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不動産売却に必要書類とは|時系列別一覧と取得方法を分かりやすく紹介

不動産の売却では、売買契約の締結や登記手続きがあるため、印鑑証明書や固定資産税評価証明書などを用意する必要があります。

また、買い手に気に入ってもらうために必要な情報を与える資料の準備があるとなお良いでしょう。


ここでは、不動産売却に必要な書類について、時系列別に整理し、取得方法と合わせて分かりやすくご紹介します。

先読み!この記事の要点
  • 不動産売却手続きの段階に応じて必要書類が異なる
  • まとめて取得できるものは取得しておこう


「まずは不動産売却の基礎知識を知りたい」という方は下記記事がオススメです。

1. 不動産売却査定時に必要な書類

不動産の売却では、最初に不動産会社へ売却不動産の価格査定を依頼します。
売却査定時は物件の詳細が分かる資料をできるだけ多く用意しましょう。


資料がなくても査定は受けられますが、多い方がより精度の高い査定を受けられます。

項目 一戸建て マンション 土地
登記済権利証/登記識別情報
地積測量図/境界確認書類
建物図面 ?
住宅性能評価書 ?
建築確認済証/検査済証 ? ?
固定資産税の納付通知書
ローン残高証明書
マンション管理規約 ? ?

1.1. 登記済権利証/登記識別情報


査定を受ける不動産の所有者であることを確認します。


登記済権利書は所有者の所有権を証明するための書類、登記識別情報は登記済権利書の代わりになる書類です。

不動産を購入した時に司法書士から受け取っているか、郵便で送られてきているはずです。

不動産の売却時には必ず必要になる大切な書類で、紛失しても再発行はできません。

1.2. 地積測量図/境界確認書類

不動産の売買契約は、境界が確定していないと成立しないのが一般的です。


隣地との境界は確定しているか、しているとしたら現地に目印はあるか、ない場合は境界確定する気があるか、測量図を作成するかを考える必要があります。

なお、境界確定費用や測量費用は通常、売主が負担します。

地積測量図は法務局で取得できます。

1.3. 建物図面

建物図面は建物の形状を確認するための書類で、地積測量図と同様、法務局で取得できます。

1.4. 住宅性能評価書

住宅性能評価書は、建築的な視点で専門家が住宅の性能を評価する書類です。専門機関に依頼して取得していれば用意しておきましょう。


書類が見つからない時は、自分で依頼して作成していれば依頼先に、住宅購入の際に受け取ったのであれば不動産会社の担当者に、問い合わせしてみましょう。

1.5. 建築確認済証/検査済証

建築確認済証/検査済証は、その建物が、新築時の建築基準法に基づいて建築されたことを証明する書類です。
建築時に施工会社から渡され、途中で売買があれば売買時に売主から買主へ渡っているはずです。
書類が見当たらない場合は、施工会社か、売買を担当した不動産会社の担当者へ問い合わせてみましょう。

1.6. 固定資産税の納付通知書

固定資産税の納税額と、固定資産税評価額が分かります。


固定資産税は、1月1日時点の所有者に対して納付書が送られますが、売却すると売却した日を境にそれまでの分を売主が、それ以降の分を買主が負担する日割り計算にするのが一般的です。

1.7. ローン残高証明書

売却する不動産にローンの残高がある場合は、その額を確認するために用意しておきましょう。ローン返済予定表でも構いません。


不動産の売却代金と、自己資金とを合わせてローンを完済できなければそもそも売却することができないので注意が必要です。

ローン返済予定表はローンを組んだ時に受け取っているはずです。


ない場合は、金融機関にローン残高証明書を発行してもらいましょう。
借り入れしている金融機関の窓口で発行してもらえるのですが、事前に電話で問い合わせをしておくよスムーズに対応してくれます。

1.8. マンションの管理規約

マンションの管理規約は、マンション売却の際に用意する必要があるもので、ペットの飼育の可否や駐車場の有無、管理費用などについて書かれています。


通常、マンションの管理組合で決められた管理規約や使用細則は、所有者全員に冊子として配られます。


査定時に必須というわけではありませんが、マンションに住むためのルールが書かれているので、売却が始まるまでの間に必ず用意しておくようにしましょう。

マンションの管理規約が見当たらない場合は、管理組合に問い合わせてコピーさせてもらうと良いでしょう。

1.9. 売買契約書と重要事項説明書

上記リストには入れていませんが、購入時の売買契約書重要事項説明書も用意しておきましょう。


不動産を売却すると、その利益に対して譲渡所得税が課されますが、売却した不動産を購入した時の金額を取得費として差し引くことができます。


取得費として計算できるものには、他にも購入時に支払った仲介手数料や登記費用があるので、領収書などを用意しておきましょう。

1.9.1建物は減価償却される

売買契約書の金額は土地と建物の金額に分けることができますが、このうち建物部分は時の経過に応じて減価償却されます。

減価償却費は、建物の構造(木造/鉄骨造/RC造など)に応じて償却率が決められており、経過年数とかけあわせて算出します。


なお、不動産売買契約書で土地と建物が分けて記載されていれば良いですが、そうでなければ消費税額から判断できます。
土地は非課税なので、購入した当時の消費税で割れば建物の価格が算出できます。


消費税額の記載もない場合は、国土交通省による標準建築費(千円/㎡)に面積をかけあわせて算出できます。
なお、標準建築費は建物の構造(木造/鉄骨造/RC造など)と築年数によって異なります。

1.9.2購入時の書類がない場合は概算費を計上できる

相続した不動産などで、売買契約書やその他の経費に関する書類がない場合には、売却価格に5%をかけた数字を概算費として計上できます。


概算費は多くの場合、売買契約書や各種経費を計上するのと比べてかなり少ない金額になってしまうことが多いため、可能な限り書類を探した方が良いでしょう。

1.10. 建築設計図書・工事記録書

こちらもリストには入れていませんが、建築設計図書工事記録書は、これまでどのような設計・工事が行われたのかを示す書類です。


これまで行われたリフォームについて知ることで、買主はこれから維持管理費用にどのくらいの費用が必要かを想定することができます。


マンションの場合は管理組合や管理会社が保管しているので問い合わせてみましょう。
一戸建ての方はリフォーム会社や施工会社に問い合わせましょう。

1.11. 耐震診断報告書や地盤調査報告書、アスベスト使用調査報告書

最近、日本では巨大地震が続いていることもあり、建物の耐震性を気にされる方が多いです。


古い家では現在の耐震基準を満たしていない場合があり、融資や税制優遇などを受けられないこともあります。


昭和56年以降に建てられた建物は新耐震基準とされるので不要ですが、それより前に建てられた建物については、耐震診断を受けて耐震診断報告書を持っていた方が売りやすくなるでしょう。


地盤調査報告書は、建物を建てる前に地盤に問題がないか調査を行った内容の報告書です。

また、アスベスト使用調査報告書は新しい家ではアスベストが使われていませんが、古い家だと使われていることがあります。必要に応じて調査を依頼しましょう。


耐震診断報告書とアスベスト使用調査報告書は必須ではありませんが、あると売却しやすくなる書類です。


診断を受けたのにも関わらずこれらの書類が手元にない場合はマンションであれば管理組合に問い合わせ、一戸建てであれば施工会社に問い合わせれば手に入るはずです。

1.11.1新耐震基準とは

新耐震基準とは、震度6強から7に達する地震でも倒壊しないことを目的に定められた耐震基準で、昭和56年6月1日以降に建てられた建物はこの新耐震基準で建てられており、それ以前に建てられた建物を旧耐震基準として区別しています。


新耐震基準は、その後に起こった阪神淡路大震災などでも高い成果を挙げています。

1.11.2住宅ローン控除とフラット35

耐震基準は、住宅ローン控除と、住宅金融支援機構の住宅ローンであるフラット35の利用と関係があります。

住宅ローン控除は、一定の要件を満たした不動産を購入するにあたり住宅ローンを組むと、借入時から10年間、住宅ローンの年末残高×1%を所得税と住民税から控除できる制度です。


この住宅ローン控除を受けるためには、木造住宅など非耐火住宅で築20年以内、マンションなど耐火住宅で築25年以内である必要がありますが、耐震診断を受け、耐震基準適合証明書の発行を受けることができれば、控除の対象となります。


最大で400万円もの還付を受けられる住宅ローン控除なので、ぜひ利用できる状態にしておきたいです。


また、フラット35は住宅金融支援機構の住宅ローンで、35年間全期間固定金利であることが特徴です。


フラット35を利用するためには、建築確認日が昭和56年6月1日以降である必要がありますが、それ以前でも耐震基準適合証明書などの発行を受けられれば制度の対象となります。

2. 売却開始時に必要な書類一式とその取得方法

売却開始時に必要となる書類一式です。査定時に用意できていなかった書類がある時はここで用意しておきましょう。

項目 一戸建て マンション 土地
権利証/登記識別情報
地積測量図/境界確認書類
建物図面 ?
住宅性能評価書 ?
建築確認済証/検査済証 ? ?
固定資産税の納付通知書
固定資産税評価額証明書
ローン残高証明書
マンション管理規約 ? ?

2.1. 固定資産税評価証明書・固定資産税納付通知書

売却する不動産の移転登記を行う際、買主は登録免許税を納めなければなりません。登録免許税の計算には、固定資産税評価証明書と固定資産税の納付通知書が必要になります。


これらは登記に必要な書類ですが、固定資産税評価額は不動産の価値を示す指標となるため、買主との価格交渉のために用意しておくようにしましょう。

固定資産税の納付通知書は不動産の所有者に対して送付されます。固定資産税評価証明書は市役所などで取得することができます。

2.2. パンフレット

上記リストには入っていませんが、マンションや分譲戸建てでは、新築時のパンフレットがあると効果的です。


新築時のパンフレットはしっかり作りこまれているものが多く、購入希望者が内覧した際後のイメージを、家に帰ってからもパンフレットを見ることで継続できるからです。


また、新築時のパンフレットがあると、その物件の基本的なコンセプトを伝えることができます。


さらに、新築時のパンフレットを大事に持っているということは、売主がその物件を大切に思っているという印象を買い手に伝えることにもなります。
買い手としては、売主にとても大切にされていた物件を買いたいと思っています。

マンションや分譲戸建てを売却する時は、ぜひパンフレットを用意しておくようにしましょう。

3. 売買契約、引き渡しをする際に必要な書類一式とその取得方法

売買契約や引き渡しをする際に必要となる書類一式です。

項目 一戸建て マンション 土地
身分証明書(免許証など)
実印
印鑑証明書
住民票
権利証/登記識別情報
地積測量図/境界確認書類
建物図面 ?
住宅性能評価書 ?
建築確認済証/検査済証 ? ?
固定資産税の納税通知書
固定資産税評価額証明書
ローン残高証明書
マンション管理規約 ? ?

3.1. 身分証明書(免許証など)

売主本人であるための確認書類として必要です。
運転免許証が一般的ですが、他にパスポート健康保険証などでも大丈夫です。


なお、不動産に共有持ち分がある時は、全員分の身分証明書が必要です。

3.2. 印鑑証明書/実印

売買契約書への押印は認印でも構いませんが、登記関係の書類への押印には実印が必要です。


実印であることを証明するため発行から3ヶ月以内の印鑑証明書が必要になりますので、実印を登録していない方は早めに登録を済ませておきましょう。

なお、登録できる印鑑には規定があり、**「8mm角の正方形~25mm角の正方形」**でなくてはなりません。


また、印鑑証明書は市役所で取得できますが、印鑑証明書を発行してもらうためには印鑑登録時に配布された印鑑登録カードか印鑑登録証が必要になります。

3.3. 住民票

登記の際に住民票が必要な場合があります。
司法書士や不動産会社の担当者に確認して、必要であれば用意しておきましょう。


住民票も市役所での取得が可能で、発行から3ヶ月以内である必要があります。

4. 書類を集める時に注意すべき点

不動産売却に必要な書類を集める時には、以下のような点に注意しましょう。

4.1. 登記が更新されていない場合、登記完了まで時間がかかる

不動産の所有者の情報には所有者の住所なども記載がありますが、こういった情報が更新されていないような場合では、登記申請から登記完了まで時間のかかることがあります。


あらかじめ必要になることが分かっているようであれば、先に済ませておくと良いでしょう。

4.2. 買主や関わる人の立場に立って早めに集める

必要書類は、売買契約や登記に必要な書類もありますが、買い手に物件について説明する書類にもなります。
不動産の売買契約においては、買い手からすると調べなければならないことが多く、売主から情報を提供してもらわなければ分からないことも多いです。


条件に見合った買い手をスムーズに見つけるためには、買い手がどのような情報を欲しているのか考えて書類を集めていくと良いでしょう。

4.3. 敷地の境界は早めの段階で明確に

売却を検討している不動産の、隣地との境界が確定していないような場合には、できるだけ早く確定の手続きを進めるようにしましょう。


境界確定には、隣地の所有者との立ち合いが必要で、売買契約が確定してからバタバタと進めても間に合わないことがあります。

少なくとも1?2ヶ月は余裕を見て動いておくと良いでしょう。

4.4. 設備や残置物について、買主と取り決める

エアコンや物置などの建物に付帯している設備については、残したまま売却するのかどうか明確にしておくと買主にとって親切です。


また、設備が故障していたり、壁に穴が空いていたりする場合は、その故障や欠陥の内容を明確にしておきましょう。

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プロフィール
逆瀬川 勇造

明治学院大卒。地方銀行にてリテール業務に従事した後、住宅会社にて新築住宅や土地造成、土地仕入れに携わる。宅建士/2級FP技能士(AFP)/相続管理士。

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