土地活用としてマンションの建築を考えている場合、用途地域について理解しているのとしていないのでは建築プランを建てる際のスピードにも差が生まれます。
用途地域を知ることは建築予定地の周辺環境についても知ることにつながる重要な行動です。もし用途地域を把握していないといざ建築計画を立てるとなった際に思っていた条件と異なるということも起こりえます。
建築計画を立てる前に基本的な知識だけでも理解しておきましょう。
この記事ではマンション建築前に知っておきたい用途地域の基礎知識について解説します。マンションが建築できる用途地域にはさまざまな特徴があるため参考にしてください。
マンション建築費について詳しく知りたい人は、下記の記事をご覧ください。
マンションの建築に欠かせない用途地域とは
マンション建築を行う場合には用途地域についてきちんと確認しておくことが重要です。ここではマンション建築に欠かせない用途地域の基礎知識について解説します。
用途地域とは
用途地域とは、都市計画法に基づき、市街化区域内の土地を土地の利用方法によって13種類に分類する区分です。
それぞれの用途地域に振り分けられた土地は、建てられる建物の用途や規模が制限されています。
用途地域は、地域の中で無秩序に建物が建築されることを防止し、生活環境や利便性を維持しながら効率的に都市開発を行うことを目的に定められています。実際の指定は、各市町村が地域の実態を鑑みながら、それぞれ細かく振り分けています。
用途地域に反する条件の建物を建築すると、法令違反となります。そのため、マンションを建築する際も、建築予定地の用途地域をきちんと調べておく必要があります。
用途地域の種類
用途地域は全部で13種類あり、大きくは住居系、商業系、工業系にカテゴライズできます。
| 大分類 | 用途地域 |
|---|---|
| 住居系 | 第一種低層住居専用地域 |
| 第二種低層住居専用地域 | |
| 第一種中高層住居専用地域 | |
| 第二種中高層住居専用地域 | |
| 第一種住居地域 | |
| 第二種住居地域 | |
| 準住居地域 | |
| 田園住居地域 | |
| 商業系 | 近隣商業地域 |
| 商業地域 | |
| 工業系 | 準工業地域 |
| 工業地域 | |
| 工業専用地域 |
以上の内、工業系の「工業専用地域」以外には、マンション（共同住宅）を建築できます。
ただし、建築可能なマンションの高さ・大きさは、それぞれの用途地域によって異なります。基本的に、住居系の用途地域（特に住居専用地域）は、閑静な住環境の保全を目的に定められているため、あまり大きなマンションは建てられません。
一方で、ビル等が建てられる商業地域は制限が緩く、敷地いっぱいに建物を建てられるため、商業地域という名目ですがマンションの建築に適しているという見方もできます。
次の章では、用途地域ごとに建てられるマンションについて詳しく解説していきます。
用途地域の特徴と建築できるマンションの目安
この章では各用途地域ごとの特徴を解説しています。土地にマンションを建てられる規模の確認だけではなく、マンション建設予定地の周辺がどのような環境になっているかどうかの確認にお役立てください。
第一種低層住居専用地域
第一種低層住居専用地域は、低層住宅のための地域です。
| 建ぺい率 | 30％、40％、50％、60％ |
|---|---|
| 容積率 | 50％、60％、80％、150％、200％ |
建築できる建物の高さは、10ｍまたは12mまでに制限されています。
法令上はマンションを含む共同住宅の建築が可能ですが、容積率の制限が厳しい地域では、現実的には3階建て以上のマンションの建築は難しいでしょう。
容積率が150％、200％の地域なら、戸数の少ない3階建て以下のマンションの経営は可能です。
- 建てられる主な建物
- 住宅・共同住宅
- 非住宅部分が50㎡以内かつ2分の1以下の兼用住宅
- 幼稚園・小学校・中学校・高校
- 図書館などの公共施設
- 診療所・保育所・老人ホーム・福祉ホーム
- 建てられない主な建物
- 店舗（コンビニ含む）・事務所
- ホテル・旅館
- 大学・専門学校
- 遊戯施設、風俗施設
- 病院、工場、農業施設
第二種低層住居専用地域
第二種低層住居専用地域も低層住宅のための地域ですが、一定の店舗の建築が許可されています。
| 建ぺい率 | 30％、40％、50％、60％ |
|---|---|
| 容積率 | 50％、60％、80％、150％、200％ |
第一種低層住居専用地域同様、建築できる建物の高さが10ｍまたは12mまでに制限されています。
店舗が一切建てられない第一種低層住居専用地域とは異なり、2階建て以下かつ床面積の合計が150㎡以内の一定の店舗・飲食店の建築が認められています。
共同住宅の建築に関する制限は、第一種低層住居専用地域と同じです。エリアによっては3階建て程度の低層マンションの建築が可能です。
- 建てられる主な建物
- 住宅・共同住宅・非住宅部分が50㎡以内かつ2分の1以下の兼用住宅
- 小規模な店舗・飲食店・コンビニ（2階建て以下、床面積150㎡以内）
- 幼稚園・小学校・中学校・高校
- 図書館などの公共施設
- 診療所・保育所・老人ホーム・福祉ホーム
- 建てられない主な建物
- 店舗・事務所
- ホテル・旅館
- 大学・専門学校
- 遊戯施設、風俗施設
- 病院、工場、農業施設
第一種中高層住居専用地域
第一種中高層住居専用地域は、中高層の住宅のための地域です。
| 建ぺい率 | 30％、40％、50％、60％ |
|---|---|
| 容積率 | 100％、150％、200％、300％、400％、500％ |
低層住居専用地域とは異なり、建物の高さ自体の制限はありません。そのため、容積率を満たせば10階建て以上のマンションを建てることも可能です。
ただし、周辺の住宅の日当たりに対する制限が設けられおり、設計時に配慮が必要です。
チェーン店規模の店舗・飲食店の建築が認められているため、生活利便性が高く、マンション建築にうってつけの用途地域です。
- 建てられる主な建物
- 住宅・共同住宅・兼用住宅
- 店舗・飲食店・コンビニ・スーパー等（2階建て以下、床面積500㎡以内）
- 公共施設・病院・学校等（大学・専門学校も可）
- コインパーキング・駐車場
- 建てられない主な建物
- 3階建て以上の店舗・ショッピングモール
- 事務所（オフィスビル）
- ホテル・旅館
- 遊戯施設、風俗施設
- 自動車教習所
- 工場、農業施設
第二種中高層住居専用地域
第二種中高層住居専用地域は、第一種中高層住居専用地域よりも店舗建築の制限が緩い、中高層の住宅のための地域です。
| 建ぺい率 | 30％、40％、50％、60％ |
|---|---|
| 容積率 | 100％、150％、200％、300％、400％、500％ |
第一種中高層住居専用地域同様、建物の高さ自体の制限はありません。
2階建て以下かつ床面積が1,500㎡以内までの店舗・飲食店・オフィスの建築が可能なので、住宅を中心に、様々な施設が混在する地域になります。
より賑やかなエリアですが、利便性が高く、マンション建築に適した用途地域です。
- 建てられる主な建物
- 住宅・共同住宅・兼用住宅
- 店舗・飲食店・コンビニ・スーパー等（2階建て以下、床面積1,500㎡以内）
- オフィスビル（2階建て以下、床面積1,500㎡以内）
- ガソリンスタンド
- 公共施設・病院・学校等（大学・専門学校も可）
- コインパーキング・駐車場
- 小規模な農業施設
- 建てられない主な建物
- 3階建て以上の店舗・事務所
- ショッピングモール
- ホテル・旅館
- 遊戯施設、風俗施設
- 自動車教習所
- 工場
第一種住居地域
第一種住居地域は、生活エリアの環境を守るための地域です。建築物の用途の制限は第一種・二種中低層住居専用地域よりも更に緩く、少し賑やかでも利便性が高いエリアを好む人が集まっています。
| 建ぺい率 | 50％、60％、80％ |
|---|---|
| 容積率 | 100％、150％、200％、300％、400％、500％ |
建ぺい率の条件が緩和され、敷地に広く建物を建てやすくなっています。
店舗・飲食店・オフィスビルの建築に関する階層数の制限がなくなり、床面積3,000㎡以内までであれば建築可能です。
宿泊施設や遊興施設の建築も可能なエリアであるため、街並みは賑やかです。
特に生活利便性を重視する夫婦・カップル・単身者向けのマンションの建築に適している用途地域であると言えそうです。
- 建てられる主な建物
- 住宅・共同住宅・兼用住宅
- 店舗・飲食店・オフィスビル（床面積3,000㎡以内）
- 公共施設・病院・学校等
- ボーリング場、スケート場、プール、ゴルフ・バッティング練習場などの遊戯施設
- ホテル・旅館
- ガソリンスタンド
- コインパーキング・駐車場
- 自動車教習所
- 農業施設
- 小規模な工場（50㎡以内で危険性の低いもの）
- 建てられない主な建物
- カラオケボックスやパチンコ店など
- パチンコ店や劇場・映画館など
- 風俗施設
- 中規模以上の工場
第二種住居地域
第二種住居地域も同様に、そこに住む人の生活環境の保護を目的として定められていますが、遊戯施設の建築制限が第一種住居地域も緩く、さらに賑やかで人通りの多い地域です。
| 建ぺい率 | 50％、60％、80％ |
|---|---|
| 容積率 | 100％、150％、200％、300％、400％、500％ |
床面積10,000㎡以内の大規模な商店の建築が可能になります。また、オフィスビルの建築の制限がなくなります。カラオケボックスやパチンコ店の建築も認められています。
人の往来の多い地域であるため、店舗・事務所併用マンションの建築にも適した用途地域です。
娯楽施設も多いエリアなので、ファミリーよりもカップルや単身者が入居者層になりそうです。
- 建てられる主な建物
- 住宅・共同住宅・兼用住宅
- 店舗・飲食店（床面積10,000㎡以内）
- オフィスビル
- カラオケボックス・マージャン屋・パチンコ屋
- ボーリング場などの遊戯施設
- 公共施設・病院・学校等
- ホテル・旅館
- ガソリンスタンド、コインパーキング・駐車場
- 自動車教習所
- 農業施設
- 小規模な工場（50㎡以内で危険性の低いもの）
- 建てられない主な建物
- 劇場・映画館など
- 風俗施設
- 中規模以上の工場
準住居地域
準住居地域は、住居と自動車関係施設が安全に調和することを目的に設定されたエリアです。
主に、幹線沿いの土地が準住居地域に指定されます。車の販売店やガソリンスタンドなどが建築されることが多いため、付近の住居の安全と環境を保護を目的としています。
| 建ぺい率 | 50％、60％、80％ |
|---|---|
| 容積率 | 100％、150％、200％、300％、400％、500％ |
第二種住居地域で建築できる用途の建物に加えて、小規模な自動車修理工場の建築が可能です。また大きめの車庫や倉庫の建築も認められています。
マンションの建築制限については、第一種・二種住居地域と違いはありません。
幹線沿いのエリアであるため、駐車場付きのマンションの需要が高く、準住居地域であれば、敷地面積が広めの土地がマンション建築に適しています。
- 建てられる主な建物
- 住宅・共同住宅・兼用住宅
- 店舗・飲食店（床面積10,000㎡以内）、オフィスビル
- カラオケボックス、パチンコ屋、ボーリング場、カラオケボックスなどの遊戯施設
- 劇場・映画館など
- 自動車ディーラーの店舗・自動車修理工場
- ガソリンスタンド、コインパーキング・駐車場
- 自動車教習所
- 公共施設・病院・学校等
- ホテル・旅館
- 農業施設
- 小規模な工場（50㎡以内で危険性の低いもの）
- 建てられない主な建物
- 風俗施設
- 中規模以上の工場
田園住居地域
田園住居地域は、都市部における農地の保全や、農業と調和した住環境の保護を目的にしている地域です。
| 建ぺい率 | 30％、40％、50％、60％ |
|---|---|
| 容積率 | 50％、60％、80％、100％、150％、200％ |
建てられる建物の高さが10ｍまたは12ｍに制限される地域であるため、マンションの建築にはあまり適していません。
容積率の制限が比較的緩い土地であれば、3階建て程度の小規模なマンションであれば建築可能です。
低層住宅の多い、第一種低層住居専用地域に近い制限のエリアです。
- 建てられる主な建物
- 住宅・共同住宅・非住宅部分が50㎡以内かつ2分の1以下の兼用住宅
- 店舗・飲食店・コンビニ等（2階建て以下かつ床面積150㎡以内）
- 農産物直販所や農家レストラン（2階建て以下かつ床面積500㎡以内）
- 幼稚園・小学校・中学校・高校
- 図書館などの公共施設
- 診療所・保育所・老人ホーム・福祉ホーム
- 農業施設、農業関連施設
- 建てられない主な建物
- 店舗・事務所
- ホテル・旅館
- 大学・専門学校
- 遊戯施設、風俗施設
- 病院、工場、農業施設
近隣商業地域
近隣商業地域は、近隣に住む住民が日用品の買い物をするための地域です。
| 建ぺい率 | 60％、80％ |
|---|---|
| 容積率 | 100％、150％、200％、300％、400％、500％ |
商業施設の建築を推奨する地域ですが、住宅や小規模な工場も建築可能です。
商業施設の建築をメインに据えたエリアであるため、住環境を重視するファミリー層や高齢者にはやや不向きといえます。
テナント併用のマンションの建築には適している用途地域です。
- 建てられる主な建物
- 住宅・共同住宅・兼用住宅
- 店舗・飲食店・オフィスビル
- カラオケボックス、パチンコ屋、ボーリング場、カラオケボックスなどの遊戯施設
- 劇場・映画館など
- 自動車ディーラーの店舗・自動車修理工場
- ガソリンスタンド、コインパーキング・駐車場
- 自動車教習所
- 公共施設・病院・学校等
- ホテル・旅館
- 農業施設
- 小規模な工場（150㎡以内で危険性の低いもの）
- 建てられない主な建物
- 風俗施設
- 中規模以上の工場
商業地域
商業地域は、店舗や事務所が業務しやすい環境を作るエリアです。
| 建ぺい率 | 80％ |
|---|---|
| 容積率 | 200％、300％、400％、500％、600％、700％、800％、900％、1000％、1100％、1200％、1300％ |
いわゆる繁華街、ビル街にあたる地域で、百貨店や飲食店の入った雑居ビル、映画館、銀行などが立ち並びます。また、風俗施設の建築も許可されています。
建築されるマンションは、大手デベロッパーが開発する超高層マンションが多いです。
商業施設が多いエリアでは、近辺に勤務する人や、テナント併用のマンションの建築に向いています。
- 建てられる主な建物
- 住宅・共同住宅・兼用住宅
- ほぼすべての施設
- 風俗店
- 建てられない主な建物
- 150㎡を超える規模以上の工場
準工業地域
準工業地域は軽工業やサービス施設が集まっているエリアです。工業地域とはいえ危険性の高い工場の建設には規制がかかります。
| 建ぺい率 | 50％、60％、80％ |
|---|---|
| 容積率 | 100％、150％、200％、300％、400％、500％ |
危険性がないと判断されればほとんどの種類の工場の建築ができます。
住宅の建築も可能です。ホテルやボーリング場、映画館などの施設も建築可能です。
マンションを建築する場合には工場勤務を希望している人をターゲットにするとよいでしょう。多少のにぎやかさが気にならず生活の利便性を優先する人に向いているエリアであることを考慮してマンション建築の計画を立ててみましょう。
工業地域
工業地域はどのような種類の工場でも建築可能な地域です。
| 建ぺい率 | 50％、60％ |
|---|---|
| 容積率 | 100％、150％、200％、300％、400％ |
ただし、工場以外の建築が不可能なのかというとそうではありません。住宅や店舗の建築も可能です。ただし、工場の建築がメインであるため、建ぺい率の制限はやや厳しいです。
一方で、ホテルや病院、教育施設、映画館などの施設の建築はできません。
エリアとしては湾岸地域であることが多く、マンションを建築するのであれば景観の良さを求める人がターゲットになるため高層マンションの建築がおすすめです。高層階からの眺望を楽しめる住宅という点が強みになるマンション建築を計画してみてるのもひとつでしょう。
工業専用地域
工業専用地域は、工場や企業のオフィスビルの建築のための地域です。
あらゆる住宅の建築が認められていないため、マンションは建築できません。
活用事例:Cortes
| エリア | 愛知県 |
| 土地面積(㎡) | 243.14 |
| 延べ床面積(㎡) | 1030.41 |
| 工法 | 鉄筋コンクリート造7階建て(SIルネス工法) |
マンション建築に関わる用途地域の制限について
マンションを建築する場合に注意しておきたい用途地域ですが、特に注意が必要なのはそれぞれのエリアでかけられている制限です。これに反するとマンションを建築することができないため、しっかりと事前に把握しておくことが必要になります。
ここからはマンション建築に関わる用途地域の制限についてより具体的に解説します。
建ぺい率と容積率
用途地域の制限では建ぺい率と容積率という言葉が出てきます。建ぺい率は敷地面積に対する建築面積の割合のことです。自分が所有している土地とはいえ、土地全部に建物をギリギリいっぱい建てることはできません。用途地域によって建物の面積が制限されているため上限を確認しておくことが大切です。
容積率は敷地面積に対する延べ床面積の上限になります。延べ床面積なので2階建てであれば1階の床面積と2階の床面積を合計した面積が上限を超えないことが求められます。マンションであれば容積率によって何階建てまでなら建築可能かを導き出すことができるでしょう。
建ぺい率や容積率は用途地域ごとで建築できる建物の大きさの限度が決められているためしっかりと確認しておきましょう。
道路の接道義務
建物を建てる場合は防火避難の観点から、所有地と公道が2m以上接していなければならないという制限があります。これを道路の接道義務です。ここで道路と呼ばれるものに関しては道幅が4メートル以上の公道または都市計画法や区画整理法で築造された道路を指します。
4メートルというのは消防または避難上必要とされる道幅であることも覚えておくとよいでしょう。
建物の高さや形状
建物を建てる際には近隣の住環境を守るという観点も忘れてはなりません。とくに高層マンションの建築を検討している場合には周辺住宅の日当たりや風とおりを著しく妨げることがないように配慮する必要があります。
用途地域ではこのように前面道路や隣接地の日当たりや風の通りを確保するために、高さ制限や斜線制限、日影規制が定められています。具体的には次のような制限があります。
- 斜線制限＝道路境界線や隣地境界線からの距離に対して建物部分の高さを制限するもの
- 道路斜線＝周辺建物に圧迫感を与えず、道路の採光や風通しに影響を与えないように制限するもの
- 隣地斜線＝隣家の日照条件や風通しなどに考慮して生活環境を良好に保つための制限
- 北側斜線＝自分が建築する建物の北側にある建物の採光条件を確保するための制限
- 日影規制＝中高層建築物を建築する場合、一定時間以上日影になる部分が敷地境界線から一定の範囲内に収まるようにするための制限
こうした制限にはそれぞれ上限値が定められており、建物の構造を工夫することで制限をクリアにすることも可能です。ただし、こうした制限に対応するためにはある程度専門的な知識が求められるため自分だけで判断せずに専門家に相談することもおすすめします。
用途地域に関するQ＆A
用途地域の詳細について解説してきました。ここからは用途地域に関してよくある疑問点について解説します。
用途地域を調べる方法は？
そもそも自分がマンションを建てる予定の土地の用途地域についてはどのように調べればよいのでしょうか。基本的にはその土地がある都道府県や市区町村などの自治体の窓口で調べることが可能です。また自治体によってはホームページで情報を公開しているところも多くあります。
調べる方法が比較的簡単であるため、マンションを建築する場合にはまず用途地域を調べることをおすすめします。
用途地域が定められていない地域は？
土地にはすべて用途地域が定められているのだろうかという疑問もあるでしょう。実は土地のなかには用途地域が定められていないエリアもあることは覚えておきましょう。
用途地域は、都市計画区域のなかでも市街化を推進している市街化区域に対して定められている制限です。これに当てはまらないエリアを非線引き区域と呼び、このエリアには用途地域が定められていません。
非線引き区域にはマンションを建築することができないため注意が必要です。
マンションを建築する前に用途地域を調べておこう
マンション建築を検討している場合にはまず自分が所有している土地またはこれから購入予定の土地にかかっている制限について知っておくことが大切です。用途地域によっては建築できる建物に制限がかかるため希望していたマンションが建築できない可能性があるからです。
大きな分類では3つ、細かく分類すると13種類にわけられます。そのため細かな分類に従って建築条件が決定されることも覚えておきましょう。
用途地域によっては高層マンションを建てることはできません。さらに戸数にも制限がかかります。マンション経営でどの程度の収入を得たいのかなど資金面でのプランを丁寧に計画しておくことも大切です。
用途地域は土地がある都道府県や市区町村の役所窓口で確認できます。場合によってはホームページで情報公開しているところもあるため利用してみましょう。
用途地域は専門的な知識が求められる部分もあるため、自分だけで判断すると条件を見落としたり判断ミスをしたりすることもあります。そのため可能であれば専門家の力を借りることをおすすめします。
マンション経営をするにあたって信頼できる建築会社と縁を結んでおくことは重要です。用途地域についても専門的な知識を持っているスタッフがいれば安心してアドバイスを受けることができるでしょう。
イエウールでは全国の優良な建築会社とのみ提携しているため安心して利用することが可能です。マンション経営をスタートする前に優良な建築会社を探してみましょう。
10階建てマンションの建築費について詳しくは、以下の記事をご覧ください。
