マンション建築は人生でも大きな選択を迫られる買い物です。マンション経営を始めるにあたって、疑問や不安は解消してから契約を結びましょう。とはいえ、マンションを建築するにあたって、疑問や不安を解消することは一人では難しいことです。
ここでは建てたいマンションの種類に合わせた相談先の紹介や、契約に至るまでに生じる疑問や不安、トラブルを相談する場所などを紹介していきます。わからないことをわからないままにせず、しっかり理解して、納得した契約を結びましょう。
マンションを建築する際の相談先
マンション建築ができる業者はたくさんあります。マンション建築の規模などにより大きく3つぐらいに分けられます。
ここではマンションデベロッパー、大手住宅メーカー、工務店や設計事務所などそれぞれの特徴について解説していきます。建てたいマンションの規模に合わせた相談先を探しましょう。
マンションデベロッパー
新築マンションの開発から販売までを執り行うのがマンションデベロッパーと呼ばれる業態です。比較的規模の大きなマンション開発に秀でています。財閥系や鉄道系などマンションデベロッパーになった経緯からそれぞれに得意とする分野が分かれており、ブランドを持っています。
所有している土地が広く、100戸以上の大規模なマンション建設を考えている場合には、実績がある大手マンションデベロッパーに相談すると安心でしょう。ブランドコンセプトや強み弱みなどをよく踏まえた上で、会社を選びましょう。
大手住宅メーカー
一般的に住宅販売を行っている大手住宅メーカーは50戸以下の小規模なマンション建設に秀でています。規格に合わせたマンション設計で、建築資材を大量生産しているので安価にマンション建築ができます。
戸建て販売なども行っているので、建築後のアフターフォロー体制も充実しているところが多いです。規模の小さなマンション開発や、1棟だけ建てる場合、投資目的などの場合には大手住宅メーカーがおすすめです。
工務店か設計事務所
希望に合わせて自由度の高いマンション建築を実現してくれるのが工務店や設計事務所です。マンションデベロッパーも住宅メーカーも管理会社の場合が多く、実際には設計事務所が作った設計を基に、中小の工務店や設備業者が施工していきます。
それぞれマンション建築の技術力やノウハウを持っているので、デベロッパーやハウスメーカーの規格にないマンション建築を希望するなら、直接設計事務所や工務店に相談して、実現に向けた工程を検討するのが良いでしょう。
また、特殊な形状の土地や狭い土地を活用したい場合にも、規格外のマンションになることが多いです。この場合、オプションや追加工事などを加えるよりも、初めから設計事務所や工務店に依頼した方が安く済む場合もあります。
オリジナル性を出したい場合や、規格外の土地活用などの場合にはオーダーメイドのマンション建築を相談できる企業を選択しましょう。
もし、10階建てのマンションを建築しようと考えている方は以下の記事が参考になります。
マンション建築について相談するときのポイント
マンションを建築するにあたってどのようなマンションが選ばれているのか相談する時のポイントについてここでは紹介していきます。より多くの入居者に選んでもらえるように、理想と現実のすり合わせをしておきましょう。
入居者のニーズを満たす設備の導入
オーナーが建てたいマンションのターゲットとする入居者像は、備える設備に大きく関わってきます。単身向けならごみステーションやインターネット回線など比較的コストも掛からず、導入も容易なものが多いです。
そこに女性向け要素が加わるとセキュリティ設備の充実が加わります。ファミリー向けなら手頃な価格かちょっと背伸びした価格で集会所や遊具、公園などを設置するか検討しましょう。
富裕層向けなら各戸の設備だけでなく共用施設の充実にも気を配る必要があります。シアタールームやジム、コンシェルジュサービスの有無など入居者のニーズを踏まえたマンション設計が重要です。
デザイン性に優れているマンションを選ぶ
一昔前には高層マンションが流行しましたが、画一的なデザインが多く見受けられました。近年では3?5階建てのデザイナーズマンションと呼ばれるおしゃれなものも多くなってきました。
震災などの経験から低層の高級マンションも増えています。入居者からすれば立地や価格も大事ですが、長く住む家としておしゃれなデザイン性に優れたマンションを選びたい人が多くいます。
マンション建築にあたってはイメージパースを見ながら、こだわりや機能性をよく理解してデザインを決めていきましょう。出来栄えや建築後の収益性にも大きく関わる部分なので、よく相談しながら進めていきます。
複数の会社に相談する
マンションの建築にあたってはハウスメーカーの数の分プランがあると言って良いほど会社によって提案内容は変わってきます。建築プランが一つしか提案されないと、それが最善の選択なのか判断が難しいところです。
相談の段階では、希望に沿ったマンションに強い会社を複数選んで、見積もりを依頼しましょう。金額や建築イメージ、工期などを比較して最良のプランを選択しましょう。
担当者と話している中で気づいたことは、他の担当者にも質問して、わからないことや不安なことが無いようにしておくことも大切です。
マンション経営を始める可能性が出てきたら、複数の企業にプランを提案してもらうのがおすすめです。
なぜなら、マンション経営は建築費の見積もりや賃料設定など経営プランによって収益が1,000万円以上変わることもあるからです。
建築費がいくらなら収益性の高いマンション経営ができるのか、利回りはどのくらいが適切なのか、気になるところを建築会社に相談してみましょう。
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活用事例:Cortes
エリア | 愛知県 |
土地面積(㎡) | 243.14 |
延べ床面積(㎡) | 1030.41 |
工法 | 鉄筋コンクリート造7階建て(SIルネス工法) |
マンション建築で起こったトラブルの相談事例
ここからはマンション建築で起こる主なトラブルについて紹介していきます。相談事例を知っておくことで、事前に担当者に確認しておくこともまとまります。大きな金額が動くだけに、事前にトラブルを防ぎ、万全の体制を敷いておくことが重要です。
トラブルを放置することは施工ミスや経営不振にもつながります。トラブルに巻き込まれないよう、事前に対策を講じましょう。万が一、トラブルが起きてしまっても、早期対応で被害の拡大を防ぎましょう。
施工ミスや設備に不具合があった
まず大きなトラブルとしては施工ミスや設備の不具合によるものです。マンションの基礎や外壁にひびが入っていたり、汚れや剥がれた部分があるなど目に見えるトラブルが起こります。
きちんと確認をして、直すところは明確に指摘して修繕してもらいましょう。階段の溶接ミスや屋上の防水処理などは素人にはわかりにくい見えない部分のトラブルにつながります。建設会社が正しく施工しているか確認することも大切です。
また、実際に稼働してから排水や配電に不具合があった場合にも、アフターフォローがしっかりしているかが重要なポイントにもなります。建築に関するトラブルが起きた場合にどこまで補償され、対応してくれるのかもよく確認しておきましょう。
工期の遅れによる追加費用の負担があった
近年、台風や長雨など自然災害によるリスクは高まっています。雨が続いて作業ができない、土砂崩れで工事が止まるなどで、工期が遅れる事もあります。工期が遅れるとその分、作業員の人件費などが上乗せされてしまいます。
上乗せ分は追加料金として負担が増します。マンション建築にあたってつなぎ融資を利用している場合には、工期の延長により利息も発生してきます。見積もりにない費用が後から発生すると資金繰りも困難になります。事前に相談し、未然にトラブルを回避しましょう。
近隣住民からのクレーム
近隣住民との関係は良好に越したことはありません。大規模開発などの場合には住民説明会を行い、マンション建築による周辺環境への影響などを報告したり、環境アセスメントを行ったりします。
小規模に建てる場合には、日照権の確保や風通し、騒音などに配慮して近隣住民の生活を著しく害することのないように配慮しましょう。それでも日が当たらないや風が通らないなどクレームが入る場合があります。
完成前からクレームが多いと入居者募集にも影響するので、誠実に対応するのが得策です。マンション業者とも相談して対応しましょう。また、入居者が入ったあとの騒音やマナーについてクレームが入る場合には、管理会社を通して対応するのが良いでしょう。
クレームはできるだけ放置せず、大きな問題になる前に解決しておきましょう。
マンション建築でトラブルが起こったときの相談先
マンション建築を決意し、賃貸事業を始める中で、トラブルが起きたときには依頼しているマンション業者などに相談します。しかし、マンション業者とトラブルになった際にはどこに相談すれば良いか迷うところです。
消費者保護の観点から公的な相談機関がいくつかあります。トラブルの相談や契約内容の確認など、困っていることや不安なことを相談して解決策を見つけましょう。
住まいるダイヤル
住まいるダイヤルは、国土交通大臣が指定する住宅に関する相談や紛争処理を支援する団体です。相談内容によっては一級建築士や地域の弁護士会の弁護士が問題解決に協力してくれます。
施工内容や見積もりが正しいかのチェックから、ひび割れや雨漏りなどのトラブル、業者への賠償交渉まで幅広く相談ができます。相談件数は年間2万件を超えており、実績のある機関です。
地方公共団体(特定行政庁)
マンションの耐震性に関する不安や疑問については都道府県などの役所で相談窓口を設けているケースが多いです。既存のマンションの耐震補強についても相談できます。
土地の境界線については法務局が管理しています。市の公有地との境界が曖昧な場合などには土地を管轄している市役所に相談しましょう。また、市役所で申し込みをして無料で弁護士や会計士などが相談に乗ってくれる制度を設けている自治体もあります。
困っているがどこに相談したら良いかわからない場合には、まず住んでいる役所の窓口に問い合わせて、相談先を紹介してもらいましょう。
国民生活センター
独立行政法人国民生活センターは公的な視点からあらゆる消費行動に対して国民からの苦情や相談に対応している機関です。取り扱う範囲は広く、育児用品や健康グッズなどからカードローンや不動産契約までさまざまです。
広く苦情を受け付け、商品テストや情報提供を行い、消費者保護を目的に活動する団体です。全国の都道府県知事などにある消費生活センターと連携して、和解の仲介や、助言、情報提供を行います。
近年の不動産トラブルの傾向や、契約時の注意点などを事前に知っておくだけでも、不安が少なくなります。トラブルに会った際にはどこに相談するのが良いのかも聞いておくと良いでしょう。
相談は局番なしで188か、消費者ホットラインの番号(0570-064-370)に電話しましょう。
マンション経営を始めようか考えたとき、どのようにマンションを設計すればいいのか見当がつかないのではないでしょうか。
例えば何階建てにするか、間取りの設計をどうするかについては土地の条件やマンション経営の目的によって変わります。
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マンション建築に関してよくある質問
ここではマンション建築に関してよくある質問をまとめておきます。これら以外にも様々な疑問や不安は可能な限り解決して、納得した上で契約を交わしましょう。
業者に相談するときの流れは?
それでは具体的にマンション建設を相談する場合にどのような流れになるのかみていきましょう。
1.金融の専門家に土地活用の方向性を相談する
2.複数のハウスメーカーにマンション建設の相談をする
3.建築プランの要望を伝え、必要書類を渡す
4.建築プランを作成してもらう
5.プランの提案を受ける
まずは土地を所有しているなら資金繰りの面でどのような土地活用が向いているか相談して方向性を決めましょう。ファイナンシャルプランナーや税理士、金融機関などお金の専門家に相談して、マンション経営が可能かどうか判断してもらいましょう。
マンション経営が可能と判断できたら、土地の大きさや希望するマンションに合わせてハウスメーカーを選びましょう。大規模ならマンションデベロッパーやゼネコンとなりますが、小規模なら工務店などに相談して希望を伝えます。
会社によって金額やプランはさまざまなので複数の業者に見積もり依頼して比較検討が大切です。希望プランはマンション経営で重視する項目を中心に伝えましょう。特に入居者層やデザイン性、建築費用など何を重視するかで建物が変わる部分を中心に要望を伝えましょう。
建築プランを作成してもらい、提案を受けるまでは無料で行うところがほとんどです。大きな買い物ですので、妥協のないよう、できるだけイメージに合ったプランが見つかるまでこだわって検討しましょう。プランが決まれば契約をしてマンション建築を進めています。
入居者に人気の高いマンションの特徴は?
人気なマンションに求められる傾向は立地やエリアによって変動します。とはいえ、共通する項目としては、騒音対策がしっかりしてる、セキュリティ設備が備えられている、広めの住戸サイズなどがあげられます。
ファミリー向けなら水回りや家族の動線など、見た目だけでなく機能的な間取りも重要視されます。収納力の高さも重要なポイントです。共有施設を何にするのかも入居者に合わせてニーズの高いものをそろえましょう。
マンション建築前に不安を解消しておこう
マンションの建築は計画段階でほとんどの事が決まります。ターゲットをどこに向けて募集をするか、それにはどのようなマンションが適切かなどオーナーが理想とするマンション経営とデータなどに基づいた分析を行って計画を詰めていきます。
契約をする前に不安は解消しておくためにも良き相談相手が必要です。マンションの建築から経営まではマンションデベロッパーやハウスメーカーなど専門家と相談していくのが良いでしょう。
その前にファイナンシャルプランナーや金融機関などと最適な土地活用について相談しておくことも重要です。計画段階や建築中などにトラブルに見舞われたら、公的な支援機関に相談するのも重要です。
相談内容に応じて適切な相談先を知っておけばいざという時に役に立ちます。納得がいくまで相談して、堅実なマンション経営をはじめましょう。