住宅の購入にあたって金融機関を訪れると住宅ローンとアパートローンという商品が目につくかと思います。アパートローンも住宅ローンもどちらも不動産購入におけるローン商品の名称ですが、実は似て非なるものです。例えばアパートをマイホーム用に一室買うのか、一棟建てるのかでローンの用途が変わってきます。
ここではそんなアパートローンと住宅ローンの違いをしっかり理解し、用途に合わせた借り入れができるように学んでいきましょう。また、アパートローンと住宅ローンの併用や借り換えについても解説していきますので、参考にしてみてください。
アパートローンとは
まずはアパートローンから説明していきます。土地活用をする上ではアパートローンは密接な関係がありますが、なかなか個人で不動産投資をはじめることは少ないため馴染みが無いかもしれません。アパートローン自体は住宅に関する幅広い用途に使えるので住宅ローンとの違いがわかりにくい人もいます。
ここではアパートローンの用途や条件など特徴についてみていきましょう。
アパートローンは賃貸経営に関するもの
アパートローンの用途はアパートやマンション経営に関するほとんどのことに使えるローンです。マイホーム以外の投資用途などの目的で購入・建築する際に利用できます。そこそこの広さの土地を購入する資金から、中古の集合住宅を一棟丸ごと購入する場合にも使えます。
投資目的で一室だけ購入して区分所有権を得る際にも利用できます。アパートローンは購入費だけでなく、アパートの建築・リフォーム資金にも使用できます。さらに以前に借り入れた不動産に関するローンの借り換えにも使えます。
アパートローンは多くの金融機関で取り扱いがあり、銀行をはじめ信託銀行、信用金庫、組合バンク、ノンバンクまでさまざまな条件で取り扱い商品が販売されています。
返済金は事業収入でおぎなう
アパートローンの返済は基本的に事業収入で行っていきます。つまりアパート・マンション経営による家賃収入が主です。そのためローン審査では本人の収入や職業などの属性以上に、事業計画における収益性が重視されます。
家賃収入だけでなく、経費や税金、空室リスク対策など経営が成り立って返済が可能かが審査を通るのに重要です。そこに加えて担保となる物件の資産性が加味されて融資額と利子率が決まってきます。
20歳以上でないと組めない
不動産系のローンは基本的には満20歳以上から審査が可能になります。勤務状況などによっては選べる商品が変わってきます。返済期間は借り入れ後遅くとも定年から10年以内に返済できる期間が設定されます。
アパートローンの場合には、個人が働くということではなく、投資した不動産が家賃収入を稼ぐので、場合によっては70歳以上でも事業が順調なら審査申込みが可能なこともあります。
アパートを建築する可能性が出てきたら、複数の企業の建築費用の見積もりを比較しましょう。
アパートの建築費用は設計や工法によって大きく異なり、企業によって収益が1,000万円以上変わることもあります。
建築費がいくらなら収益性の高いアパート経営ができるのか、気になるところを建築会社に相談してみましょう。
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住宅ローンとは
住宅ローンはマイホームを購入するために低い金利で長期間借り入れが可能な不動産ローンです。一般的に個人が住宅を購入する場合には、こちらの住宅ローンを利用します。ここでは住宅ローンの用途や返済など特徴についてみていきましょう。
住宅ローンは自分の家や土地を買うためのもの
住宅ローンは本人や家族が普段暮らすためのマイホームとして住宅や土地を購入するのに利用できるローン商品です。新築はもちろんのこと、中古住宅の購入にも利用できます。また、マイホームの住宅ローンの借り換えなら、同じ住宅ローン系の商品も利用できます。
金利は住宅金融支援機構が発表している、「民間金融機関の住宅ローン金利推移」によると、2021年の主要都市銀行の金利は、変動型で2.475%、固定期間選択型（3年）で3.000%、固定期間選択型（10年）で3.300%でした。金利の推移は、2010年以降、変動金利も固定金利も大きな変化はありません
返済金は個人の収入からおぎなう
住宅ローンの返済は基本的に個人の働いた収入から行われます。そのため、住宅ローン審査においてはローンを組む人の職業や年収が大きく影響します。弁護士や医師、公務員、大企業の社員は収入が安定しているため審査が通りやすく、多くの資金が借りられます。
一方で自営業者や個人事業主、派遣社員、パート・アルバイトなどは審査が通りにくいです。配偶者が安定した職に就いているなら、配偶者名義でローンを組む方が審査に通る場合もあります。またクレジットカードの滞納など信用情報に問題ある場合にも審査が通りません。
20歳以上でないと組めない
寿命が伸びたことで年齢制限はいくらか緩まっています。借り入れ時に満20歳以上なのは住宅ローンも同じです。完済時については70?80歳くらいまでに設定されているところもあります。
低金利なフラット35を組む場合には、45歳までにはマイホームを購入するか決めないと低金利での借り入れが難しくなります。お金を借りる方法はいくつかありますが、住宅ローンほどまとまったお金を低い金利で貸し出す商品はないので、注意しておきましょう。
アパートローンと住宅ローンの違い
アパートローンと住宅ローンで大きく違うのは事業経営のための不動産購入か個人のマイホーム購入かの目的面です。さらにここではアパートローンと住宅ローンの異なる部分について詳しく紹介していきます。
比較のポイントとしては、金利、審査基準、節税制度、連帯保証人の有無があげられます。それぞれについてアパートローンと住宅ローンについてみていきましょう。
金利
住宅ローンは「民間金融機関の住宅ローン金利推移」によると、2021年の主要都市銀行の金利は、変動型で2.475%、固定期間選択型（3年）で3.000%、固定期間選択型（10年）で3.00%です。ここから各社が設定している優遇金利が利用条件によって-1.6%?-1.85%差し引かれます。
実際に適用される住宅ローン金利はより低くなります。そのため住宅ローンはかなり低い金利で長期間借り入れができるのが大きなメリットです。
アパートローンの金利は1.5?4.0%の間で決まる金融期間が多いです。住宅ローンよりもアパートローンの金利は高くなります。これは借り入れる本人の収入や職業だけでなく、事業性や担保となる物件の価値が加味されるためです。
収益性が高く、資産価値の高い物件ならば金利も下がります。逆に事業計画に不備があったり、収益性が安定しない場合、資産価値が低い場合などには金利が高くなる傾向にあります。
アパートローンの借り入れにあたっては自己資金（頭金）を多く用意できれば金利も下がり、審査も通りやすくなります。親族などから借り入れができる場合には、可能な限り集めて自己資金を用意することで、親族から借りた分程度は金利が下がることもあります。
事業計画だけでなく、資金計画についても入念にチェックして準備しましょう。
審査基準
住宅ローンの審査基準は借り入れる本人の収入状況に応じて決済されます。借り入れ金額に対して収入が返済するのに足りるかが大きな焦点です。職業による審査は社会的信用に基づいて行われます。弁護士なら必ず借りられるわけでもなく、自営業だから借りられないわけでもありません。あくまで審査の上で決定されるので、不安があるならまずは不動産会社に相談してみるところから始めましょう。
一方でアパートローンは物件の担保評価に加えて、収益による利回りや市場性が加味されて審査されます。事業性が高く収益が見込めると判断されれば、担保評価額を上回る融資を受けられることもあります。事業計画が非常に重要になってくるので、書類の準備等は相談しながら入念に準備しましょう。
どちらのローンでも本人の信用情報は大きく影響してきます。滞納や不払いなどがないように注意しましょう。
節税制度
住宅ローンについては個人がマイホームを購入することが目的のため、税制上の優遇措置がさまざま用意されています。特に住宅ローン控除（住宅借入金等特別控除）は年末のローン残高によって所得税から毎年上限40万円が10年間引かれます。
節税効果は最大で400万円です。他にも住宅購入時は不動産取得税や固定資産税の減免、登録免許税の軽減措置などが受けられる場合があります。詳しくは不動産会社や税理士に相談してみましょう。
一方でアパートローンについては事業目的のため、税金の控除や軽減措置は用意されていません。マイホーム用の節税対策を念頭に入れて税金対策をしていると思わぬ出費が発生するので注意しましょう。
参考：国税庁
連帯保証人の有無
ローンを組む際に重要となってくるのが連帯保証人です。借り入れをした本人が何らかの事由で返済ができなくなった場合に、代わりに債務を負うのが連帯保証人です。近年、住宅ローンにおいては保証会社を利用するなどして、連帯保証人がいなくても借り入れができる金融機関が多いです。
住宅ローンで購入する不動産が担保となります。保証会社を利用する場合には、借入金利に上乗せがされる場合もあります。一方でアパートローンの場合には、貸し倒れリスクが高いことから連帯保証人が必要なケースが多いです。
事業の大きさによっては大きな金額が必要になるため、債務負担できる連帯保証人も見つけておく必要があります。
アパートを建てようか考えたとき、どのようにアパートを設計すればいいのか見当がつかないのではないでしょうか。
例えば2階建てにするか3階建てにするか、間取りの設計をどうするかについては土地の条件やアパート経営の目的によって変わります。
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アパートローンと住宅ローンの併用・借り換えについて
アパートローンと住宅ローンは使途目的が違う商品ですが、どちらか一方しか借りられないものではありません。場合によっては併用したり、借り換えて返済をまとめることも可能です。ここではアパートローンと住宅ローンの併用についてみていきましょう。
併用は可能
不動産賃貸を生業にしていて、貯蓄ができたからマイホームを購入するといったケースはよくあります。逆に、マイホームを購入後に余力のある資金を頭金に不動産投資をはじめるという人もいます。
住宅ローンを組んでいる状態であっても、不動産投資に用いるアパートローンを組むことは可能です。審査に通るかどうかは本人の状況に寄るところが大きいですが、住宅ローンを組んでいるからアパートローンは審査しないということはありません。
金融機関としては住宅ローンは借主の収入、アパートローンは事業収入と原資が異なるため、併用することに問題はないとしています。
アパートローンを先に組んだ方がお得
アパートローンと住宅ローンを併用する場合には可能ならアパートローンを先に組んだ方がお得に運用できる可能性が高いです。アパートローンが組めるということは収益性のある事業を継続できる見通しがあると判断される面もあります。
収入面でも家賃収入が得られるので、事業が安定していれば住宅ローンを借り入れる際にも返済に回せる資金が確保されているため、評価が上がります。月々アパートローンを返済し事業も継続できていれば、住宅ローン審査でも返済能力が評価されて審査が通りやすくなります。
住宅ローンを先に組むとアパートローンを組む時にローン残高分を融資上限額から差し引かれます。例えばアパートローンの融資上限枠が1億円の場合、住宅ローンの残りが4,000万円あると融資は6,000万円が上限になってしまうのです。
マイホーム購入には問題ない額でも、アパートやマンションを購入して賃貸経営を始めるには心もとない金額になってしまいます。もし、事前に両方のローンを組むことを計画しているなら、アパートローンから組むよう計画を立てましょう。
借り換えも可能
アパートローンを住宅ローンに借り換えることはできませんが、住宅ローンからアパートローンに借り換えることは一般的ではありませんが可能です。アパートローンの金利は一般的には住宅ローンより高いので借り換えると返済額は増えます。
ローンをまとめて月々の返済を1回にまとめたり、返済額を抑えたりする効果が見込まれます。住宅ローンを借り換える場合には違約金や手数料が発生する場合がありますので、得られる効果が高いか確認しながら手続きを進めましょう。
ローン返済額シミュレーター
試算条件(お借入金額、ボーナス返金元金、金利、返済期間)を入力していただくことで毎月のご返済額を概算します。
試算条件を入力し、「この条件でシュミレーションする」をクリックしてください。月額返済額が、画面下部に表示されます。
借入金額
万円
内ボーナス返済額
万円
借入れ金利
%
返済期間
年
ヶ月
※1年以上35年以内
想定年数経過後の借入残高
年後
※入力される年数経過後の借入残高を計算いたします。返済期間内でご希望の年数を入力ください。
[参考]アパートローン金利例
| 金融機関 | 固定金利 | 変動金利 |
|---|---|---|
| みずほ銀行 | 2.8～4.7% | 1~2.5% |
| 三井住友銀行 | 3.3～4.5% | 2.5～3% |
| 日本政策金融公庫 | 1.2～3% | なし |
毎月返済額
万円○○年後借入残高
万円※ローン返済額のシミュレーションは元利均等法に基づいて行われています。
※計算結果は簡易計算による概算金額です。
- 本当にシミュレーション通りの借入金額で大丈夫かな？
実際の建築費用の見積もりは坪数やアパートの材質だけでなく、建築会社の工法や設備のグレードによって大きく変動します。
建築費用が変動すると最初に必要となる借入金額も異なります。
建築費用の見積もりをとる際は、複数の建築会社で相見積もりをおこなって比較・検討をしましょう。
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アパートローンと住宅ローンに関する注意点
アパートローンや住宅ローンを利用する時に注意したいポイントについてここでは紹介していきます。特に、投資目的の不動産購入に住宅ローンを利用するのは契約違反になるので注意しましょう。金融商品は信用が重要です。信用情報に傷が付かないように誠意をもって事業を行いましょう。
アパートの購入に住宅ローンは利用できない
住宅ローンは本人がマイホームとして住むための家に適用されます。アパートやマンションでも住宅ローンは賃貸など投資目的の物件には利用できないので注意しましょう。誤って住宅ローンでアパート経営用物件を購入すると契約違反になります。
1度借りてしまえばバレないのではと思うと痛い目をみます。金融機関も郵便物を送って戻ってこないか確認したり、営業担当者が急に訪問することもあります。商品の売り込みや宣伝だけでなく、現況確認も兼ねているので不正は見つかりやすいです。
ただし、賃貸併用住宅であれば、条件を満たすことで住宅ローンを借りて経営をすることができます。詳しくは以下の記事をご覧ください。
自宅購入と偽った場合はペナルティが課せられる
アパート経営目的で住宅ローンを組んだ場合、偽って契約をしたことになります。住宅ローンを提供した金融機関としては契約違反になるので不正がバレれば一括返済を求めることができます。ただし、一括で数千万円ものお金を支払えないからローンを組んでいる人が大半です。
金融機関としても自己破産されて債務不履行になるよりはアパートローンに切り替えて金利を上げて利子を多くとることで決着するケースもあります。それ以外にも信用度においては下がりますので、別の融資を受ける場合には審査に通りにくくなるでしょう。
金融業界は信用が重要な価値になります。自ら信用を落とさないよう心がけて行動することが大切です。
アパートを建てるなら最初の情報収集が重要です。一括見積もり請求サービスイエウール土地活用なら、土地所在地を入力するだけで建築費の見積もりを取り寄せることができます。
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活用事例:コンサルティング事例③
| エリア | 東京都 |
| 土地面積(㎡) | 359 |
| 延べ床面積(㎡) | 445.69 |
| 工法 | 鉄骨造 |
(株式会社セレ コーポレーションの土地活用事例)
アパートローンと住宅ローンの違いを理解しておこう
アパートローンと住宅ローンはどちらも不動産購入に利用できる商品です。ただし、使い道によって使えるローンは異なってきます。住宅ローンはマイホームとして本人の居住用不動産に利用できる長期間・低金利なローンです。税制優遇もありお得に借り入れができます。
一方でアパートローンは不動産に関するさまざまな用途に使えるローンです。土地や中古アパートマンションの購入から新築物件の建築、リフォーム、ローンの借り換えなど多くの目的に使用できます。金利はアパートローンの方が高いものの、融資額は融資条件によっては高額でも可能です。
アパートローンと住宅ローンの特徴や使途目的を理解し、正しいローンで借り入れを行いましょう。事前にライフプランで不動産賃貸もマイホーム購入も計画しているなら、アパートローンで賃貸経営を始めてから自宅を購入する方がお得な場合が多いです。
資金契約やライフプラン、賃貸経営の方法などは専門家によく相談して、事前の準備をしっかりしてから望みましょう。
