地盤沈下しており家が傾いている
地盤沈下を起こしており、見た目や内見時に家の傾きが感じられる中古住宅は、買ってはいけない中古住宅の1つです。地盤沈下を起こす原因は様々ですが、主な理由としては川や谷といった場所を埋め立てた土地である可能性が高いため、地盤が緩んでいる恐れがあります。違和感を感じた場合には過去の地図で確認してみましょう。
また、家が傾いている中古住宅も買ってはいけません。 家の傾きを直すためには多くの費用がかかったり、居住しながらストレスを抱えることに繋がります。家の傾きは、内見時の感覚や窓やドア開閉のスムーズさでも判断できるため必ず確認しましょう。
建築基準法に違反している
建築基準法に違反している中古住宅も、買ってはいけないため注意が必要です。土地で判断する際には、接道義務を果たしているかどうかですが、建物からも建築基準法に違反しているかどうかを判断可能です。
具体的には「建ぺい率」や「容積率」の違反です。建ぺい率とは敷地面積に対する建築面積の割合であり、容積率とは敷地面積に対する延床面積の割合のことです。
建ぺい率や容積率の上限は、市役所や各自治体のホームページで確認できるため、事前に確認した上で買ってはいけない中古住宅かどうかを判断しましょう。
雨漏りした形跡やシロアリがいた形跡がある
雨漏りした形跡やシロアリがいた形跡がある中古住宅も、買ってはいけないため注意しましょう。雨漏りをした形跡があるということは、屋根が破損している可能性があるだけでなく、木材の腐食によってシロアリが発生する恐れもあります。
また、シロアリが入った形跡があると、耐久性の低下に繋がり、災害時に家が倒壊する危険性があるため買ってはいけません。
ただ、シロアリがいた形跡は内見で見てもわかりづらいことが多いため、購入を検討している中古住宅では購入前に必ず専門家の調査を依頼しましょう。
旧耐震基準であり耐震補強ができない
旧耐震基準であり耐震補強ができない中古住宅も、買ってはいけない中古住宅です。旧耐震基準の建物だと、震度6以上の地震が発生した際に倒壊する危険性が高く、安心して居住することができません。また、旧耐震基準の建物には耐震補強ができない建物も多いためリスクが高いです。
ただ、旧耐震基準や耐震補強ができないかどうかは、建物が建てられた日付から判断できる可能性があります。建築基準法の耐震基準に関する法令は、1981年6月に改正されました。そのため、1981年6月以前に建てられた建物は旧耐震基準であり、耐震補強ができない恐れがあるため注意しましょう。
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中古住宅で失敗しないためにできる事前の対策
「買ってはいけない中古住宅を買って失敗した」とならないためには、事前の対策が大切です。中古住宅で失敗しないために事前にできる具体的な対策は下記の3つです。
- 中古住宅に関する知識をつけたり詳しい知り合いにも確認してもらう
- ホームインスペクションを利用して調査する
- チェックリストを作成し当てはまっているかどうか確認する
ここまで解説した内容をもとにチェックリストを作成するのも有効な対策の1つです。ただ、より確実に買ってはいけない中古住宅を避けるためには、専門家への調査依頼をおすすめします。中古住宅購入後に後悔しないために、事前にできる対策を理解しておきましょう。
中古住宅に関する知識をつけたり詳しい知り合いにも確認してもらう
簡単かつ費用を押さえてできる事前の対策は、中古住宅に関する知識をつけたり詳しい知り合いにも確認してもらうことです。中古住宅に関する正しい知識を身に付けておくことで、不動産の営業マンに乗せられることなく冷静に中古住宅の購入を検討できるでしょう。
また、不動産や中古住宅の購入に詳しい知り合いがいるなら一緒に確認してもらうのもおすすめです。不動産の分野は未経験の方が勉強しようとしても難しいため、途中で挫折してしまう恐れがあります。
ただ、知り合いに不動産や中古住宅の購入に詳しい方がいなければ、簡単な知識だけでも自分自身で学習しておきましょう。
ホームインスペクションを利用して調査する
「雨漏りやシロアリの状況などを細部まで確認しておきたい」と考えている方は「ホームインスペクション」を利用して調査しましょう。ホームインスペクションとは、住宅診断のことであり住宅診断士の資格を持つ専門家が、住宅の劣化状況や欠陥などを調査してくれる制度のことです。
ホームインスペクションを利用すれば、中古住宅購入後に隠れた瑕疵を発見する可能性を下げることができ、買ってはいけない中古住宅の購入を避けることにも繋がります。 ホームインスペクション依頼するには、平均5〜7万円の費用がかかりますが、買ってはいけない中古住宅を避けられることを考えれば調査費用としては安く済むためおすすめです。
チェックリストを作成し当てはまっているかどうか確認する
チェックリストを作成し、チェックリストに当てはまっているかどうかを確認するのも買ってはいけない中古住宅を買わないためにできる対策の1つです。チェックリストの内容としては、下記3つが挙げられます。
- 建築基準法などの法律に適合しているか？
- 中古住宅だけでなく周りの環境も管理されているか？
- 災害リスクが低く利便性も良さそうか？
上記だけでなく、自分自身が重要視する内容をチェックリストに追加して、より細部まで確認してから購入を検討しましょう。
建築基準法などの法律に適合しているか？
まずは、建築基準法などの法律に適合している中古住宅かどうかを確認しましょう。接道義務や建ぺい率など法律に違反していると、再建築不可物件となってしまい、購入後に改修できない恐れがあります。
中古住宅だけでなく周りの環境も管理されているか？
中古住宅の購入では建物や土地にばかり気を取られてしまいますが、周りの環境も管理されているかどうかも重要なチェック項目です。周りの環境に気付かずに購入してしまうと、居住してから「買ってはいけない中古住宅だった」と後悔する恐れがあるため注意しましょう。
災害リスクが低く利便性も良さそうか？
災害リスクが低く、利便性が良いかどうかもチェックする項目の1つです。中古住宅に長期的に居住していく中で、災害リスクが高いと危険である上に、利便性が悪いとストレスに感じる恐れもあります。そのため、災害リスクの低さと利便性の良さもチェックリストとして必ず確認しましょう。
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買ってはいけない中古住宅を避けるためには事前対策が重要
今回は、買ってはいけない中古住宅の土地・建物別の特徴や事前の対策について解説しました。中古住宅に関する特徴を理解し、正しい知識を事前に身に付けておけば、より良い中古住宅を購入することが可能です。
「買ってはいけない中古住宅を購入して失敗したくない」と考えている方は、この記事で解説した内容を参考にして、中古住宅の購入を検討しましょう。
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