日本の不動産の今後を考える|不動産ビジネスの将来は明るいか

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80年代の土地バブルや、アメリカのリーマンショックが不動産バブルに端を発したことを考えると、不動産業界はどこか不安定で、将来に不安を感じるという人が多いのも頷けます。しかし不動産は社会を支える大きな柱であることは間違いありません。今不動産業界はどのような状況にあり、どんな問題があるのかを詳しく見てみましょう。


今後の不動産をとりまく環境と問題

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’80年代の不動産バブルがもう一度起こるのではないかと期待している人がいるかもしれませんが、’80年代と今では不動産を取り巻く環境は全く違います。不動産の将来は「わが国の将来」でもあり、社会に与える影響が懸念されています。

東京オリンピック・大阪万博開催の影響

2013年後半から、アベノミクスなどの影響で不動産価格は上昇傾向にあります。取引も多く今後しばらくは高い価格が続くとされており、全国的な地価公示価格も近年は上昇傾向です。
現在不動産を必要としている事象といえば、真っ先に2020年に開催予定だった東京オリンピックが浮かぶのではないでしょうか。2021年に延期が決まりましたが、選手村が設置される湾岸の埋め立てエリアは人気で価格は上昇していました。
選手村自体は大会後住宅以外にも転用されることになっていますから、大きな下落にはならないと予想されていますが、一方でこのエリアの居住用マンションはすでに供給過多で、東京五輪を前に値下がりすると言われています。
また、2025年には大阪万博の開催も決定しています。国内で大きなイベントがあるとそれに向けて外国人観光客も増えるため、ホテルや商業施設の需要が増えて不動産価格も高まる傾向にあります。

農地が宅地に、2022年問題

現在も増加する空き家が問題視されていますが、2022年にはそれがさらに悪化するかもしれません。生産緑地の多くが一斉に宅地として放出されれば不動産市場が大きな影響を受けるのはもはや避けられません。

年に農地が宅地として開放される

2022年になると、生産緑地として指定されている全体の8割の農地が30年の営農義務から解かれ、自治体に買取を申請できるようになります。自治体が買い取った場合は公園などに整備されますが、中には十分に買い取れない自治体も出てきます。
税制優遇がなくなった生産緑地は固定資産税が払えない、農業の後継者がいないなどの理由から、宅地として売却されることになります。そうなれば都市周辺には緑がなくなるなど環境が激変し、土地が供給過多に陥り地価が下落、現在対策が必要とされている住宅ストック問題や空き家問題が一層深刻化することが懸念されています。
とはいえ中には、その下落幅は小さいとする専門家もありますから、今後慎重に動向を監視する必要があります。

対策として田園住居地域が追加

その大規模な宅地化による地価の下落を防ぐため、2018年4月に改正都市計画法が施行され、用途地域に「田園住居地域」が新たに追加され、旧生産緑地のにおける建築制限が設けられました。目指すのは田園と低層住居、なおかつ最低限の生活に必要な設備が整っている居住地域です。
この改正によって、旧生産緑地が高層マンションやショッピングメガモールが建つことによる周辺地域の急激な居住環境の変化と、大規模な宅地化を防ぐ効果を期待されています。

加速する人工減少問題と不動産

不動産も他の小売商品と同じように、欲しがる人が多ければ値上がりし、少なければ値下がりします。’80年代は人口が増え続けていたため、住宅需要の拡大を見込み不動産が投機の対象になり、バブル状態になりました。

人口減少で不動産低迷

現在人口は減り続けており、さらに都市部に集中する傾向はそのままに、人口が減り続けている地方の地価は下落する一方です。確かにごく一部の都市圏では不動産価格が上がっていますが、同時に地方では考えられないほど下落する「二極化」が進んでおり、今後も格差は広がると予想されています。
この現象は、需要と供給で説明できます。人間は原則として1軒の住居に住めば事足ります。夫婦やファミリー、中には3世代同居するなど世帯人数が多い場合もありますが、人口が減少すれば総体的に住居の数も少なくてすみます。
つまり現在ある住居の一定数は必要なくなるということであり、それは今ある「空き家問題」と全く同じです。特に地方では空き家は増加しており、それによって地域ごとの地価の下落が起こっています。わが国が抱える超高齢化・少子化問題と人口現象は、ダイレクトに不動産市場に影響を与えると考えられています。

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もうすでに減少している日本の人口

わが国の人口は2004年をピークにすでに減少しており、今後も減少が続くと見られています。特に高齢者比率の高さから、10年ほどで労働人口が500万人減少すると予想されており、経済的に考えると「消費の中心となる人」の数が減少することになります。
わが国の高齢化や人口減少のスピードは世界で最も急速に進行しており、その対応策が世界から注目されているほどです。労働人口が急激に減少すると、すでに人手不足が深刻な飲食業界のように「働き手がいない」ことが深刻化します。
店舗の営業時間短縮など総じて「経済が縮小」し、経済の中で不動産が果たしてきた役割にも変化がやってきます。「閉店」などによる働く場所の減少と、それによる失業率の高まり。それらは住居としての不動産を「買う」ことを妨げます。経済を含む社会全体の構造が変化していくのです。

人口減少によって地方は滅びる

2015年4月までの5年間で、全国の99市町村のうち190集落が消滅したことが国土交通省・総務省のまとめで分かりました。5年前と比較できる集落のうち実に8割で人口が減少しているのです。
全人口の半数以上を高齢者が占める限界自治体は増える一方で、行動できる範囲内に買い物できる施設や医療機関が全くない地域もあります。最近では高齢者の運転免許証の返納が話題ですが、返納してしまうとそれこそ生きていくことそのものができなくなってしまう地域もあるのです。
最近では代々のお墓を守ることもできず放棄してしまう例も珍しくありません。人口減少は公共交通機関にも影響を与えます。利用者減により路線の整理が行われ、限界集落の「買い物難民」問題をより深刻にします。
すでにJR北海道やJR四国では単独で採算の取れない路線を公表していますし、ネットショッピングや郊外型ショッピングセンターの影響もあり、地域に物資を供給してきた商店街や百貨店が姿を消しています。この急激な人口減少によって、私たちがこの社会で「当たり前」と考えていることが根底から覆され始めているのです。

対策としての外国人受け入れ

減少を続ける労働力を補うために、海外からの労働者を受け入れる試みが始まっています。昔よく言われていたような単純作業や力作業で、また優秀な留学生に日本企業へ就職することで専門分野で経済に限らずわが国の社会を支えてもらおうというのです。
しかし今の登録制度では、どんな在留資格でどこに住んでいるかについて断片的な情報しかわからず、自治体が生活の実態を知ることは難しく、就労や子どもの就学・保険・年金の加入状況をつかめずにいるのが現実です。そのため企業の採用が進まず、さらに単純労働の居住地不明者が増えるという悪循環に陥っています。
もはや「仕方ないから外国人を受け入れよう」という考え方では時代遅れです。外国人が自ら積極的に「日本で働きたい」と思える社会の仕組みや環境を整えなければ、わが国は消滅してしまう危険さえあるのです。その中で空き家が増え続けている不動産物件は、そんな外国人の居住地としての需要はあるかもしれません。

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必要とされる不動産はあるか

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人口減少によって価格の下落がささやかれる不動産にも、必要とされるものがあります。そのいくつかをご紹介しましょう。

大都市での需要

人口減少によって地方には不動産ニーズがあまり期待できません。人口は大都市に移動しているため、引き続き大都市での不動産ニーズは今後20年から30年は続くと見られています。しかしその大都市でも、交通や生活の利便性によってより人気のあるエリアとそうでないエリアに分かれるため、本当の意味でニーズが維持できるのはごく一部に限られると考えられます。

観光名所での需要

大都市を除けば、需要が見込めるのは観光地周辺エリアです。円安や訪日外国人の増加により北海道のスキーリゾート地区や、沖縄県那覇市の開発されたリゾート地などは価格が高騰しています。それは「爆買い」で有名な中国をはじめとするアジア諸国からの観光客が不動産も大量購入していることも原因の一つです。

不動産の新しい用途

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古い物件は、すぐ価値がゼロになってしまいがちですが、それを生まれ変わらせるのがリノベーションです。主に原状回復のための修繕や不具合箇所への部分的な対処をリフォームと呼びますが、リノベーションは建物そのものの機能や価値の再生や追加、そのための改修のことを言います。リノベーションするとその建物での暮らしがガラリと変わります。

古い物件を生まれ変わらせる

例えば、築数十年のまるで「廃工場」のようなビルの一室、上には鉄骨が張り出し壁は無造作に壁紙をはがした跡がそのままで、このままでは誰も借りようとは思わないような物件があったとします。
これを壁紙を一旦全てはがし、窓枠を交換して鉄骨はサビを取り除き真っ白に塗装します。壁も味わいはそのままに白く塗り替え、手製の本棚や家具を入れて自然のパーテーションにすれば、見違えるようなオフィス空間になります。

物件の用途を広げるリノベーションはアイデア次第

鉄骨にはミラーボールを取り付け、ちょっとしたライブやイベントにも使えるように、家具は移動可能で広く使うことができ、30人ほどのセミナーに使うことができます。ただし、床や壁など古いからこそ自然にできた味わいを残し、「特異な空間」を演出しています。
この物件をリノベーションした建築かは、物件の古さを上手に活かすことでさまざま用途を開拓することができると言います。これほど劇的なリノベーションでなくても、物品の保管のための倉庫やシェルター、通路が広めの住宅を介護住宅として賃貸するなど、用途を絞ったニーズはまだまだたくさんあります。1つの用途にとらわれない、広い視野での活用を開拓していくことがより安定した不動産経営をもたらすことになるかもしれません。

不動産仲介業の今後

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2013年にオックスフォード大学の2人の教授が発表した「雇用の未来」では、過去から現在まで職業がどのように変化してきたかを分析し、未来の職業がどのようなものになるかを考察しています。論文では、アメリカ労働省で定められている702種類の職業のうち約半分がAIやロボットに取って代わられると結論しています。

テクノロジーの進歩が、不動産に関わる仕事を奪う

実際の不動産取引を考えてみても、AIに取って代わられる可能性はどこにでもあることがわかります。物件探しは、物件の過去の取引履歴が全て確認でき、内覧もVRですませば現地に行かなくてもよくなります。仲介業務についてはより現実できです。
もし物件を貸主が直接募集できるサイトや仕組みができたとしたら、その中から借主を仲介人なしでマッチングできるようになります。実際の契約もブロックチェーン技術を利用すれば自動契約も十分可能です。今ある業者の仕事はテクノロジーによって代替できるものなのです。
以前は難しかった「不動産査定の一括査定」は既に実現し、役立てる人が増えています。イエウールWebサイトでは、物件情報の一部を入力すれば全国の優良不動産業者のうち最大6社から査定結果が届きます。このテクノロジーによって不動産に明るくない不動産オーナーもより公平公正な情報を手に入れやすなっています。

仕組みがわかりにくいからこそ人間味を求める声も

全ての不動産契約業務ではなくても、一部や大半が代わられる可能性は既にあり、それによって人員は大幅に縮小されるかもしれません。しかし全てを任せられるほど、関係者はそのシステムを信頼するには時間がかかるでしょう。
取引する関係者の多くは不動産関連の法律や制度に明るくありませんし、1件ずつ異なる状況や事情を鑑みた契約はAIにはまだ難しく、仲介する人間の臨機応変さや人間味が必要とされています。売り手と買い手、貸主と借主が高額の取引をする場合は、少なくとも近い将来まではどれだけシステムが信頼できても不安を感じるでしょう。
それは、どんな機械的な手続きにおいても関係者は、人間にしかできない、取引の機微を察する・感じ取ることを求めているからなのかもしれません。

不動産株価の今後

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三井不動産や三菱地所などの大手不動産会社は、現在のところ売上高・経常利益は高く株価も上昇を続けています。しかし、人口減少に伴い現在の収益構造は維持できなくなると考えられています。
それを踏まえ、各社が長い間培ってきた不動産ノウハウを生かしたオフィスや大規模店舗などのビジネス物件の比率を高め、さらに新規事業開拓に力を入れています。それによって株価は維持できるでしょうが、収益の得られる不動産ビジネスのメインステージは変わる可能性があります。

数年は好調だが長期的には明るい材料が少ない

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不動産は「人間が使うからこそ価値がある」ため、使う人が少なくなる「人口が減少している社会」のもとでは将来の発展は明るいとは言えません。まだ減少が緩やかな数年間は好調とみなされるかもしれませんが、減少があるレベルを超えると経済構造に大きな影響が出始めます。
そうすれば関わる個人や企業は、高額の費用を抑えるために不動産利用を控えるか取りやめるケースも増えてきます。それがさらに経済活動を鈍化させる結果となり、国家自体が少しずつ弱体化するのは目に見えています。
しかし、単純に古い物件の価値をゼロにしないリノベーションが増え、それらを踏まえた新しい社会構造から不動産を生かした新事業が生まれる可能性もあります。決して明るい未来とは言えませんが、まだ希望があるのはまぎれもない事実です。

不動産の相場を知ってみることが大事

いま所有する不動産をできるだけ有効に活用するには、さまざまな情報が必要です。物件によって異なる状況や事情を踏まえた不動産相場についてもそれは同じで、多くの物件を知り、査定結果とその理由から不動産ビジネスの状態をつかむことができます。
不動産を売却する人を、その公平公正で便利な物件評価査定で支えるのがイエウール です。イエウールは、物件情報を入力することで、全国の優良不動産業者の最大6社へ同時に査定依頼することができます。それに足で稼いだ物件情報を合わせれば、不動産相場をより深く知ることができます。
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なお、所有する土地を活用する方法を一通り整理したい方は、以下の記事をご覧ください。