中古マンションを購入しようと思ったときに気がかりになってくるのが「配管設備がしっかりメンテナンスされているか」という点ではないでしょうか。
表から見てチェックすることができる内装や外装、室内設備と違い、配管設備は壁の中や天井裏に隠れているため目で見てチェックすることができません。そのため中古マンション購入において配管は特にトラブルになりやすいポイントでもあるのです。
そこでこの記事では中古マンションを購入する際に、配管交換が必要か判断する方法、配管チェックの具体的方法、配管修理費用が自己負担になるケース等について解説していきます。
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中古マンションの配管交換が必要か判断する方法は？
配管交換が必要かを判断する方法は、
- 配管の種類から判断する方法
- マンションの築年数から判断する方法
の2通りがあります。
配管の種類から判断する
使用されている配管の種類が「金属製」か「樹脂製」かで判断するという方法があります。金属製の配管であれば配管交換が必要になる可能性は高いです。
金属製の配管は一昔前まで中古マンションの配管として広く使用されていました。しかし金属管の種類によっては経年劣化によって配管自体が錆びたり腐食してしまい、赤水や漏水などのトラブルになるという弱点がありました。そこで現在主流となっているのが、ポリエチレンなどを用いた樹脂製の配管です。樹脂製の配管は金属製の配管と比べ、経年劣化しにくく30～40年の耐用年数があるため、樹脂管であれば交換の必要ほぼないでしょう。
以下中古マンションに良く用いられてる金属製配管3つと樹脂製配管2つをご紹介します。
亜鉛メッキ鋼管
1970年前後まで配管設備に広く使用された金属製配管です。20年ほどで配管自体が腐食してしまい赤水や漏水などのトラブルが発生するため現在は使用されていません。耐用年数は15～20年。
塩化ビニルライニング鋼管
金属管の内側を樹脂でコーティングすることで腐食を防ぎ、亜鉛メッキ鋼管よりも長持ちします。赤水や漏水などの発生率も改善しています。耐用年数は20～25年。
ステンレス鋼管
耐久性が高く、パッキン交換などのメンテナンスは必要ですが半永久的にすることができる金属製配管です。耐用年数は30～40年。
架橋ポリエチレン管
経年劣化しにくく加工や工事もしやすいため現在主流の樹脂製配管です。耐用年数は30～40年。
ポリブデン管
架橋ポリエチレン管と同様現在主流の樹脂製配管です。架橋ポリエチレン管よりも柔らかさがあります。耐用年数は30～40年。
マンションの築年数から判断する
マンションの築年数も配管交換が必要かどうかの判断材料になります。具体的には築20年を超える場合には要警戒です。
架橋ポリエチレン管やポリブデン管などの、経年劣化しにくい樹脂製の配管が主流になったのは2000年以降です。2000年以前に建てられたマンションには金属製の配管が多く使われています。金属管の寿命は20～30年。それを過ぎると交換やメンテナンスが必要です。そのため築20年以上のマンションであれば、慎重に配管をチェックするようにしましょう。
ただし築20年を過ぎているからといって、すべてのマンションの配管に問題があるとは限りません。しっかりと管理がなされているマンションであれば、大規模修繕やリノベーションの際に金属管から樹脂管に交換されていることもあります。
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中古マンションの配管チェックの具体的な方法
中古マンションの購入前に内覧会などで配管チェックを行う具体的な方法を解説します。
具体的には、
- 不動産仲介業者に確認
- 露出している部分は目で見てチェック
- 室内に点検口があるかどうか
- 修繕計画・修繕履歴をチェック
- ホームインスペクション（住宅診断）を実施
の5点です。
不動産仲介業者に確認
マンションの配管は表から見えない床下等に整備されているため、基本的に目視でのチェックができません。また目視チェックができたとしても、素人目には判断がつかないかもしれません。そこで内覧会などの際に仲介業者の担当者に聞いてみるというのがおススメです。仲介業者には不動産取引の専門家として、購入希望者の疑問に答える責任があります。マンションの配管設備に樹脂管が使われているかという点について必ず確認するようにしましょう。
万が一仲介業者の対応に不安がある場合は、後のトラブルを防ぐためにもメールなどの文章でのやり取りを残しておいた方がよいでしょう。
露出している部分は目で見てチェック
通常マンションの配管は大部分が壁や床の中に隠れていますが、いくつかの部分は露出しており目視でチェックすることができます。
目で見てチェックできる可能性がある場所としては、
- メーターボックスの周辺
- 給湯器の周辺
- 洗面台やシンクの下
などが挙げられます。
これら確認できる部分だけでも、どんな素材の配管が使われているか、目に見える経年劣化や水漏れがないかを確認してみましょう。しかしこの方法では限定的にしかチェックができませんし、専門知識がなくては多くはわかりません。これらの目視チェックは参考程度に考えておくと良いでしょう。
室内に点検口があるかどうか
マンションの配管は交換やメンテナンスをせずに放置してしまうほど、早く劣化していきます。定期的に配管をチェックするための点検口があるかどうかは、中古マンションの管理状況を測る1つの指標になります。また点検口があるといざ水漏れなどの問題が発生したときに素早く対応することができます。
修繕計画・修繕履歴をチェック
修繕計画と修繕履歴がしっかりと残っているかもチェックしておきたいポイントです。不動産仲介業者に頼むと中古マンションの長期修繕計画や修繕履歴を確認することができます。
チェックポイントは、
- マンションの管理規約や長期修繕計画が開示されているか
- 修繕計画や修繕積立金は定期的に見直しがされているか
- 計画通りに修繕が行われた履歴が残っているか
主にこの3点です。
修繕計画の開示を渋るようであったり、計画がしっかりと組まれていても、修繕履歴が残っていない場合には警戒しましょう。ホームインスペクション（住宅診断）を実施
購入したい中古マンションの配管の状態をしっかりと把握したいという場合はホームインスペクションを依頼するのがおススメです。ホームインスペクションとはマンションの欠陥や劣化状況、修理が必要な箇所をチェックするサービスです。
「築古だしホームインスペクションは必須でやっておきたい！」という場合には、なるべく早い段階で不動産仲介業者に希望する旨を伝えておきましょう。売主によってはホームインスペクションNGが出てしまう可能性もあります。時間を無駄にしないためにも、購入相談の段階でホームインスペクションの可否を確認しておくのがベターです。
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中古マンションの配管修理費用が自己負担になってしまうケースとは？
中古マンションを購入し住み始めてから、内覧会では気が付かなかった水道の異臭や水漏れに気づくことがあるかもしれません。
そこで配管の思わぬ不備や欠陥が発覚した際に知っておきたい、
- 共有部分と専有部分での責任の所在の違い
- 契約不適合責任について
についてご紹介します。
共有部分と専有部分で責任の所在が変わる
マンション内には他の住人と共用で使用する「共有部分」と、購入者のみが所有する「専有部分」とがあります。各部屋の近くまで通っている共有部分の配管の修繕はマンションの管理組合が行いますが、そこから先の専有部分のメンテナンスは基本的に持ち主が費用負担する必要があります。
しかし、最近は購入から2年間の保証期間を設けている仲介業者が増えています。築年数や解約条件によりますが、保証期間内であれば水漏れ等の修繕費が業者の負担になるのです。またマンションの管理組合で階下への水漏れ被害を保障する保険に入っていることもあります。
契約不適合責任とは
契約不適合責任とは中古マンションを購入した際に、契約内容にないような物件の不備や欠陥があった場合に売主が負う責任のことを言います。以前は「瑕疵担保責任」と呼ばれていましたが、2020の民法改正で「契約不適合責任」と改められました。
いざ住み始めてみたら
- 蛇口をひねると悪臭がする
- 配管から水漏れしている
- 配管からの音がかなり響く
といったことがあるかもしれません。
売主側の不備でこれらの事態が起きており、かつ購入前に十分な説明がなされていなかった場合、買主は売主に対して損害賠償を請求することができます。ただし対象期間などの条件がある場合もありますので、契約時に契約不適合責任についてしっかりと確認しておきましょう。「そろそろ家が欲しいかも…」と思ったら、まずはHousii(ハウシー)に登録してみませんか。複数の不動産会社が未公開を含むあなたにピッタリの物件を紹介してくれます。匿名登録なので、気になる物件が見つかるまで不動産会社に会わなくてOK。急かされずに、自分のペースで家を探せます。
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中古マンションの配管で注意すべきこと3選
中古マンションの配管について考えるうえで注意すべきチェックポイントは3つあります。
具体的には、
- 配管の移動は上下階への影響を考える
- 床下の構造も忘れずチェック
- 「リノベーション済み」でも注意は禁物
の3点です。
配管の移動は上下階への影響を考える
キッチンやトイレの移動など配管の大幅な移動をするようなリノベーションをするなら、上下階への影響を考えなくてはなりません。なぜなら基本的にマンションの各部屋は同じような間取りになっているからです。そのためうかつに配管を移動させてしまうと上下階の住人とのトラブルになりかねません。
例えばもともと寝室であった部屋をキッチンやトイレにリノベーションしたら、上下階の住人は夜間の排水音に悩まされることになるかもしれません。他にも洗濯機置き場の移動によって、振動や騒音が気になるということもありえます。配管の大きな移動を伴うリノベーションをする際は、工事前後の間取りを見比べ上下階への配慮を忘れないようにしましょう。
床下の構造も忘れずチェック
床下構造が直床（じかゆか）というものであった場合には、配管交換やメンテナンスがしにくいことがあるため注意が必要です。直床とは共有部分のコンクリート床に専有部分の床が接している床構造のこと。直床では階下の部屋の天井裏に配管が通っている場合があり、階下の住人の許可や協力なくしては配管工事ができないのです。構造部分に手を加える必要がある場合は工事ができないこともあります。
一方で配管のメンテナンス性の観点で望ましいのは二重床（にじゅうゆか）という床構造です。二重床は共有部分のコンクリート床と専有部分の床の間に空間があるため、配管工事がしやすく階下へ影響を与えるリスクも減らすことができます。
工事を専有部分だけで収められるかどうかで費用もかなり変わるため、床下構造もマンション購入前の必須のチェックポイントです。
「リノベーション済み」でも注意は禁物
チラシなどの物件情報に「リノベーション済み」「配管更新済み」といった記載があっても油断はできません。表から見える部分の仕上がりは綺麗になっていても、隠れている配管設備は耐用年数を超えて古くなってしまっている可能性があるからです。
また専有部分の配管がすべて樹脂管に交換されたとして、それ以外の共用部分などの配管交換が済んでいないこともあります。共用部分を含め配管のリノベーションが行われているかという点も、購入前にチェックしたいポイントです。
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中古マンションの配管チェックは事前にしっかりと
中古マンションの配管チェックの方法について解説してきましたがいかがでしたでしょうか。
配管交換・メンテナンスが必要がどうかは配管が金属製か樹脂製かが大きなチェックポイントとなります。金属製であれば配管交換を検討しましょう。また築年数も配管の劣化状況を想定するために参考になります。
購入までに具体的にチェックすべきことは以下の通り。
- 目視確認できる配管に水漏れや劣化がないか
- 室内に点検口があるかどうか
- 修繕計画・修繕履歴は開示されているか、また内容は適切か
水は毎日料理や洗濯、入浴などあらゆることに使用します。そのため水道配管設備のメンテナンス状況は生活の質にかなり影響すると言えます。中古マンションを購入する際には、配管チェックは十分に行いましょう。
また、マンションを購入しようと思っている方の中には、
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