売却損は特例で軽減可能!一戸建て売却の損失を減らす仕組みや注意点を解説

「家を売りたい」と考えている方へ
  • 「家を売りたいけど、何から始めれば良いのか分からない」という方は、まず不動産一括査定を
  • 複数の不動産会社の査定結果を比較することで、より高く売れる可能性が高まります
  • 業界No.1の「イエウール」なら、実績のある不動産会社に出会える

一戸建て・マンション・土地などを売却した際の利益と損失は表裏一体のようなものですが、できることなら損失のほうを最小限におさえ、売却益のほうを最大化させたいものです。不動産取引で売却損を極力出さないためのテクニックと損失が出てしまった際の手続き方法についてひとつひとつ解説していきます。

先読み!この記事の結論
  • 売却損は相殺できる
  • 繰越控除は最長4年間あり、適用条件は要チェック

毎年変化する不動産価格。今、おうちがいくらかご存知ですか? 一括査定サービス「イエウール」なら完全無料で現在のおうちの価格が分かります。

査定で分かるのは、価格だけじゃない
査定で分かるのは、価格だけじゃない

あなたの不動産、
売ったら いくら?

あなたの不動産、
売ったら いくら?

step
1
物件種別
step
2
都道府県
step
3
市区町村
step
4
町名
step
5
字・丁目
step1
物件種別
step2
都道府県
step3
市区町村
step4
町名
step5
字・丁目
「まずは一戸建て売却の基礎知識を知りたい」という方は、一戸建て売却の記事をご覧ください。

売却損とは

不動産による売却損といきなり言われても、もともと不動産取引に慣れていない方にとっては今ひとつ理解しがたい概念かもしれません。専門用語であるだけにとっつきにくく感じられるかもしれませんが、基本的な仕組みをきちんと理解することで不動産取引そのものの本質をつかむことにもつながります。

不動産を売却した際に出る損失のこと

不動産にかぎらず、ある商品を売った場合、購入価格よりも高い価格で売ることができればその分の差額が利益となり、反対に購入価格よりも低い価格しかつかなければ差額がそのまま損失になってしまいます。
不動産取引の場合、そもそもの商品価値そのものが数千万円単位と大きな金額になりますので、売却損をできるかぎりちいさくおさえることが不動産取引のポイントになります。

損失が出た場合は税金の軽減措置を受けられる

不動産取引において売却損が出た場合、所定の手続きを踏むことによって税金の軽減措置を受けることができます
軽減されるのは所得税、住民税であり、具体的には不動産取引において生じた分の売却損をあらかじめ課税所得から相殺することでトータルの税額を減額する、という仕組みになっています。
税金の減額は一種の救済措置と言えますが、後述する一定の要件を満たしていなければ減額の対象とは見なされませんので、自分が措置の対象になるかどうかをあらかじめチェックしておきましょう。

反対に収益がでた場合は譲渡所得に課税される

不動産取引において一定の利益が出た場合には、その分の利益は譲渡所得とみなされ、一定の税率が課されることになります
譲渡所得は税金の仕組みを基本から理解するうえできわめて重要な概念であり、不動産取引を本格的にはじめるうえでも必ずおさえておくべきポイントでもあります。
土地や建物、借地権など、有形無形にかかわらず「第三者に一定の価値のある物を譲り渡した」場合に譲渡所得となり、さらに上限を超える利益が生じた場合に課税対象となります。
譲渡所得の分類には「総合課税」と「分離課税」があり、不動産の場合は分離課税になります。譲渡所得の基礎控除額は50万円となりますので、不動産取引の利益についても50万円を超える場合は課税対象となります。
  • 売却損は特例措置の対象
  • 売却益は譲渡所得
  • 課税ラインは50万円
 class=

売却損を出した場合の税金の特例制度

不動産取引において万一まとまった損失を出してしまったとしても、特例制度の仕組みと利用方法について詳しく把握することによって最終的な損失をゼロに近づけ、売却益を最大化させることができます。不動産取引における特例制度の仕組みについて具体的にお伝えしていきます。

所得税と住民税を減額することができる制度

不動産取引で譲渡損失が生じた場合、「損益通算」とよばれる措置によって取引が生じた年度のその他の利益などを合算し、譲渡損失を相殺することができます。
単年度の損益通算では譲渡損失がカバーしきれなかった場合は最長4年間(売買のあった年度を含む)の利益を合算することができ、この特例制度によってほとんどのケースで譲渡損失を相殺することができます。

売却損の額が所得税よりも高額の場合

不動産取引でまとまった損失が生じた場合には、さまざまなかたちで特例制度を利用することができます。特例制度を理解しているか否かによって不動産売買のリスクヘッジが大きく左右されますので、不動産を手放す前にあらかじめ制度についてチェックしておきましょう。
売却損が生じた際にぜひとも覚えておきたいのが「譲渡損失の繰越控除」です。譲渡所得については単年度計算ではなく、最長で3年間にわたって合算して計算することができます。つまり、実際の取引が生じた年度から数えて4年間の譲渡所得を連結したうえで売却損を相殺することができますので、売り手側の視点に立ったお得な制度と考えることができます。

繰越控除のルール

不動産取引の売却損を相殺できる非常に便利な「繰越控除」というシステム。不動産売買を行うにあたっては必須の知識ですが、売買の目的によって繰越年数や控除額などが変わってくるので注意が必要です。

不動産の売却目的が買い替えの場合

新居購入など、買い替えを前提とした不動産売却の場合、「マイホームの買換えの場合の譲渡損失の損益通算および繰越控除の特例」を利用することができます。ただし、こちらの特例措置を受けるためには、以下のような条件が定められています。
(1)売却した不動産が取得から5年以上の物件であること
(2)不動産の総面積が500平米以下であること
(3)新居への入居予定が1年以内であること
(1)のケースの場合、売却した物件がその時点で空き家になっているのであれば、住まなくなってからの期間が3年以下であることが条件となります。

不動産の売却目的が買い替え以外の場合

不動産売却の目的が買い替え以外の場合は「特定居住用財産の譲渡損失の損益通算および繰越控除の特例」という制度を利用することになります。適用条件は買い替え目的の場合とほぼ同じですが、不動産の総面積が500平米以上であっても適用されること、住宅ローンの残高が10年分以上残っていることなどが新たな条件として定められています。
  • 売却損は相殺できる
  • 繰越控除は最長4年間
  • 適用条件を要チェック
 class=

特例を受けるには確定申告が必要

特例措置を受けることで不動産取引の売却損を相殺することができますが、制度を利用するためには毎年の確定申告によって取引で生じた損益を通知しておく必要があります
確定申告による不動産取引の損益の届出方法と申請期間、申告における注意点について具体的にお伝えしていきます。まだ制度の概要をよく知らない方はぜひともチェックして翌年以降の参考になさってください。

売却した翌年に確定申告を行う

不動産の売買によって利益を得た場合も損失が出た場合も、売却を行った次の年度で必ず確定申告を行い、その時点での売却損益を申告しておく必要があります
仮に確定申告を忘れてしまうときちんとした損益を申告したことにならないので、本来であれば納めるべき税額を納めていなかったり、確定申告によって還付されるはずの税金を受け取れなかったり、などのトラブルが生じてしまいますので、不動産の売却と確定申告をワンセットにして覚えておきましょう。

自分で確定申告をする必要がある

自営業やフリーランスで長年働いている方にとって確定申告は毎年のルーティンになっているかもしれませんが、新卒以来一貫して会社勤め、という方にはいささかなじみが薄いかもしれません。
会社員の場合、源泉徴収や年末調整は基本的に会社のほうで手続きを行ってくれますし、不動産の売却というとライフステージのなかでもそう何度もあることではないため、確定申告が必要であることそのものを知らずに長い期間過ごしてしまう、というケースも少なくありません。
会社勤めの方で不動産の売却を行った場合には当然、その翌年の確定申告によって損益をきちんと記録し、過不足分を調整する必要があります。
確定申告を忘れた場合に考えられるのは、脱税のリスクです。もちろん、還付金をもらい損ねることも大きな問題ですが、それ以上に怖いのは納めるべき税金を納めずに過ごしてしまうことで、悪意がないかぎり刑罰は課されませんが、最悪の場合は脱税と見なされて追徴課税を言い渡される可能性がありますので、不動産売却を行った翌年はとくに注意しましょう。
不動産の売却損益にかぎらず、株式投資やFX、仮想通貨取引などで生じた損益はすべて確定申告の対象となり、申告を怠ればペナルティの対象となります。
かつては国税局のほうも、個人レベルでの少額取引の場合にはたとえ申告漏れがあったとしても深く追及はしない、という方針をとってきましたが、マイナンバー制度の導入によって個人の納税状況をデータとして管理することが容易になり、今後は課税要件のほうもよりいっそう厳しくなっていくと見られています。
  • 売却損益は確定申告を
  • 申告しないと追徴課税も
  • 申告期間に注意
 class=

そもそも売却損を出さないためにできること

不動産売却による損失は、信頼できる業者選びなど、いくつかの注意点をふまえることでかぎりなくゼロに近づけることができます。不動産の売却損を軽減するために売り手として講じるべき対策について御紹介していきましょう。

不動産の査定依頼は複数社にお願いする

不動産売却というとどうしても時期が迫っていることが多く、目についた不動産業者に査定を依頼してしまうケースも少なくありません。
ただ、不動産の評価はプロフェッショナルの間でも若干のばらつきがあり、複数の見積をとってみたら査定額が数百万円単位でばらついている、というケースもよくあります。不動産を売ろうと思ったらまずインターネットなどでいくつかの業者から見積もりを取得し、不動産物件の正確な市場価値を算出しましょう

売る不動産が得意な業者を探す

ひとつの不動産業者があらゆるタイプの物件の取引に精通しているとはかぎりません。不動産業者はその業態に応じてそれぞれに得意分野をもっており、売り手側も業者の得意分野を見きわめたうえで取引の仲介を依頼する必要があります。
全国1600社以上の不動産業者とコネクションを持つイエウールであれば得意分野の異なる不動産業者もたちどころに見つかりますので、不動産の売却を検討している方はぜひ一度アクセスしてみましょう。

担当者の寄り添ってくれる心と戦略もポイントになる

仲介スキルはもちろんのこと、スタッフの人柄も重要なチェックポイントのひとつです。不動産売買となれば相談から実際の売却までに長い期間が必要となりますので、本当の意味で信頼できるスタッフがそろった安心の不動産業者をピックアップしておくことがポイントになります。
不動産売買に強いイエウールであれば優良な不動産業者をワンクリックで検索し、手軽にアプローチできますので、取引を開始する前にまずはウェブサイトをのぞいてみましょう。
  • 複数見積もりが基本
  • 見積もりにばらつきがある
  • 一括査定はイエウール
 class=

不動産を売るときは売却損が出ないか事前によく確認しよう

不動産を売ったからといって、必ずしも望み通りの利益が得られるとはかぎりません。むしろ、その時々の不動産需要や物件の資産価値によっては売却損が出てしまうことも多いのが現実です。
信頼できる不動産業者のアドバイスを受けることで物件の資産価値が客観的に把握でき、本当の意味の売り時をデータとして分析することができます。余っているからと安易に売却を考えるのではなく、まずはひと呼吸おいて物件の資産価値を見きわめましょう。

不動産の売却は最大 6 社と比較できるイエウールで

複数の業者による一括査定を可能にしているイエウール
であれば、売却予定の不動産の資産価値を正確に査定できる業者を手軽にピックアップすることができますので、こちらのウェブサイトにぜひ一度アクセスしてみてください。

地域に密着した不動産の売却情報あなたの地域に合った売却情報をチェックできます。各地域ごとの地価変動や、実際の売却事例を見てみましょう。

マンションを売る

あなたの不動産、
売ったら いくら?

あなたの不動産、
売ったら いくら?

step
1
物件種別
step
2
都道府県
step
3
市区町村
step
4
町名
step
5
字・丁目
step1
物件種別
step2
都道府県
step3
市区町村
step4
町名
step5
字・丁目
完全無料
【完全無料】うちの価格いくら?