副収入を得る手段として、または所有している土地に将来課税される相続税への対策として、自分でマンションを建設してマンション経営を始めたいと考えている人は少なくありません。しかし、マンション建設には多額の費用が必要です。そこで、多くのマンションオーナーはローンを利用してマンションを建てています。
マンションを建築して経営を始めたい人が利用できるローンにはどのようなものがあるのでしょうか。また、マンションを建築するためのローンの金利はどのくらいなのでしょうか。
この記事では、これからマンションを建築して経営を始めたいと考えている方に向けて、マンション経営を始めるのに使えるローンの種類と気になる金利、借り入れるローンを選ぶときにはどのような点に注意すればいいのか、マンションを建築するためのローンの基本的な知識を詳しく解説します。
マンション建築で利用できるローン
まずはマンションを建築して経営を始めるにあたって利用できるローンの種類について解説します。マンション建築のために借り入れができるローンの種類には、アパートローン、プロパーローン、住宅ローンの3種類があります。それぞれ、金利や借り入れる条件などが異なります。この3つのローンがどのようなものなのか詳しく見ていきましょう。
アパートローン
自分でマンションを建築して賃貸経営を始めたい場合に利用できるローンには、アパートローンがあります。アパートローンとは、アパートやマンションを購入して自分で賃貸経営をして収入を得る不動産投資のためのローンです。自宅用ではなく、不動産投資用物件の購入や建築のために利用できます。
アパートローンを利用すれば、マンションを1室だけ購入することも、アパートやマンションを1棟丸ごと購入することも、新しくアパートやマンションを建設することもできます。
アパートやマンションの1棟購入や新築には、通常の住宅購入や住宅建設よりも高額な費用がかかります。そのために、住宅ローンよりも融資限度額が高く設定されます。また、投資用ローンなので金利も住宅ローンよりも高く設定されています。
借入額が高額になるので、住宅ローンよりも審査が厳しく、購入や建築をする物件の収益性も重要な審査ポイントとなります。ただし、融資上限額や借り入れの条件は金融機関によって異なるので、1回断られても複数の金融機関に当たってみることをおすすめします。
プロパーローン
アパートローンとよく比較されるのでプロパーローンです。プロパーローンとは、保証会社を介さずに、金融機関がリスクをすべて背負って貸し出すローンのことです。
アパートローンや住宅ローンは通常は保証会社に保証金を支払って、万が一、支払いができなくなった場合に保証会社に代わりに返済を建て替えてもらいます。保証会社を入れることで、銀行は貸し倒れにあったとしても損をしなく仕組みになっています。
プロパーローンでは、保証会社を通さずに銀行が独自の基準を設けて貸し出します。そのために、オーダーメイドの貸付が可能になります。
アパートローンや住宅ローンには金融機関ごとの基準が厳しく設けられているので、その範囲内でしか貸し出すことができません。しかし、プロパーローンなら金融機関の独自の判断で融資を実行できます。
しかし、銀行がすべてのリスクを負わなければいけないので、アパートローンよりも更に審査が厳しく、融資期間も長期間では設定されにくいというデメリットもあります。また、連帯保証人も必須です。
収益性が高いと銀行が判断したら比較的通りやすいので、最初からプロパーローンで借り入れるのではなく、不動産投資である程度の実績を上げた人向けのローンと考えたほうが良いでしょう。
住宅ローン
建設するマンションにオーナーの自宅を併設する場合には住宅ローンを借り入れることもできます。オーナーの自宅部分の床面積が建物全体の半分以上の場合には、全額を住宅ローンでまかなうこともできます。オーナーの自宅部分の床面積が半分に満たない場合には、オーナーの自宅部分だけが住宅ローンの対象となり、マンション部分はアパートローンなどの事業用ローンでまかなうことになります。
住宅ローンはアパートローンよりも金利が安く、審査も通りやすいというメリットがあります。また、最長で35年という長期の借り入れも可能です。自宅部分に関しては住宅ローン控除を受けることもできるので、自宅部分も一緒に建設する場合には、ぜひ住宅ローンも利用しましょう。
アパートローンの金利相場
ローンを借り入れでマンション建設を行う予定の人が気になるのが銀行の金利でしょう。金利はマンション経営の利回りに大きな影響を及ぼすので、金融機関選びの際には特に気をかけたいところです。アパートローンは多くの金融機関が提供していますが、金融機関の種類によって金利の相場がそれぞれ変わってきます。都市銀行と地方銀行、信用金庫のそれぞれのアパートローンの金利の相場について解説します。
都市銀行の場合
都市銀行とは東京や大阪に本店を構えて、全国展開している銀行です。現在は、みずほ銀行、三菱UFJ銀行、三井住友銀行、りそな銀行の4行が都市銀行と呼ばれています。
都市銀行のアパートローンの特徴は金利は1%から2％程度と安いのですが、審査が厳しいことです。年収は700万円以上でないと審査が通らないこともあります。とはいえ、各銀行でそれぞれ基準が異なるので、すべての銀行について一度調べて比較してみるといいでしょう。
地方銀行の場合
地方銀行はそれぞれの地域に本店があり、地域経済を支えている金融機関です。現在、全国各地に第一地方銀行63行、第二地方銀行37行あり、それぞれの地域の企業や住民と密接な関わりを持っています。
地方銀行でもアパートローンを用意しているところも多くあります。都市銀行と同様にお住まいの地域か、マンションを建設する予定の地域の地方銀行を当たってみるのもおすすめです。
地方銀行は銀行ごとに規模が大きく異なり、アパートローンの金利も大幅に変わります。大手の地方銀行なら1.5%～2.5%程度と低いところもありますが、3%～4%のところもあります。審査の基準は都市銀行よりも比較的ゆるく、年収500万円程度で通ります。また、審査にかかる時間も短いのが特徴です。
普段から多額の取引のある資産家であれば、低金利での借り入れも可能です。
信用金庫の場合
地域にある金融機関といえば信用金庫もあります。銀行は営利目的で運営しているのに対して、信用金庫は地域の中小企業と住民を支えることで地域を繁栄されることを目的として、協業組織として設立されたものです。
地域経済を活性化させるための事業などへの融資は、都市銀行や地方銀行よりも通りやすく、アパートローンの審査もこの3つの金融機関の中では最も基準が緩いのが特徴です。年収が500万円に満たなくても審査に通る可能性があります。
しかし、審査の基準が緩い分だけ若干金利は高くなります。信用金庫のアパートローンの金利の平均は1%台後半から2%台後半です。マンション経営の利回りを一番に考えるのであれば、まずは都市銀行と地方銀行からあたり、どうしても借り入れができない場合に信用金庫を検討したほうがいいでしょう。
なお、銀行と信用金庫の他に、ノンバンクからの借り入れもできます。ノンバンクは不動産投資への融資を積極的に行っており、審査も最も緩いのが特徴です。自己資金が少ない人に対しても積極的に融資をしてくれますが、金利は4%からです。ノンバンクはアパートローンをもっと借りやすいのですが、高い金利は収益を圧迫します。ノンバンクからの借り入れは避ける方向性で考えるようにしましょう。
マンション経営を始める可能性が出てきたら、複数の企業にプランを提案してもらうのがおすすめです。
なぜなら、マンション経営は建築費の見積もりや賃料設定など経営プランによって収益が1,000万円以上変わることもあるからです。
建築費がいくらなら収益性の高いマンション経営ができるのか、利回りはどのくらいが適切なのか、気になるところを建築会社に相談してみましょう。
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アパートローンを選ぶときのポイント
アパートローンは、都市銀行、地方銀行、信用金庫から借り入れるのがおすすめですが、一口にこれらの金融機関と言っても、各地に複数の金融機関があります。都市銀行もあれば、地元密着の地方銀行も信用金庫も複数あります。その中から、アパートローンを借り入れる金融機関はどのように選んだらいいのでしょうか。こちらでは、アパートローンの選び方のポイントを解説します。
金利の低さを重視する
アパートローンを選ぶときに最も重視するべきポイントは金利の低さです。金利が1%違うだけでも、総支払額に数百万円の違いが出てきます。同じ条件で借り入れができるアパートローンがあれば、最も金利の安いローンを選びましょう。
金利1%の違いでどのくらい変わるのか計算してみるとその違いがよくわかります。例えば、5,000万円を10年間の返済期間で借り入れたとして、金利1%のときの総支払額は5,256万2,400円になります。金利2%になると5,520万8,040円になります。金利が1.5%なら5,387万4,840円です。1%の金利の差で10年間で約265万円もの支払総額の差になります。0.5%の差でも約130万円の差です。
この場合、1%の金利の差で1年間の差額が約26万円、0.5%の差でも13万円も違いが出ます。不動産投資としての利回りで考えると、この差はかなり大きいものです。アパートローンの借り入れはできるだけ金利の安いところを選ぶようにしましょう。
融資可能額で選ぶ
また、アパートローンでは融資可能額も重要なポイントです。金融機関ごとにアパートローンの融資条件額が決まっています。また、条件によって上限額を変動させることもあります。
マンションを建設するためには多額の費用が必要です。マンションの建設費用から必要な融資額を算出して、その金額を借り入れられる金融機関を選ぶことも大切です。
マンション建築でローンを利用する際の注意点
マンションを建築するときにローンの借り入れを利用する場合には、いくつか注意しなければいけない点があります。注意点をよく考えずに審査の申込みをしてしまうと、審査に通らないことがあります。また、審査に通ったとしても、月々の返済が苦しくなり、せっかく建築したマンションを手放すことになってしまうこともあります。
確実に審査を通し、また毎月の返済を滞りなく支払い続けるために、どのような点に注意したらいいのか、特に注意したい3つの注意点について解説します。
安易に変動金利を選択しない
金融機関によっては、現在のところは固定金利よりも変動金利を選択した方が安い金利で借りられるところもあります。しかし、金利が安いからという理由だけで変動金利を選ばないようにしましょう。金利は景気などの社会的な状況に影響されて上下に変動します。固定金利は社会的な金利の変動に関係なく一定の利率を完済まで保つものですが、変動金利は社会的な金利の変動に合わせて金利が上下するものです。
変動金利は常に低い金利が続く保証はありません。現在は低い金利であっても、社会的に金利が上昇に転じれば将来的にローンの借入金利が上がる可能性もあります。
もしも1%金利が上昇したら、借入額によっては総返済額が数百万円も増える可能性もあります。変動金利を選ぶのであれば、金利の変化によく気をつけましょう。急激な金利の上昇が見られた場合には速やかに借り換えをするなどの対策が必要です。
審査が厳しいことを理解しておく
アパートローンなどの不動産投資向けローンの審査は借入額が高額になるために住宅ローンよりも審査が厳しくなります。特に近年は、不動産投資に対する金融機関の不適切融資が大きな社会問題になったことから、金融機関の審査も以前よりもかなり厳しくなっています。
不動産投資向けローンの審査で審査されるのは、ローンを借り入れる人の職業や収入だけではありません。ローンを借り入れる人の属性以上に重要視されるのは、これから経営しようとしている物件の収益性です。マンションの需要が高い地域で、常に8割以上の入居者が確実に見込める物件であればアパートローンは通りやすくなります。
しかし、審査を申し込んだ人の属性に問題はなくても、収益性が低い物件だと判断されたら審査に落ちる可能性が高まります。マンション経営は入居者を集めて家賃収入を得られなければローンの返済が厳しくなります。審査がなかなか通らない場合には、マンションの建築計画になにか無理な点はないか、一度点検してみましょう。
また、相続税対策などで土地活用法の一環としてマンション建設を考えているのであれば、土地活用のコンサルタントに、マンション以外の活用法がないかを相談してみるのもいいでしょう。
融資期間はできるだけ長めにする
アパートローンなどのローンを借り入れたら、物件の引き渡しの翌月から毎月のローンの返済が始まります。ローンの返済期間が短ければ、支払う利息が少なくなるので支払総額は安くなります。しかし、毎月の返済額が多額になります。万が一、マンションに空室が増えて家賃収入が減ってしまった場合に、返済が苦しくなる可能性があります。
予想しなかった空室による滞納を防止するためには、最初は融資期間をできるだけ長めに設定しておいたほうがいいでしょう。支払総額は増えてしまいますが、毎月の支払額を抑えることができます。
ローンの返済期間の長期間の設定に抵抗感がある場合には、毎月、家賃収入から得られる余剰金を貯蓄しておき、ある程度の金額が貯まったら繰り上げ返済する事をおすすめします。繰り上げ返済には、その後の毎月の返済額を変更せずに返済期間を短くする場合と、返済期間はそのままで毎月の返済額を減らす場合があります。
借入期間を長くして、毎月のローンの返済額を安く抑えていても、繰り上げ返済ができれば返済期間を短くできます。万が一、空室が多くなっても毎月の返済額が安ければ返済に困ることはないでしょう。マンション経営が初めての場合には、特に毎月の返済額をできるだけ少ない金額に抑えることをおすすめします。
マンション経営を始めようか考えたとき、どのようにマンションを設計すればいいのか見当がつかないのではないでしょうか。
例えば何階建てにするか、間取りの設計をどうするかについては土地の条件やマンション経営の目的によって変わります。
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| エリア | 千葉県 |
| 土地面積(㎡) | 3600 |
| 延べ床面積(㎡) | 3580.8 |
| 工法 | プレハブ工法 重量鉄骨ラーメン構造 |
マンション建築に利用できるローンの特徴を理解しておこう
マンションを建築して賃貸経営を始めようというときに、自己資金だけですべてをまかなえる方はいないでしょう。マンションの建築にはローンの借り入れが不可欠です。しかし、アパートローンなどの不動産投資用のローンの借り入れは、住宅ローンよりも難しいのが現状です。
ぜひ、アパートローンなどのローンについての理解を深めるとともに、建築しようとしているマンションは本当に収益を得られる物件なのかどうかをよく検討した上で、ローンの申請を行いましょう。
記事のおさらい
10階建てマンションの建築費について詳しくは、以下の記事をご覧ください。
