土地活用のひとつとして賃貸併用住宅を建築して、マイホームを持ちつつ、家賃収入を得るという方法があります。
賃貸併用住宅は、自分が居住する部分と貸し出す部分を建築する必要があるため、通常の住宅を建築するよりも費用がかかることが多いです。
それでは、賃貸併用住宅を建築するにはいくら費用がかかるのでしょうか。
この記事では、賃貸併用住宅の建築費用について解説します。また、賃貸併用住宅を安く建てるためのポイントについても紹介しますので参考にしてください。
賃貸併用住宅については以下の記事をご覧ください。
賃貸併用住宅の初期費用
ここでは、賃貸併用住宅の初期費用はいくらになるのかを解説します。
初期費用は大体いくら？
賃貸併用住宅もアパート経営と同じ賃貸経営であるため、首都圏のような人口の多く、賃貸需要の高い地域に建築する必要があります。
これを考慮して首都圏で賃貸併用住宅を建てようとすると、トータルで大体7,000万円以上かかるといわれています。この金額には、土地の取得費用や建物の建築費用、諸費用が含まれています。
もし、土地を購入して賃貸併用住宅の建築を考えているのであれば、銀行の融資も含めて7,000万円以上用意する必要があるでしょう。
建築費用
賃貸併用住宅の建築費用は坪単価によって相場が決まっています。構造別の坪単価の目安は以下のようになっています。
| 構造 | 坪単価 |
|---|---|
| 木造（W造） | 57万円～60万円 |
| 鉄骨造（S造） | 85万円～100万円 |
| 鉄筋コンクリート造（RC造） | 86万円～107万円 |
出典：「令和3年度 建築着工統計調査 用途別、構造別／建築物の数、床面積、工事費予定額」（国土交通省）を参考に編集部が作成
※建築坪単価は一例です。必ず見積をお取りください。
また、賃貸併用住宅の建築費用は坪単価×延べ床面積で求めることができます。
延べ床面積とは、賃貸併用住宅の自宅部分と賃貸部分の床面積を合計した面積となります。
たとえば、自宅部分が30坪、賃貸部分が20坪の場合、この建物の延べ床面積は30坪＋20坪＝50坪となります。また、鉄骨造でこの建物を建てる場合、85万円×50坪＝4,250万円となります。
諸費用
賃貸併用住宅の建築にかかる諸費用の項目は以下の通りとなっています。
- ボーリング調査費用
- 設計料
- 印紙代
- 水道分担金
- 火災保険料
- 登記関連費用
- 不動産取得税
- 入居者募集費用 など
ボーリング調査費用
賃貸併用住宅では、その土地の地盤が弱い場合、土地が建物の荷重に耐えられるように杭工事を行う必要があります。
杭工事が必要になりそうなときには、地盤の強さをはかるボーリング調査を行い、地中の性質や杭工事に必要な杭の長さを決めていきます。
ボーリング調査は、測定箇所の数や地層によって費用に差が生まれるものの、1ポイント当たり15～25万円程度が相場となっています。
不動産取得税
賃貸併用住宅を新築したり、土地を取得するときには、不動産取得税がかかります。
土地も建物も固定資産税評価額（課税標準）×税率で不動産取得税を求めることができます。
また、各戸の床面積が「40㎡以上240㎡以下」であれば1戸あたり1,200万円の控除があります。
火災保険料
賃貸併用住宅では、建物のオーナーとして火災保険に加入する必要があります。通常、火災保険料はランニングコストとして、毎月支払っていくものですが、一括で支払ってしまってもよいでしょう。
また、火災保険と一緒に地震保険にも加入することをおすすめします。日本は地震の多い国であるため、もしものことに備えて、地震保険に加入しておくと安心です。
賃貸併用住宅を建築する可能性が出てきたら、早い段階で施工会社から建築プランと建築費用の見積もりを取得しましょう。
施工会社に提案される建築プランには建築費用の見積もりだけでなく設計図面や収支計画が含まれています。複数の施工会社の建築プランを比較することで、客観的に利回りを算出することもできますし、自分の土地でどのような建物を建てられるかイメージが湧くようになります。
イエウール土地活用なら一度の簡単な情報入力で複数の大手ハウスメーカーから提案を受けることができます。
＼建築費は？初期費用は？／
賃貸併用住宅で住宅ローンが使える条件
賃貸併用住宅では、条件を満たすことができれば住宅ローンを利用できます。ここでは、賃貸併用住宅で住宅ローンを利用できる条件を解説します。
自宅部分の面積が50％以上
賃貸併用住宅では、自宅部分の延べ床面積を50％以上にすることで、住宅ローンを利用することができます。
住宅ローンは、不動産投資ローンに比べて、長期間（35年間）低金利で融資を受けることが可能となっています。
また、住宅ローンを利用することで、所得税が控除される住宅ローン控除も適用させることもできます。
住宅ローン控除は、自宅部分の面積が50％以上にすることに加え、住宅の延べ床面積を50㎡以上にする必要があります。
本人の属性が重視される
住宅ローンは、審査の際、不動産投資ローンと違い、本人の属性が重視されます。
具体的には、「世帯年収700万円以上」「勤続年数が3年以上の正社員」「団信に加入できる健康状態」の3つをクリアしていることが望ましいとされています。
特に年収について、建築費の10％ほどなければ、無理なく返済することができないと判断されてしまうことが多いです。
前章で解説したように、首都圏で賃貸併用住宅を建てる場合、おおよそ7,000万円かかります。そのため、建築費の10％である世帯年収700万円以上であることが望ましいです。
また、借り入れ金がもっと少なければ、年収の条件がもう少し緩くなることでしょう。
賃貸併用住宅の建築費用が高くなる理由
賃貸併用住宅は、アパートや戸建ての建築費用に比べて高くなる傾向があります。
ここでは、なぜ賃貸併用住宅の建築費用が高くなってしまうのか、その理由を解説します。
住宅設備が戸建てより多い
賃貸併用住宅は、同じ床面積でも賃貸部分の部屋数が多ければ多いほど戸建てよりも建築費用が高くなります。
普通、戸建ての建築では、浴室やキッチンなどの住宅設備をワンセットだけ設置すれば問題ありません。しかし、賃貸併用住宅は、賃貸する部屋ごとに住宅設備を設置する必要があります。
そのため、賃貸併用住宅の建築費用は、通常の戸建て建築より高くなることが一般的です。
アパートより設備や内装・外装にこだわることが多い
アパートを建築する際、設備や内装・外装はある程度割り切って、低コストのものを選ぶことが一般的です。これは、アパートの建築費用をできるだけ抑えて、借り入れ金を減らすということが目的となっています。
しかし、賃貸併用住宅の建築では、自分もその建物に住むことから、内装や外装にこだわりを持つ人が多いです。
また、自宅部分の設備や仕上げ材にもこだわることが多いため、アパートの建築費用よりも割高になってしまいます。
賃貸併用住宅を安く建てる方法
ここでは、賃貸併用住宅を安く建てる方法を6つ紹介します。
複数社に相見積もりをとる
賃貸併用住宅の建築費用を減らすためには、建築前の段階で入念にプランを立てておくことが大切です。賃貸併用住宅には、さまざまな建築プランがあるため、できるだけ多くの間取りやプランを比較検討することをおすすめします。
そのため、1社の建築プランだけを参考にするのではなく、複数社のプランを比較するとよいです。1社の建築プランだけでは、費用が妥当かどうかの判断もしにくいため、可能な限り多くのプランを比較してみましょう。
そこでおすすめなのが、土地活用比較サイトのイエウール土地活用です。イエウール土地活用では、一度の簡単な情報入力で複数の大手ハウスメーカーから提案を受けることができます。
下のバナーから無料で利用することができるため、是非一度利用して、建築プランを取り寄せてみましょう。
建物のグレードを上げすぎない
賃貸併用住宅の場合、自分の居住空間も兼ねているため理想や希望を盛り込みやすくなります。そのため、グレードの高い設備や仕上げ材を導入してしまいやすいという点に注意が必要です。
自宅だけをある程度、独立させて建築するのであれば、自宅部分のグレードを高めにして賃貸部分のグレードを少し下げるということも可能でしょう。戸建てタイプの賃貸併用住宅や賃貸併用テラスハウスなどの場合は、戸建ての建築に近いためこうした方法も選択できる可能性が高くなります。
しかし、アパートタイプの賃貸併用住宅となると、賃貸部分とほぼ同様のグレードになる可能性が高いため、住宅のグレードを上げれば賃貸部分のグレードも高くなります。
グレードが高くなるとこれに比例して家賃も高くする必要があります。
周辺地域の家賃相場を超えた家賃設定にすると、いくら良い設備があるおしゃれな物件とはいえ、入居者の募集が困難になる可能性は高くなります。
空室リスクが大きくなるとローンの返済に影響が出るため、できるだけ周辺の家賃相場を確認して、建築費用の上限を決めてしまうとよいでしょう。
間取りをシンプルにする
賃貸併用住宅では、間取りをシンプルにするというのも建築費用を抑えるための大切なポイントです。
入居者が利用しやすいシンプルな間取りは人気も高く空室リスクの回避にもつながります。
自宅部分も同時に建築するため、理想の間取りにしてしまいがちですが、賃貸物件として貸し出すいう点を忘れずに間取りを決めることも大切です。
自宅部分と賃貸部分の間取りを一緒にすることで、建築費用をより一層減らすことも可能になります。
住宅ローンが組める間取りにする
賃貸併用住宅を建築する際には、住宅ローンの利用を希望する人が多いでしょう。
賃貸併用住宅の建築で住宅ローンを利用するためには、自宅部分の面積が全体の床面積のうち50％以上を占める必要があります。
また、住宅ローンの条件をクリアできなかった場合にはアパートローンを利用して建築することになります。
しかし、アパートローンは住宅ローンよりも金利が高いことに注意が必要です。一般的に、住宅ローンの金利は1％前後が目安とされているのに対して、アパートローンの金利は2％程度とされています。
金利が高いということは、ローンの総支払い額が増えるということになるため、可能な限り住宅ローンを利用した方が建築費用を抑えることができます。
エレベーターの設置義務がない高さにする
賃貸併用住宅には、戸建てタイプや賃貸併用テラスハウス、アパートタイプなどさまざまなタイプがあります。
もし、アパートタイプの賃貸併用住宅を建てる場合、建物の高さが31メートル以上になってしまうと、エレベーターを設置する義務が発生する点に注意が必要です。
エレベーターは、設置するための初期費用だけでなくメンテナンスなどの管理費用もかかります。
そのため、賃貸併用住宅を建築する場合には、エレベーターの設置義務がない高さで建てるというのも建築費用を抑えるポイントです。
賃貸併用住宅では、建てた後に失敗したと感じている方も多くいらっしゃいます。先例をみることで、転ばぬ先の杖を手に入れることができるでしょう。
必要な費用を確認して賃貸併用住宅を建てる
賃貸併用住宅を建てるときには、理想の間取りを考えることも大切ですが、建築費用や構造にも注目しておくことが大切です。
採用する構造や設備をどこまでこだわるかによって建築費用が異なってくるため、一度、ハウスメーカーに相談して、見積もりをとっておくと安心できます。
また、賃貸併用住宅の建築では建築費用以外にも諸経費がかかります。諸経費については現金のみでしか支払えないケースもあるため、手元に現金を残しておく必要もあります。
そのため、賃貸併用住宅を建てる前には、建築費用はいくらかかって、いくら手元にお金を用意しておくのかを確認しておきましょう。
