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タイミング | 重要度 | 書類 | 内容 | 取得方法 |
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不動産査定をするときに必要な書類
不動産売却時に必要な書類と言っても、書類の中にも不動産を売却する時になくてはならない必須の書類と、できればあったほうがいい推奨書類があります。今回ご紹介する必須書類は11種あり、用意できなければ不動産を売却することができないので忘れずに準備しましょう。
この章では書類がどうして必要なのか、いつまでに用意すればいいのか解説していきます。
不動産を売却する際にまず始めに行うのは不動産の査定です。この査定を行うことで不動産を売ったらいくらになるのか知ることができます。
査定には机上査定と訪問査定の2つの方法があります。
机上査定とは、不動産の価値を、物件の基本情報(所在地、土地面積、建物の構造と面積、築年数など)をもとに、外部からの情報のみで評価します。
訪問査定に比べて時間もコストも少なく済みます。机上査定では、物件の現状や特性を詳細に把握することができないため、訪問査定に比べて精度は低くなることがあります。
訪問査定とは、実際に不動産の現場を訪問し、物件の状態や周辺環境を直接確認しながら評価を行います。
机上査定に比べて時間とコストがかかりますが、より正確な評価が可能です。また、物件の特徴や現状を直接確認できるため、査定額の精度が高くなります。
今回は、訪問査定をする際に必要な書類を紹介します。今回ご紹介する書類以外にも不動産会社によって必要書類は異なることがあるため、査定をする前に不動産会社に問い合わせて確認しましょう。
【必須】登記済権利証(登記識別情報)
一般的には「権利証」と呼ばれ、登記名義人がその不動産の所有者であることを証明する書類です。この証明書は、不動産を所有していることを公的に記録したもので、所有者の名前、不動産の所在地、面積などの情報が含まれています。
この書類は、不動産の売買、贈与、相続などの際に、所有権の証明として使用されます。また、不動産取引の契約時や所有権移転登記の申請時に必要です。
入手方法は、地方法務局または登記所で取得することができます。不動産を購入した後、所有権移転の登記が完了すると発行されます。
再発行はできないので大切に保管しておきましょう。もしなくしてしまった場合には、法務局に申請し作成してもらう本人確認資料で代替できます。
【必須】間取り図と測量図
間取り図は、建物の内部構造を示す図面で、部屋の配置やサイズ、窓や扉の位置などが記載されています。これは、物件の内部の構造を把握するために用いられ、物件の販売や賃貸の際に参考資料として使用されます。
物件を購入、販売、賃貸する際に必要になります。
測量図は不動産の土地の境界や面積を正確に示した図面で、土地の境界を確定する際や、建築計画を立てる際に使用されます。
測量図は、土地の取引や建築計画の際に必要な資料です。
- 買い主は「間取り」が分からない物件を買おう!とは思わないよな・・
間取り図は、不動産会社や建築会社、または以前の所有者から入手できます。
測量図は測量を依頼した測量士または測量会社から提供されます。
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必要書類を調べているということは、すでに簡易査定はお済みですか?
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不動産会社と媒介契約を結ぶときに必要な書類
査定が終わり、売却を依頼する不動産会社が決まったら媒介契約を結びます。
不動産会社との媒介契約を結ぶ際には、正確かつ効率的な取引を進めるために、いくつかの重要な書類が必要になります。これらの書類は、売り主の身分証明書、建築確認済証および検査済証、地積測量図、境界確認書、利用規約など、取引の透明性と安全性を保証する上で不可欠です。ここでは、媒介契約をスムーズに進めるために必要な書類について、その種類と目的、そしてこれらの書類を用意する際の注意点について詳しく説明します。
この媒介契約時には多くの書類が必要なため入手漏れがないように注意しましょう。
媒介契約にも種類があります。
【必須】身分証明書
まず、準備していただきたい書類は、売り主の身分証明書です。運転免許証やなど本人が特定できる物です。運転免許書がない場合はパスポートや健康保険証などでも大丈夫です。
身分証明書は媒介契約時だけでなく、売買契約時は買主、引き渡し時は移転登記を依頼する司法書士に提示する必要がありますので、いつでも提示できるように準備しておくと良いでしょう。
なお、不動産に共有持ち分がある時は、関係者全員分の身分証明書が必要です。
入手できる場所は提出する身分証明書の種類によって異なります。事前に入手できる場所を確認しましょう。
【必須】一戸建ての場合は建築確認済証および検査済証
建築確認済み証は、建物が建築基準法などの法令に適合していることを証明する書類です。これは、建物の法令適合を証明し、売買取引の際にその安全性や適法性を示すために使用されます。
この書類は、物件を売却する際や、購入希望者が建物の合法性を確認したい場合に必要です。
検査済証は、建築物が完成した後に行われる最終検査をパスしたことを証明する書類になります。建物が最終的に建築基準に適合していることを証明するために使用されます。
この書類は、建築確認済証と同じく、物件を売却する際に必要です。
画像元:不動産流通実務検定
この建築確認済み証および検査済証一戸建ての取得時に交付されており再発行はできません。
なくしてしまった場合は、市役所の建築指導課の窓口で台帳記載事項証明書を発行してもらいましょう。有料ですが建築確認済証や検査済証の代わりになります。
【必須】土地の場合は地積測量図、境界確認書
地積測量図と境界確認書は土地の売却時に必要です。
地積計量図は土地の正確な面積と形状、境界を記載した図面です。これがあることで、土地の正確な面積や形状を証明し、境界紛争の防止に役立ちます。
通常、土地を売買する際や、新たに建物を建築する際に必要となります。
次に、境界確認書は、土地の境界線が隣接地の所有者との間で合意されていることを示す書類であり、境界紛争を未然に防ぐため、または既に合意された境界線を明確にするために使用されます。
土地を売買する際に特に重要な書類になります。
画像元:盛岡地方法務局
これらの情報は謄本記載されていますが、情報が古くトラブルの元にもなり兼ねない為、土地を売買する時には現状の土地の計測を依頼する必要があります。この地積測量図、境界確認書は媒介契約時から引き渡しまで必要となります。
土地を取得した際に受け取っているはずですが、もし無くしてしまった場合は測量士や土地家屋調査士に調査依頼をしましょう。
【必須】マンションの場合は利用規約
マンションの売却時に必要な書類です。利用規約は、ペットの飼育の可否や駐車場の有無などマンションの共有部分の使用方法や管理に関する規則が書かれてる書類です。売却時には、購入者に対してこの規約を理解し、遵守することが求められるため、事前に提供する必要があります。
通常、利用規約は、マンションの所有者全員に冊子として配られます。なくした場合は、管理組合に問い合わせてコピーさせてもらうと良いでしょう。
マンションの利用規約は不動産会社と媒介契約を結ぶときに必要になるので、それまでに準備するようにしましょう。
【推奨】建築設計図書、工事記録書
建築設計図書は、建築設計図書には、マンションの構造や設備に関する詳細が記載されています。これにより、物件の質や潜在的な問題点が明らかになり、購入者はより情報に基づいた決定を下せます。
工事記録書は、マンションの建築やリフォーム時の作業内容や使用材料などを記録した文書です。これにより、物件の品質や改修の歴史を把握でき、将来的な修繕の必要性なども評価できます。
2つの資料は、購入者が物件の詳細を知りたいと考えた時や、不動産の評価を行う際に必要です。
建築設計図書や工事記録書は物件を購入したときに入手しています。もし紛失した場合は不動産会社もしくはハウスメーカーに問い合わせて書類をもらうことができるか確認してみましょう。
【推奨】耐震診断報告書、アスベスト使用調査報告書
耐震診断報告書、アスベスト使用調査報告書は、耐震偽装問題やアスベスト被害が無いことを確認するために必要な書類です。
耐震診断報告書があることにより、地震に対する建物の耐性を評価する文書で、安全性の確認と購入者への安心感提供に役立ちます。
アスベスト使用調査報告書は、特に古い建物を売却する際、または購入者からの要求があった場合に提供します。
一時社会問題にまで発展したことや、長く住む家の安全性を気にする買い主は多くいます。口先だけではなく、書面を提供し安心させてあげましょう。
これらの書類は専門の建築士もしくは専門調査業者に依頼して入手することができます。
【推奨】地盤調査報告書、住宅性能評価書、既存住宅性能評価書
それぞれ、住宅の安全性や機能性について証明するために必要な書類です。
1つ目の地盤調査報告書は、地盤の安定性や地震時のリスクを評価するため、特に地盤が軟弱と思われるエリアで重要です。
2つ目の住宅性能評価書と3つ目の既存住宅性能評価書は、建物の性能を総合的に評価する文書で、購入者にとっての物件の価値を示します。
建築基準法をもとに、一戸建てであれば地盤にリスクはないのかを確認できます。住宅性能は、国土交通省が定めている制度で、住まいの性能を専門家にチェックしてもらう、わかりやすく伝える事ができます。
こちらの書類は建設会社から入手することができます。もし必要な場合は問い合わせてみましょう。
【推奨】購入時の契約書・重要事項説明書・パンフレットやチラシ広告
これらの文書は物件の詳細情報を含んでおり、売却時に物件の特徴や条件を明示するために役立ちます。重要事項説明書には法的な規定が含まれており、これらの情報は売却過程において透明性を確保するのに重要です。
売却の初期段階で、不動産業者や購入希望者に提供します。
物件の内容や取引条件など、買い主が求めてから探すよりも事前に必要となる書類を用意しておくことで、良い印象を与える事ができるはずです。
これらの書類は購入時に不動産業者から受け取るもので、保管しておく必要があります。
【推奨】ローン残高証明書
ローン残高証明書は、物件にかかっているローンの残高を証明する文書です。ローン返済中の方にとっては必須書類です。これにより、売却によってローンが完済されるか、またはどの程度の残債があるかが明確になります。
ローン支払いをしている場合は契約をするうえで実質的に必須と同じ扱いを受けますので準備しましょう。
通常は、売却の際に、残債の計算や抵当権の抹消手続きを行うために必要ですが、この証明書は、ローンを提供している金融機関から取得します。時間の余裕のある、売却の手続きを開始する前に申請するとスムーズに進み良いでしょう。
【推奨】ローン返済予定表(住宅ローンの償還表)
ローン返済予定表は、住宅ローンの残債額、返済額、返済期間などの詳細を示す文書です。この書類は、売却時のローンの残高を正確に理解し、売却価格とのバランスを考慮する際に重要です。
また、ローンの残債が売却価格を上回っている場合(いわゆる「水面下」の状態)には、その事実を明確にし、適切な対応を計画するために必要となります。
ローン返済予定表は、住宅ローンを提供している金融機関から取得できます。多くの場合、ローン契約時に提供されることが多いですが、最新の情報が必要な場合は金融機関に再発行を依頼することができます。また、オンラインバンキングサービスを利用している場合、ウェブサイトやアプリから直接ダウンロードできることもあります。
不動産の売り出し中に必要な書類
不動産を売り出す際には、いくつかの書類の準備が必要となります。
これらの書類は、物件の状態や権利関係を明確にし、売却プロセスをスムーズに進めるために重要です。購入希望者に対して信頼性を示し、法的な要件を満たすためにも、適切な書類を用意しておくことが不可欠です。
ここでは、不動産の売り出し中に必要となる主な書類について、その内容と役割を詳しく解説します。例えば、マンション使用時に関する資料や固定資産税通知書などがあります。これらの書類を事前に揃えて準備しておくことで、売却プロセスをより円滑に、かつ迅速に進行させましょう。
【必須】マンションの使用細則・維持費についての書類
マンションの使用細則は、共用部分の利用方法や管理規則など、マンション内での生活ルールを定めたものです。マンションの売却において、他の居住者と共同の利益を生むためのルールを把握しておくために必要な書類です。
買い主は、入居先のルールをしらないと気づかない間に破ってしまい非難を浴びるかもしれないので、事前に把握しておくことが大切になります。
また維持費も買主が購入を決めるための重要な情報の1つです。購入するか適切に判断してもらうためにも用意しましょう。
こちらのマンション使用細則や維持費についての書類はマンションの管理会社が保有していて、不動産会社が手配します。ご自身で用意する必要はありませんが、不動産会社が忘れずに用意しているか念のため確認しておきましょう。
【必須】固定資産税納税通知書
固定資産税納税通知書とは、毎年1月1日時点での不動産の所有者に課税される固定資産税の詳細が書かれてた書類です。
固定資産税の納税義務は売主にありますが、売主と買主で負担割合を案分するのが一般的となっています。この書類は、購入者が将来にわたって負担する税金の額を理解するために重要です。また、税金が適切に支払われていることを証明するためにも必要です。
画像元:神戸市HP
固定資産税納税通知書は毎年4月頃に市役所からその年1月1日時点の不動産所有者に送付されます。
売却プロセスの中で、購入検討者が税金の情報を求めた時、または不動産取引の最終段階で提供することが一般的です。
再発行ができませんが、もし手元にない場合は市役所で代替として「固定資産税評価証明書」を発行してもらえます。
売買契約時に必要な書類
買主が見つかりお互いの納得する売却価格やその他条件のすり合わせが終わったら、売買契約書を締結します。
不動産の売買契約を行う際には、様々な書類が必要となります。これらの書類は、取引の透明性を保ち、両当事者の権利と責任を明確にするために不可欠です。売買契約のプロセスは、単に買い手と売り手が合意するだけではなく、法的な要件を満たし、将来のトラブルを避けるための正式な手続きを伴います。ここでは、売買契約をスムーズに進めるために必要な主要な書類について説明します。
これらの書類は、売買契約の正確性と合法性を保証し、将来のトラブルを未然に防ぐために不可欠です。売買契約における書類の重要性を理解し、適切に準備することで、安心して不動産取引を進めることができます。
【必須】実印と印鑑証明書
。実印は、不動産取引における重要な契約書に押印するために使用されます。印鑑証明書は、その実印が登録されていることを証明する公的な文書であり、売買契約書や登記申請書に添付されます。これにより、契約が法的な効力を持ち、売却手続きが正式に認められるようになります。
登記関係の書類への押印には実印が必要になります。印鑑証明書は発行してから3カ月以内のものを使用します。
移管証明書と実印は、契約書作成時や所有権移転登記の手続き時に必要です。印鑑証明書は市役所の窓口で「印鑑登録証明書交付申請書」を記入し、印鑑登録カードか住民基本台帳カードまたは個人番号カード、本人確認書類を提出すれば発行できます。
なお、不動産に共有持ち分がある時は、全員分の実印と印鑑証明書が必要です。
- 不動産の共有者が遠方にいるなら早めに準備した方がいいね!
【必須】固定資産税評価証明書
固定資産税評価証明書とは固定資産に課税される税金の計算に必要となる証明書です。
この証明書は、不動産の評価額や資産価値を公的に証明するものです。不動産の売却価格を決定する際の参考になるだけでなく、売却に伴う税金の計算や、購入者のローン申請の際の資料としても使用されます。
不動産売却の交渉段階や契約前に必要となることが多いです。
注意点として、固定資産税は地方の各自治体に収めるものになるので、それぞれで名称や書類の様式が異なる場合があります。
固定資産税評価証明書は各市区町村の窓口で発行されます。基本的に固定資産税評価証明書を取得できるのはその情報に記載されている固定資産を所有している人物、それに準ずる人物に限られています。
引き渡し時に必要な書類
不動産の売却において、引き渡し時は重要なフェーズの一つです。この段階で必要となる書類は、売買契約の成立から物件の所有権移転までのプロセスを正式に完了させるために不可欠です。
引き渡し時の書類は、所有権の移転を確実にし、両当事者間の約束が適切に履行されたことを確認する役割を果たします。ここでは、不動産の引き渡し時に通常必要とされる書類について、その種類とそれぞれの書類の詳細を説明します。
売買契約を締結したときに決められた日時に不動産の引き渡しが行われます。この引き渡し時に決済を行うため、主に金銭の受け取りに必要な口座の書類が必要になります。大きなお金が動く取り引きのため書類の漏れがないように確認しましょう。
【必須】銀行口座書類、通帳
銀行口座書類や通帳は、不動産売却に伴う金銭取引を行う際に必要です。不動産の売買では大きなお金が動くので銀行口座を使う事になるでしょう。
支店番号や口座番号を伝えなかったり間違えてしまうとお金が振り込まれません。ちょっとしたミスを防ぐためにも用意しておきましょう。
これは、売却代金の支払いを受ける際や、売却に関わる金融取引を行う際に必要なことがほとんどです。
行口座書類や通帳は、売却者が使用する銀行から入手できます。通帳は通常、口座開設時に銀行から提供されます。
【推奨】住民票
住民票は不動産を登記している住所と、あなたが今住んでいる住所が違う場合に必要となります。
住民票は、売却者の住所や世帯構成などの基本的な個人情報を証明する公的書類です。不動産取引では、売却者の身元確認や法的な資格の証明に使用されます。また、登記手続きにおいても、売却者が物件所在地の管轄内に住んでいることを証明するために必要となることがあります。
住民票は、売買契約の締結時や所有権移転登記の申請時に必要です。
住民票を登録している市区町村の役所で発行をすることができ、3ヶ月以内のものが有効です。用意した住民票が有効期限内のものであるかよく確認しましょう。一般に、本人または代理人が申請して取得します。
不動産売却の手順
不動産売却の手順はどのように進めるのでしょうか?
- 売却のための事前準備
- 不動産会社と契約を結ぶ
- 売却条件を決めて家の売却活動開始
- 買主が見つかれば売買契約を結ぶ
- 決済・引き渡す
- 売却後に確定申告を行う
大きく分けると、このような順番で進めます。
このプロセスを進めるために売主は不動産会社から物件に関して、権利に関して、売主に関してなどのさまざまな情報を求められます。この情報を伝えるための書類が「必要書類」となります。
- 市役所に行けば、必要な書類が多く揃うね!
- 地積測量図は取得に時間がかかるから、早めに準備した方がいいぞ!
不動産売却を検討し始めたら必要書類を早めに準備しよう
不動産売却はやらなければいけない事がたくさんありますが、必要書類を早めに準備しておくと、スムーズに手続きが進みます。直前になって準備すると「間取り図があると思っていたところになかった」と思わぬアクシデントも起こり、売却したくてもすぐにできない可能性があります。
万が一、書類を紛失していた場合でも、事前に気づくことができれば、代替措置の準備ができるので必要書類はできる限り前倒しで準備するようにしましょう。そして分からないことは、その都度不動産会社に相談していきましょう。
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書類の準備も含めて、不動産の売却をスムーズに進めるためには信頼できる不動産会社を見つけることが重要です。
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