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マンション売却前にチェックしたい配管のメンテナンス概要とは

マンションを売却する前に、室内の清掃はもちろんですが、傷や汚れの目立つ壁紙を張り替えておくなど、ある程度のメンテナンスをしておく必要があります。その中でも、見落としがちなのが「配管」です。

普段、生活をしていて気にすることが少ない配管ですが、水を供給してくれる配管は、私たちの生活には欠かせません。しかし、配管の経過年数によってはメーカーの保証が切れていることもあり、思わぬ修繕費が発生してしまう可能性があるので注意が必要です。

ここでは、売却しようとしているマンションの配管やメンテナンスについて詳しく解説していきます。

先読み!この記事の結論
  • 配管は査定や評価額にも少なからず影響を与えるといえる
  • マンションの構造によっては配管をリフォームすることができる


1. マンションの配管の寿命はどれくらい

マンション配管の寿命は、一般的に20~30年と言われていますが、配管の種類・材質・修繕履歴よって寿命は多少変動します。ここでは、さまざまな配管のパターンの寿命を知り、自分が所有するマンションの配管にメンテナンスが必要であるかどうかを判断していきましょう。

1.1. 配管の寿命目安

配管は、これまでに亜鉛メッキを施した鋼管の普及に始まり、以下のような種類の配管が使用されてきました。

硬質塩化ビニルライニング鋼管/ステンレス鋼管/架橋ポリエチレン管/ポリブデン管/耐衝撃性塩ビ管など

現在は、さまざまな改良を経て、水道用ダクタイル鋳鉄管や水道用ゴム輪型硬質塩化ビニル管が多く使用されるようになり、耐久性がアップしており、配管の更生工事履歴の有無によって配管の寿命に違いがあります。亜鉛メッキを使用した配管の場合は、以下のような周期で取り替えが必要となります。

更生工事履歴がある場合 10~15年で取り換え
更生工事履歴がない場合 15~20年程度で取り換え

このように、更生工事履歴の有無だけでも周期はかなり変動することが分かります。硬質塩化ビニルライニング鋼管の場合でも、防食継手や管端コアの使用の有無で20年から40年程度が取り替え周期となっています。

また、更生工事を行うことすらできない状態の場合は、全面的な取り換えが必要となるため、発生するコストは多少上がってしまいます。

かつては、水道の蛇口から赤い水が出るという状態が問題となっていましたが1990年以降は、管端防食継手が配管の劣化を防ぐことで、配管の寿命を延ばしています。また、管端防食継手は、地球規模で深刻化している環境問題に配慮して開発されており、地球や環境に優しいことで知られています。

しかし、配管の経過年数によっては、メーカーの保証が切れており、想定外の修繕費が発生する場合もあるので注意が必要です。

1.2. 修理・交換が必要なケース

明らかな水漏れなどが見受けられない場合は、生活に支障がない程度だと、配管の修理や交換を先延ばしにしがちです。しかし、より良い衛生状態を保つためにも、手遅れになる前に配管の不具合を発見できるようにしましょう。

配管の修理や交換が必要であるかどうかの判断は、以下のようなことを目安にすると良いでしょう。

・蛇口をひねったら錆びが混ざった水が出てきた
・水漏れしている

水回りにこのような症状が発生する原因は、配管の中が錆びてしまっていることや水道管が破裂していることが考えられます。

従って、蛇口をひねったら透明ではなく錆の混ざった水が出てきた、あるいは、明らかに水漏れしていることが確認できる場合は、修理や交換が必要なタイミングと言えます。

水道のようなライフラインは、日常的に使用するものであるため、定期的にメンテナンスを行うことをおすすめしますが、万が一、急に不具合が見つかった場合は、速やかにメーカーに問い合わせて至急メンテナンスを行いましょう。メンテナンスを怠ると、大規模な工事が必要になるだけでなく、修理費用も高額となる可能性もあるので気をつけましょう。

  • 配管に寿命がある
  • 保証期間を確認
  • 定期でメンテナンス

2. マンションの配管が古くなるとどうなるか

マンションの配管が古くなると、一体どんなリスクが生じるのでしょうか?配管というのは、工事関係の仕事に就いていない限りは日常的に目にするものではないため、異常に気付くことが遅れてしまいがちです。

しかし、水は口にするものというだけでなく、私たちの生活に欠かせないものなので、配管の不具合を放置していることで実害に繋がりかねません。ここでは、健康で快適な生活を送るためにも、配管が古くなった場合のリスクをしっかりと把握しておきましょう。

2.1. 水質汚染

硬質塩化ビニルライニング鋼管や架橋ポリエチレン管などの樹脂管は、周辺土壌が汚染されていると、管の中まで透過することによって水道水の水質を悪化させることが分かっています。

かつては広く普及していた硬質塩化ビニルライニング鋼管ですが、酸化してしまうなどのリスクも発生するために、現在は積極的に使用されている素材ではありません。また、硬質塩化ビニルライニング鋼管などの樹脂管だけではなく、配管が古くなったことによる水質汚染が発生する可能性があるので注意が必要です。

しかし、ステンレス鋼管などの金属管を使用しているからと言って、土壌汚染による影響を受けないとは言えません。金属管であっても、腐食を防ぐために樹脂に頼っているのが現状です。

2.2. マンションの売却価格が下がる

配管の不備が目立つなど、きちんとメンテナンスが行われていないマンションの売却価格は、当然ながら下がります。また、メンテナンスが必要になった場合、売却後は買い手側が修繕費を負担することになるため、売却価格が下がってしまいます。

場合によっては、自分で修繕した方が安く済むこともあるため、どちらが修繕を担った方が良いかをしっかりと検討しておきましょう。例えば、軽度の水漏れであれば、水道周りの部品やパッキンの劣化が原因である場合も多いため、このような場合は部品やパッキンを自分で取り替えると良いでしょう。

また、水漏れしているかどうかを調べる方法は、水道を使用してない時にメーターが動いているかどうかで確認することができるので、マンションの売却前には見ておくことをおすすめします。

しかし、自分では見えない部分や配管自体が原因で水漏れしている場合は、自分で修理することは難しく、無理して修理しようとすることで被害が広がりかねません。このような場合は、速やかにプロの業者に依頼するようにしましょう。

イエウールで一括査定

メンテナンスを怠っているマンションを売却する場合、マンションの売却価格が下がってしまう可能性が高いのが現状です。自分が所有しているマンションが、メンテナンスをきちんと行っているのかということを確認すると共に、どのくらいの金額で査定されるのかを知っておくと良いでしょう。

イエウールでは、全国の厳選された優良な不動産業者だけを取り扱っており、最大6社で一括査定することができます。また、大手不動産業者だけでなく、エリアに特化した不動産業者も多いので、一度、イエウールを利用してい一括査定してみてはいかがでしょうか。イエウールを利用して一括査定する場合、一切費用が発生しないので安心です。

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  • 水質汚染の懸念
  • 修繕費の負担
  • 売却価格の下落

3. 配管のメンテナンスは誰の責任か

不具合の原因が何かにもよりますが、管理人が負担すべきではない事例だった場合は自己負担となるため注意しましょう。

3.1. どのような部分で発生しているか

マンションの場合、どのような部分で配管の不具合が発生しているのかというところがポイントとなります。マンションには、住人全員が利用するエントランスや廊下などの共有スペースと室内などの専有スペースに区分されています。

マンションの共有スペースにある配管は、マンションの管理者が計画している修繕計画によって行われますが、個人で使用している配管の修繕費は自己負担になる割合が多いと言われています。

マンションには、一般的に給水管、給湯管、雑排水管、汚水管、ガス管の5種類の配管があります。この中でも、個人で使用する給湯管については、共有スペースではないので、瑕疵担保責任でないと判断されれば、自己負担になる可能性が高いと言えます。

3.2. 配管が原因のよくあるトラブル

多くの世帯が入居するマンションでは、水漏れが発生した場合、自宅だけでなく同じ階の廊下や階下にまで影響を及ぼすこともあるので、水漏れには注意したいと考えている人も多いのではないでしょうか。配管が原因で水漏れに関して、以下のような事例が多く発生しています。

水道と洗濯機の管がきちんと繋がっておらず部屋が大洪水になり、加えて、自分が住む部屋の直下にある部屋に浸水・水漏れをさせてしまった。

この場合、共有スペースでのトラブルではないため、水漏れを引き起こしてしまった個人の賠償責任となります。また、マンションによっては共有スペースでの配管の修繕費を入居者に負担してもらう規約になっている場合もあるため、契約時にはきちんと確認をしておくようにしましょう。

さらに、上階から水漏れしている場合は、自宅の天井部分に染み出ることもあり、住人が不在で気づいていないこともあります。このような状態を発見した場合には、上階の住人やマンションの管理会社に速やかに伝えるようにしましょう。

3.3. 配管をリフォームする

現在は、配管の取り替えが必要な時期に応じて、配管をリフォームすることができるようになっています。配管のリフォームは、マンションでは不可能であると考えがちですが、マンションの構造によってはリフォームができる場合もあります。

しかし、マンションの専有面積などが原因で、配管のリフォームができないこともあるので注意が必要です。また、配管のリフォーム工事は、かなり大掛かりな工事となってしまうため、マンション内の騒音トラブルなどを防ぐために、事前にマンション管理委員会や管理会社に報告しておくと良いでしょう。

さらに、工事の規模や方法によっては、マンション管理会社との入念な打ち合わせが必要になる場合もあるので、配管のリフォームを考えているのであれば、期間に余裕を持たせ計画的に行うようにしましょう。

  • 個人で使用する部分
  • 自己負担の可能性
  • 配管のリフォーム

4. マンションの床の種類と配管工事について

マンションの床には、水栓が設置しやすい「床配管」を採用しているところもあり、水量の調整がしやすいことや排水を流しやすいことが特徴です。しかし、マンションの床によっては、配管工事が難しい場合もあります。ここでは、マンションの床の種類や配管工事について順に解説していきます。

4.1. マンションの床の種類

最近は、衝撃を吸収しやすく響きにくいクッションフローリングの人気が高く、新築マンションではクッションフローリングを採用しているところが多くあります。マンションの床は、大きく分けて以下のような2種類があります。

直貼り

直貼りは、コンクリートスラブという素材をベースにして、その上にモルタルが塗られ、フローリング材を敷いた床のことを言います。

二重床

二重床は、コンクリートスラブという素材をベースにして、その上にモルタルが塗られ、躯体上部に空間を開けてフローリング材を敷いた床のことを言います。

このように、主に2種類ある床の構造ですが、マンションが完成してしまうと実際に見ることもできないため、自分のマンションがどのような種類であるかを確認しておくと良いでしょう。

4.2. 床の配管工事

直貼りと比較すると、二重床の場合は、簡単に修繕を行うことができるというメリットがあります。

また、直貼りで築年数の古いマンションになると、コンクリート部分に配管を通していたものもあります。そのため、多くのマンションで築年数30年を目途に迎える大規模修繕で、コンクリートを壊して配管を交換することになります。しかし、場合によっては工事ができないこともあるため注意が必要です。

  • 直貼り
  • 二重床
  • 床の配管工事

5. マンションの配管はメンテナンスが必要

マンションが完成するまでの工事をじっくりと見る機会も少なく、配管を実際に見る機会も少ないですが、生活をしていく上で必須なライフラインだと言えます。しかし、最低限のメンテナンスが行われていない場合、マンションを売却する際の売却価格は当然下がることになります。

また、査定や評価額にも少なからず影響を与えると言えるでしょう。メンテナンスが必要で金額的にも安く済む場合は、買い手側に修理が必要な旨を伝えてそのまま売却をすることも可能です。

しかし、マンションを売却する最低限のマナーとして、可能であれば修理した状態で引き渡すようにしましょう。

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