不動産の財産分与は売却することを考えてその価値を知っておこう

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財産分与は普段から家族会議を開いている家庭でも、なかなかまとまらない事があると聞きます。きちんとした共通の財産を分ける事が目的ですが、正しく認識されていないケースがあり、その配分の不公平感を拭えないと言う事が主な理由です。夫婦が別れる際や相続において、正しい財産分与を知っておきましょう。

先読み!この記事の結論
  • 財産分与とは共有の財産を分けること
  • 不動産価格を知るには一括査定サイトを利用すると複数の業者で査定を出してくれて便利

あなたの不動産、
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「まずは不動産売却の基礎知識を知りたい」という方は下記記事がオススメです。

そもそも財産分与とは

そもそも財産分与とはどのようなものなのででしょうか?どのようなものが財産分与の対象になり、どのようなものがならないか正しく認識しておく事が第一歩です。

財産分与の意味

財産分与とは生計を同じくしていた人との別れによって、築いてきた共通の財産を協議して分ける事を言います。離婚や人の死によって、一定の財産を相続人で分け、その後の生活をより良くする為の手段です。協議して当事者同士話し合いで解決できるならそれに越したことは無いですが、もしも話し合いが決裂した場合には裁判所に調停を申し立てる事になります。それを含めた全般の出来事が財産分与です。

財産分与の対象になるもの

財産分与の対象になるものは以下のようなものがあります。

  • 土地や家・マンションなど建物の不動産
  • 自動車や絵画、美術品などの動産
  • 現金や預貯金
  • 退職金や年金
  • 生命保険金
  • ゴルフ会員権など
  • 借金、債務、住宅ローン、自動車のローン
  • 会社経営者であるならその会社の財産

ある程度見積もってもこのくらいの数があり、名義は関係ないです。例えば離婚の場合に、家が夫名義の時に財産分与で夫のものになるかと言うとそうではありません。比較的現物で分けられる現金や預貯金などは簡単に財産分与できますが、予測が難しい退職金などは財産分与の話し合いでなかなか結論付けるのは難解になるでしょう。住宅ローンが残っている不動産や会社が稼働している状況での会社の査定はさらに難しい問題です。合意に至るには当事者にある程度柔軟な対応が求められます

財産分与の対象にならないもの

同じお金でも財産分与の対象にならないものもあるので、以下の事を参考にしておきましょう。

  • 結婚前から個人で所有していた財産
  • 結婚前から所有していた家財道具など
  • 相続や贈与で得た財産
  • 衣類などの必要日用品
  • (会社の名義で)法人の財産になっているもの
  • 個人的な理由での借金(ギャンブルなど)

例えば結婚前に得た土地の価格が婚姻時に上昇し利益がでた場合、その利益分は財産分与の対象になります。(ただしこれがパートナーの寄与によって上昇したと証明される場合です。)衣類などの日用品もその価値によっては財産分与になるケースもあり、この線引きは当事者間で行うしか無いです。会社に関しては個人経営の場合においては財産分与になりますが、法人として後継者がいる場合には財産分与の対象にならないケースがあります。

  • 共有の財産を分ける事
  • 対象物と非対象物
  • 名義は関係ない
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財産分与をする時はどんな時か

財産分与をする時はどんな時か主に2つ考えられるので、その時の財産分与の特徴を見てみましょう。

離婚する場合

離婚する時に財産分与を行い、基本夫婦で1:1になるように配分します。この時の財産は婚姻関係期間に築いてきた共通の財産を分け、婚姻前の財産は対象になりません。不動産や退職金なども含まれるので、計算は非常に難しいですが、基本的には夫婦間の話し合いで決められるもの。また、離婚によって片方の生活が困窮する場合には扶養的財産分与として毎月の生活を援助する制度もあるので、子供などがいる場合や専業主婦の場合などに適用されます。
離婚の理由に片側の重大な過失(不倫など)がある場合には慰謝料として、傷つけた側からある程度の財産を受け取る事ができます。(慰謝料的財産分与)

相続する場合

夫または親が亡くなった場合には、その妻や子供には相続を受ける権利が生じます。この時も基本相続人全ての協議によって決められることは一緒です。また子供や配偶者がいない人が亡くなった時はその兄弟に相続する権利があります。割合は遺言によっても左右され、介護などの貢献度が鑑みられるケースが出てきたり、後々になって財産が出てくるケースもあるので、時間のかかる財産分与になる場合が多いようです。
  • 離婚は夫婦間の協議
  • 相続は被相続人の協議
  • 協議で決めるのが良い

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財産分与で揉めるのは不動産

財産分与で難しいのは不動産の価値の判定が被相続者間で納得がいくかという点です。不動産の相続にはリスクがかかることを理解して柔軟な対応が求められます。

現物で残す場合は住宅ローンの問題がでる

普通に考えて、長年住み続けた家を明け渡したいと考える人は少ないでしょう。もし住宅ローンが残っている場合にはそれを支払い続けないとその家に住み続ける事ができません。財産分与の中で土地や建物といった不動産を上手に分ける事が困難なケースがほとんどです。
例えば離婚した場合に元の家に住み続けて生活を送りたい側の名義に変更し、財産分与でそれを資産として金額で支払ったとします。このケースでもし元の家に住宅ローンが残っている場合には、それは借金として計算しないと公平ではありません。この場合は、別れた夫婦共々損をしたと感じてしまうケースが多いです。
またもう一例として、夫が亡くなって、子供と財産分与をした場合に家を残すためにはその夫と同じだけの収入を得る必要があり、大抵の場合生活が困窮し、住宅ローンの支払いが滞る場合が出てきます。不動産の財産分与に関しては相続に関わる全ての人の柔軟な認識が必須です。

譲渡所得税という税金を支払わなければいけない場合も

相続した不動産を売却してお金を得た場合には、譲渡所得税と言う税金を支払うケースが出てきます。課税譲渡所得金額は以下のような計算式で計算することが可能です。
  • 譲渡所得課税金額=収入金額-(取得費+譲渡費用)-特別控除枠
収入金額はその不動産を売って得たお金です。取得費はその不動産の購入価格から減価償却相当分を引いて、計算されます。取得費の中には設備費やリフォームの代金などの含まれ、計算が難しいケースではみなし取得費として普通の購入費より安い金額を提示される場合があるので、不動産の価値がわかる権利書やローンの返済履歴書などは大事に持っておくと良いです。
譲渡費用とは仲介手数料や印紙代などがこれに充たります。特別控除枠とはマイホームを売却する時に適用され、住居として使っているなどの条件を満たせば3000万円の控除を受ける事が可能です。
譲渡所得課税金額に不動産の所有期間(5年)によって、長期と短期に分けられ、短期の場合には所得税30%、住民税9%かかります。自分が住んでいない不動産を売却する場合にはこのような税金がかかる事も相続者全員が理解しておく事が必要です。

現金化してしまえば均等に分けられる

住み続けるなどの理由がない不動産は現金化して、均等に配分してしまうのが最も公平で、不満が出ないやり方です。当然それによる相続税などがかかるのは当たり前ですが、均等に配分していればそれにかかる税金も同じですから、最も公平なやり方でしょう。不動産に関しては揉める原因になって、親族が疎遠になるようなら、現金化してしまうのが解りやすい方法です。
  • 現物ではローンがある
  • 譲渡所得税がかかる
  • 現金化が解りやすい

離婚を決めてから財産分与をするまでの流れ

離婚を決めてから正確な財産分与をするために財産の目録を書き出しましょう。不動産や金融機関の預貯金などはその正確な金額が解るものを用意します。住居の場合には減価償却と言って、建ててからの年数で価値が目減りしていくので注意が必要です。(場合によっては不動産の鑑定をするのが最も早いと思います。)住宅ローンや車のローンなど共同生活で作った借金もきちんと目録に載せます。
目録に従ってまずは2人で協議しましょう。先ほどの分ける事ができる財産と分かられない財産を参考にして、よく話し合いこれからの生活がお互いに少しでも良くなる方法を探るべきです。ただし遺産相続などによって得た不動産に住んでいる場合にはよく話し合い、基本相続を受けた方の持ち物になります。
協議してもまとまらない場合、離婚して2年以内であれば調停として第三者の立ち合いの元協議を行います。貢献度や双方から事情を聴くなどして、双方が妥協できる点を探し合意を目指す事。もしも調停が不成立だった場合には自動的に審判手続きに移行され、裁判官が判断する事になります。

財産分与の取り分を少しでも多くするためには

財産分与の取り分を少しでも多くするためにはどのような点に注意すれば良いのでしょうか?

全ての財産を調査する

全ての財産を詳らかに調査する事で、財産の取り分が多くなります。隠してある財産や故人であるならその持ち物を全て調査して、資産になる財産を掘り出す事です。タンスの奥に隠している金融資産が眠っているかも知れません。

貢献度を主張する

貢献度を主張する事で財産分与を少しでも多くする事ができます。家事や介護などをしっかりとしている証拠を残しておきましょう。介護や看病などによって通った交通費も貢献度として財産分与で主張できます。家事に関しては難しいですが、共働きの場合にこれとこれは自分がやっていたなど割合を決める基準になるので、しっかりと主張しましょう。

不動産を諦める

先ほどの欄でも述べたようにいろいろ手間のかかる不動産は諦めて、その分現金などをもらうと財産分与で有利になります。不動産は持っているだけでも固定資産税などがかかり、大きな財産のようでもコストがかかるもの。また維持管理にも手を入れないといけないケースも出てくるので、思い切って不動産を諦めてしまうのも手かも知れません。
  • 隠し財産も探す
  • 貢献度を主張する
  • 不動産を高く売る
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財産分与において不動産を売却するときは

財産分与において不動産を売却する時はどのような点に注意すれば良いでしょうか?

不動産の価値を調べる

まずはその不動産の価値を調べます。土地を調べる際には利用するのが国税庁が発表している路線価図です。これは国税庁のホームページより検索できるので利用してみましょう。建物の価値を調べる方法ですが、その建物の購入費が解ると減価償却法にて調べる事ができます。この方式には定額法と定率法があり、その計算式はこのようなものです。

定額法 定率法
取得価額×定額法の償却率 未償却残高×定率法の償却率

定額法は毎年同じ金額が減価償却として引かれていき、定率法は1年目の償却額が多く少しずつ減っていきます。償却率は建物の取得年によって異なるので、国税庁のホームページで確認して下さい。
参考:国税庁

できるだけ相場額と同等で売れるように不動産業者を探す

不動産のある程度の価値が分かったら、相場額と同等で売れるような不動産業者を探します。この場合には一括査定サイトで複数の不動産業者を同時に比べるのが簡単です。また土地の相場が解らないなどの状況にも親切な不動産業者を探してくれます。イエウールなら優良な不動産業者を一覧で見る事ができ、不動産業者探しに大いに役立つもの。このようなサイトを上手に利用して、信頼できる不動産業者と出会ってみましょう。
  • 不動産価値を調べる
  • 相場と同等で売ろう
  • 一括査定サイトが便利
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まずは不動産の価値を調べることからはじめよう

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不動産価値を調べるには無料一括査定サイトが非常に便利です。複数の不動産業者に一度に見積もりをしてもらい現在の不動産価値や今後財産分与になった際に役立ちます。もしも自分が財産を残す可能性がある時にも調べておいて損はありません。

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