アパートオーナーが知っておくべき火災保険の基本相場

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何かとわかりにくい保険の仕組み。とくに火災保険は補償対象や補償範囲などが複雑で初心者には理解しにくいかもしれません。アパートオーナーになるなら必ず知っておきたい火災保険の仕組みについて掘り下げていきます。

先読み!この記事の結論
  • 保険料は年々高騰している
  • 保険の特約は3種類ある
アパート経営について詳しく知りたい方には、以下の記事がおすすめです。

アパート経営における火災保険の重要性とは

火災保険は任意の保険ということで一般的な認知度も比較的低く、保険料が高いという理由からあえて加入していない家族も多いようです。アパート経営における火災保険の基礎を理解し、保険そのものの意味と役割について理解しましょう。

アパートオーナーは火災保険に入るべきか?

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アパート経営を始めるにあたって、オーナーとしてはまず、火災保険の重要性と基本的な仕組みについて把握しておく必要があります。
火災保険では、補償対象として「家財道具」と「建物」を別々に考えています。家財とは家の中の個人的なもので、おおまかに言えば、PC、テレビ、家電製品など、商品価値のある物であれば、家財道具とみなされます。
建物は家自体であり、保険に加入する際に家財道具を補償範囲に含めるかどうかを選択します。また、一般の賃貸契約ではアパートそのものに保険がかけられている場合や、居室単位で保険がかけられている場合があります。
賃貸住宅は私有空間と共有空間に分かれており、借り手側の補償責任が定められているのは私有空間のみで、共有スペースについてはアパートのオーナー側が補償責任を負うルールになっています。
一般に火災保険は、賃貸住宅を中心に加入率が上昇するため、団地保険と呼ばれることもあります。火災保険は実際には個人を対象としており、レンタルオフィスなどは「一般保険」に加入することになります。これ以外の用途を想定している建物の場合は、別の種類の保険に再度加入する必要があります。

火災保険に加入する

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火災保険への加入はアパートオーナーの義務と言われています。近年では台風や地震などの自然災害が増えているため、アパートの損傷や倒壊などのリスクも急増しています。
アパートオーナーとして知っておくべき、火災保険のメリットやデメリット、入居希望者に与える影響についてまとめました。

メリット

火災保険に加入するメリットは第一に、万一のリスクにきちんとそなえられる、ということです。保険はもともと「想定外のリスクにそなえる」ためのもので、アパートオーナーとしては物件の契約時にきちんと火災保険に加入しておく必要があります。
アパートにかぎらず、一般住宅向けの火災保険の月額保険料もここ数年で上がりつづけています。その背景としては自然災害リスクの上昇があり、とくに関東近郊の太平洋側ではやがて訪れると言われている首都直下型地震を見据え、火災保険および地震保険の保険料が年々増額されています。
保険料が上がれば経営のトータルコストがかさむという理由から保険加入を躊躇するケースも多いようですが、アパート経営における火災保険は物件だけでなく、入居者全員を守るためのものですので、保険料も必要経費と考え、きちんと保険に入っておくようにしましょう。
また、火災保険への加入そのものが入居希望者へのアピールになり得る、という側面もあります。入居者の立場からすれば、保険が完備されているアパートに入居したいと考えるのが当然の心理であり、保険への加入をきちんと明示することによって潜在的な入居希望者へのアピールにつながることはオーナーとしてもぜひ覚えておきたい事実です。

デメリット

火災保険に加入していないアパートオーナーにその理由をたずねるとよく、「保険料がもったいないから」という声が返ってきます。ここ数年の推移を見ても、火災保険、地震保険の月額保険料は年額換算で10%以上も底上げされており、とりわけ今後大地震の起こる確率が高いとされるエリアでは従来よりも50%近く値上げされているケースもあります。
また、地震保険については10年以上の長期契約の新規加入は廃止されており、そのうえ保険料の上昇率そのものも高まっているため、実質的な意味でも保険加入のコストが上昇していることはデータとしても推察できます。
なお、火災保険に加入する際には地震保険にも同時に加入しておく必要があり、「火災保険と地震保険はセットではない」ことをオーナーとして認識しておくことがポイントです。

アパートなど不動産は持っているだけで固定資産税など維持費がかかる資産です。火災保険のコスト以外にも所有するためのコストとして何がいくらかかるか確認しておきましょう。

アパートオーナーとしてどのようなコストがかかるのか、収益はどのくらいになり利回りはどのくらいになるのか確認する際には、企業からプランを取り寄せる方法がおすすめです。企業からプランを取り寄せる際には、複数の企業からプランを取り寄せて比較すると、相場がわかりますしより最適なプランがわかるでしょう。

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  • 保険料は年々増加している
  • 火災保険と地震保険は別
  • 保険料は必要コスト

補償内容と選び方

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アパートオーナーとして火災保険に加入する際にはまず、保険の補償内容と、補償範囲、補償期間について詳細に把握し、よりメリットの大きい保険を選択する必要があります。火災保険の選び方とランニングコストについて具体的に見ておきましょう。

補償の範囲

火災保険に加入した場合、火災による損害のみを補償する保険であると考えがちですが、火災、雷雨、水害、台風など、幅広い補償範囲が想定されています。これは住宅火災保険と呼ばれ、アパートオーナーの間でも一般的になっています。
火災保険は、自然災害だけでなく、水漏れやマンションの盗難などをカバーしているため、月額保険料が若干高いという特徴があります。ただし、「家財道具」と「建物」にくわえて、「修繕費用」も補償対象に含めることができます
大規模な火災などによりアパートで暮らすことができない状況が発生した場合、ホテルへの宿泊費などは必要経費として補償され、実質的な損害をほぼカバーできると言われています。
近年はさらに補償が手厚くなってきていますので、アパートオーナーにとっても非常にメリットの大きい保険として定着しています。また、PC内のハードディスクに保存されている重要なデータなど、従来の保険でカバーできない項目に対する補償をカバーできる新しいタイプの保険も開発されつつあります。
保険にはもうひとつ重要な役割があります。それは「第三者が被った損害を補償する」ことです。この考え方は、自動車保険の自賠責保険と同じです。ただ、厳密に言えば第三者の損害賠償は火災保険の範囲に含まれていません。個人単位の特別保険を付与したケースでのみ補償を受けることができます。
保険のメカニズムは複雑であり、事前知識なしにはすぐには理解できないことがあります。しかし、単に補償範囲が火災だけではないことを知ることによって、選択範囲を拡大することは可能かもしれません。

期間

先述したように、アパートの火災保険、および地震保険では10年以上の新規契約ができなくなっています。かつては最長36年という長期の火災保険によって保険料の実質的な負担を下げる、というプランが一般的でしたが、現在ではアパート向けの保険も基本的に短期契約が主流となり、オーナーにとってはよりいっそうランニングコストがかかる時代になってきています。
  • 長期の新規加入は廃止
  • 保険は建物を守る
  • 補償範囲を要チェック

保険料の相場

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アパート経営者が火災保険に加入するのを躊躇する理由として、保険料計算の複雑さが挙げられます。火災保険の場合、補償金額決定の仕組みはとくに複雑であり、アパート経営を長い期間続けている人でもその仕組みを充分に理解していない場合が少なくありません。
まず、家財道具を見てみると、分類についての考え方は保険会社によって微妙に異なります。PCやテレビなど基本的なものについては共通しているものの、自動車保険にも含まれている自家用車を補償範囲に含める保険もあり、具体的な項目は時代のニーズに応じて少しずつ変化しています。
保険料の基本相場は、建物の種類、素材、期間、補償内容によって変わってきます。一般に、共同住宅であれば建物全体に保険をかける必要がないため、一戸建て住宅よりも保険料を低くおさえることができます。
素材については、頑丈な鉄筋コンクリートよりも火災に弱い木造住宅のほうが保険料が割安になり、補償内容を充実させることで反対に保険料が上乗せされていきます。
保険料の支払期間は、以前は最長で35年の長期契約が認められていましたが、2015年の5月以降は大幅に短縮され、10年以上の契約が認められなくなりました。
建物に保険が適用されている場合、火災などでやけどが発生した場合も補償の対象となります。保険の申請についてはまず、建物の評価額を計算する必要があります。
その場合の算出方式として「時価方式」と「再調達原価方式」が設定されています。時価方式では、建物を購入した時点の価値に基づいて補償が計算されます。建物の価値は、年数が増すにつれて低下するため、建物を再建するために必要な資金は考慮に入れられていません。
一方、再調達原価方式は「同一の被害を受けた同じ建物を同じ土地に建設する場合、現在の価値に基づいてどれくらいの費用が必要であるか」という観点から保険料を算出するのが再調達原価方式です。
それが純粋な事故による損害である限り、再調達原価方式では再建費用も含めて補填されるため、物件の所有者は経済的な負担をほとんど受けません。実際の状況に基づく計算方法であるため、実際の算出では再調達原価方式が主流になっています。

火災以外の保障にも対応する様々な特約

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ここ数年、アパート経営者向けの火災保険も多様化が進んでおり、ユニークな特約によって火災だけでなくさまざまなリスクに対応できるような仕組みがととのえられています。火災補償だけではない火災保険の特約条項について掘り下げていきます。

家賃収入を補償

火災保険加入の際に「家賃収入特約」を付加することにより、たとえばアパートの大規模な火災によって長期的な空室が生じた場合、その間に得られるはずだった家賃収入を補償してもらうことができます。ただし、もともと空室が全体の5割以上を占めている物件の場合にはこの特約は適用されませんので注意が必要です。

賃貸建物所有者賠償特約

「賃貸建物所有者賠償特約」では、偶発的な事故や任務遂行にともなってやむを得ず生じてしまった事故によって死亡、あるいは損傷事故が生じた場合にその修復費用、被害者との示談費用、訴訟費用などが一定の範囲で補償されます。

家主費用特約

賃貸物件内で死亡事故が起き、そのことが直接の原因となって長期間にわたり空室が生じた場合、その間に想定される家賃収入が一定の範囲で補償される仕組みです。
補償内容は「家賃収入特約」とよく似ていますが、こちらのほうは実際の火災によってアパートが損傷していなくても死亡事故と空室との因果関係がきちんと証明されていれば保険金が支払われます。
  • 保険の特約は3種類
  • 家賃補償が多い
  • 第三者補償も重要

保険料の受け取り方法

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火災保険への加入にあたっては、補償内容はもちろんのこと、保険料の受け取り方法をチェックしておくことも重要です。保険料受取のパターンについて詳しく見ていきましょう。

全部保険

全部保険は保険のなかでもシンプルでわかりやすく、損害を受けた分がそのまま保険金として補償されるシステムになっています。オーナーにとってはもっとも理解しやすく、なおかつ安心できるパターンと言えますが、補償範囲が広い分だけ月々の保険料が高くなる傾向があり、長期的なスパンでのコスト計算が必要になります。

超過保険

「月々の保険料のほうが保険がかけられた商品の価値よりも大きい」ことから超過保険とよばれています。一見するとわかりにくいシステムかもしれませんが、いざ火災などのトラブルが生じた場合には保険金によってすべての範囲がカバーされ、超過した保険金については次のトラブルにそなえてプールされる仕組みになっています。

算出方法

保険料の算出方法には、あらかじめ支払った保険料と実際の損害範囲のバランスによっていくつかのパターンが用意されています。
わかりやすいのは「実損補填型」で、保険料と保険をかけているものの価値がほぼ等価である場合に有効となります。大ざっぱに言えば「1,000万円の損害が出たら1,000万円分の補償を受けられる」システムであり、火災保険ではスタンダードとなっています。
一方、「比例補填型」では過去に支払ってきた保険料と実際の補償対象物の価値の割合を考慮したうえで、超過分がでないかたちで保険金が調整される仕組みになっています。
  • 保険の支払は2パターン
  • 主流は実損補填型
  • 小規模なら比例補填型

コスト増加に対応する

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自然災害の増加や少子高齢化などにより、アパート経営のコストは年々増え続けています。アパート経営者としてはコストパフォーマンスを慎重に見きわめたうえで、利益を最大化するための方策を考えておく必要があります。

アパートオーナーの負担は増加する

現実的に考えると、アパート経営はこれまでよりも利益を生み出しにくくなっていると言われています。少子高齢化によってそもそもアパートの入居者そのものが見つかりにくくなっていますし、その一方で自然災害リスクの増加によって火災保険などのランニングコストは増加していますから、アパート経営は今後も受難の時代が続いていくだろうと予想されています。

増加するなら不動産売却するのも方法

余った土地、建物を再利用しようと思っても、火災保険料などのランニングコストばかりがかさんでしまうようでは何のためにアパート経営を続けているのかわからなくなってしまいます。
コストの増加によって経営が極端に逼迫しているようなら、いっそのこと不動産そのものを売却してしまい、その資金でより安い物件を買ったり、あるいは老後の生活資金に充てたりしたほうがメリットが大きくなる場合があります。

不動産の売却の際には、全国1600社以上と提携を結んでいる迅速査定、安心保障のイエウールをぜひご利用ください。

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アパート経営には柔軟さが重要

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アパート経営において考慮すべきなのは火災保険料などのランニングコストだけではありません。土地や建物の老朽化にともなって修繕費も必要になりますし、その土地の価値がいつまでも保障されているともかぎりません。
いざとなったら不動産の売却も視野に入れたうえで、時代に合わせた柔軟なアパート経営のプランを組み立てることが重要です。

初心者でもわかる!
記事のおさらい

アパートの火災保険の補償内容や選び方は?
火災保険による補償内容は、火災や台風、水害など幅広くあり、保険によって補償が異なってきます。選ぶ際に亜h、資料を取り寄せて比較してみると良いでしょう。詳しくは、こちらでまとめていますのでご確認ください。

火災以外の保証にも対応している?
アパートの火災保険は、火災以外の家賃などの保証にも対応しています。詳しくは、こちらで詳細をご確認ください。

火災保険料の受け取り方法は?
受け取り方法には、全部保険や超過保険などがあります。詳しくは、こちらでご紹介していますのでご覧ください。

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