土地の活用方法として太陽光発電が注目されています。自分が所有している土地に太陽光パネルを設置して、発電した電気を電気会社に売電することで収益を上げることができます。
しかし、土地には利用方法を定めた地目が設定されていて、地目によっては太陽光発電の設置ができないことがあります。この記事では、太陽光発電を設置するための地目とはどのようなものなのか、どの地目であれば太陽光発電を設置可能なのか、太陽光発電が設置できない地目の場合にはどうしたら良いのかなど、太陽光発電と地目について詳しく解説します。
太陽光発電と地目に関する基礎知識
土地の活用方法として太陽光発電の設置を考えている場合、土地の地目が太陽光発電の設置が可能な地目かどうかを調べなくてはいけません。まずは土地の地目とはどのようなもので、太陽光発電とどのように関係してくるのか、地目について基礎知識をお伝えします。
地目とは
まずは地目とはどのようなものなのか解説します。地目とは土地の用途のことです。法務局の土地の登記記録に記載されています。現在は次の23種類が地目として設定されています。
田、畑、宅地、学校用地、鉄道用地、塩田、鉱泉地、池沼、山林、牧場、原野、墓地、境内地、運河用地、水道用地、用悪水路、ため池、堤、井溝、保安林、公衆用道路、公園、雑種地
登記記録に記載されている地目と実際の用途が違うことがありますが、基本的にそれぞれの地目で利用してもいい施設などは決められています。
例えば、地目が田や畑となっている土地に住宅を無断で建設することはできません。地目が田や畑になっている土地への住宅の建設はたとえ自分が所有する土地であっても農業委員会の許可を得る必要があります。
地目によって太陽光設置の可否が定められている
太陽光発電を設置する場合には、設置できる地目が限られています。太陽光発電を設置できる地目とは、雑種地、原野、山林、宅地です。その他の地目の土地には太陽光発電を設置することはできません。
例えば耕作放棄地となり荒れ果ててしまった土地でも、地目が田や畑などの農地である場合には太陽光発電の設置はできません。太陽光発電を設置できない地目の土地にどうしても太陽光発電を設置したい場合には、地目の変更手続きを取る必要があります。
農地に設置するには農地転用が必要
地目が田や畑となっている農地に太陽光発電を設置する方法には、野立て太陽光発電と営農型太陽光発電の2種類あります。野立て太陽光発電とは完全に農業をやめて太陽光発電の設備だけを設置する方法です。営農型太陽光発電とは、太陽光発電を田畑の屋根のように設置して、太陽光パネルの下で農業を行う方法です。
営農型太陽光発電を行う場合には、土地を農地として活用し続けながら太陽光発電も同時に行うので、地目は田や畑のままで大丈夫です。しかし、農業を完全にやめて太陽光発電だけを行う野立て太陽光発電にする場合には、地目の変更が必要です。
農地を地目変更する場合には、2段階の手続きを踏まなければいけません。まずは農地を農地以外の用途で利用できるようにするための農地転用の手続きをして、農地転用が認められたあとで地目変更の手続きを行います。
農地転用とは、農地を農地以外の用途で利用するための許可を得ることです。都道府県知事か市町村長の許可を農業委員会を経由して得ます。
農地転用が許可されただけでは太陽光発電を設置することはできません。次に地目変更の手続きが必要です。地目変更の手続きは太陽光発電を設置したい土地の住所の管轄の法務局で行います。
農地転用と地目変更を行わずに無断で太陽光発電を設置してしまった場合には、農地法に違反したとして行政処分と刑事罰を受ける可能性があります。
農地転用と地目変更の手続きは複雑で大変ですが、手続きを行わないともっと大変なことになりかねません。野立て太陽光発電を設置する場合には、土地の地目に注意して、変更手続きが必要であればしっかりと行うようにしましょう。
太陽光発電を設置できる地目
太陽光発電を設置できる地目は雑種地、原野、山林、宅地です。それぞれどのような土地で、太陽光発電を設置するためにはどのような点に注意すればいいのか詳しく解説します。
雑種地
雑種地とはその他の22の地目のどれにも属さないその他の地目となります。原野や山林にも属さない土地です。雑種地が活用されている例としては、駐車場や野球場、ゴルフ場、飛行場などがあります。ただし、店舗やマンションに付随している駐車場の場合には建物に付随している施設として地目が宅地となっている場合などもあります。
ゴルフ場や飛行場の場合には敷地内に建物が建っている場合もありますが、建物は全体の施設に付随するだけのものと認められる場合には、建物を含めた敷地全体が雑種地となっていることがほとんどです。
雑種地に太陽光発電を設置する場合には、特に申請などは必要ありません。固定資産税が他の地目と比較すると格段に安く、ランニングコストがかからないので、太陽光発電として活用する場合にはとても人気の高い地目となります。
原野
原野とは人の手が入らない全く自然な状態で雑草やかん木類などが生息している土地で、森林ではない状態の土地です。かん木とは低い木のことで、人の背丈ほどの木が自然の状態で生息している土地が原野となります。
原野は農地などには適さない土地ということで人の手が加えられない状態で長年放置されている土地です。原野も太陽光発電を設置するための特別な申請などは必要ありません。
基本的に人の手が全く入っていない土地なので、太陽光発電を設置するためには整地の手間などはかかります。しかし、固定資産税や土地の価格も安いので、太陽光発電の条件に合う土地が見つかればおすすめの地目です。
山林
山林とは竹木が耕作によらない方法で生育している土地のことです。地形の違いや自然林と人工林の違いなどもなく、特に日常的な世話をしていない状態で竹や高木が生育している場所は山林とされています。山林の木と原野のかん木の違いは生育している木の高さの違いです。人の背丈よりも高い木が生育している場所は原野ではなく山林となります。
なお、人工林で植林したばかりの苗木の世話を必要としている間は山林としては扱わない場合もあります。
山林を太陽光発電にする場合には、太陽光発電に関する設置許可は必要ありません。しかし、太陽光発電を設置するためには木の伐採や整地が必要になります。山林を開発する場合には、1ヘクタールを超える広さの山林の場合には林地開拓制度により都道府県の許可を得る必要があります。
1ヘクタール以下の土地の場合でも、森林法による伐採の許可を得る必要があります。また、伐採後の植林を求められることもあります。
山林は木々の根によって地盤が固められていることも多く、太陽光発電のための伐採により土砂崩れの危険性が生じることもあります。その場合には、災害防止のための造成が必要になります。
また、山奥には送電線が通っていないこともあるので、電柱の設置工事なども必要になります。山林に太陽光発電を設置する場合には、開発にかかるコストと太陽光発電による収益が釣り合うかどうかのシミュレーションをしっかりと行いましょう。
宅地
地目の宅地とは建物を建てて利用するための土地のことです。住宅以外にも工場や店舗などに利用されている土地も宅地となります。
宅地にも太陽光発電の設置は可能です。しかし、固定資産税が高額になる点に注意しましょう。野立て太陽光発電を設置する場合には、太陽光発電の設備は建物とは認められません。居住用の住宅の土地の固定資産税の軽減措置を受けることはできません。
宅地への太陽光発電の設置は、太陽光発電から得られる収益と固定資産税とのバランスを考えて検討しましょう。
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太陽光発電を設置できない地目
太陽光発電を設置できない地目もあります。太陽光発電を設置できない2つの地目について見ておきましょう。
畑
太陽光発電を設置できない地目の一つは畑です。畑とは、田んぼのように水を土地の中に引かずに農耕を行うための土地です。
畑は食料を生産するための土地です。国民の食を支えるための重要な土地なので、農地法により様々な制限を受けています。そのために、たとえ自分が所有する土地であっても勝手に住宅や太陽光発電を建てることは許されていません。
太陽光発電を設置したいのであれば、まずは農地転用の手続きをとってから次に地目変更の手続きを取る必要があります。
田
地目の田とは、土地の中に水を引いて作物を耕作するための土地のことです。畑と同じように国民の食を支えるための重要な土地ということで、農地法による様々な制限を受けていて、勝手に太陽光発電を設置することはできません。
太陽光発電を設置するためには、畑と同様、農地転用をした上で地目変更をする必要があります。
ただし、田はある程度の広さの平地で日当たりのいい土地です。すでに平らに整地されている土地なので、原野や山林とは違い、太陽光発電の設置にあたって開発する必要もありません。必ず道路が近くを走っているので送電線もすぐ近くにあります。
地目変更さえできれば、田は太陽光発電を設置するのには最適な土地といえます。
太陽光発電を設置するための地目変更の手順
太陽光発電を設置できない地目の畑や田に野立ての太陽光発電を設置する場合には、地目変更の手続きが必要になります。田や畑を地目変更する手続きを、農地転用の手続きとともに詳しく解説します。
農地転用の手続きを行う
田や畑を太陽光発電の設置が可能な雑種地もしくは原野に地目変更するためには、まずは農地転用の手続きが必要です。農地転用の申請を行うためには、必要書類をそろえてから市町村役場に書類を提出します。
農地転用の申請に必要な書類は次のとおりです。
- 許可申請書
- 土地の登記事項証明書
- 土地の所有者の住民票もしくは戸籍の附票
- 土地を借りている人が農地転用する場合には所有者や権利者の同意書
- 法人による申請の場合には法人の登記事項証明書
- 法人による申請の場合には法人の定款又は寄附行為
- 所有者が死亡している場合には相続関係を確認できる書類
- 転用目的により必要となる免許証などの写し(宅建・医師免許・理美容師など転用後の目的に合ったもの)
- 土地の位置がわかる図
- 公図の写し
- 周辺の土地の利用状況がわかる図
- 申請する土地と周辺の状況がわかる写真
- 地積測量図
- 事業計画書
- 土地利用計画図
- 埋立て等事業計画書
- 設置する予定の施設の平面図と立面図
- 排水計画図
- 造成計画図
- 資金計画書
- 転用後の事業を継続できる資力を証明する書面
- 整地・建設などに係る見積書
- 土地の売買がある場合には売買契約書
- 土地が土地改良区域内にある場合には土地改良区の意見書
- 水利権者及び漁業権者の同意書
- 農業振興地域整備計画変更済証明書等
- その他農業委員会が必要とする書類
自力で書類をそろえたり、申請書を作成するのが難しい場合には行政書士に依頼できます。
地目変更を行う
農地転用が認められたら、非農地証明、農地転用届、農地転用許可証などが発行されます。それを受け取ったら法務局で地目変更登記の手続きを行います。
法務局に地目変更登記の申請書があるので窓口でもらい必要事項を記入します。農地転用許可証などを申請書に添えて提出すれば手続きができます。法務局が書類の確認と現地調査を行います。申請に不備がなければ地目変更が許可されます。
地目変更登記に登録免許税は必要ないので、自力で手続きを行えば費用は発生しません。
もしも自分で登記の手続きを行うのが不安な場合には司法書士か土地家屋調査士に依頼します。司法書士か土地家屋調査士が地目変更登記の手続きを代理で行った場合には、すでに専門家による確認が行われているものとされて法務局による現地調査が省かれることがあります。
最適な土地活用方法は土地の立地や広さ、周辺の需要によって変わります。土地活用を検討しているなら日本最大級の比較サイトイエウール土地活用で複数企業から土地活用プランを取り寄せましょう。将来の収益性の高い土地活用方法を見つけることができます。
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太陽光発電に適した土地の特徴
自分が所有している土地が太陽光発電に適している土地かどうか判断しかねるという人も多いようです。太陽光発電に適している土地の特徴とはどのようなものなのか解説します。
日当たりが良くて遮蔽物がない
太陽光発電とは太陽光の光エネルギーを利用した発電方法です。太陽光パネルに太陽光をより多く当てることができなければ発電できません。太陽光発電に適した土地とは、日当たりの良い土地です。
できるだけ長時間太陽光パネルを日光に当てられたほうが発電量も増えるので、日差しを遮る高い建物や山などの遮蔽物もないほうが望ましいでしょう。できるだけ周囲に何もなく、よく日の当たる土地なら太陽光発電に向いています。
また、太陽光発電を行うためにはできるだけ平らな土地のほうが向いています。南向きの傾斜地のほうが日当たりは良好でしょうが、傾斜地への太陽光パネルの設置は傾斜地を切り開いたり、太陽光パネルを安定させるための土地の補強が必要であったりする場合があります。
傾斜地への太陽光パネルの設置はコストがかかる上に、土砂崩れの発生などのリスクも伴います。太陽光発電を設置するのなら、日当たりの良い平らな土地がおすすめです。
広い面積が確保できる
太陽光発電に向いている土地とは、ある程度の広さを確保できる土地です。太陽光発電で収益を得るためには、太陽光パネルをできるだけ多く設置できたほうが良いでしょう。
比較的安価に簡単な手続きで始められる太陽光発電は50kW未満です。50kW未満までは小出力発電所ということで、簡単な設備と手続きで始められます。50kWを超えるとキュービクルの設置義務や電気主任技術者の選任などが求められてしまいコストがかかります。
個人が土地活用として行う太陽光発電は50kW未満が最適です。とはいえ、50kW程度の太陽光発電パネルを設置するためには、約500平方メートルつまり約150坪程度の広さが必要となります。
事業用として始めるためには最低でも10kWの発電が必要なので、最低でも30坪程度の広さの土地が必要です。土地活用方法として太陽光発電を検討しているのであれば、30坪から150坪程度の広い土地を確保しましょう。
参考：経済産業省
太陽光発電の地目に関するQ＆A
太陽光発電を設置できる地目に関してまだわからないこと、疑問に思うこともあるでしょう。地目に関してよく寄せられる2つの質問にお答えします。
地目変更をせずに太陽光発電を設置する方法は？
地目が田や畑となっている土地の地目変更をせずに太陽光発電を設置する方法はないのか、という質問がよく寄せられます。例えば、田や畑の一部に太陽光発電を設置して、残りの部分では耕作を継続する場合などです。営農型の太陽光発電の設置ではなく、土地の一部分を太陽光発電に当てる場合には、どうしたら良いのでしょうか。
この場合には、農業委員会から農地の一時転用の許可を得る必要があります。農地の一時転用とは、農地を一時的に他の用途に利用することです。例えば、道路工事の間だけ農地を資材置き場や駐車場として利用する場合などに必要となります。
農地の一時転用の許可を受ければ、耕作を続けながら農地の一部を太陽光発電にすることが可能です。
農地転用や地目変更せずに設置した場合は？
農地転用や地目変更しないで農地に太陽光パネルを設置してしまったらどうなるのでしょうか。必要な手続きを行わずに太陽光パネルの設置を農地にしてしまうと、行政処分や刑事罰の対象となります。
行政処分では太陽光パネルの設置工事中であれば工事中止命令が、設置完了後であれば原状回復命令が出されてしまいます。
農地転用や地目変更を行わずに太陽光発電を設置することは絶対にやめましょう。
自分で情報収集を進めてもわからないことは専門家に相談してみましょう。
太陽光発電を設置する前に土地の地目を確認しよう
脱炭素社会の実現に向けて太陽光発電がますます注目を集めています。また、遊休地の活用方法として投資目的での太陽光発電の設置に興味を持つ人も増えています。しかし、太陽光発電を設置するためには、この記事で見てきたように土地の地目の確認が欠かせません。土地の地目がどうなっているのかは、法務局で土地の登記記録を入手すると確認できます。太陽光発電の設置を検討しているのなら、まずは土地の登記での地目確認から始めましょう。
また、お持ちの土地に最適な土地活用方法を見つけるためには選択肢を広げて複数のプランを検討してみることをおすすめします。日本最大級の比較サイトイエウール土地活用なら、チャットの質問に答えるだけで土地活用プランを取り寄せることができます。
