ガソリンスタンド跡地は安全?|売却方法・費用やメリットを解説

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ガソリンスタンド跡地は、相続の物納にも関係する土壌汚染の問題や油による汚染の問題などもあり、一見すると厄介に思える物件です。しかし適切に対処することで、デメリットを克服し資産として活用していける土地でもあります。そんなガソリンスタンド跡地について、ポイントとなる問題点や実際のメリット、活用方法、そして土壌汚染に対策する際の費用についても詳しく解説します。

先読み!この記事の結論
  • 万が一土壌が汚染していたら、土壌浄化費用の相場は数百万円から数億円が費用として発生する
  • ガソリンスタンド跡地は傾向的に立地がいいため、高い収益が見込める
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ガソリンスタンド跡地はそのままの状態で売却できない理由

まずガソリンスタンド跡地は、通常の土地と比べていくつかの問題点があります。最たるものが、そのままの状態では売却できない、というものです。

ガソリンスタンド跡地で問題視されること

ガソリンを安全に販売できるように、様々な仕組みがガソリンスタンドには設けられます。しかしこれらの工夫や販売しているガソリン自体が、ガソリンスタンド跡地になった時問題視されます。

ガソリンに含まれる特定有害物質による土壌汚染

ガソリンには、ベンゼンと鉛という2つの特定有害物質が含まれるとされます。特定有害物質とは、土壌汚染対策法で指定された特定の物質です。調査の上で基準値内であれば問題ない、とされています。実はガソリンスタンドは、必ず土壌汚染調査をするべき、と決められているわけではありません。
本来、土壌汚染調査は特定施設と呼ばれる、水質汚濁防止法第2条第2項に規定される特定有害物質を使用・製造もしくは処理する施設に対し義務化されていました。廃止する際に特定有害物質が土壌に残っていないか、施設側が土壌汚染調査を行うのです。
しかし現在、東京都条例ではガソリンスタンドに対し義務化されており、自治体によっては要請があることから、ガソリンスタンド側が自ら積極的に実施することが増えています。鉛に関しては、現在のガソリンにはほぼ含まれなくなりましたが、かつて含まれていた時に土壌汚染を起こしている可能性がゼロではありません。以下は、ベンゼンと鉛の基準値です。

名前 溶出量地下水基準値 含有量基準値
ベンゼン 0.01mg/L なし
0.01mg/L 150mg/kg

この調査で問題ありとされた場合は、更にボーリング調査が行われます。土地売買の時には特に、鉛やベンゼンに限らずすべての特定有害物質について調査することが多いようです。その後、汚染土壌は浄化・対策され、安全な土地となります。
※参考:土壌汚染調査の株式会社ジオリゾーム:ガソリンスタンド跡地の土壌汚染調査事例

油臭や油膜への嫌悪感

ガソリンスタンド特有の問題が、油の臭いや油膜への嫌悪感といった問題点です。土地を購入する側からすれば、臭いなど五感で確認できる問題点があるのは、大きなマイナスポイントです。したがって土地売買時には特に懸念される項目として、ガイドラインが指定されています。
ガイドラインでは、調査員が臭覚や目視で判断することになっています。油は土壌汚染対策法には含まれていませんが、問題があれば有害物質と同じく浄化され、臭いなどの不安点がない安全な土地にされます。

タンクの埋め戻しによる地盤の安定性

ガソリンを溜めておく地下タンクは、解体工事の際に掘り出され、無害化されるのが一般的です。発火爆発の危険性を伴うため、非常に慎重な対応が求められます。優良な業者であれば、タンクを取り出した跡を浄化し、タンク内の洗浄液が土壌を汚染しないよう細心の注意を払い、土などを詰めて地下にしっかりと埋め戻します。しかし、そうではないケースも考えられるため、施工業者の信頼度は重要です。
タンク自体は、2010年6月の消防法改正で、大幅に保管タンクの規制が見直されました。以前よりより強固になったため、埋められてから40~50年以上経過したタンクは油漏れ防止のために、内面を繊維強化プラスチック加工したり、地下に電極を埋め込んで電流を流し腐食を予防したり、対策をとることが義務付けられています。
いつ頃にガソリンスタンドが設置されたのか、汚染や洗浄方法はどうだったのか、腐食予防や油漏れ防止についてはどうかなど、自分でも把握しておくことが大切です。
※参考:ランドヘルパー株式会社

土地所有者は土壌汚染に対策して売却しなければならない

土壌汚染対策法において、次の一文があります。

1)汚染の除去等の措置命令[1] 都道府県知事は、指定区域内の土地の土壌汚染により人の健康被害が生ずるおそれがあると認めるときは、当該土地の所有者等に対し、汚染の除去等の措置を講ずべきことを命ずることができる。

したがって、土地所有者は汚染された土壌を除去、対策する責任が課せられます。土地の中に有害な物質が含まれていたとしたら、購入者や周辺に環境被害を及ぼす懸念があるためです。
その場合、かかる費用は安くはありません。土壌が汚染されているかどうか調査する費用、除去する費用、対策する費用、それらが負担となります。現状の技術ではこれらの費用は非常に莫大です。
※参考:環境省土壌汚染対策法について

不動産掲載時に土壌汚染されていることを明記しなければならない

不動産を掲載する際に、土壌汚染対策法(平成14年度施行)により土壌汚染されたまま分譲するときには重要事項説明書にその旨を明記しないといけないことになりました。そのため不動産会社側は、土地の決済前までに売り主に対して土壌汚染を綺麗にしてほしい、と求めることが増えています。
なぜなら土壌汚染されているままの場合は「この場所は汚染されています」と必ず、買い手に説明しなくてはなりません。汚染されていても欲しいと言う人は、あまりいないでしょう。また買主が土壌汚染はないと認識し売買契約を結んでしまった場合、民法にも規定がある通り、売買契約が錯誤によって無効とされたり、詐欺によるものとして取り消されるケースもあります。
※参考:環境省:土壌汚染対策法について

土壌汚染対策されていない土地は相続税での物納が認められない

物納とは、相続税を現金で支払う代わりにモノで支払う制度のことです。国は原則現金での納税を義務付けているので物納としてモノを納めるには、現金がないことを証明し納税するモノが価値あるものとして認められる必要があります。このモノにおいて、不動産は第1位とされ、国債証券や上場株式などと同様に扱われます。
しかし相続税の物納制度の中で、ガソリンスタンドは「土壌汚染された土地」として扱われそのままの状態で「物納」はできないとされています。つまり相続税の代わりに納める、ということはできません。こうした土壌汚染に基づく各種問題が立ちはだかるため、ガソリンスタンド跡地はすぐに売却することができないのです。
※参考:国税庁:相続税の物納
  • 土壌汚染調査は必須
  • 汚染はマイナス点
  • 問題解決で売却可能
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ガソリンスタンド跡地のメリット

そのままでは売却できないとなると、ガソリンスタンド跡地にはメリットがないように思えます。しかし不動産としては、ガソリンスタンド跡地は手をかけるだけのメリットがある物件です。

 建築構造上の安全性が高い

ガソリンスタンドで扱われるのは、ガソリンや灯油など危険度の高いものばかりです。そのため、消防法などによる非常に厳しい規制が敷かれており、建築構造も強固になっています。たとえば阪神大震災の時、建物の全壊や地下に埋められたタンクの破損は0箇所でした。また停電にも強く、自律型電源が確保されている店舗も多くあります。
貯水槽なども設置されているため、飲料や生活用水の確保もできます。そのため危険な箇所があるどころか、震災時はキーステーションとして活躍しました。実際、災害時支援避難所として指定されるほど、安全面が確保されています。そうした丈夫な建物を利用したい、とする店舗もあるでしょう。

 ロードサイド店として最適の物件

ガソリンスタンドが建っている場所は、どんな場所でしょうか。その多くは、車が入りやすいロードサイド店舗です。ロードサイドとはつまり、道路の中でも特に交通量が多い幹線道路を指します。車が良く通る場所の方がガソリンスタンドとしては利益が見込めるので、当然と言えます。
しかしガソリンスタンドに限らずとも、交通量が多く人が訪れやすい場所に、広くて安全度の高い土地が確保できることを考えると、物件として好立地です。そのため、コンビニやファミレスなど飲食店、車を置く場所が欲しい携帯ショップやレンタルカーショップ、中古車販売店などにおいて、高い収益が見込めます。
  • 安全度が高い
  • ロードサイドは多店
  • 物件として好立地
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ガソリンスタンド跡地はどのように活用すれば良いのか

それでは実際に、ガソリンスタンド跡地活用法について、暫定的な処置と有効な使い方をする準備を説明します。

遊休地にしておく

「どうしておいたらいいか分からない」という場合でも、土地の所有者としての最低限の対応で、ひとまず手入れだけで済むように整える必要があります。土地は財産ですから、しっかり管理をしておくことで、その価値を落とさずに済みます。

空き地や資材置き場としての暫定的な放置

遊休地とは空き地や暫定的な使い方をしている土地のことを指します。現段階では特に活用法が思いつかない場合の、一時的な対処方法です。しかし土地として有効に活用されていない状態なので、収益には繋がりません。
ですが地方都市であれば、遊休地に対する固定資産税などは、大きな負担がない場合がほとんどです。そこまで莫大な負担がかからないのであれば、良い活用方法が見つからない場合は、ある程度手入れしつつ放置してしまった方が、トータルのコスパが良いケースもあります。

固定資産税などのコストがかかる

しかし場所によっては、土地を維持するだけでも固定資産税、都市計画税など諸々の費用がかかってしまう可能性は大いにあります。固定資産税は「評価額×1.4%」で算出されます。一方都市計画税は「評価額×0.3%」なので、2つの税金がかかる場合は年間1.7%の税金を支払わなくてはなりません。
たとえば土地の評価額が1,000万円、固定資産税と都市計画税の双方がかかる土地だとしたら、年間17万円の税金がかかります。これが10年、20年と続くことを考えると、土地によっては売ってしまったり、活用方法を考えたりした方が良いかもしれません。土地活用ができれば、毎年の税金の支払いに使えるためです。

管理を怠れば地域からのクレームも

遊休地が放置されると、どうしても危惧しなくてはならないのが、雑草や害虫発生、ゴミの不法投棄に伴う地域からのクレーム対象になることです。そのため、土地の所有者として、年に数回の見回りや、ごみや雑草の除去は大切な管理方法です。
また更地ならまだしも、ガソリンスタンド跡地として建物が残っている場合は、人気もなく外から見えない場所として、犯罪の温床になってしまうことも考えられます。こうした理由から、人通りがあっても、空き地だからと言って放置は禁物です。
管理者としてきちんと手入れをし、時には外部業者に委託するという方法をとる必要も出るでしょう。しかしなにも生まない土地にそれだけのお金をかけること自体、選択肢としてナンセンスという見方もできます。

売却して有効に活用する方法と手順

もし活用法も特に見つからず、売却が最優先ということであれば、有効に活用するためにガソリンスタンド跡地ならではの手続きを踏む必要があります。必ず行わなくてはならないのが「有害物質使用特定施設の廃止」という届け出をすることです。

有害物質使用特定施設の廃止の届け出をする

土壌汚染対策法第3条において土地の土壌汚染状況調査を行い都道府県知事へ報告、届出をしなければいけないという決まりがあります。しかし指定区域になった後、汚染状況が改善されれば解除されるため、届け出の時点でどの程度汚染されているか明確にする必要があります。
有害物質使用特定施設の対象となる施設は、水質汚濁防止法において届け出が求められている特定施設であり、なおかつ鉛、砒素、トリクロロエチレンなど特定有害物質を製造し、使用し、また処理する施設のことを指します。
この届け出は、使用を廃止してから120日以内に知事へと報告をする必要があります。まず使用を廃止した際には速やかに、廃止後30日内に知事へ提出し、その後送られてきた特定有害物質の種類の通知に従い、調査を行います。
※参考:公益財団法人日本環境協会
不動産用語集「有害物質使用特定施設」
宮城県環境生活部環境対策課

土壌汚染調査を行う

このように、土壌汚染対策法第3条において土地の土壌汚染状況調査が行われます。土壌汚染状況調査終了後はその調査結果をもとに報告書を作成し、都道府県知事等に報告しなければなりません。調査時の費用は、基本的には建っている施設の長が支払いますが、もうすでにその人がいない、支払う人が決まっていない、など、あらゆるケースが考えられます。
※参考:公益財団法人日本環境協会
公益財団法人日本環境協会:土壌汚染状況調査の実施方法について
公益財団法人日本環境協会:土壌汚染対策法に基づく土壌汚染状況調査の流れ

専門家による土壌汚染の対策

土壌汚染について判明したら、土壌汚染の浄化を専門としている業者があるので対策をしてもらうことがベストです。対策後は指定区域から外されるため、売却もよりしやすくなります。しかし売却価格に対し、対策工事費が大きな割合を占めるようであれば、売却を断念するケースもあります。
※参考:モデルケースによる試算例(対策費用試算例)
日本理化工業

土壌汚染対策済みの土地として売却できる

土壌対策すれば、その後も有効に活用できる土地として立派な不動産になります。しかし特殊な事例であるため、基本的には土壌汚染に強い業者や、ガソリンスタンド跡地の売却経験がある不動産会社に依頼するのがベストです。土壌汚染された土地の対策から売却まで、イエウールでなら相談、対応してくれる業者が見つかります。
  • 税金OKなら遊休地
  • 売却も1つの方法
  • 調査は専門業者へ
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土壌汚染対策にかかる費用の目安

万が一土壌汚染していたら、気になるのは対策費用の目安ではないでしょうか。どのくらいの費用が掛かるのか、細かくチェックしていきましょう。

土壌浄化費用は数百万円~数億円

土壌汚染物質の種類、濃度、深さや広さ、浄化の方法によって費用は大きく変わってきます。そのため、見積もりをするにしても、土壌汚染調査をしてからの方が確実な費用が算出できます。また使用される浄化方法によっては時間がかかれば費用を押さえられるケースもあるため、対策期間を踏まえたうえで問い合わせることで、値段が変わることもあります。
環境省などの取りまとめや各土壌汚染調査業者の提示も1つの参考となりますが、あくまで参考程度です。確実性を求めるのであれば、やはり土壌汚染調査を優先しましょう。
※参考:土壌汚染調査の株式会社ジオリゾーム
EICネット

費用の内訳

調査の流れとしては、地歴調査、初期調査の順で行われます。地歴調査は、土地の購入者側からも行うことがある調査の1つなので、今後土地購入を考えている人にとっては、覚えておいて損はない調査の1つです。

地歴調査でおよそ12万円~15万円

地歴調査とは、登記簿謄本、古地図やこれまでの住宅地図、航空写真などによる書類上の調査です。土壌採取や分析は行わない調査ですが、かつてなにがここにあったのか、どのような地域だったのかといった土地の書類上の記録が分かります。現地調査やヒアリングなど、より詳細な地歴調査の場合は費用が高額になります。
例として、土地を購入する際に「土壌汚染リスクはないかな」と気になった場合は、簡易タイプなら業者にもよりますが10万円以下がほとんどです。しかし東京都環境確保条例117条調査の対象となり、行政との折衝を含む場合は別途費用がかかり、結果として30万円以上かかることもあります。
※参考:東京都環境局

初期調査では100㎡あたりおよそ20万円~30万円

初期調査とは、現地で行われる最初の調査です。予算は調査項目や土間コンクリートの厚さなどで増減があり、100平方メートルあたりでおよそいくらになるかが決まります。またボーリング調査、行政との交渉を行う場合は、別途でおよそ20万円~70万円が生じることがあります。もちろん、土地の形状や施工条件によっても費用は変わります。
※参考:土壌調査・土壌汚染対策の株式会社セロリ
対策工事費と土地売却額との試算例
土壌汚染調査の株式会社ジオリゾーム

汚染土壌の処分費は運搬費を含めて12,000円/t~17,000円/t

鉛などの重金属汚染土壌を掘削してセメント材料として処分する場合、対策土は20,000円/m3~30,000円/m3とされます。しかし、油などの複合汚染がない場合に限られます。また処分する際には、処分をするための分析が必要となり、その際にまた別の汚染物質が発見されれば費用がアップします。
また使用するダンプカーの積載量によっても運搬費用は変わりますし、大型車両が入りにくい場所だとより一層運搬費は割高になります。こうした点も含めて、よくよく業者と相談が必要です。

掘削除去後の埋め戻し費用は10,000円/t~15,000円/t

整地工事まで含めると、10tという重さが運べるクラスの大型車両の搬入が可能な場所であれば、10,000円/t~15000円/tが相場と言われています。使用するダンプカーの積載量によっても運搬費用は変わるのは、こちらも変わらないためです。また埋め戻し土が汚染されていては意味がないため、健全であることを分析して確認する必要があり、この分析費用も掛かるため割高になりがちです。

重金属等とVOCの複合汚染土壌の処分費は1.5倍~2倍

VOCは揮発性有機化合物と呼ばれており、大気汚染物質の1つです。住宅内でアレルギーを起こすことがあるためVOCによる土壌汚染が確認された場合は、中間工程でVOCを除去する必要があります。濃度や状況、また浄化する方法によっても費用が変わります。300平方メートル以上の汚染土壌を処分する現地浄化場合は、現地浄化が低コストとされます。

地下水対策は高額になる

もし地下水が発見された場合は、対策が必要になります。汚染の可能性や地震の際に地盤沈下が起きる可能性、湿気といった問題が挙げられるためです。汚染されていた場合は地下水を揚水して、汚染物質を揮発させるなどして除去する方法や、空気を送り込んで強制的に揮発させる方法など、さまざまな対処法があります。
それに加え、2年間の継続観測が必要で、その分も費用が加算されます。また汚染濃度や施工面での制約があったり、長期観測などもあり、都度見積もりになります。重金属の場合、一例ではありますおよそ800万円以上はかかることを考えておきましょう。
※参考:土壌調査・土壌汚染対策の株式会社セロリ
環境省指定調査期間日地株式会社
  • 浄化費用は時に数億
  • 運賃は要確認
  • 地下水は大変
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ガソリンスタンド跡地の活用例

それでは、実際にガソリンスタンド跡地を活用している例を5つ見ていきましょう。

携帯ショップや中古車販売所として

元ガソリンスタンドなだけあって、道路沿いの好立地条件がマッチする店舗がこの2つです。車の乗り入れ&駐車スペースもしっかりあるので、ガソリンスタンドの良いところがそのまま生かせる仕様になっています。したがって、中古車販売店によっては、お店自体がそうした土地を募集するケースもあります。
またラーメン屋やコインランドリー、パン屋など、広い駐車場があると集客率アップが見込める店舗にとっては、活用しやすいようです。もともとガソリンを入れる部分は屋根もあるため、雨風を凌ぎやすくなっており、そこを活かした店舗もあります。
※参考:スポーツカー専門 GTNET

大規模な太陽光発電所を設置

ガソリンスタンドの跡地の中には、3,000平方メートルを超えるような、かなり広いものもあります。大規模な例として、4,262平方メートルという遊休地になった沖縄県今帰仁村のガソリンスタンドとLPガスの供給拠点(北部LPGデポセンター)は、土地活用によって太陽光発電所に生まれ変わりました。
この太陽光発電所では、年間で約318,000kWhの電力を発電できるとされており、4人家族の平均年間発電量を5,500kWhとすると、最大で57世帯分の電力を発電できると分かります。もしかなり広い敷地で、条件が合うのであれば、こうした活用方法も1つの手です。
※参考:Iwatani

トランクルームを設置する

2つの例は、どちらも道路沿いや広い土地を持つことが前提です。しかし手狭なガソリンスタンド跡地でも、もちろん活用の場はあります。トランクルームは貸し出すサイズによってひと月当たりの料金を決めることができ、月極駐車場のように安定した収入が見込めます。
たとえば下記参考リンク先には、「錦町5丁目」交差点近く、蕨市立西小学校近くの旧ガソリンスタンド跡地が活用されています。都心部ではマンション建設地として売却する方法もありますが、自分の手元に置いたまま継続して利益を稼ぎたい場合には、トランクルームは1つの方法です。
※参考:レンタルBOX平和

ガソリンスタンド跡地を利用した新事業「車楽」

新事業として注目されるのが、カーディティリングサービスを展開している「車楽」です。車の美容室として、洗車やコーティング、ラッピングなどを効率よく行えるように、もともとあった設備が活用されています
通行量の多いロードサイド店ですが、シャッター付きの利便性の高い作業スペースもあり、また待合室も無料Wi-Fi完備でカフェのような落ち着いた雰囲気に作られており、待ち時間もゆっくりとくつろげます。ガソリンスタンドの建物はかなり頑丈なため、全て更地にするとなるとかなりのお金がかかります。しかしこうした建物を活用することを前提とした利用法なら、そうした費用を浮かせることもできます。
※参考:CARCAREPLUS
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ガソリンスタンド跡地には再利用の価値と相応の費用がかかる

近年は車を使用する人やエコカーの普及で、ガソリンスタンドの数も急速に減っています。跡地の数も次第に増えており、もしかするとあなたもガソリンスタンド跡地を相続することもあるかもしれません。再利用の価値があるものの、相応の費用がかかることは心得ておきましょう。

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