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土地活用のひとつとして賃貸併用住宅の建築を検討している場合、住宅部分をどこに持ってくるかは重要な検討事項になるでしょう。賃貸経営とはいえ、自分たちの生活空間でもあるため、やはり住みやすい生活環境を確保したいというのが本音です。
賃貸併用住宅の場合、どの位置に自分たちの生活空間を持ってくるかでその後の生活スタイルが決まることもあります。そのため、よく検討してから決定することが大切です。
この記事では賃貸併用住宅の自宅はどの位置にするとよいのかについて解説します。とくに最上階に住むこと、1階に住むことに着目して解説していきますので参考にしてください。
賃貸併用住宅については以下の記事をご覧ください。
賃貸併用住宅の最上階を自宅にするメリット
まずは賃貸併用住宅の最上階を自宅にする場合について考えていきましょう。最上階に住むということは賃貸併用住宅をマンションとして建築することが前提となります。マンションの最上階というとステータスを感じることができる空間でもあるでしょう。ここではそんな最上階を自宅にするメリットについて解説します。
眺望が良い
マンションを何階建てにするのかにもよりますが、高ければ高いほど眺望がよくなる点はメリットです。最上階であれば採光や風通りもよいため快適に暮らせる可能性は高くなります。自分が最上階に住んでいて、なおかつそのマンションのオーナーであるということにステータスを感じる人も少なくないでしょう。
マンション経営をするだけでなく自分もそこに居住することで別で自宅を建築する費用を節約でき、家賃も必要なく、よい環境で生活できるという点ではメリットは大きいといえるでしょう。
騒音に悩まされることがない
賃貸物件でデメリットになりやすのが騒音トラブルです。自分がオーナーである物件であっても入居者との距離が近ければ騒音に悩まされることもあるでしょう。その点、最上階で暮らしていれば上に誰も住んでいないため、足音や生活音で悩まされることがない点はメリットといえます。
賃貸物件の騒音トラブルは空室リスクを招く可能性もある大きな問題です。そのため自分たちの生活空間にトラブルがおよばないというのも大きなポイントとなるでしょう。ただひとつ気をつけなければならないのは、自分たちが騒音の原因にならないように生活するという点になるでしょう。
防犯対策になる
賃貸か自宅かということは一度置いておいて、マンションの最上階に住むという点で得られるメリットに着目してみましょう。マンションの最上階に住むメリットは、防犯性が高いという点もあげることができます。警視庁の統計によると窃盗犯が侵入しやすい住宅はやはり戸建てが多くなっています。
窃盗事件の発生件数を100とした場合、おおよそ4割が戸建ての被害です。それに対して4階以上の建物への窃盗犯の侵入は全体の4％にとどまっています。つまり戸建てはマンションと比較して単純に10倍の確率で窃盗犯に狙われやすいということです。
マンションのなかでもとくに最上階は一番侵入しにくい位置だともいわれています。そのため防犯面でもメリットが大きいのが最上階ということになります。
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賃貸併用住宅の最上階を自宅にするデメリット
では逆にマンションの最上階を自宅にすることで起こるデメリットはどこにあるのでしょうか。最上階というとあまりデメリットはないように感じる人も多いかもしれませんが、賃貸併用住宅という視点から考えた時に発生するデメリットもあるためよく確認しておきましょう。
家賃収入が減る
賃貸併用住宅は家賃収入が得られる点が大きなメリットです。マンションタイプの賃貸併用住宅であれば最上階がもっとも家賃が高額になる物件となります。そこを自宅にしてしまうと高額な家賃を得ることができなくなるというのがデメリットです。
とくに最上階は人気の高い部屋であるため入居者も獲得しやすく、高額な家賃設定が可能な優良物件です。あえてそこに暮らすということは高額な家賃収入よりも快適な生活環境を重視するなどの理由がある場合だと考えられるでしょう。
家賃収入が減ったとしても自分たちの生活が快適であることのほうが重要と考えることは悪いことではないため、デメリットであるということを理解したうえで選択するとよいでしょう。
小さな子供がいる家には向かない
メリットのところで騒音トラブルについて解説しましたが、デメリットでも騒音トラブルが関係してきます。自分たちが暮らすうえで、上の階に誰もいないことは騒音に悩まされることがないという点でメリットになります。
ただし、自分たちに小さな子どもがいる場合には、オーナー自らがトラブルの原因になる可能性があることをよく理解しておく必要があります。
小さな子どもは家のなかでも関係なく走りまわります。さらに大きな声で騒いだり夜中に泣いたりすることもあるでしょう。これは子どもだから仕方ないことです。ただ、賃貸物件を経営しているオーナーとしてはマンションの居住者に手本を示す存在でなければならないという点はよく考える必要があります。
オーナー自らが騒音トラブルの原因を作ってしまっていては、万が一ほかの入居者同士がトラブルになった場合に仲裁しにくい立場になってしまいます。そのため、もしも小さな子どもがいる状態で賃貸併用住宅に住むのであれば最上階は避けたほうがよいでしょう。
最悪の場合、オーナー自らが騒音問題を起こしたということで退去者が出てしまうこともあります。賃貸物件は口コミや周辺での評判も重要です。もしも悪いうわさが流れてしまうと空室リスクを抱えることにもなりかねません。
災害時に被害を受けやすい
マンションの最上階は眺望も日当たりも風通しもよいため生活空間としては快適です。ただ、災害が起きた場合には受ける影響が大きい点はデメリットになります。地震が起きた場合には揺れが大きく感じるとされています。もちろん免震構造のマンションにしておけば災害による被害の心配は最小限に抑えられるでしょう。
ただし、やはり最上階となると地上までの距離が遠いため避難にも時間がかかります。万が一エレベーターが故障すれば階段で1階まで降りなければならずその間にさらに災害が起これば被害が甚大になる可能性もあるでしょう。
高齢の場合にはあまりに高層階の場合は避難が難しくなるケースも出てきます。このように災害時の被害を受けやすいというのはデメリットとして考えておくべきポイントでしょう。
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賃貸併用住宅の1階を自宅にするメリット
では最上階ではなく賃貸併用住宅の1階を自宅にするケースについて考えていきましょう。賃貸併用住宅の1階部分を自宅にする際のメリットについてまずは解説します。
階を昇降する必要がない
最上階で生活する際にはエレベーターが故障した際には階段で1階まで降りることの大変さがデメリットとして挙げられました。その点、1階に住んでいれば日常の生活でエレベーターを待つことも階段の登り降りをすることもなくすぐに外に出ることが可能です。
足腰が弱い高齢者の場合は高層階よりも1階に居住空間を設けておくほうがよいといえるでしょう。また小さな子どもがいる場合も高層階よりも1階のほうが安全性も高く、騒音問題も起こりにくいためおすすめです。
専用の庭が配置できる
高層階では眺望がよくても庭でなにかを育てたりするということはできません。その点1階に居住空間を設ければ専用の庭を配置してガーデニングなどを楽しむことも可能です。家庭菜園や庭で子どもを遊ばせることもできるでしょう。
高い眺望は臨めませんが庭で咲いた花を眺めたり子どもが遊ぶ様子を見たりすることができる点は1階に住むメリットといえるでしょう。
入居者探しが簡単になる
自分が1階に住むということは2階以上が賃貸エリアになるということです。賃貸物件は賃貸併用住宅に限らず2階以上の部屋が人気です。そのため比較的入居者の募集がかけやすくなるという点はメリットになります。
とくに新築のうちはそれだけで人気が高いため、よほど立地条件が悪いなどがなければ入居者探しに苦労することはあまりないでしょう。ある程度の年数が経過しても最上階の部屋は人気が落ちないため募集をかければ較的簡単に入居者が決まるということもメリットのひとつです。
賃貸経営では空室リスクが最大のデメリットになります。この点をいかにクリアにしていくかで経営がスムーズにいくか難航するかが決まるといっても過言ではありません。人が集まらなければ家賃収入を得ることができないため経営自体が成り立たなくなります。
こうしたリスク回避を考えるのであれば自分たちは1階に居住しておいたほうが長い目でみて安心であるということはいえるでしょう。
賃貸併用住宅の1階を自宅にするデメリット
賃貸併用住宅で1階に住むことにはいくつかのメリットがありました。経営者としての視点から考えると1階に居住しておいたほうがメリットは大きいと考えた人もいるでしょう。
では1階に居住することで生じるデメリットはどのようなところにあるのでしょうか。ここでは賃貸併用住宅の1階を自宅にすることで生じるデメリットについて解説します。
日当たりが悪い
最上階に自宅を構える場合は眺望、採光、風通りのよさがメリットになります。それに対して1階は方角によっては日当たりが悪くなる可能性が高い点がデメリットです。もちろん窓や立地によって日当たりは左右されるため一概にすべての物件でデメリットになるとはいえません。
ただ最上階と比較すれば日当たりや風通りが悪くなることは多いでしょう。さらに地面からの影響を受けやすいため湿気がこもりやすいというのもデメリットです。湿気対策をしておかなければカビが繁殖するケースもあります。
虫が侵入しやすい
1階に住むということは地面により近い場所で生活するということです。つまり虫の侵入など自然の影響を受けやすいということがデメリットになる可能性が高くなります。窓を開けていれば虫が入ってくることもあるでしょう。階数にもよりますが最上階では窓を開けていてもあまり虫が侵入してくることはありません。
また湿気がこもると害虫が住みやすい環境になってしまい、虫が繁殖する可能性も高くなります。虫が苦手な人にとっては快適な生活環境とは言い難い状況になる可能性は考えておきましょう。
最上階のところでも解説しましたが、虫だけでなく窃盗犯の侵入率が高いのも1階を住居とするデメリットになります。もしも1階に住むことを決めた場合には、建築の際にセキュリティ面も万全にしておくことをおすすめします。
もちろん1階を賃貸にする場合でもセキュリティの管理は重要です。防犯カメラやオートロック、ドアフォンなどは最低限必要と考えておきましょう。
プライバシーが守れない
物件を建築する立地条件にもよりますが、1階で生活する場合にはプライバシーが守られにくくなるという点がデメリットになることもあります。場合によっては窓から大通りが丸見えだったり目の前を通行量の多い歩道が通っていたりすることもあります。
マンションの駐車場が目の前にあると人の出入りが見えるだけでなく、こちらのプライバシーも丸見えになっていることが多くあります。こうなると自宅にいてもなかなか落ち着いて生活ができなくなってしまうでしょう。
カーテンをするといっても1日中カーテンを閉めておくわけにはいきません。湿気がこもりやすい1階はとくに窓を開けて換気をしたり自然光を取り込んだりする必要があります。
ベランダやテラスがある場合でもそこに出ると近隣の人と遭遇してしまう可能性が高く、洗濯物も気軽に干せないという状況になることもあるでしょう。このような状況ではストレスが溜まってしまいます。1階であっても、できるだけプライバシーが守られるような構造で建築することもしっかり検討しましょう。
塀や目隠しなどを建築前の段階でプランに入れておくことは重要です。実際に生活してみないとわからないこともあるかもしれませんが、専門家のアドバイスなども受けながら、できるだけプライバシーに配慮した構造にすることをおすすめします。
賃貸併用住宅の自宅部分を考えるときのポイント
住宅は一度建築するとそう簡単に間取りを変更したり引っ越したりすることはできません。ましてや賃貸併用住宅を建築した場合には自分がオーナーになるため、そう簡単に手放すことも引っ越すこともできないと考えておきましょう。
そこで重要となるのが事前のプランニングです。自分たちは賃貸併用住宅のどの位置で生活するのかを事前にしっかりと考えておきましょう。プランニングする際には希望だけをとおすのではなく、現実的に考えてさまざまな事態をシミュレーションしてみることをおすすめします。
現在の状況から生活スタイルが変化する可能性も検討する必要があるでしょう。夫婦2人だけの場合は家族が増えていく可能性も考える必要があります。これから老後を迎えるという人の場合は足腰が弱くなったり身体に不調が起きたりした場合のことも想定して考えてみましょう。
ここではより具体的に賃貸併用住宅で暮らす際の生活空間の確保の仕方についてポイントを押さえて解説します。
縦でわけることもできる
賃貸併用住宅は横の構造で考える人が多いですが、実は縦に分割するという方法もあります。もちろんアパートタイプやマンションタイプになると上下が複数階にわたって出てくるためいくら縦にわけても必ず上下がある状態にはなります。
縦でわけるのは戸建てタイプの場合がよいでしょう。戸建てタイプの賃貸併用住宅は賃貸部分と住宅部分を縦でわけることで、それぞれが独立性を手に入れることができます。上下だとどうしてもお互いの存在を意識しやすい状態になってしまうでしょう。
縦の場合は上も自分たちの空間になるため圧迫感がなく開放的な印象を受けることもあります。ただし隣に入居者が住んでいることに変わりはないため戸建てにひと家族で住むときのようにはいかない部分も出てくることは理解しておく必要があります。
壁を防音性の高いものにしておくなど構造の段階で配慮しておけば、より快適に生活することができるでしょう。騒音問題に対応しているということは入居者募集の際に強いアピール材料にもなるため、こうした配慮はおすすめです。
エレベーターを設置する
マンションタイプの賃貸併用住宅を建築して最上階に居住することを決めた場合は、エレベーターの設置は必須です。3階建てほどのマンションであればエレベーターを設置しないというケースも少なくありません。若い時に建築した場合には体力もあり、エレベーターがなくても大丈夫と考えるかもしれません。
エレベーターの設置にはそれなりの費用がかかるため、初期投資を抑えたいと考えた場合にはエレベーター部分で節約するということもあり得る話です。ただ、3階以上を階段で登り降りする生活は想像以上に大変です。
ちょっと忘れ物をしたときなど、また3階まで階段で戻るのかと考えると体力的にも精神的にも辛いものがあるでしょう。もしも自分が最上階に住まないのであれば、なおさらエレベーターの設置は必須です。
最上階は人気のある部屋ではありますが、それはエレベーターがある物件に限られてきます。3階以上の建物でエレベーターがないとなると、いくら最上階でも高い家賃設定はできなくなります。さらに入居者の募集もなかなか厳しくなるでしょう。
外に出ない日はあまりないため、毎日階段を何度も登り降りする生活はできるだけ避けたいと考えるのが一般的な意見でしょう。マンションタイプの賃貸併用住宅を建築する場合には、エレベーターの設置は費用がかかっても必要と考えておくことがポイントです。
出入口は別に作る
賃貸併用住宅はプライバシーが守られにくいという点がデメリットになることもあります。オーナーの生活が丸見えになるのはどちらにとってもあまりよいことではありません。そのため、ひとつの工夫として出入口を別に作るという方法があります。
入居者とオーナーの出入り口を別にすることで出入りの様子を見られることがなくなり、プライバシーの保護にもつながります。入居者とオーナーが同じ空間に暮らすということは、よい面もあればトラブルになりかねない面もあるものです。
できるだけお互いが顔をあわせる機会が減らせるように間取りで工夫するというのもひとつの方法です。
＼建築費は？初期費用は？／
賃貸併用住宅の最上階に住むメリットとデメリットを把握しておこう
賃貸併用住宅を経営する場合にはまず自分がどの位置に住むのかを考えておくことが重要です。一戸建てタイプであれば1階または2階という選択肢だけになります。これがマンションタイプになると最上階という選択肢が加わります。
最上階で暮らすというステータスを味わいたいと考えて最上階を選択する人も少なくないでしょう。ただ、それだけで生活空間を選択してしまうと後々困ったことになる可能性も考えておく必要があります。
賃貸併用住宅の最上階に住むということはどういうことなのか、メリット・デメリットを理解したうえでよく検討してみましょう。
賃貸併用住宅の経営がはじめてという人は、とくに計画段階から専門家の意見を取り入れることをおすすめします。実際に暮らしてみないとわからないことも専門家ならアドバイスしてくれます。
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