もくじ
土地には所有権と借地権がある
その土地を法的に使用しているということを証明する権利には、大まかに分けて所有権と借地権の2種類があります。どちらも不動産の売買でよく使われている言葉ですが、よく違いが分からないという方も多いはず。ここでは、所有権と借地権それぞれの定義と2つの権利の違いについて見ていきましょう。所有権とは
一般的な土地の売買で扱われることが多い所有権は、その土地の全てを所有することができるという権利です。地主として持つ土地の権利である底地権と、土地の上に建物を立てることのできる借地権の2つの権利を合わせて所有権と呼ばれます。土地そのものを買い取ることができるため、その土地をどのように使用するか、後々売却するかなどは、所有権の所有者が全てを決めることができます。また、土地を所有していることになるため、その土地に対する固定資産税や都市計画税といった税金を毎年支払う義務があります。
借地権とは
借地権は、土地の所有権を持つ地主から土地を借りて、その土地に住居などの建物を建てることが出来る権利のことを指します。所有権と比べると権利を取得する際の価格は低いものの、土地自体への権利はないため、土地活用の自由度は低いと言えるでしょう。所有権を有している土地では、税金を支払う必要がありますが、借地権のみを有している場合は土地自体への権利は持っていないため、固定資産税と都市計画税を支払う必要はありません。
- 所有権は自分が地主
- 借地権は他に地主
- それぞれ違いがある
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所有権を持っている土地とそのメリット
借地権とは違い、土地そのものを所有する権利である所有権を取得することによるメリットはたくさんあります。ここでは、所有権を持つことの代表的なメリットを順に見ていきましょう。月々の地代がかからない
土地を地主から借りている借地権とは異なり、所有権を保持していれば自身がその土地の地主となるため、月々の土地代がかからないというのがメリットの一つです。住宅ローンなどを組んで土地に住居を建てる場合は、土地代と併せてその建物のローンも支払う必要があるため、借地権のみを有している場合は月々の支払額が大きくなってしまうことも。月々の地代を払わなくてよいというのは、所有権を持っていることの大きなメリットと言えるでしょう。
不動産の自由度が高い
所有権を持っている土地では、住居などの建物を建てるだけでなく、土地の売買や貸し出し・相続なども自由に行うことができます。借地権のみを持つ土地では、住宅の建て替えやリフォームを行う際など、少しでも土地上の建物に手を加える時は地主の許可が必要となります。所有権を持っていればその土地の許可を取ることなく自由に使用できるため、不動産の自由度が高いと言えるでしょう。将来的に売却や相続を行うことになっても、地主の許可なく行えるため、不動産の活用方法が幅広くなるのは大きなメリットです。
住宅ローンを組みやすい
上記で解説したように所有権を有している土地は、不動産としての活用法の幅が広く資産評価が高くなっています。そのため、銀行などで住宅ローンを組む際に、借地権のみを持つ土地に住宅を建てるときよりも、審査を通る可能性が高くなっているのもメリットの一つです。借地権の取得よりも初期費用はかかるものの、ローンの利子なども低くなる可能性もあるため、将来的に考えると所有権を取得した方が金銭的なメリットは多いでしょう。
更新料や更新契約がない
借地権のみを取得した土地では、契約を更新する度に地主に更新料を払う義務があります。この契約の更新の際に、金額や条件などで地主とのトラブルが生じてしまう場合も。最悪の場合、そのトラブルにより借地権を持っていた土地の使用を更新できないというケースもあります。所有権を持っていれば、この土地の契約更新を行う必要がないため、無駄な手間とお金がかかりません。- 無駄なお金が不要
- 土地を自由に使える
- 手間がかからない
借地権のみ持っている土地の注意点
土地の上に建物を建ててそこで暮らすことができるという借地権ですが、借地権のみを持っている場合にはさまざまな制約が出てきます。どのような注意点があるのかを見ていきましょう。地主に毎月地代を払う
借地権のみを持っている場合は、その土地の上に建物を立てることは出来ますが、土地そのものを所有しているわけではありません。そのため、土地の所有権を持つ地主に定期的に地代を支払う必要があります。地代の相場は立地や土地の大きさによって変わりますが、一般的にはその土地の固定資産税の3倍から5倍ほどの金額になるようです。借地権と住宅を購入する場合は、住宅ローンだけでなく地代も毎月払うことが必要ということをふまえて計画をすることを忘れないようにしましょう。
土地上で何かする場合は常に地主の許可が必要
借地権は、その土地の上に建物を建てることのみを許可されているという権利のため、新しい建物を建てたり、古くなった建物を建て直したりという場合には、その都度地主に許可を取る必要があります。借地権を持っている土地だからと言って、許可なしに建物を建て替えてしまうと地主との大きなトラブルのもととなってしまいます。また、建物内のみをリフォームしたり増改築を行うなど、建て直しほど大規模ではなくても建物に変更を加える場合も、地主からの許可を取ることが必要になるということも覚えておきましょう。
更新契約を更新する時に更新料を払う
十年や数年ごとなど、契約内容にもよりますが、土地の契約の更新を行う際に地主に対して更新料を支払う必要があるケースもあるというのも注意点の一つです。借地の更新料は、法律的に支払いが義務付けられている訳ではないものの、借主と地主の間で結ばれた契約内で支払いを行うことを決めているということが多いです。更新料があるのか更新時期はいつなのかを、契約を結ぶ際に明確にしておくと、後々トラブルになりにくいため、しっかりと確認しておきましょう。
建物を建て替える時は承諾料を払う
借地権を持つ土地にある建物を建て替えたり増改築を行う際など、なにか変更をする場合はいつでも地主に許可を取ることが必要と先ほど説明しましたが、この時に地主に承諾料を払うことも必要なのを覚えておきましょう。建て替えを行う際の承諾料は土地価格の3％～4％、増改築を行う際は土地価格の2％～3％ほどが相場のようです。しかし、地震や火災などの自然災害によって建物が半壊・減失した場合などは、地主に承諾料を支払うことなく再建できるとされているため、契約をする際に地主に確認しておくとよいでしょう。
借地権の売却をし所有者を変える場合は変更料を払う
借地権を持っている土地を第三者に売却したり譲渡したいという場合にも、地主へ変更料を支払うことが必要になります。この変更料の相場は借地権の価格の約10％ほどが妥当とされており、土地を売却して名義を変更する際にのみ発生します。家族内などで借地権を相続するという場合には、この地主への変更料は原則的には不要となるため、契約を結ぶ際に確認しておくと後々トラブルになりません。
- 地代を払う義務あり
- 地主の許可が必要
- 承諾料や更新料も
土地の所有権移転登記を怠るとトラブルに発展する可能性が高い
所有権の所有者が変わった場合、不動産の登記簿へ所有権移転登記としてその旨を登記する必要があります。これは法的な義務ではないため、登記を忘れてしまいトラブルを起こしてしまったという場合もあるようなので注意が必要です。所有権移転登記とは
不動産の売買や住宅ローンを組む際など、特別な時にしか目にしないであろう不動産の登記簿。これは土地や建物の所在地や大きさ・所有者の氏名など、土地の所有権を持つものは誰なのかを明確にするために作られたものです。不動産に関する情報が変更される度にこの登記も更新することで、土地に関する権利などを法的に守ることが可能になります。そのため、所有権の売買や相続を行い、土地の所有権を有する人物が変わった場合に行う所有権移転登記も、とても重要になってきます。法的に定められた義務ではないため罰金などの罰則はないものの、所有権の譲渡が行われた場合は必ず所有権移転登記を行うことをおすすめします。
どんなトラブルが起きてしまうのか
所有権移転登記を行わないでおくと、発生してしまうかもしれないトラブルの例を見てみましょう。例えば、AさんからBさんへ所有権の譲渡が行われたのにも関わらず、所有権移転登記を行わないと、書面上は未だにAさんが所有権を有しているということになってしまいます。Bさんは所有権を取得するためにお金を支払ったのにも関わらず、書面上ではその土地への権利を持っていないということに。
もし、第三者が土地の無断使用などを行ってきても、書面上では所有権を持っていないBさんにはそれを対処することが難しくなってしまうというトラブルが発生してしまう可能性があります。
不動産のやり取りは大きな金額のお金が動いてきます。所有権の譲渡を行った際にはしっかりと所有権移転登記を行っておきましょう。
- 所有者移転登記を行う
- トラブルの原因に
- 契約時に必ず確認
土地の売却時や相続時は所有権があるとスムーズ
住居を建てたものの引っ越しが必要になった場合の土地の売却や、土地の相続を行う際には、土地そのものの所有権を持っているほうが、手続きがスムーズにいくことが多いです。借地権のみを持っている場合、土地は地主のもののため、売却を勝手に行うことは出来ません。地主に売却をする許可を取り変更料も支払うことが必要になるため、きちんと確認をしておきましょう。土地を売却する際には、さまざまな法的な手続きなどがあるため、売却の仲介を行う不動産会社を見つけ依頼することが必要になってきます。
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土地に関わる不安事項は信頼できる不動産会社に相談しよう
所有権について、借地権と比較してりメリットを挙げて解説してきまし。所有権について詳しく知ることで、よりお得に不動産の購入をすることにつながるはずです。不動産は複雑な法律が関わっていて、素人では分からないということが多いのも現実です。もし土地に関わることで不安や疑問があれば、その道のプロである不動産会社に相談してみるのもおすすめです。個別案件に強く全国の不動産会社に無料一括査定を依頼できるイエウール
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