「土地を相続したけど寝かしてしまっている」「土地の維持費や固定資産税の負担が大きい」という方も多いのではないでしょうか。
土地はただ所有しているだけでは、出費だけを生む負債であり、有効活用してこそ意味があります。
そのため、余った土地をを収益化して、新たな収入源にできるよう運用方法を検討して、活用したいものです。
とはいっても「土地活用って失敗して借金まみれになるんじゃないの？」という疑問を抱く方もいらっしゃると思います。
しかし、土地活用は事前のマーケティングや明確な目的を持つことで、失敗するリスクを大幅に減らすことができます。
そこでこの記事では、土地活用において事前のマーケティングが必須な理由やその方法について解説していきます。マーケティングの重要性を確認して、是非、余らしている土地を有効活用してみましょう。
土地活用ではマーケティングが必須！
ここでは、土地活用でマーケティングが必須な理由を解説します。
マーケティングとは
そもそもマーケティングとは、顧客のニーズを理解して、需要に合わせた製品やサービスを提供すること、またその状況を自らで作り出すことと定義されています。
これを土地活用に置き換えると、マーケティングは需要に合った建物を建築して、入居者を集める方法と定義することができます。
土地活用には、アパート経営や駐車場経営、トランクルーム経営など、さまざまな活用法があるため、事前のマーケティングが重要になってきます。
マーケティングをすることによって、市場のニーズを理解でき、需要に合わせた方法で土地を利用することが可能になります。
失敗する確立を下げられる
事前にマーケティングを行っておくことで、土地活用に失敗する確率を大幅に下げることができます。
土地活用におけるマーケティングでは、所有している土地の特徴や周辺情報などを調査するため、土地に適した活用法やニーズに合った活用法を選ぶことが可能になります。
土地活用は、事前の情報収集が成功か失敗かを分けるカギとなります。土地活用を検討されている方は、失敗例についてもみておくとよいでしょう。
土地に適した活用法を選べる
所有する土地のマーケティングをすることで、その土地に適した土地活用方法を選ぶことができます。
アパート経営や駐車場経営など、土地活用の方法はさまざまですが、土地によって適した活用方法は異なります。
その土地に最適な土地活用を行うことで、収益を最大化することができるだけではなく、節税効果も高められることも多いです。
土地活用で大きなメリットを得るためにも、マーケティングは必須となってきます。
ニーズに合った活用法を選べる
市場のニーズに合ったサービスを提供できることも、マーケティングを行うべき理由の1つです。
マーケティングをすることによって、入居者のニーズを正しく理解でき、需要のある活用方法で土地活用を始められます。
土地活用は、闇雲に始めるだけでは収益を得られるわけではなく、入居者のニーズに合わせた内容を考えなければ、どうしても失敗に陥ってしまいます。
土地活用で失敗しないためにも、事前のマーケティングは重要となっています。
競合物件と差別化を図れる
土地活用のなかでも、特に賃貸経営では、競合物件との差別化が必須といっても過言ではありません。
そのため、事前のマーケティングをせずに土地活用を始めると、そのエリアに似たような物件が多いため、競合物件に入居者を奪われてしまい、土地活用に失敗する確率も高くなります。
しかし、事前のマーケティングを行うことで、競合物件との差別化を図ることができ、集客力を高めることが可能になります。
土地活用で失敗しないためにも、事前にマーケティングを行い、競合物件との差別化を図りましょう。
また、マーケティングを実施したうえで、所有する土地でどのような土地活用種別が良いのか迷ったときは複数の土地活用プランを一括請求・比較できるサービスを使うことをお勧めします。イエウール土地活用なら、複数のプランを比較して収益性の高い土地活用方法を見つけることができます。
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土地活用を始める目的
土地活用を始めるときには、マーケティングが重要だと説明してきましたが、土地活用を始める目的もマーケティングと同じくらい重要です。
土地活用を始める目的はさまざまであり、どんな目的を持って土地活用を始めるのかは、人によっても大きく異なります。
たとえば、土地にかかる固定資産税をどうにかして減らしたいという人もいれば、不労所得が欲しいという人もいらっしゃいます。
そのため、土地活用を始めるときには、どうして土地活用を始めるのかを考えておくことが大切になります。
そこでここでは、土地活用を始める目的を紹介していきます。土地活用で失敗しないためにも、土地活用で得られるメリットを確認して、明確な目的を定めていきましょう。
税金対策のため
土地活用を始めると、固定資産税・相続税・所得税を節税することが可能になります。
固定資産税
固定資産税では、アパートやマンションといった賃貸住宅を建築することで、土地にかかる固定資産税を最大で1/6まで減らすことができます。
一方で、駐車場経営やトランクルーム経営では、固定資産税が軽減される制度はないことから、固定資産税を節税したいという目的で始めるのには向いていません。
相続税
相続税では、所有している土地の上に建物を建築し、賃貸することで貸家建付地になるため、相続税評価額を1~3割ほど下げることができます。
この場合、アパートやマンションを自分で建築する他にも、借地として土地を貸すことでも、この制度を適用することができます。
また、借り入れを行って土地活用を始めると、その分の課税遺産額を減額することができます。そのため、ローンを組んで土地活用を始めることも相続税対策になります。
所得税
土地活用では、建物を建築するためにかかった費用や経営を続けていくための運営費用を経費として計上することができます。
特に、アパート経営では、高額な建築費を減価償却して毎年計上するため、所得税において大きな節税効果があります。
しかし、駐車場経営や借地事業のような運営費がほとんどかからない活用法では、収入だけが増えてしまい、課税所得が増加してしまうことに注意が必要です。
収益のため
活用法にもよりますが、土地活用では、安定した収入を期待できたり、高収入を期待できたりします。
アパート経営や借地事業では、毎月の家賃収入や借地料を受け取ることができるため、他の活用方法よりも安定した収入を得ることができます。
また、マンション経営やビル経営では、入居者が多かったり、テナント料が高額であるため、他の活用法よりも多くも収入を期待することが可能です。
やはり土地活用では、安定した収入や高収入を求めて始める方が多い傾向があるといえます。
地域貢献のため
土地活用は、収益性や税金対策といった面に注目されがちですが、地域の需要をしっかりと理解して活用法を選ぶことで、地域貢献にもつながります。
土地活用では、介護施設や医療施設などの公共性の高い活用法やショッピングモールなどの商業施設を経営するという活用法もあります。
そのため、地域に必要とされている活用法を選択すると、地域全体を活性化できたり、地域住民の生活の利便性を高めることができます。こうすることで、地域住民の方々に喜んでもらえ、地域貢献にもなるでしょう。
土地活用でマーケティングをするときの流れ
土地活用でマーケティングをするときの流れは、次の通りです。
- 用途地域の制限を調べる
- 土地の特徴や立地条件をまとめる
- 周辺環境を調べる
- ライフラインをチェックする
- 土地活用をする面積を決める
- 需要と供給を考え土地活用を検討する
全体の流れを把握して、スムーズにマーケティングを行いましょう。
マーケティングを行うにあたり、土地活用のプロに相談してみることもおすすめです。
用途地域を調べる
エリアによって用途地域というものが定められており、それぞれの地域によって建築できる建物は制限されます。
用途地域は全部で13種類あるため、所有する土地がどの用途地域に含まれるのか、またどのような制限があるのかを調べておきましょう。
用途地域は「地名＋用途地域」で検索すると調べられます。用途地域次第で想定している土地活用ができないこともあるため、用途地域ごとの制限は事前に調べておかなければなりません。
このように、土地によっては法規制によって土地活用ができないケースもあります。
土地の特徴や立地条件を調べる
土地活用を始める前に、所有する土地の特徴や立地条件をまとめておくことも大切です。
土地活用を始めるなら、土地の形状や広さ、立地条件などは重要です。所有する土地に適する土地活用の方法を見つけるには、土地の特徴や立地条件を明確にして、正しく理解しておかなければなりません。
また、土地が道路に面している場合は、その高低差を調べておくことも大切です。高低差によって、行える土地活用が変わることもあります。
リスクに備えるには災害リスクの確認も必要であり、ハザードマップからどのような災害リスクが起きる可能性があるのかをチェックしておきましょう。
周辺状況を調べる
土地だけではなく、土地の周辺環境も調べておくことが大切です。周辺環境次第では、どのような土地活用が適しているかが異なります。
念入りにマーケティングをするなら、土地の周辺にある生活利便施設や近隣住民の家族構成や年齢なども調べておくことがおすすめです。
たとえば、近くにコンビニがあるのにコンビニ経営をしても、集客がしづらいため、利益を上げづらくなってしまいます。
また、家族構成や年齢はターゲット層を知るために重要であり、そのエリアのニーズを正しく理解しやすくなります。
ライフラインをチェックする
ライフラインのチェックも必要であり、上下水道やガス設備が整備されているかも確認しておきましょう。
ライフラインが充実していると土地活用の選択肢が増えるだけではなく、初期費用も安く済みます。しかし、ライフラインが整っていないと、整備に手間や費用がかかりやすいです。
もちろん、上下水道やガス設備は必ずしも必要とは限らないため、行いたい土地活用にはどのような設備が必要なのかを知っておくことも大切です。
土地活用をする面積を決める
所有する土地の広さを確認し、どれくらいの面積で土地活用をするかも考えておく必要があります。
活用できる土地の広さによって、どのような土地活用が可能かは異なります。また、土地活用の面積が広くなるほど、初期費用も高くなるため、コストも考えておかなければなりません。
初期費用を考えて、所有する土地をすべて使わずに、土地活用をすることも可能です。所有する土地が広大であるなら、どの程度まで使用して土地活用をするかも考えましょう。
需要と供給を考慮した活用法を選ぶ
土地活用のマーケティングでは、需要と供給を考えることが大切です。
集客力を高めるには需要を確認しなければなりませんが、供給過多のエリアでは競合が多く、集客が見込みづらくなってしまいます。
需要と供給のバランスを考えて土地活用の方法を検討することで、集客力を高めて利益を出しやすくなります。
また、検討する土地活用の方法については、現在時点だけではなく、将来的な市場の需要も予測して活用法を選びましょう。
土地活用を検討している方は、イエウール土地活用で複数企業から土地活用プランを取り寄せ、比較することが可能です。
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マーケティングに基づいたおすすめの土地活用方法
土地活用の方法は、ケースによって異なります。
- ファミリー層が多い地域
- 生活利便施設がない地域
- 高齢者が多い地域
ファミリー層の多い地域
住んでいる人が若く、ファミリー層が多い場合は、ファミリー向けの広いマンションの経営や大型の商業施設の経営が適しています。
ファミリー層は複数人で住むことを前提にするため、ワンルームなどのコンパクトな部屋よりも、2LDKや3LDK以上の広い部屋が好まれます。そして、大型の商業施設は人気であるため、需要も獲得しやすいです。
また、子供のいる世帯が多いなら、保育園経営もおすすめです。保育園は需要を獲得しやすいだけではなく、補助金制度も活用できるため、金銭的な負担を減らしたい人や節税を考えたい人にも向いています。
生活利便施設がない地域
周辺に生活利便施設がない地域なら、医療施設の経営やスーパー、コンビニなどの経営がおすすめです。
特に人口が多い場合は医療需要を獲得しやすため、医療施設の経営をすると集客を見込みやすくなります。また、スーパーやコンビニが近くにないなら、需要を独占しやすいため、スーパーなどの経営に適しています。
いずれの土地活用も自身で建物を建築して経営するだけではなく、業者に土地のみを貸し出して賃料を得ることも可能です。
もし狭い土地しかなく、周辺にスーパーやコンビニがない場所なら、自動販売機の設置を検討することもおすすめです。日当たりが良い土地であれば、太陽光発電もおすすめです。
高齢者が多い地域
高齢者が多い地域なら、サービス付き高齢者向け住宅の建築がおすすめです。
サービス付き高齢者向け住宅は、高齢者が多い地域ほど需要を見込みやすく、集客力は高められます。
また、介護施設経営は市街地から離れた郊外でも行える土地活用であり、節税効果が高い点も魅力です。
土地活用ではマーケティングを必ず行おう
土地活用をするなら、事前にマーケティングを行うことが大切です。
マーケティングをすることによって、所有する土地に適した土地活用の方法を知ることができ、利益を最大化しやすくなります。
所有する土地によって、どのような活用方法が適しているかは異なります。
最適な土地活用がなにかを知り、大きな利益を出すためにも、事前のマーケティングは念入りに行いましょう。
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