アパート経営の成功は物件選びでほぼ決まります。
良い立地で、良い環境で、良い物件なら家賃が高くても入居者で埋めることもできるでしょう。
この記事では、アパート経営を始める前の収益物件の選び方を紹介します。
また、物件比較サイトにある「こだわり条件」や、収益物件のリスクについても解説していますので、ぜひご一読ください。
- 初心者なら、築5年以内の築浅物件を選ぶ
- 初心者なら、駅徒歩5分以内の物件を選ぶ
- 築20年~30年の中古物件を選ぶ
- 2LDK~3LDKのファミリー向け物件を選ぶ
- 都市部の物件を選ぶ
- 利回り5％以上の物件を選ぶ
アパート経営の利回りについては以下の記事をご覧ください。
アパート経営の収益物件の選び方
アパートを購入しようにも、数あるアパートの中からどのような物件を選んだらよいのか悩ましいものです。
ここではアパート経営を考えるうえで、失敗しない物件の選び方を詳しく説明します。
- 初心者なら、築5年以内の築浅物件を選ぶ
- 初心者なら、駅徒歩5分以内の物件を選ぶ
- 築20年~30年の中古物件を選ぶ
- 2LDK~3LDKのファミリー向け物件を選ぶ
- 都市部の物件を選ぶ
- 利回り5％以上の物件を選ぶ
初心者なら築5年以内の築浅物件
アパート経営初心者には、築5年以内の築浅物件がおすすめです。
新しくてきれいな物件に住みたいと考える方は一定数いるものです。そのため、アパートの築浅物件は常に一定の入居希望があります。
築5年以内の築浅物件であれば、新築価格で家賃を設定することもできますし、入居者のニーズもあるため空室リスクも低くなります。
また、新築物件であれば将来性を評価されるため、金融機関からローンを借りやすいのもメリットの1つです。
初心者なら駅徒歩5分以内の物件
アパート経営初心者には、駅徒歩5分以内の物件がおすすめです。
GMO賃貸DXが2021年に100名に対して行ったアンケート結果によると、賃貸住宅を選ぶ際に重要視しているポイントは、2位「立地・周辺環境」15%、4位「最寄り駅までの距離(時間)」10％でした。
駅徒歩5分以内の物件であれば、周辺環境や最寄り駅までの距離を重視している人にとって魅力的な物件となります。
駅徒歩10分以内の物件だと、範囲が広がるため競合物件も多くなりますが、5分以内だと競合も少ないのでおすすめです。
駅近の物件であれば、築年数が経っても需要があることもメリットの1つです。
築20年~30年の中古物件
築20年~30年の中古物件であれば、アパートの取得費用を安く抑えることができます。初期費用が低くなれば利回りが高くなります。そのため、中古物件であれば早ければ8年~10年で黒字化することができるでしょう。
ただし、1981年以前の耐震基準を満たしていないアパートには注意が必要です。
近年、南海トラフ巨大地震がや首都直下地震が十数年以内に起こると言われるなど、地震リスクの高まりとともに、入居者の地震に対する不安感も高まっています。
安く買うことができたとしても、修繕費が高くついたり、入居希望者が少なかったりして赤字になることもあります。
耐震基準については、プラスの評価はされずともマイナスの評価をされることはあるため、新耐震基準は満たした物件を選ぶことをおすすめします。
2LDK~3LDKのファミリー向け物件
2LDK~3LDKのファミリー向け物件であれば、長期的に安定した入居率を期待することができます。賃貸物件として一定の需要があるのは、単身の若者向けの大学近くや都市部の会社近くのワンルーム物件です。しかし、少子化によって賃貸物件に1人で住む若者は年々減っています。
一方、ファミリー物件であれば、1度入居してもらえば長く住んでもらうことができる上に、数十年という長いスパンで見ても需要が安定しているというメリットがあります。
2LDK~3LDKの物件は床面積が広い分戸数は少なくなり、それによって回収できる家賃の金額も低くなってしまう点がデメリットですが、長く経営できれば安定した不労所得を得ることができるでしょう。
都市部の物件
都市部の物件は、需要が高い傾向があり、賃料を高く設定できる点と空室リスクが低い点がメリットです。ただし、需要の高さから一般的に田舎の物件と比べて物件価格も高いです。都市部の物件と田舎の物件、どちらを選ぶかは資金力や投資のゴールに合わせて決めることをおすすめします。
利回り5％以上の物件
物件を選ぶ際は、利回り5％以上を指標にしましょう。
物件比較サイトに載っている利回りは、表面利回りであることが一般的です。表面利回りで5％だった場合、実質的な利回りは2％～3％でしょう。この場合、元をとるまでに30年～50年という長い年月がかかってしまいます。
利回りは最低限5％以上ある物件を選びましょう。
不動産投資の収益物件の選び方
収益物件はアパートだけではありません。
この章では、不動産投資としての、アパートとアパート以外の収益物件について解説していきます。
一棟アパート
一棟アパートの物件のメリットは、一棟マンションの物件よりも物件数が多いことです。
例えば、投資のはじめでキャッシュフローをプラスにしたいのであれば、物件価格が1,000万円~3,000万円ほどの中古物件を選び、高い利回りを利用して早く黒字化させることができます。
一方、長期的な資産を形成したいのであれば、物件価格が高めでも都心でアクセスが良く安定した家賃収入を見込めるような物件を選ぶことができます。
このように、目的に応じて収益物件を選べる点が、アパートのメリットです。
一棟マンション
現金を不動産に変換して相続税の節税をしたい方や、将来に向けた資産を残したい方は、一棟売りマンションの物件がおすすめです。
一棟マンションの場合、初期費用が高くなるものの、アパートと比べて耐用年数も長く長期的に安定した収入を得ることができます。
区分マンション
区分マンションの物件は、一部屋2,000万円~3,000万円と、一棟アパートや一棟マンションに比べて非常に低価格です。そのため、物件によっては頭金としての初期費用100万円ほどで投資を始めることができます。
実際、不動産投資サイト楽待の調査結果によると、300人の投資家たちがはじめて購入した物件のうち最も割合が高かったのは、区分マンションで36％でした。
初期費用が安いこと、売却という出口戦略が立てやすいことが区分マンションのメリットです。
戸建賃貸
リスクを抑えて少額から賃貸経営を始めたい方は、費用があまりかからない戸建賃貸がおすすめです。物件の中には、300万円~500万円ほどで購入できるものもあります。
戸建賃貸は、子育て中の世帯やペットを飼っている世帯から一定の需要があります。物件の供給が少ない分、ライバルも少なくなりやすい点がメリットです。
アパート経営の収益物件を選ぶ時の「こだわり条件」とは
ポータルサイトでアパート経営の収益物件について調べると、「こだわり条件」などで物件を絞り込むことができます。
「こだわり条件」がついている物件はどのような物件なのでしょうか？
この章では、「こだわり条件」について、メリットやリスクを解説します。
価格交渉可
価格交渉可能な物件であれば、最大で物件価格の5％まで交渉することができる可能性があります。また、売主の売却期限がせまっている場合は値下げに応じる可能性があります。
ただし、価格交渉可としている物件に限らず、ほとんどの物件ははじめは高値で売り出されることがほとんどです。
物件の情報を集め、適正価格かどうか見極めましょう。
売主の物件
売主の物件とは、不動産会社を通さずに売主と直接契約をする物件のことです。一般的には、ハウスメーカーなど、物件の建築から販売まで一括で行っているところの物件が出されます。
仲介手数料を払う必要がないため、仲介物件と比較すると安く物件を手に入れることができるのがメリットです。
角地
角地は、「2方向の道路に接した角の土地」のことです。メリットとして、日当たりの良さや開放感が挙げられます。
デメリットとして、土地価格が高いため物件価格も高くなりやすいことが挙げられます。また、2方向の道路から道路斜線制がかかるため、再建築を検討する場合は建築物の高さに注意しましょう。
再建築不可
再建築不可の物件は、建築基準法という法的な規則の問題から建築ができない物件を指します。建物を建てる時は、「土地が幅員4ｍ以上の道路に2ｍ以上接する必要がある」という接道条件を満たす義務があります。
そのため、再建築不可の物件は、建築基準法が制定された1950年以前、または都市計画法が制定される1968年以前に建てられた物件がほとんどです。
再建築が許可されないため、他の物件相場と比較して価格が低い傾向にあり、初期費用を抑えたい方には魅力的な物件です。
しかし、売却が難しく出口戦略を立てにくいところはデメリットだといえます。
相続税路線価有り
相続税路線価とは、相続税を計算する時に使用される道路の金額を指します。相続路線価がある場合、相続税の評価を公示価格の約8割で評価することができ、相続税を節税することができます。そのため、相続税路線価有りの物件は、相続税対策にアパート経営を検討している人に向けた物件だと言えます。
ちなみにこの相続路線価は、全ての道路に設定されているわけではなく、主要都市の道路でのみ設定されています。
収益物件でアパート経営するリスク
この章では、収益物件を選ぶときのリスクについて紹介します。
築年数のリスク
物件を選ぶ上で、新築物件を選ぶか中古物件を選ぶかは非常に重要なポイントとなります。
新築物件は入居者にとって魅力的な物件です。新築物件であれば、安定した家賃収入を得やすいでしょう。
また、修繕やメンテナンスの必要が少なく、追加での費用がかからないのも新築物件のメリットです。
しかし、物件価格が高いため、利回りが2％~3％程度とかなり低くなることがある点がデメリットとして挙げられます。
一方、中古物件は価格が抑えられる場合が多く、利回りも8％~15％と新築物件に比べて高いです。
また、リノベーションなどによって付加価値を高めることができます。
しかし、築年数が経っている分大規模な修繕をしなければならなかったり、売却時に売りにくく出口戦略が難しいといったリスクもあります。
利回りのリスク
10％や20％を超えるような高い利回りは魅力的に見えますが、物件比較サイトに掲載されている利回りは、満室時を理想とした利回りがほとんどです。
例えば、20％以上の利回りを維持する物件の実態は、入居者がほとんど入らない年季の入ったアパートだったりします。
高い利回りにつられて選んでしまうと、空室率の高さや高額な修繕費で赤字になってしまうリスクがあります。
高い利回りは高いリスクを伴うことがあるため、利回りだけで判断するのではなく、物件の状態や周辺環境の情報など、他の情報と合わせて総合的に判断しましょう。リスクとリターンをバランスよく評価することが大切です。
活用事例:杉並の活用事例
| エリア | 東京都 |
| 土地面積(㎡) | 140 |
| 延べ床面積(㎡) | 230 |
| 工法 | 木造2×4工法 |
| 建築費用(円) | 8,000万 |
アパート経営の物件選びは慎重におこなおう
物件選びはアパート経営において最重要事項です。
物件の立地や周辺環境による影響も大きいので1つの条件に囚われず、複数の情報をもとに物件を慎重に選ぶことが大切です。アパート経営においては土地活用業者に相談しながら進めるのがよいでしょう。
1社だけでなく、複数社に相談をして比較検討するのが有効です。もし、土地を所有していたり、相続の予定があるなら、土地一括見積もりサイトに依頼するのが便利です。不動産会社よりも幅広い活用プランを提案してくれるでしょう。是非、利用してみてください。
