不動産売却の成功法
マンション売却の知識とコツ
家売却2つの鉄則
土地売却の注意点
不動産価格を無料で診断

【更新日】

土地の名義変更 手順・必要書類・税金 完全ガイド!

こんにちは。イエウールコラム編集局です。

私たちは、普段の生活では滅多に考えたり、触れたりしない名義変更をする必要になったり、しようかと考えると、難しそうと感じたり、慌てると思います。

ただ、実際そこまで難しいものではありません。そこでこの記事では、そんな土地の名義変更について、一度読めば網羅的に疑問解消ができるように簡単に解説をしていきます。

まず結論から先に言うと、、、

先読み!この記事の結論
  • 土地の価値を知らないと、名義変更でも大きな損をする!
  • 不動産会社に相談して、名義変更からその他のお悩み全てを解決してもらおう!
  • 査定結果を比較するなら利用者数実績No1のイエウール


「まずは不動産売却の基礎知識を知りたい」という方は下記記事がオススメです。

1. 土地の名義変更とは

土地の名義変更とは、法的手続きを経て正式に土地、つまり不動産の所有者を変更することです。

不動産は普段はあまり意識をしないかもしれませんが、非常に高価で価値のある大事な資産です。
しかし、きちんと名義変更を行なっていなかったなんてことで、必要以上の税金を含む費用を払う必要となったり、最悪土地を手放さないといけないなんてこともありえます。

手放すなんてことはもちろん、損しないためにもしっかりと名義変更を行ないましょう。


以下に土地変更における変更理由別の全体像を表でまとめておきます。
詳しくは以下で追って解説していきます。

名義変更の全体像
変更理由 概要 必要情報
相続 土地の所有者が死亡した場合に行う際の名義変更
  • 手続きの流れ
  • 税金
  • 費用
贈与 土地の所有者から土地を譲り受けた際の名義変更 同上
財産分与(離婚) 離婚などによって財産分与を行った際の名義変更 同上
売買 土地の売買によって所有者が変わる際の名義変更 同上

2. 【土地売却の流れとコツ】 土地の売却も良く考えるべき?

  1. 土地売却?名義変更とどう関係あるの?
  2. 相続や贈与ももちろんいいが、この際に売却して大きな資産を手に入れることも考えることが重要じゃ
  3. そう言われてみれば、親とは違うところに住んでいるし、相続とかしても住まないし活用を考える必要が出てくるのか、、、
  4. そうじゃな 現実的にはもらったところでどうしようといった場合が多く、売却して不安を解消し、大きな資産を手に入れることが実はかなり現実的なのじゃ
  5. そこまで言うなら売却についての流れやコツを教えて欲しいな!
  6. もちろんお任せなさい!土地売却の流れとコツを解説していくぞ!

まずは土地売却の大まかな流れを図で確認しましょう。

土地売却を検討した際は、まず信頼できる不動産会社を探して相談をしましょう。

不動産会社が、あなたの土地を買いたい!という購入希望者を探し、売却完了までサポートします。
基本的には売却完了まで不動産会社があなたをサポートするので一人で悩む必要はありません。そのことをまず頭に入れておいてください。

2.1. 【売却のコツ①】相場より高く売るためには?

土地を高く売却をするためには、優良な不動産会社に査定してもらうことが重要です。

なぜなら査定結果が、実際の不動産の売却価格に影響することがあり、
場合によっては、安く査定され、数百万円単位で損をすることが多いです。
一方で、高い査定を受けることができれば、相場以上の価格で売却することができるのです。

  1. どうすれば高い価格で査定してもらうことができるんだろう?
  2. ポイントは「比較」することじゃ!

2.2. 【売却のコツ②】複数の不動産会社の査定結果を比較しよう!

高い価格で査定を受けるためには、複数の不動産会社に査定依頼し、各不動産会社からの査定結果を比較することが重要です。

なぜなら不動産会社によって会社の「強み」や「得意とするエリア」が異なるので査定結果に差が出るからです。
査定結果が複数出そろった中で提案を比較することで、より高い査定額の提案を選ぶことができるのです。

  1. 高い買い物をする時に他の商品と比較するように、不動産会社も比較して選ぶべきなんだね!
  2. 査定価格は数百万円の差が出るので、絶対に比較検討すべきなんじゃ
  3. でも複数の不動産会社に査定依頼するってめんどくさそう・・・

2.3. 【売却のコツ③】一括査定で簡単に無料で依頼しよう!

そんな時にオススメしたいのが不動産一括査定サービスです。
不動産一括査定サービスを使うと、わざわざ1社1社不動産会社を探す必要がなく、
一度に複数の不動産会社に査定依頼ができます。査定依頼はもちろん無料です。

  1. これで複数の不動産会社に査定依頼が簡単にできるんだね!
  2. しかも無料でできるから、使わない理由はないよ!
  3. 確かに!具体的にオススメの不動産一括査定サービスを教えてほしいな!

2.4. オススメは実績No1のイエウール

一括で不動産の査定依頼をしたいという方には利用者実績No1のイエウールイエウールをオススメします。

オススメする一番の理由は、提携している不動産会社が1700社と業界No1なので
「大手」「中手」の不動産会社だけでなく「地域密着」の不動産会社にも査定依頼を出すことができるからです。
一回の査定でより多くの不動産会社と比較した方が、売却の成功確率も高くなります。

また、イエウールで査定依頼ができる不動産会社は優良企業ばかりで安心して利用できます
なぜなら不動産会社に直接足を運んで面談し厳重な審査を行っており、 仮にクレームが多い会社は提携解除ができる仕組みになっています。

不動産査定の依頼数は業界1位(2018年7月時点・TSR調べ)と、実績十分で安心して利用できるサービスなので自信をもってオススメします。

「すぐに不動産の査定結果を知りたい!」という方は利用者数が1,000万人超の不動産一括査定サービスの イエウール イエウール を使って査定結果を調べてみましょう。

【60秒】イエウールで最大6社の無料査定 → https://ieul.jp/https://ieul.jp/

3. 【理由別】名義変更の必要書類は?税金は?費用は?

上で一旦まとめた、名義変更を必要とする4つの理由別の必要書類や税金等の費用を見ていきます。まずは相続による土地の名義変更の場合について考えてみましょう。

3.1. 【相続】 土地を相続した場合はどうなるの?

土地を相続した時の名義変更手続きは相続登記と言い、相続登記ならではの流れや必要な書類が出てきます。土地の持ち主が亡くなって、その土地を相続で名義変更する時に用いる手続きです。

必要書類

相続登記には以下の3つのパターンがあります。

相続登記の3パターン
  • 遺言書がある場合
  • 法定相続の場合
  • 遺産分割を行う場合

そして、それぞれの場合の必要書類は以下の通りとなっています。

パターン 必要書類
被相続人(亡くなった方) 相続人 土地
遺言書が
ある場合
  • 除籍謄本(※亡くなった後に取った戸籍謄本)
  • 除籍謄本(被相続人が生まれてから亡くなった時までの)、改製原戸籍など
  • 住民票の除票
  • 戸籍謄本(※被相続人が亡くなった日以降の日付)
  • 本籍地記載の住民票
  • 印鑑証明書
  • 遺言書
  • 登記済権利証か登記簿謄本
  • 固定資産税評価証明書か固定資産税の納税通知書
法定相続の場合 上に同じ
  • 戸籍謄本(※被相続人が亡くなった日以降の日付)
  • 本籍地記載の住民票
  • 印鑑証明書
上に同じ
遺産分割の場合 上に同じ
  • 戸籍謄本(※被相続人が亡くなった日以降の日付)
  • 本籍地記載の住民票
  • 印鑑証明書
  • 遺産分割協議書
上に同じ

書類に関しては上の表を参考に、自分が該当するケース別に必要種類を集めましょう。記入する際は、日付などに注意して漏れの無いようにしましょう。これに登記申請書を用途に合わせて記入し、書類は揃います。

登記申請書は「不動産登記の申請書様式」から所有権移転登記証明書(相続)を用途に合わせて印刷して使ってください。

参考:法務局

かかる費用は?

相続登記の場合それぞれの書類の発行費用や移動費などの他に登録免許税(固定資産税評価額×0.4%)の金額がかかります。法務局で金額分の収入印紙を購入し、名義変更の手続きが完了です。

:「登録免許税」とは?
  • 「登録免許税」とは法務局に登録申請をする際に発生する税金のことです。
  • 固定資産税評価証明書に記されている土地価格に、0.4%をかけた額が「登録免許税」になります。
  • 例えば、固定資産評価証明書の土地価格1千万円の場合であれば、4万円の「登録免許税」が必要です。

3.2. 【贈与】土地を贈与した場合はどうなるの?

一般的な贈与とは生前贈与のことを意味します。生前贈与とは、親がまだ生きている間に土地を引き継ぐことを言います。

必要書類

贈与登記の必要書類は以下の通りで、これに登記申請書をプラスするだけです。

贈与する・される側それぞれの必要書類一覧
対象 必要書類
贈与する側のみ
  • 登記済権利証または登記識別情報
  • 印鑑証明書(発行から3カ月以内のもの)
  • 固定資産評価証明書
贈与される側のみ
  • 住民票
贈与する・される側両方
  • 贈与契約書

書類を揃える場合、発効後3か月以内の印鑑証明書と名義変更する年度の固定資産評価証明書は注意して入手しましょう。それ以外は特に難しくないので、不備のないようにしましょう。

・登記申請書は「登記申請書の様式及び記載例」から所有権移転登記証明書(贈与)を印刷して使ってください。

参考:法務局

かかる費用は?

土地を贈与によって譲り受けた場合における名義変更手続きを、贈与登記と言います。この場合税金額が「相続」の場合と変わってきて、金額を多く支払う必要性が出てくるので注意が必要です。

「相続」と「生前贈与」の場合の費用の違いは以下の記事で詳しく解説していますので、気になる方はぜひご一読ください!

それではそれぞれの税金の種類と概要を見ていきましょう。税金は以下の3種類があります。

税金の種類と計算概要
税金の種類 概要(計算方法)
登録免許税 固定資産税評価額×2.0%
不動産所得税 固定資産税評価額×4.0%
贈与税 以下の表参照

登録免許税は土地の固定資産税評価額×2.0%で計算され、相続に比べて多いです。

不動産所得税も贈与をされて6カ月ほどしたら税務署から届くので、納付しないといけません。
不動産所得税は固定資産税評価額×4.0%です。

また、贈与による贈与税もかかります。
贈与税は、まず年間110万円の基礎控除があり、基礎控除を超えた分が課税対象となります。 つまり、

  • 課税対象価格 = 土地の評価額 ー 110万円(基礎控除)
  • 贈与税の額 = 課税対象価格 × 税率 - 控除額

課税対象価格に関わる、税率と控除額は以下の表を基に算出できます。

一般贈与産の贈与税率(夫婦間、兄弟間、親から未成年の子へ贈与)
基礎控除後の課税価格 200万円以下 300万円以下 400万円以下 600万円以下 1,000万円以下 1,500万円以下 3,000万円以下 3,000万円超え
税率 10% 15% 20% 30% 40% 45% 50% 55%
控除額 0円 10万円 25万円 65万円 125万円 175万円 250万円 400万円
特例贈与産の贈与税率(祖父母や父母からその年の1/1に20歳以上の子や孫へ贈与)
基礎控除後の課税価格 200万円以下 400万円以下 600万円以下 1,000万円以下 1,500万円以下 3,000万円以下 4,500万円以下 4,500万円超え
税率 10% 15% 20% 30% 40% 45% 50% 55%
控除額 0円 10万円 30万円 90万円 190万円 265万円 415万円 640万円

参考:国税庁

例えば、土地の価格が1,110万円とした一般贈与産の場合は、

  • 課税価格 = 1000万円(1110 - 110万円)
  • 贈与税の額 = 275万円(1000 × 40% - 125万円)

となります。

また、実は、直系の親族間で認められている相続時精算課税制度というものがあります。

:相続時精算課税制度
  • 60歳以上の親から20歳以上の子へ贈与をした時に、「2,500万円」までの非課税枠を利用することができる制度
  • 土地の評価額が2500万円以下なら、贈与税が0円になる

3.3. 【財産分与】土地を離婚等で分与した場合はどうなるの?

まず、離婚で財産分与した時の土地の名義変更手続きは財産分与登記と言います。

必要書類

財産分与登記の必要書類は以下のようなものです。

対象人物別の必要書類一覧
対象人物 必要書類
現在の所有者
  • 発行後3ヶ月以内の印鑑証明書
  • 登記識別情報(登記済権利証)
  • 名義変更する年度の固定資産評価証明書
新しい所有者
  • 住民票
新・旧両所有者
  • 離婚協議書、財産分与証明書など双方の印があり、離婚協議をしたとわかる書類
  • 離婚後の戸籍謄本

特に難しい書類は無いかと思いますが、離婚したという証明と協議をして土地を譲るという証明がないといけません。

・登記申請書は「不動産を贈与した場合の申請書の様式」から印刷して使ってください。

参考:法務局

かかる費用は?

財産分与登記にかかる費用は登録免許税(土地の固定資産税評価額×2.0%)で計算され、これに書類などの費用な移動費などの実費がかかります。

注意点

離婚したのちに財産分与が行われるのであって、離婚する前に土地の登記変更を行うと贈与とみなされ、贈与税がかかります

離婚が成立した時から2年までの間に速やかに行うようにしましょう。書類に関しても離婚後に用意する方が良いです。どちらか片方が司法書士とやり取りし、行っても大丈夫です。相手側と事情があって会いたくないなどの場合には司法書士などに依頼しましょう。

3.4. 【土地の売買】売買した場合はどうなるの?

土地の売買をしたときも名義変更手続きが必要となってきます。
他のケースの名義変更手続きに比べて非常に簡素で一番解りやすいです。
一回この手続きを行ってから相続登記などを行う際には書類をいくつか追加するだけですので、興味のある(時間のある)人は法務局へ行き自分で行っても良いです。

必要書類

売買による所有権移転登記の必要書類は以下の通りです。

対象人物別の必要書類一覧
対象人物 必要書類
売主
  • 土地の登記識別情報(登記済権利証)※前の名義変更を行った時にもらったもの
  • 発行後3ヶ月以内の印鑑証明書
  • 名義変更する年度の固定資産評価証明書
買主
  • 住民票
  • 売買契約書(※契約を証明できる書面であるのならどれでも良い)

ここまで読んできた方には特に難しい書類はないでしょう。登記識別情報(通知書)は大事に保管しておくと良いです。
再発行する事が出来ないので注意が必要で、もし無くしてしまったら司法書士を訪ねて、その旨を伝え処理をしてもらう必要があります。
これに登記申請書を作成して、書類を提出しましょう。

・登記申請書は次のサイトから「所有権移転(売買)登記申請書」を選択し印刷して使って下さい。

参考:法務局

費用はどれくらい?

売買による所有権移転登記にかかる費用は、関連の書類関係の費用と交通費などと登録免許税(土地の固定資産税評価額×1.5%です。この金額の収入印紙を買い申請します。

  1. 関連書類の値段て具体的にどんな感じなの?
  2. それは以下の通りとなっておるぞ!
  • 戸籍謄本:450円
  • 除籍謄本/改正原戸籍謄本:750円
  • 固定資産税評価証明書:400円
  • 住民票:300円
  1. これに追加で交通費がかかるということだね
  2. そういうことじゃ

4. 自分でできる?専門家が良い?

初めての土地の名義変更は専門家に相談して行うのが良いです。そのような時はどうしたら良いかを知っておきましょう。

4.1. 【自分でできちゃう!】自分でやってみよう!

不動産を購入するなどのケースでは、不動産業者に仲介に入ってもらい相談して自分で書類を作り、法務局へ行って申請する事もできます。イエウールは全国1,400の優良な不動産業者と連携していますので、こういった土地の手続きなどがある時、相談に乗ってくれます。

【60秒】イエウールで最大6社の無料査定 → https://ieul.jp/https://ieul.jp/

4.2. 【自分でやりたくない】相談や依頼は司法書士へ

任せるとしたら司法書士に頼むと楽。法務局のホームページより司法書士へ繋がりますから、そちらへ連絡するか自分でネットで調べても良いです。料金は手数料が3万円~5万円が相場(別途税金などはかかります)のようで、当然状況により異なりますので、お近くの司法書士に相談してみてはいかがでしょうか。

  • 不動産会社に無料で相談して、自分で名義変更可能
  • 自分ではやりたくない場合は、司法書士へ依頼しよう

5. 【まとめ】土地の価値を知りたいときは不動産会社へ!

名義変更では土地の価値によって大きく収める金額が変わります
これに住居などの書類が入ると膨大な書類を前に処理をしないといけないでしょう。

名義変更を行っていないといざという時に大変な状況に陥る事があるので、きちんと手続きを知り、自分でもできるくらいの知識を付けておくと良いです。

専門家に任せる前にどのくらいの費用がかかるのか見積もりはこの記事を読めばできるはずです。まずはお持ちの土地の価値を知っておきましょう。そういった面で一括査定サイトを利用して簡単に調べる事ができます。

5.1. 最大6社の一括査定が60秒でできるイエウールがおすすめ

イエウールなら最大6社の一括査定が60秒で簡単にできるのでおすすめです。
土地の価値やいろいろな相談などに優良な不動産屋がいるととても安心できます。この機会に土地の価値を調べて、ある程度の費用を知っておくと司法書士などに頼むにしても相場が解ります。

特に贈与などの場合には金額が大きくなりますので、信頼できる専門家が身近に居る事が大切です。

【60秒】イエウールで最大6社の無料査定 → https://ieul.jp/https://ieul.jp/

  1. あわせて、こちらの記事もお読みください!
  2. 家や土地・マンション売却に必要な知識とコツを、かんたんに学べるぞ!

関連記事この記事のあとによく読まれています

借地権とはどんな権利なのか解説|トラブル事例や売却の方法まで

マイホームを建てるには土地が必要で、土地を買うには莫大な資金がかかります。そこで注目したいのが、借地権であり、これは簡単に言えば土地の使用権です。借地権は不動産売買において重要な権利であるため、細部まで理解を深めておきましょう。

借地権の登記をするメリットは?かかる費用と必要書類

借地権の中でも賃借権は登記がされないことが一般的で、その代わりに建物が登記されていれば第三者に賃借権を対抗できるなどの救済策があります。今回は、こうした借地権に関する知識や、登記のメリット、登記にかかる費用や必要書類についてお伝えします。

土地の契約書に記載する内容とは。土地売買契約と土地賃貸借契約の注意点

土地の契約をするにあたって主に2種類の契約書があります。その違いは土地を売買するか賃貸するかになりますが、どのような違いがあるのでしょうか。 今回は土地の契約書の記載事項や注意点についてご紹介します。

土地の図面を適切に用意して売却を順調に進めてみよう

土地の売却を考えた時、不動産業者がチラシに乗せているような図面、どのように用意しているか分かりますか?土地の図面の種類にはいろいろあり、それぞれに役目が存在します。不動産を抜かりなく売却する為の必要書類について知りましょう。

土地の契約書に記載する内容|売却と賃貸で違うその注意点

土地の契約をするにあたって主に2種類の契約書があります。その違いは土地を売買するか賃貸するかになりますが、どのような違いがあるのでしょうか。今回は土地の契約書の記載事項や注意点について紹介します。

イエウールで「売る」あなたの不動産の売却に強い不動産会社をご紹介

不動産会社の所在地がある都道府県をクリックしてください。
イエウールでは、各都道府県の査定に強い不動産会社一覧をチェックすることができます。

あなた不動産の売却価格をチェック

所在地と種別を選択して、大手から地場で実績豊富な会社まで最大6社の査定額を比較しましょう

step1
step2
step3
step4

提携数は全国1600社以上

  • 住友林業ホームサービス
  • スターツピタットハウス
  • 三井住友トラスト不動産
  • 近鉄不動産
  • みずほ信不動産
  • 大京穴吹不動産
  • 大成有楽不動産販売
あなたの不動産いくらで売れる? 最大6社の大手不動産会社の査定価格をまとめて取り寄せ!