土地は所有しているだけで固定資産税や維持費がかかります。面積が広いほど費用は高くなるので、1,000坪となればなおさらです。遊休地のままでは負の財産でしかないので、土地活用をはじめましょう。
1,000坪は3305.79平方メートル、東京ドームの約4分の1、サッカーフィールドなら半分ほどの広さに相当します。これだけ広大な土地であれば、大きな利益を生む土地活用も可能です。
そこで本記事では、おすすめの活用方法や選び方を詳しく紹介していきます。
土地活用方法でお悩みの際は土地活用ランキングの記事もご覧ください。
1,000坪は土地活用がおすすめ
まずは、なぜ1,000坪の土地を活用すべきなのかを解説します。
高額な固定資産税の負担を少なくできる
1,000坪もある広大な土地には、毎年多くの固定資産税がかかってきます。固定資産税は次の計算式で求められます。
- 固定資産税＝課税標準額×税率(多くの自治体で1.4％)
仮に1坪10万円とした場合で固定資産税を試算すると、年間およそ100万円にもなります。これだけの額を支払うのであれば、土地を遊ばせておくのは損です。土地を有効活用して年間の負担を減らしましょう。
たとえば、更地だった土地にアパートやマンションを建てると、住宅用地の特例措置により固定資産税および都市計画税を軽減できます。特例措置の内容は次のとおりです。
- 小規模住宅用地(住宅1戸数あたり200㎡以下の部分)の場合、固定資産税の課税標準額を評価額の6分の1、都市計画税の課税標準額を評価額の3分の1とする。
- 一般住宅用地(住宅1戸数あたり200㎡超の部分)の場合、固定資産税の課税標準額を評価額の3分の1、都市計画税の課税標準額を評価額の3分の2とする。
このように活用の仕方で節税にもなり、利益を出せば税金分をまかなうことも可能です。
農地も状況調査で増税される場合がある
農地は、更地や住宅用地よりも固定資産税が格段に安くなります。たとえば一般農地に区分されていれば、10a（300坪）あたり年間1,000円ほどです。1,000坪でも数千円で済みます。
ただ、負担が少ないからと土地を放置していると「農地ではない」と見なされ増税されることがあるので注意してください。
これは平成29年度から行われている遊休農地への課税強化に伴うものです。毎年行われる農業委員会の調査で、長い間耕作されていない、または農地を利用している程度が周辺の地域に比べ著しく劣っていると判断された場合は、課税強化の対象になります。
農地としての特例措置がなくなるため、固定資産税が約1.8倍に膨らみます。土地の面積が広いほど負担は大きくなるため、活用しつづけることが重要です。売却より土地活用の利益が多い場合がある
土地を持て余している方や固定資産税の負担を感じている方は、売却もひとつの選択肢です。一度に大金が手に入りますし、土地の管理や固定資産税から解放されるのがメリットです。
ただ、長期的にみると売却するよりも活用した方が利益を得られることがあります。特に1,000坪もの広い土地であれば、さまざまな活用方法があります。マンションを建ててもよいですし、駐車場経営と太陽光発電を組み合わせた土地活用も可能です。
初期投資が必要な場合、すぐにもうけは出にくいかもしれませんが、中長期的に見れば安定した収入を得られる可能性は十分にあります。
土地を売ってしまった後に後悔しないよう、まずは資産運用のプランをいくつか考えてどれが得か比較してみましょう。
1,000坪の土地を始める場合、多くの費用がかかる可能性があります。そのため、1,000坪の土地を活用するときには、収益性を確認することが大切です。
そこで、収益性の高い土地活用を始めたい方は、複数の土地活用プランを一括請求・比較できるサービスを使うことをお勧めします。イエウール土地活用なら、複数のプランを比較して収益性の高い土地活用方法を見つけることができます。
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活用事例:SUN KYOTO
| エリア | 滋賀県 |
| 土地面積(㎡) | 3351.01 |
| 延べ床面積(㎡) | 848.67 |
| 工法 | HS構法（制震鉄骨軸組構造） |
1,000坪のおすすめ土地活用方法8選
ここからは、1,000坪の土地の具体的な活用方法を紹介していきます。
アパート経営
アパート経営は、入居者が多いほど収入が増える土地活用の方法です。デザインや間取りを工夫したり、維持管理を徹底したりして高い入居率をキープできれば、長きにわたり安定した利益が見込めます。さらに、住宅用地の特例措置を受けられるのもメリットです。
ただ、まずは建設からスタートなので多額の初期費用がかかります。建築費は構造や地域によって異なりますが、一坪あたりの相場は木造が56万円、鉄骨造が76万円、RC造（鉄筋コンクリート造）が94万円で、ローンを組んで建築費を支払うのが一般的です。
アパート経営に向いている場所は、駅前や商業施設、学校の近くです。土地の周辺環境が整っており、初期投資をする余裕があればアパート経営に適しているといえます。
マンション経営
マンション経営もアパート同様、税制の優遇を受けられます。アパート経営との大きな違いは、初期費用が高いことです。4階建て以上で戸数が増えることが多いので、その分建設費がかかります。鉄筋コンクリートで耐久性に優れているため、長期的な安定収入が期待できます。
ただ、入居率が低いと収入も小さくなるため顧客ニーズをしっかり把握しましょう。マンションは駅前や繁華街など利便性の高い場所ほど需要が高い傾向にあります。そのため、都心エリアに土地を持っている方に向いています。
最近では、高層マンションも人気ですが、場所によっては制度や法律で建物の高さに制限がかかっている場合があるので注意してください。高さ制限の有無は、収益に大きく関わるため事前に業者に確認しておきましょう。
駐車場経営
1,000坪あれば、数百台の車を止められる巨大な駐車場を経営できます。近隣に大規模な商業施設や工場などがあると、顧客を獲得しやすいので有利です。駐車場経営の種類は、月極とコインパーキングの2つあります。
どちらも個人で経営する場合、収入は稼働率によって変動します。また、初期費用として車止めや料金収受機などの設置費用、アスファルト舗装をするなら約5,000円/㎡が必要です。
手軽にはじめたい方には、業者に運営を委託する方法がおすすめです。初期費用0円からはじめられ、維持管理や撤去もすべて業者におまかせ可能です。稼働率にかかわらず、月々固定の収入を得られます。
契約期間は2～3年の短期が主流なので、ほかの活用方法に転用しやすいというメリットもあります。
トランクルーム経営
トランクルームとは、コンテナを加工した収納スペースです。自宅の収納が足りず置いておけない家財や趣味用品などの保管場所として利用されています。近年、需要は増加傾向にあり、市場規模も年々拡大しているため土地活用としても人気です。
さらに、トランクルームは利用者が頻繁に足を運ぶ場所ではないため、駅から離れた土地や日当たりの悪い土地でも活用しやすいのがメリットです。
1,000坪をトランクルームにすることもできますが、半分を駐車場など他の経営と組み合わせることも可能なので柔軟性があります。
駐車場の経営同様、業者と契約を結べば初期費用や失敗のリスクを抑えられます。転用もしやすいので、気軽に土地を活用できるのが魅力です。
医療施設経営
1,000坪もの広大な土地では、医療モールの経営も可能です。医療モールとは内科や歯科、皮膚科など複数のクリニックを1ヶ所に集めたものです。患者にとって利便性が高く、地域医療の活性化につながると注目されています。
土地に戸建てのクリニックを建設してもよいですし、マンションの低層階をクリニック、高層階を賃貸にするなど他の活用方法と組み合わせるのもよいでしょう。医療施設は、都心部に限らず郊外でもニーズがあるため全国どこでも土地活用できます。
経営方法は2種類あり、土地だけを医療法人に貸し出し地代を得るか、自分で建物を建て賃貸クリニックとして開業医に入居してもらうかです。クリニックは長期間同じ場所で経営を続けるのが一般的なので、一度契約が決まれば安定した収入を得られます。
高齢者向け施設の経営
広い土地は、老人ホームや高齢者介護施設の経営にも適しています。郊外や駅から遠い場所でも需要があるため土地を活用しやすいのがメリットです。高齢化が進んでいることから空室リスクが低く、安定した収入を期待できます。
デメリットは、膨大な初期費用が必要なことです。高齢者向け施設の建設はバリアフリーの導入や規定の大きさを満たす居室づくりがマストなので建築費が高額になります。相場は、70万～80万円／坪ほどです。
太陽光発電の経営
太陽光発電は、日当たりのよい土地であればどの地域でも土地活用できるのが特徴で、特に周辺に高い建物などがない田舎に適した活用方法です。ソーラーパネルを設置し、発電した電気を電力会社に売って収入を得ます。
国が定める「再生可能エネルギーの固定価格買取制度」により、10kWh以上の事業用電気は20年間同じ価格で買い取ってもらえるのがメリットです。
貸し農園の経営
貸し農園は、農業に興味がある個人に農地を提供するものです。趣味やリフレッシュ目的で気軽に野菜や花づくりを楽しめる場として人気を集めています。
メリットは農地以外の用途として利用できない土地でも有効活用できることと、郊外の土地でもニーズがあることです。初期投資が必要ないので、すぐにはじめられます。景観を維持しながら新しい人の流れを作ることができるので、地域活性化も期待できるのが魅力です。
デメリットは、あまりもうからないことです。貸し農園の賃貸料の相場は、1区画あたり月額5,000～10,000円ほどなので、マンション経営などに比べると利益を得にくいと言えます。
また開設の際、農園の種類で手続きが異なります。利用者に農地を貸し出し、自由に農作業をしてもらう場合（貸付方式）は特定農地貸付法の手続きを行ってください。農地を貸すのではなく、利用者が園主の指導のもとで農作業を体験する場合は特に手続きは必要ありません。
土地活用のアイデアが欲しい方は以下の記事が参考になります。
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1,000坪の土地活用を選ぶ際のポイント
どの土地活用がよいか選ぶときのポイントは7つです。ここからは、各項目ごとに詳しく解説していきます。
収益性
土地活用は内容によって収益性が異なります。一般的に収益性が低いといわれるのは、貸し農園や駐車場の経営、収益性が高いのは、マンションやアパートの経営です。高齢者向け施設や医療施設も安定した収入が期待できます。
しかし、どんな経営でもそうですが、必ずもうかるという補償はありません。賃貸経営であれば、入居者が少なければ収入も少なくなります。
また、収益は変動します。マンションは周辺環境が変われば需要も変化しますし、築年数が増えるにつれ賃料は下落していく可能性が高いです。高収入を狙っている方は、必ず長期の収益性を熟考したうえで土地活用をはじめましょう。
安定性
収益の変動を気にしたくない方は、安定性を重視した土地活用を選ぶと安心です。高齢者向け施設や医療モールなどの医療・福祉施設は、高齢化により今後も需要が増えることが予想されますし、事業を拡大したい事業者が非常に多いので安定した収益を得やすいといえます。
また、どの活用方法も事業者に土地を貸して地代を得る場合は、契約期間内は稼働率にかかわらず一定額の収入をもらえます。個人経営に比べ高収益は期待できませんが、運営や管理をすべて任せられるので手間をかけず利益を得たい方におすすめです。
初期費用
土地の活用方法によって、必要な初期費用は大きく異なります。そのため、初期費用に充てる資金がどのくらいあるかで選択肢が変わってきます。
費用を抑えたい方は、駐車場やトランクルーム、貸し農園などなるべく土地に手を加えずにはじめられる方法が最適です。
マンションやアパートの賃貸住宅や高齢者向け施設、医療モール、太陽光発電は建築費や導入費が非常に高額です。税制の優遇があったとしても、初期費用にかかる額は割高になります。
費用分を回収するには数年から数十年かかるため、ある程度資産に余裕がある方に向いています。
節税効果
土地活用は節税効果があります。特に大きな減税があるのが、固定資産税・都市計画税、相続税です。固定資産税や都市計画税で税制の優遇を受けられるケースは、以下の3つです。
- 住宅を建てる
- 土地を貸し出す（定期借地）
- 土地を売却する
中でも高い節税効果があるのは、アパートやマンションなど住宅を建てた場合です。土地と建物の両方に固定資産税がかかることになりますが、更地のままよりも税金が安くなります。
理由は、住宅用地の特例が適用されるためです。減額の割合は敷地面積によって異なりますが、土地にかかる固定資産税は最大6分の1、都市計画税は最大3分の1に減税されます。
相続税に関しても、更地より住宅が建っていた方が節税できます。
転用性
土地活用を数年間行った結果、他の方法に転用したくなることもあります。このとき、新しい土地活用への移りやすさを転用性といいます。
駐車場やトランクルーム、貸し農園など、土地にあまり手を加えずに活用できる方法や業者との契約期間が短いものは転用性が高いです。
一方、転用性が低いのは賃貸住宅や高齢者向け施設、医療モールなどです。一度建てたものを簡単には解体できませんし、契約期間が長いため他の活用方法に移りにくくなります。
長期契約でも解約すれば他の活用をはじめることはできますが、違約金が発生する場合があります。また、短期間で転用してしまうと初期費用を回収できない可能性があるので注意しましょう。
立地条件
立地条件も土地活用に重要な要素です。たとえばマンション経営をしたいと思っても、利便性が悪いとニーズが低くなります。需要が見込めない土地で無理に経営をはじめても赤字になる可能性が高いため、立地の特徴に合う活用方法を選択することが大切です。
また、法律や都道府県・市町村の条例で建築物に制限を設けている土地もあります。たとえば、市街化調整区域では原則として住宅や商業施設などの建設はできません。そのため、土地活用の方法は駐車場や太陽光発電などに限定されます。
例外として、自治体が定める基準を満たせば建築許可がもらえる場合もありますが、協議や審査会などの手続きが必須です。許可が下りたとしても、市街化調整区域は電気やガスなどのインフラが整備されていないことがあるので、初期費用がかさむケースもあります。
リスク
土地活用はメリットもありますが、必ず利益を得られるわけではありません。どの活用方法も多かれ少なかれリスクを伴います。
一般的には、初期費用が高額なほどリスクが高いとされています。投資した分を回収できないと元本割れが起こるためです。回収には時間がかかるため、短期の土地活用であれば初期費用の負担が少ない方法が安心です。
また、長期の土地活用は金利の変動や将来的な周辺環境の変化なども考慮しておきましょう。特に、賃貸経営などは初期費用の高さや転用のしにくさ、加えて世の中の変化に影響を受けやすいのでハイリスクです。
興味はあるが不安という場合は、個人経営ではなく業者に土地や建物を一括借り上げしてもらうこともひとつの方法です。空室に関係なく、毎月一定の賃料を受け取れます。業者と契約することで多少収入は減りますが、リスクを最小限にできます。
1,000坪の土地活用は収益性などを吟味しよう
以上、1,000坪におすすめの土地活用や選び方について紹介しました。
いくつもの選択肢がありますが、収益性や転用性など何を重視するかであなたに適した土地活用が決まります。
収益性などを吟味して、土地活用方法を選びましょう。
