マンション経営を成功させるためには、建物の建設費だけではなく、建築後のランニングコストも含めた資金計画を立てておかなければなりません。
マンションを所有していることで毎年発生する固定資産税は、マンションのオーナーが支払わなければならないものです。
この記事では固定資産税の基礎知識や計算方法、税額が軽減される特例措置や支払いについて詳しく解説していきます。
2024年最新の情報を掲載していますので、ぜひ最後まで読んで、資金計画を立てるためにご活用ください。
マンションの建築費について詳しく知りたい人は、下記の記事をご覧ください。
固定資産税とは
マンションを建築すると、翌年度から「固定資産税」を納めなければなりません。
固定資産税とは、所有している不動産などの固定資産や償却資産の価値に応じて課税される税金です。毎年1月1日時点の資産の所有者に対して、市町村（東京23区は都税事務所）へ課税標準に基づく税金を納める義務が課せられます。
固定資産税の課税標準には「固定資産税評価額」が用いられます。税率はそれぞれの自治体が定めることになっていますが、多くの自治体が標準税率である1.4％を採用しています。
適用要件を満たせば、課税標準や税額に対して軽減措置を受けることができます。
なお、市街化区域内に不動産を所有している場合には、別途「都市計画税」も課せられます。都市計画税の標準税率は0.3％です。
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固定資産税評価額の算定基準
固定資産税評価額は、総務大臣の告示する「固定資産評価基準」に基づいて算定され、各自治体の長が価格を決定します。算定基準は、土地と建物でそれぞれ異なります。
土地部分の評価額は、一般的に公示価格の約7割程度の水準になるように定められています。
建物部分の評価額は、実際の建築費ではなく、同じ建物を再建築した時にかかるであろう費用（再建築費）と経過年数による補正（経年減点補正率）に基づいて決められます。
建物が建築されると、自治体の職員によって家屋調査が行われます。調査員が実際の建築物の仕上げを確認して付けた評点を元に、評価額が算定されます。
- 実際にかかった建築費の6割程度がおおよその目安です。
【新築マンションの固定資産税評価額の目安】
土地部分の評価額：公示価格の約70％
建物部分の評価額：建築費の約60％
固定資産税評価額は、3年に1度見直しが行われます。これは、地価の変動や建物の経年劣化を反映するためです。
【2026年まで延長】新築マンションが適用可能な固定資産税の軽減措置
住宅向けの土地や家屋には、国によって固定資産税が軽減される特例措置が複数設けられています。
この章では新たにマンションを建築した時に適用できる固定資産税の軽減措置をご紹介します。
住宅用地の課税標準の特例措置
住宅の敷地は、1戸あたり200㎡まで、課税標準が固定資産税評価額の1/6に軽減されます。これを「小規模住宅用地の特例」といいます。
マンションなどの共同住宅の場合であっても、住戸1戸ごとに200㎡まで軽減措置を受けられます。
つまり、200㎡×戸数分の敷地面積に「固定資産税評価額×1/6」の軽減措置を適用できます。
- ほとんどのケースで敷地全体に1/6の軽減率を適用できます！
なお、もしも敷地面積が200㎡×戸数分を超える場合には、家屋の10倍までの面積については一般住宅用地の特例を適用して、固定資産税評価額の1/3の価額に軽減できます。
都市計画税の課税標準も同様に、軽減措置が設けられています。
| 軽減率 | 固定資産税 | 都市計画税 |
| 200㎡×戸数までの部分 | 6分の1 | 3分の1 |
| 200㎡×戸数を超える部分 | 3分の1 | 3分の2 |
特例措置の適用を受けるにあたって、申告等は不要です。
住宅用地の特例措置のシミュレーション例
たとえば、300㎡の敷地に戸建てを建てる場合、敷地面積のうち200㎡までの部分は1/6、200㎡を超える100㎡分は1/3の軽減率を適用できます。
固定資産税評価額が30万円/㎡であるとすると、土地にかかる固定資産税は以下のように計算できます。
固定資産税＝{(30万円/㎡×200㎡×1/6)＋(30万円/㎡×100㎡×1/3)}×1.4％
＝(1,000万円＋1,000万円)×1.4％
＝2,000万円×1.4％
＝28万円
一方で、300㎡の敷地に住戸数戸の12戸のマンションを建てるとすると、小規模住宅用地の特例の適用対象となる面積は「200㎡×12＝2,400㎡」となり、実際の敷地面積を上回ります。
したがって、固定資産税評価額が30万円/㎡であるとすると、土地にかかる固定資産税は以下のように計算できます。
固定資産税＝30万円/㎡×300㎡×1/6×1.4％
＝1,500万円×1.4％
＝21万円
戸建て住宅よりも共同住宅を建てる方が、土地にかかる固定資産税が安くなることがわかります。
新築住宅に係る固定資産税の減額措置
以下の要件を満たすマンションを新たに建築したとき、一定期間、家屋にかかる固定資産税に減額措置を受けられます。
【減額措置の要件】
- 居住部分の割合が全体の床面積の1/2以上
- 課税床面積（※）が1戸あたり40㎡以上280㎡以下
（※）専有部分の床面積と専有部分の割合ごとに各戸に割り振られた共用部分の床面積の合計値
要件を満たした上で自治体に申請すると、120㎡相当分の固定資産税および都市計画税が1/2に減額されます。
減額措置は、3階建て以上の耐火建築物のマンションであれば5年間にわたって減額措置を受けられます。それ以外の住宅は3年間が適用期間です。
令和8年3月31日までに新築した住宅が対象です。適用を受ける場合は、新築した翌年の1月31日までに、自治体の税務課に申請しましょう。認定長期優良住宅の固定資産税の減額措置
建築したマンションが「長期優良住宅」に認定される場合は、さらにより長期間、固定資産税の減額措置を受けられます。
3階建て以上の耐火建築物の「長期優良住宅」のマンションであれば、7年間にわたって120㎡相当分の固定資産税および都市計画税が1/2に減額されます。
上記以外の長期優良住宅は、5年間が適用期間です。
こちらも令和8年3月31日までに新築した住宅が対象です。適用を受ける場合は、新築した翌年の1月31日までに、自治体の税務課に申請しましょう。
マンションの固定資産税の支払いについて
この章では、建築したマンションにかかる固定資産税の支払いについて、支払い先、支払い時期、支払い方法を解説します。
固定資産税の支払い先
固定資産税は、建築したマンションの所在地する市町村（東京都23区の場合は都税事務所）に支払います。
税金は国に納める国税と、自治体に納める地方税に分けられますが、固定資産税は「地方税」に該当します。市町村の税収全体のおよそ41％（平成26年度決算）を占めていて、地方自治体にとって大きな税収源となっています。
また、固定資産税は使い道が定まっていない「普通税」です。そのため福祉や教育、道路整備などさまざまな用途に使われます。
なお、固定資産税と同時期に納付書が届く都市計画税は、市街化区域内にある土地や建物に対して課される税金です。同じくマンションが所在する市町村に税金を納めますが、こちらは使い道が決まっている「目的税」であり、都市計画事業や土地区画整理事業に使われます。
固定資産税の支払い時期
固定資産税の納期は自治体によって異なりますが、納税義務者に対して、毎年4～6月に市町村（東京23区の場合は都税事務所）から「納税通知書」が送付されます。
納税通知書にはその年度に課税される固定資産税額が記されています。同封されている「納付書」を用いて、1年分の課税額を4回に分けて納付します。
支払期限は自治体によって異なるため、届いた通知書でよく確認しましょう。
【固定資産税の納期の例】
- 東京23区の場合
- 6月・9月・12月・翌2月
- 大阪市の場合
- 4月・7月・12月・翌2月
固定資産税は第1期に1年分をまとめて納めることも可能です。ただし、一括払いによる割引などはありません。
なお、固定資産税の納税通知書と住民票の移動はリンクしていないため、もしも県外や海外などに引っ越した場合には、転居届とは別に固定資産税の納税通知の変更届を行っておく必要があります。
支払期限を過ぎてしまうと、延滞金が発生することがあります。手元に納税通知書が届かない場合には、通知書の送付先がどこになっているか確認をしましょう。
固定資産税の支払い方法
固定資産税は、以下のような様々な方法で納付できます。
- 市町村役場の担当窓口（固定資産税課）
- 銀行
- 郵便局
- コンビニ
- 口座引き落とし
- 「毎年の支払いが煩わしい」「つい忘れてしまって、延滞金を払ったことがある」という人には、口座引き落としがおすすめです。
また2020年以降、新型コロナウイルス感染症の影響によりオンラインでの支払い手続きが広がっています。東京23区では、30万円以内ならばPayPayやLINE Payで支払えるようになりました。
納付書に納付用のバーコードがついているので、スキャンして手続きを進めましょう。PayPayやLINE Payでの支払いでは、手数料がかからないだけでなく、各サービスのポイント還元も受けられます。
東京23区以外にもPayPayやLINE Payに対応している市町村もあるため、興味のある方はサービスサイトで確認をしてみてください。
マンションの固定資産税に関する注意点
固定資産税の支払いに関して、知っておくべきポイントがいくつかあります。
ここではマンション運営に関わる固定資産税の注意点について解説します。
固定資産税の相続人を決めておく
人生なにがあるかわかりません。そのためマンション所有者が亡くなった場合のことも考えておく必要があります。
マンション所有者が亡くなると、通常は相続人がマンション運営を引き継ぎ、固定資産税も支払います。しかしときおり相続の手続きが行われないまま、固定資産税が毎年課税されることがあります。
固定資産税を支払う相手がいないまま、毎年滞納されていく状態です。この場合、自治体が戸籍をたどって課税対象者を選定し、請求をすることがあります。これは「死亡者を名義とする課税」といわれ、選定された相手は滞納金を支払わなければなりません。
相続人を決めておかないと、意図しなかった親族に大きな迷惑をかけることになります。忘れずに固定資産税の相続人を決めておきましょう。
滞納したまま放置しない
マンションを所有している限り、税金を支払う義務は続きます。そのため固定資産税の支払いを延滞すると、罰則として法律で定められた延滞金を支払うことになります。
納付期限は、納付書に記載されています。4分割支払いの場合は、納付書に書かれたそれぞれの期限内に支払わなければなりません。忘れそうならば、一括支払いを選択するとよいでしょう。
一括支払いの納税通知書に、納付期限の記載がないことがあります。その場合は、納付期限が4分割されているほうの通知書をみてください。4期のうちの第1期の支払期限が、一括支払いの納付期限と同じです。第1期の支払期限が来るまでに、固定資産税の支払いを終えましょう。
また滞納したまま放置すると、物件を差し押さえられる可能性があるので注意が必要です。
納税通知書のチェックを忘れない
納税通知書が届いたら、誤りがないか確認することも重要です。金額に関わる項目は以下の3つをチェックすることです。
- 課税明細書の「地目」
- 土地の軽減措置が正しいか
- 家屋の軽減措置が正しいか
固定資産税の納税通知書には、「課税明細書」が同封されています。この中に「地目」という項目があるので、確認しましょう。これは土地がどのように使われているのか、記載している項目です。この項目の内容(田、畑、宅地など)によって、固定資産税および都市計画税の税額が変わります。
土地の軽減措置が正しいかどうかは、土地の面積をチェックします。面積によって小規模住宅用地や一般用住宅地などに分類されますが、それぞれ軽減措置が異なります。
最後に家屋の軽減措置についてですがポイントは、築年数と長期優良住宅の認定の有無です。マンションは築5年まで建物の軽減措置を受けられます。また認定長期優良住宅の場合は軽減措置を2年延長して受けられます。
納税通知書に間違いがあった場合には、自治体に問い合わせましょう。
＼建築費は？初期費用は？／
活用事例:「エムノーブル」「エムグランツ」 区画整理後の新たな駅前のシンボルとなる店舗併用マンション
| エリア | 千葉県 |
| 土地面積(㎡) | 3600 |
| 延べ床面積(㎡) | 3580.8 |
| 工法 | プレハブ工法 重量鉄骨ラーメン構造 |
マンションを建築するときは固定資産税についても頭に入れておこう
マンションを建築すれば、建築費用だけではなくその後もランニングコストが毎年かかります。「維持費が高すぎて、固定資産税が払えない」ということがないように、建築する前にマンションの維持費がどれくらいかかるのか、目算しておくことは非常に需要です。
固定資産税は計算式に当てはめれば、税理士に頼まなくても自分で簡単に目算できます。事前にいくらくらいになるのか、軽減措置はどの程度受けられるのかを確認しておきましょう。
また、10階建てのマンションを建築する場合の費用は以下の記事をご覧ください。
