新築マンションの利回りと相場について|中古との違いやメリット

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新築マンションの利回りの相場はどのくらいを目安にしたら良いのでしょうか?新築マンションがそこら中で建っている今投資用の不動産を買うのは一見チャンスのように思えます。利益がでる利回りのラインを知ることで、新築マンションの投資の大きな判断材料になり、投資での失敗が少なくなる事。中古マンションと比較し、新築マンションの投資や運用のメリットを考えて、賢く不動産投資を行うようにしてみましょう。
損をしない投資の為に新築マンション投資の利回り相場を知って、メリットを覚えておき、信頼できる不動産屋を探してみましょう。一括査定サイトを利用して、複数の優良な不動産屋を比較検討する事ができます。

先読み!この記事の結論
  • 利回りは中古マンションが高い
  • 中古マンションは入居率が課題となるため上級者向け
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新築マンションの利回りの相場は?

新築マンションの利回りの相場はどのくらいかを知る為に、利回りの相場の計算方法と東京都内の新築マンションの人気エリアの利回り、投資すべき利回りの最低ラインを知っておきましょう。

利回りの相場の計算方法

利回りの相場の計算方法は主に3つの方法があります。それぞれ別の用語で呼ばれているケースもあるので、3種類の利回りの適切な理解が必要です。

表面利回り

投資をする際に利回り○○%などと不動産を案内されている場合にこの表面利回りが主に用いられています。計算方法は以下の通りで、年間の家賃収入額を不動産を購入するのにかかった費用で割って、それをパーセンテージにしたものです。
  • 表面利回り(%)=年間の家賃収入額÷不動産の購入金額×100
不動産の投資をした経験がある方なら解るでしょうが、この表面利回りは実際に投資をして稼ぐ金額では無いと言う事が理解できるでしょう。つまり、実際には目安になれどこの表面利回りを上回る金額を稼ぐことは出来ないのです。

実利回り

この実利回りはNET利回りとも言い、実際に投資で得る利回りになり、実際に物件を購入するか決めるならこちらの利回りを参考にするようにしましょう。計算方法は以下の通りで、いろいろな維持管理にかかる費用などを入れたものになります。
  • 実利回り(%)=(年間の家賃収入額ー修繕積立金などの経費ー税金など)÷(不動産の購入金額+諸経費)×100
実利回りを簡単に算出する方法が非常に難解で、なおかつ年数ごとに変化するため、実際に投資の物件を探す際に実利回りを利用していない不動産屋が多いです。ただし概ねこの実利回りが実際の収益になります。新築マンションの投資の場合には修繕積立金や火災保険の金額、管理費や都市計画税、固定資産税なども考えて計算をしないといけません。
また表面利回りも実利回りも基本入居を100%として換算しています。ただ単に利回りが高いからといって入居率が低い物件に手を出すと危険です。立地や周辺の住環境などが整備されているエリアの物件を狙うようにしましょう。

自己資本利回り

実利回りと非常に近いニュアンス(場合によっては一緒に用いられる)のものですが、投資用の新築マンションを購入した際に、住宅ローンを組んだ場合においてその金額を差し引いて出される利回りのことを言います。(別名投資利回りとも言います。)新築のマンションの場合には高額になることが多く、自己資本の少ない方は銀行からローンを組んでお金を借りて運用を行うケースがあり、その金額も加味している数値です。

東京都内新築マンション利回り

東京都内の新築マンションはここ最近高騰が続いており、オリンピックが終わるまで高止まりすると予測される事から新築マンションの実利回りの相場は3%台~5%程度が多いです。特に人気のあるワンルームマンションでも港区や品川区などでは、2017年の調査で取引利回り(実利回りに空室率を鑑みた数値)で4.3%、墨田区や江東区の総武線や東西線沿線では4.5%程度になっています。

投資すべき利回りのラインは3%

実際にどのくらい利益を上げたいかによって異なりますが、都内で新築マンションの投資を行う場合には実利回り3%程度が投資のラインになります。少し少ないように思えますが、新築マンションにはリスクが少なく、比較的入居率も高く維持できることから、確実に収益を得たい場合にはこの程度の物件から初めてみると良いです。
実利回り3%を切るような物件に関しては、その地域の地価の変動がない限り(これから環境が良くなるなど)投資をするメリットはほとんどありません。いずれにしても不動産の専門家に相談することが投資への近道です。
イエウール土地活用であれば、簡単な情報の入力だけで複数の不動産を扱っている会社から資料を取り寄せられます。また、契約するまでは無料で相談できますので、多くの優良な不動産屋と繋がりを作るきっかけとしてはベストでしょう。まずは、イエウール土地活用を利用して複数の企業から資料を取り寄せてみましょう。

土地活用比較サイトの利用手順
土地活用比較サイトの利用手順
  • 利回りは主に3つ
  • 都内の相場は3%~5%
  • ラインは3%

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新築と中古マンションの利回りを比較

新築と中古マンションの利回りの比較をしてみて、メリットやデメリットを考えてみましょう。

利回りを比較すると中古マンションが高い

不動産投資と収益物件の情報サイト健美屋が行ったデータによると全国平均では2017年7月~9月で、築年数10年未満は投資利回り6.83%、築年数10年から20年未満は投資利回り8.19%20年以上の投資利回りは10.34%です。このデータから言えるのは築年数が経過している物件ほど利回りが高くなると言う事です。
理由は単純で物件の所得費用が掛からない分、利回りとして還元されているからです。また投資利回りという事は築年数の浅いケースは銀行からローンで借りており、築年数の古い中古物件は自己資本から純粋に利益を得ている人が多いという事が考えられます。
先ほどの利回りの計算式に当てはめるといろいろな家賃は低くなり、諸費用は高くなりますが、マンションそのものの購入費用が格段に安いため、利回りが高くなります。また特に近年ではマンションの高騰化が進んでおり、中古マンションと新築マンションの差が開きつつあるのが実情です。この状況は東京オリンピックがある2020年までは続くと言われています。

中古マンション投資のデメリット

中古マンション投資はハイリスクハイリターンとされており、入居率の確保が大きな課題です。特に賃貸ではよりきれいな物件が好まれる傾向が強く、中古マンションは家賃を下げるしかない状況になるケースもあります。当然家賃を下げると利回りが下がるので、収益が減る事。また大きな問題は老朽化による修繕費などの経費が大幅にかかる物件が多い点です。
中古マンションの投資は比較的上級者向けとされており、投資のプロでも収益を上げ続けるのが難しいと言われています。特に立地の条件が良いなどの物件の強みが無い中古マンションは、安易に投資に手を出すと痛い目を見る事になるでしょう。
  • 利回りは中古マンションが高い
  • 中古は入居率が課題
  • 中古は上級者向け

新築マンションの投資メリット

新築マンションの投資にはどのようなメリットが存在するのでしょうか?

準備金が少なくてすむ

新築マンションの場合には自己資金が少ない状態でも始めることができます。理由はその資産価値が高いため、その物件を担保にしてローンを組めるからです。現在の収入状況や、毎月の返済可能額により異なります。例として20年ローンで投資用の場合には家賃(10万円)をローン返済額に含めると頭金が0円でも2000万円程度借りることができるようです。(金融機関や担保の物件によって異なります。)
例え20年はローンを払い続けていても、20年経ったらあとは収益が上がる資産になります。自己資金で頭金全てを払った中古のマンションが手に入るようなものです。長期的な資産として考えると新築マンションは投資のメリットが大きいです。

節税効果がある

年収500万円以上ある方にとって、マンションを購入するとローン金利や管理費などの経費として計上でき、確定申告をすることで税金が軽くなります。また減価償却費を経費として確定申告で計上できるのが新築のマンションの大きな魅力です。
参考:国税庁

修繕費が少なくてすむ

マンションの維持管理修繕に必要な修繕費は新築のマンションほど最初は安く設定されています。平成21年にリクルートが行った調査では新築マンションの修繕積立費当初設定額は月平均7,006円です。修繕費は徐々に上がる傾向が高く、平均で10,000円~12,000円付近に落ち着きます。これは物件を売りたい不動産屋側や建設業者が始め低く経費を設定している為です。
中古マンションの場合には大規模修繕を行う必要があるケースで、数十万単位の負担を所有者に求めることもあります。これは修繕積立費を適正に積み立てていないマンションであり得る話です。鉄筋コンクリートマンションは本来は60年持つ試算をしてあります。しかしマンションの耐用年数は平均46年となっているデータがあり、実際に大規模修繕を行うのは20年程度経ってからというケースがほとんどです。
修繕費は当然年々高くなる傾向が強く、新築のマンションほど安く買えるようにできているので、修繕費が上がる前に売ってしまうのも手かも知れません。
参考:国土交通省

収益化できない時売却しやすい

新築のマンションの方が資産価値が高いので、状況状況によりローンが払えないや、収益が見込めないなどのケースの時に売るという選択肢が取りやすいです。その売却額を含めて、投資と考えられています。古くなり修繕を行わないと買い手が見つからない場合には当然安く買いたたかれます。
例え利回りが3%台でも、需要があり売却をして最終的に利益になるなら、投資として成功です。売却額については緊密に不動産屋と連携しておき、調べると良いです。その点は一括査定サイトを利用すると便利で簡単に今の不動産がチェックできるので、大いに活用してみましょう。

新築マンション投資シミュレーション

実際にシミュレーションをしてみて、より具体的な数字を取り上げてみます。条件は2,700万円の新築3LDKマンションを諸経費込みで3,000万円で購入し、頭金500万円残りの2,500万円を30年ローン(年率2.475%)で、支払いました。家賃は月13万円で初期の稼働は100%とし、維持経費などで15%取られることにするとどのくらいの収入になるでしょうか?
年間の手取り13万円で、利回りは2.6%です。この条件でもこのぐらいの金額を得て、ローンを払い続けていく事ができるので、30年後ローンを払い終えて自己所有の物件になった場合には、その時の家賃収入(年に2,000円ずつ下げても月に7万円の収入)がそのままあなたの収入になります。
実際は都内新築マンションの利回りでも3%台を超える程度ですので、これよりも条件は良いと思います。例では3LDKのマンションを取り上げましたが、ワンルームマンションであるのならもっと条件は良いはずです。
  • 準備金や修繕費が少ない
  • 節税になる
  • 売却で利益になる
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新築マンションの運用メリット

新築マンションは運用面のメリットも大きいです。主に3つあるので、その理由を詳しく見てみましょう。

空室率が低い

新築マンションはきれいな事から空き部屋になる可能性が低いです。立地などの影響を受けますが、その点をしっかりと事前にチェックしておけば大丈夫。マンションはセキュリティー面を気にする方などに新しいものが人気で、アクセスの比較的良いエリアや生活のしやすいエリアは、ほぼ100%に近い稼働率になるでしょう。

人気上昇の可能性がある

新築のマンションができて、それから周辺環境が整備されるケースがあります。戸建てなどではそのようなことはないですが、マンションが数多く建つエリアには人が集まると共に、それに連れて環境も整備されていくもの。新しい駅ができたり、近くにショッピングができる設備、学校などができると人気上昇の可能性があります。しっかりと都市計画を調べておき、可能性のある新築マンションを狙うと資産価値が上がる時があるかも知れません。

災害に対するリスクが低い

地震などに対する対策や災害に関する対策は新しいマンションほどリスクが低いです。建設にかかわる法律は常に更新されており、免振装置などは進化を遂げています。新しいマンションはこのような最新の設備を多く抱えていますから何らかの災害が起こった際に効果を発揮。国土交通省のハザードマップなども調べておき、災害のリスクの少ない場所のマンションを選ぶと良いでしょう。
  • 空室率が低い
  • 人気が上がる可能性
  • 災害に対応できる
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利回りを理解して賢く不動産投資を

新築マンションの利回りの相場に関して考えてみましたが、投資をする事で長期的に見て利益を得るように努力するには不動産を見る目か、信頼できる専門家を見つけるのが一番です。目先の利回りだけを考えるのではなく、諸経費やマンションの立地、周辺環境なども加味して上手に不動産を選んでみましょう。新築のマンションの投資はメリットが多く、節税対策になるなど一定の収入がある方には役立つシステムです。
見えないものに投資するより見える不動産に投資する事はこれからも人気を集めていくでしょう。不動産の価値を正しく知るには一括査定サイトが便利で簡単です。この機会にイエウールを利用してみてはいかがでしょうか?

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初心者でもわかる!
記事のおさらい
新築マンションの利回りの相場はどのぐらいか?
新築マンションの実質利回りの相場は3%~5%と言われています。相場について詳しくはこちらをご覧下さい。
新築でマンションを建てるメリットはあるのか?
新築の方が、節税効果が高く、修繕費などのランニングコストも安く抑えることができます。さらに、経営に失敗しても新築であれば売却しやすいです。より詳しいメリットはこちらをご覧下さい。
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