マンションの固定資産税の計算方法と軽減措置を徹底解説

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子供が成長すると、今まであれほど広く感じたはずの部屋が、手狭に感じられるようになりますね。意を決して、今住んでいるマンションを売却し、広い部屋のある住宅を購入することを検討し始めたあなた。しかし、マンションを売却して新しく住宅を購入する場合に、固定資産税はどのようにかかってくるのかご存知じでしょうか?
ここでは、マンションにかかる固定資産税について、詳しくご説明するとともに、マンションの売却時に損をしないよう、しっかりリードしてくれる信頼のおける不動産会社を探す方法をご紹介していきます。ぜひ参考にしてくださいね。

先読み!この記事の結論
  • 固定資産税=固定資産税評価額×1.4%
  • 軽減措置は、時限立法で税金が1/2、長期優良認定住宅特例の2つがある

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マンションの固定資産税について

まずは、マンションの固定資産税について、納税額や納税方法などの基本的な知識についてご説明します。

固定資産税とは土地や建物を所有している全ての人に課せられる税金

土地や家屋のことを固定資産といいます。よって固定資産税とは、住宅を所有している人全てに課せられる税金のことを指します。居住している区域によっては、都市計画税という税金がかかり、あわせて固定資産税といわれることもあります。従来は、「地租・家屋税」がありましたが、昭和25年に固定資産税が創設されました。
住宅ローンを完済したとしても、住宅を所有している限りは、固定資産税は毎年課税されます。しかし、これは所得税などと違い、市町村が徴収するものです。その市町村に1月1日の時点で、土地や家屋を所有していれば課税されます。市町村税収の約4割を占めるといわれている「基幹税収」であり、公示価格の約7割をめどに算出される、固定資産税評価から算出されます。

市町村によっては固定資産税以外に都市企画税が課されることも

都市計画税とは、都市計画法に基づく都市計画事業または、土地区画整理事業の費用に充てるため、市街化区域内の土地・家屋に市町村が課す目的税です。
都市計画事業とは、道路・公園・下水道などの都市施設の整備に関する事業のことです。また、土地区画整理事業は、代表的な街づくりの手法です。道路・公園・河川などの公共施設を整備・改善し、土地の区画を整え宅地の利用の増進を図る事業のことです。
都市計画税の課税標準は、固定資産税の課税評価となり、税率は0.3%を上限としています。住宅用地に関しては、200平方m以下の部分は税額が3分の1になり、200平方mを超える部分は3分の2に軽減されます。

固定資産税の納税額は3年ごとに更新される

固定資産税評価額は、毎年更新されるわけではありません。市町村(東京23区の場合は東京都)が、3年に1度評価替えを行っていて公表されています。土地の評価は、路線価を元に評価額を決めているので、大きな変動はありません。建物の評価は、築年数の経過と共に減少する減価償却があるため、固定資産税は安くなっていきます。
この固定資産税評価額は、毎年4月頃に送られてくる「固定資産税の納税通知書」でわかります。添付されている課税明細書の価格または、評価額の欄に記載されています。または、土地や家屋を管轄する各市町村の役所や都税事務所などで、固定資産評価証明書を入手するか、固定資産台帳を閲覧しても知ることができます。

固定資産税を納税する義務は所有者にある

固定資産税を支払わなくてはならないのは、マンションの使用者ではなくマンションの所有者です。マンションを誰かに貸している場合には、そのマンションの所有者が納税する必要があるのです。この点では、従業員が会社で使用する営業車のケースと、なんら変わりはありません。
マンションの固定資産税は、1月1日時点の所有者に課税されます。その年中にマンションを売った場合は、売主の手元に固定資産税納付書があることになり、分割払いをしていれば、残りの金額を売主が支払うことになります。
すでにそのマンションに住んでいないにもかかわらず、売主が固定資産税を支払うことは、不公平感が生じます。そのため、1年目の固定資産税は引き渡しの日を境として、売主と買主で折半します。具体的には、決済の日に日割りの金額を、現金で買主から売主に受け渡す方法が一般的です。

納税は一括払いか分割払いを選択できる

固定資産税の支払いは、1年分の一括払いで納税するか、1年分を4回に分割して納税するかを選ぶことができます。固定資産税の納付書は、4~6月頃に各自治体から送られてきて、4月からはじまる1年(年度)分を徴収する仕組みとなっています。
一括払いの場合は、分割の第1期までに納税する必要があり、第1期の期限を過ぎてしまうと延滞税がかかってきます。分割払いの場合は、各市区町村で納付期限が異なっていて、納付書の納付期日を確認する必要があります。以前は、一括払いを選択すると全期前納割引がありましたが、今ではほとんどの自治体が、この割引制度を廃止しています。

延滞が続くとマンションを差し押さえられる可能性が高い

固定資産税納付書の納付期日までに、納付できなかったり忘れたりした場合、延滞税が発生します。納付期日から1カ月以内であれば年2.9%、1カ月以上だと年9.2%もの高額な延滞税が発生します。
仮に5月31日が納期限であった場合は、6月30日までに納付すれば延滞税は2.9%ですが、7月に入ってから支払うと、9.2%の延滞税を支払うことになります。預金利息がないに等しい現在、このように高額な延滞税を支払うことは避けたいものです。
支払いが可能であれば、第1期の納付期日までに一括払いすることをおすすめします。さらに督促状が発送される事態になると、財産を差押さえられる可能性もあります。徴税職員が督促状を発送してから、10日以内に固定資産税が納付されない場合、役所は滞納処分として財産を差押さえることができます。固定資産税は基幹税収なので、役所は当然のようにマンションを差押さえてきます。
  • 固定資産税の滞納発生
  • 徴税職員が督促状発送
  • 役所による財産差押え

マンションの固定資産税を計算する方法

ここで、マンションの固定資産税を自分で計算してみましょう。

多くの場合、固定資産税評価額×1.4で計算できる

固定資産税は地方税なので、居住している自治体によって異なる場合もありますが、国として大体の目安である標準税率を1.4%と定めています。そのためほとんどの市町村が1.4%を採用しています。
  • 固定資産税=固定資産税評価額×1.4%
市町村が毎年公表する路線価によって、土地の固定資産税評価額は決定されます。具体的には、「路線価×敷地面積」に間口補正や奥行補正などの補正率をかけて割り出しています。
固定資産税評価額は、役所で入手できる固定資産評価証明書や、固定資産台帳の閲覧で調べることができます。したがって、この計算式を使えば、固定資産税納付書がなくても計算することができます。

マンションの固定資産税評価額は購入代金の5~7割程度

固定資産税評価額は、マンションの購入価格とは違います。固定資産税評価額は、国が定める固定資産評価基準に基づいて、各市町村が定めるものです。具体的には、土地は時価公示価格の7割程度で、家屋は建築代金の5~7割程度です。購入代金の5~7割程度と覚えておきましょう。
マンションの場合には、建物を専有部分として固定資産税を計算します。しかし土地は共有部分となり、敷地全体に対する各専有部分の割合に応じて計算されます。これで固定資産税評価額がわかれば、逆算することによって、マンションのおおよその購入額がわかります。
  • マンションの購入代金(概算)=固定資産税評価額÷50~70%

インターネットで簡単に固定資産税をシミュレーションできる

実際に、固定資産税と都市計画税がいくらになるのか。インターネットで公開されている固定資産税のシミュレーターに必要項目を入力すると、簡単に固定資産税を計算することができます。
具体的には、シミュレーターに次の数値を入力するだけです。

  • 土地の購入代金(購入代金-購入代金÷8%)
  • 土地の固定資産税評価率(70%)
  • 土地面積(概算のため床面積でよい)
  • 建物の購入金額(購入代金÷8%)
  • 建物の固定資産税評価率(木造50%、鉄骨60%、RC70%)
  • 床面積
  • 階数(3階建て以上)
  • 構造(準耐火・耐火)
  • 固定資産税の税率(1.4%)

以上を入力し、「計算する」ボタンを押せば、固定資産税が計算されます。ただし、この金額は軽減措置などの条件次第では、結果も異なってきます。確約するものではなく、あくまで目安の一つとして考えるようにしましょう。

  • 固定資産税率は1.4%
  • 購入代金で評価額判明
  • 簡単シミュレーション

新築マンションの固定資産税の軽減措置

固定資産税は安く済むに越したことはありませんが、新築マンションの場合は時限立法により、軽減措置が設けられています。どのような内容か見てみましょう。

新築のマンションの場合5年間は税金を2分の1に減額できる

平成32年度の税制改正により、新築マンションの固定資産税の軽減措置が、2年間延長されました。固定資産税の軽減措置の要件は、次のとおりです
  • 新築マンションの固定資産税額を5年間は2分の1に減額
  • 3階建て以上の準耐火・耐火建設物であること
  • 1戸あたり120平方mまでを限度とする
  • 平成32年3月31日までに新築した物件であること

ただし、新築マンションの都市計画税の場合については、軽減措置はありません。

長期優良認定住宅の新築マンションの場合だと7年間減額される

一般の新築マンションと異なり、長期優良認定住宅の新築マンションは、5年間ではなく7年間軽減措置が適用されます。軽減措置の要件は次のとおりです。

  • 適用期間が5年から7年へ
  • 固定資産税額を2分の1に減額
  • 床面積が50平方m以上280平方m以下であること
  • 長期優良住宅として認定通知書を取得していること
  • 1戸あたり120平方mまでを限度とする
  • 平成32年3月31日までに新築した物件であること

固定資産税は、以下の計算式で減額されます。

  • 新築マンションの固定資産税額=マンションの固定資産税評価額×1.4%×1/2
  • 固定資産税の軽減措置
  • 時限立法で税金が1/2
  • 長期優良認定住宅特例

マンションの固定資産税で注意したいこと

固定資産税の納税通知書が届いたら、すぐに支払ってしまうのではなく、しっかりと内容を確認してからにしましょう。

納税通知書の金額が合っているか確認する

過去に固定資産税の計算ミスにより、納税者が税金を過払いしたケースが相次いで起こりました。このような税金の過払いを防ぐためにも、納税通知書が届いたら、計算が合っているかきちんと確認しましょう。 土地・建物の評価が妥当かどうか、新築マンションを購入した場合は、軽減措置が適用されているかどうかも確認する必要があります。自分で申告する所得税と違い、固定資産税は各市町村が課税額を計算しているので、人的ミスが起きていないかどうかを、自身で確認するようにしましょう。

過払いに気づいたらすぐに役場に問い合わせる

固定資産税の評価額に間違いを発見したり、軽減措置がなされていないことに気づいたら、すぐに管轄の市町村に問い合わせをしましょう。それでも修正されなかった場合には、行政に審査の申し出審査請求を行うことができます。申し立てには、納税通知書の交付を受けた翌日から、3カ月以内と期限があるので注意が必要です。
とくに評価額の不服の場合は、評価変えがあった年でなければ申し出ることができません。審査の申し出ができるのは、3年に一度ということになります。固定資産税の過払い分は、還付請求を行えば税金が戻ってきます。還付の申告も5年以内と決まっているので、速やかに申告しましょう。

マンション売却時の固定資産税の扱い方

マンションの固定資産税を支払う義務は所有者にあるので、マンションを売却したら、買主と固定資産税の精算をしましょう。

買主と固定資産税を日割り計算する必要がある

1月1日時点の所有者に、固定資産税の納付書が送られてくるので、1月1日を過ぎてマンションの売却をすると、売主の手元に納付書が届きます。
その場合、売主と買主が双方合意して、引き渡し日から日割り計算した金額を買主が売主に支払い、売主が固定資産税を納付する必要が出てきます。引き渡し日の前日までが売主負担で、引き渡し日以降は買主負担となります。
日割り計算の起算日は関東が1月1日、関西は4月1日が一般的です。また、不動産会社によっても違いがあるので、あらかじめきちんと確認しましょう。

信頼できる不動産会社に仲介を任せる

各市町村の固定資産台帳の見直しは、年に1回となるため、年の途中でマンションの所有者が変わっても、台帳が自動的に書き換えられるわけではありません。
そのため、固定資産税の支払い義務者は売主のままであり、精算をしないと売主が不利になってしまいます。こういう場合に、信頼できる不動産会社と契約していると、不動産会社がしっかりリードしてくれるでしょう。しかし、信頼できる不動産会社は、どうやって見つけたらいいのでしょうか。
こういうときに助かるのが、不動産一括査定サイトの「イエウール」です。イエウールには、信頼のおける全国1600の優良不動産会社が揃っていて、その中から最大6社に一括査定をしてもらえます。不動産会社を探す時には「イエウール」を利用してみましょう。
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資産を守るため固定資産税は忘れずに納めよう

固定資産税をしっかり納めなければ、財産を差し押さえられる危険がありますね。自分の資産を守るためにも、固定資産税は忘れずに納めましょう。

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