駐車場経営は比較的安定した投資とされています。また、他の投資と比較して少ない初期費用で開始できることから、予算に限りがある人でも取り組みやすい投資方法といえるでしょう。
本記事では、駐車場経営で必要となる予算や初期費用について解説します。
まず駐車場経営のデメリットや失敗例など基本的なことを知りたい方はこちらの記事を参考にしてください。
駐車場経営は初期費用が少ないため予算面で有利
運営会社に一括借り上げ方式で駐車場経営を始めた場合は初期費用やランニングコストはかからず、自営の場合も初期費用は200万円~500万円が相場と、他の土地活用方法と比較すると安く済みます。そのため、駐車場経営は予算の面で有利なのです。
駐車場経営には「月極駐車場経営」と「コインパーキング経営」の2種類があります。駐車場経営において必要な予算はどのような経営方式を採用するかで異なります。ここでは月極駐車場とコインパーキングの特徴、予算について、それぞれ解説します。
コインパーキング経営で必要な予算
コインパーキング経営はコインパーキングを設置し、その利用料金が収益になる経営方式です。月極とは違い、料金は1時間などの時間単位で区切られます。繁華街やオフィス街などに建てられることが多いため、稼働率が高いのも特徴です。
アスファルト舗装を行った上、コインパーキングの形態で駐車場経営を行う場合、下記のような設備を用意しなければなりません。
清算機:40万円~50万円
照明や看板:60万円~70万円
車止め:4,000円
合計金額:約100万〜130万円
ただし、これらは全て自分で経営・管理を行った場合の予算です。駐車場経営は自営方式ではなく、管理会社に委託するというのが一般的です。
管理会社は利用者の募集、機器のメンテナンスなど、管理に関わる業務をほとんど代行してくれます。管理会社によっては初期費用を管理会社が補填、もしくは0円にしてくれる場合もあります。
ただし管理会社に委託する場合は、駐車場経営の収入の5〜10%などが月々かかることに注意が必要です。
月極駐車場経営で必要な予算
月極駐車場経営は1ヵ月単位で借主と賃貸借契約を結び、毎月定額の賃料収入を得る方式です。契約はほぼ自動更新となっているため、安定した収入確保が可能になります。
月極駐車場の場合は、コインパーキングとは違って、特別な機器などは不要のため、土地さえあればかなり低額で駐車場経営を開始することができます。たとえ所有している土地が舗装されていなくても、砂利道を白線で引く、ロープなどで区分けするなどの手法をとることで、初期費用は限りなく0になるでしょう。
矢印や駐車場番号等をマーキングするのであれば追加で費用がかかりますが、多く見積もっても10万円程度の予算で、最低限整備された駐車場を用意できます。なお、月極駐車場の形態でも、不動産・管理会社に委託することが可能です。上記同様、駐車場経営の収入から、5%〜10%ほど管理手数料が取られます。
コインパーキング、月極、共通してかかる予算
コインパーキング、月極、駐車場経営の形態に関わらず、「固定資産税」や法人の場合は「法人税」がかかります。舗装した上で駐車場経営を開始する場合はアスファルトの舗装工事費用もかかります。
固定資産税の納税額は、固定資産税評価額の1.4%となります。なお、実際の税率は地方公共団体毎に異なります。また規模や工事のやり方によっても変動しますが、アスファルト舗装工事費用の相場は1㎡あたり5,000円程度となっています。
法人(株式会社)を設立する際は、基本的に司法書士に設立の手続きを依頼します。その際に必要になってくるのが、司法書士の報酬・登録免許税・定款認定の費用などの費用です。これらは相場は約30万円を見込んでおく必要があります。
また、利益に応じて課税される法人税もかかります。この他、駐車場経営には事業保険もかかります。駐車場経営で必要になるのは主に「火災保険」「施設賠償責任保険」「機械、動産総合保険」です。
施設賠償責任保険・・・駐車場の設備が原因で、利用者の車や近所の方に危害を与えてしまった場合、損害金が補償されます
機械、動産総合保険・・・コインパーキングなどの機械が故障、盗難に遭った場合に補償されます
保険によって異なりますが、数千円から加入できる保険もあります。
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駐車場経営を低予算で開始するためのポイント
駐車場経営を始めるに際して、できるだけ低予算で運営を始めたいと考える方は少なくないはずです。
ここでは、駐車場経営を低予算で開始するためのポイントをいくつかご紹介します。
工事業者をしっかりと選ぶ
どのような形態の駐車場経営を行うにせよ、工事を依頼する際は工事業者をしっかりと選定することも重要です。
業者によって費用も変動しますので、複数の業者で見積もりを取り、低予算の業者に依頼することで費用を抑えられます。
なお、アスファルト舗装の場合、工事範囲が広いことで単価を安くしてくれる場合があります。見積もりをとった際に業者と価格交渉することで、抑えられるケースもあるでしょう。
予算に見合った経営形態を選択する
駐車場経営の際は、予算に合った適切な形態での駐車場経営を行うようにしましょう。駐車場経営は基本的に安価で始めることができますが、月極駐車場に比べてコインパーキングの方が初期費用が高くなる傾向にあります。
駐車場経営に使うことのできる費用が限られている場合、多少費用を多くかけてでもコインパーキングを選択するのか、予算に見合った月極駐車場にするかを検討する必要があります。
最初は初期費用をかけずに月極の形態で開始し、予算の目処が立ち次第コインパーキングへと変更する方法もあります。
駐車場経営で予算を越えてしまう原因
低予算でも開始できる駐車場経営ですが、当初想定していた予算をオーバーしてしまう場合もあります。
一体なぜ予算オーバーが発生してしまうのか、その理由を知っておくことが費用の削減につながります。
必要以上に手間をかけた駐車場にしてしまう
駐車場経営は基本的にオーナーの意向次第で自由な運営が可能です。特に、フランチャイズではなく自ら経営を行う場合には、その自由度ゆえに自分の好みやこだわりを駐車場に反映してしまうこともあります。
利用者が目的としているのは駐車です。車が停車できる環境さえ用意すれば最低限の機能を果たすことができるので、必要以上にお金をかける必要はありません。
電光掲示板などの高額になりがちな機械設備を設置したり、高価な監視カメラを設置したりする際には、本当に必要があるのかを事前に検討しておきましょう。
予算設定・見通しがあまい
ずさんな予算設定が、思わぬ予算オーバーを発生させる場合があります。例えば稼働率100%、もしくは毎月満客を想定して収支を組み、それを元に経営を進めると、少しでも稼働率が下がると、大きな赤字につながることもあります。
駐車場経営は固定資産税などもかかってくるため、初期費用だけでなく、毎月いくらかかるのかを綿密に計算しましょう。
その上で、稼働率は70%などに抑え、少し多めに費用がかかることを想定しておくなど、慎重な対応が必要です。
駐車場経営で考えるべき予算以外の部分
駐車場経営を行う際には、予算以外にも考慮すべき要素が存在します。それが「利回り」「協業・需要調査」「出口戦略」の3つです。以下ではそれぞれ具体的に解説していきます。
利回り
駐車場経営は余った土地の活用、もしくは投資として考えられる方も多いです。いずれにせよ、利回りをしっかりと計算しておくことが大切です。駐車場経営において、月極の場合は5~15%、コインパーキングは15~30%の利回りといわれています。税金なども忘れずに計算に入れておくようにしましょう。
当然ですが、利回りは利用者が低ければ低いほど、下がります。賃貸住宅やトランクルーム、コインランドリーなど、様々な土地活用法があります。
それぞれの土地活用法の利回りを計算し、駐車場経営にチャレンジするだけの価値があるのか見極めておきましょう。
競合や需要調査を徹底する
駐車場経営を始める際には事前に駐車場の需要調査を行っておく必要があります。
月極駐車場の場合、1人の利用者が減るだけで、大きな収入減につながりかねません。そのため、土地の周辺環境をしっかりと調査し、どの駐車場経営の形態が適しているのかを自分自身でも調査し、見極めておく必要があります。
この際には朝、夜など、時間を空けてチェックしておくのがおすすめです。オフィス・繁華街などに設置されるコインパーキングの場合、日中だけでなく、夜にも大きく稼働率を伸ばすことができる可能性もあるからです。
出口戦略
アパート・マンション投資の場合、土地を再活用したいと考えても、利用者への事前告知や取り壊し費用など、時間・お金両方のコストがかかります。それに比べて駐車場経営は取り壊し費用も少額で、利用者の契約を打ち切るのも容易のため、出口戦略が立てやすいです。
そのため、予算も当然ながら、駐車場経営をいつまで継続するのかを事前に考えておくと、より計画が立てやすくなります。
相続や売却など、後々違う土地への転用や活用を考えている場合、その期間までの収支計画を建てておくことで、目標利回りや利益も設定しやすくなるでしょう。
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ポイントを抑えて駐車場経営を成功させよう
駐車場経営は低予算で始められるがゆえに、人気の高い投資方法です。
しかし、駐車場経営を成功させたいのであれば、予算や初期費用以外の面も考慮しながら経営を行う必要があります。駐車場経営への挑戦を考えている場合には、ポイントやメリットを踏まえて自身が駐車場経営に挑戦すべきなのかよく検討を行いましょう。
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