土地をお持ちの方の多くは、アパート経営やマンション経営といった賃貸経営や駐車場経営などをして、遊ばせている土地を有効活用したいと考えているのではないでしょうか。
しかし、土地活用を始めるには多くの資金が必要となり、そのすべてを自分だけで用意することは難しいというのが現状です。
そのため、アパートローンや不動産担保ローンのようなローンを組んで土地活用を始めることが一般的となっています。
そこでこの記事では、土地活用で利用できるローンや金利、ローンを借りるための条件、ローンをスムーズに通過する方法を解説しています。是非、この記事を参考にご自身に合ったローンを選んでみましょう。
土地活用に利用できるローンの金利
不動産担保ローンやアパートローンのような土地活用で利用できるローンには、2種類の金利タイプがあります。ここでは、2種類の金利タイプについて解説していきます。
変動金利型
変動金利とは、借り入れ期間中に適用される金利が変動する金利タイプです。
通常、借り入れから半年ごとに金利が見直されることが特徴となっています。半年後に金利が変動していたとしても、借り入れから5年間は返済額が一定に保たれることが決められています。
また、変動金利型では、元金残高や金利、返済期間を参考に5年に一度、返済額の見直しが行われます。ただ、見直し後の返済額は、どんなに金利が上昇していたとしても、直前の返済額の1.25倍までというルールがあるため、返済額が急激に増加するようなことがないことも特徴となっています。
固定金利型
固定金利型とは、借り入れ期間中に適用される金利が固定されている金利タイプです。
また、固定金利のローンには、固定金利選択型と呼ばれる2年、3年、5年、10年、15年などの一定期間の金利が固定される金利タイプも存在します。
どちらのタイプも金利が一定になるため、返済計画を立てやすいという特徴があります。
固定金利選択型では、金利の固定期間終了後、変動金利型に変更したり、もう一度固定期間を設定したりできます。ただ、再度金利期間を設定する場合、当初の金利ではなく再設定時の金利が適用されることに注意が必要です。
土地活用に利用できるローンの種類
土地活用に利用できるローンには、大きく分けて民間の金融機関などが提供している民間ローンと公的機関が提供している公的ローンの2つがあります。
また、これらのローンの中にも、多くの種類のローンが存在し、どのローンを利用して土地活用を始めるべきか迷ってしまうかもしれません。
そこでここでは、どのローンを利用するかどうか決めるために、これらのローンの特徴などを解説していきます。
民間ローン
民間ローンとは、都市銀行や地方銀行、信用金庫などの民間金融機関が融資するローンのことを指します。
土地活用では、この民間ローンの中でも、不動産担保ローン・アパートローン・プロパーローンというようなローンを利用することが一般的となっています。
これらのローンにも、ローンによってさまざまな特徴があるため、しっかりと確認してからどのローンを利用するか決定しましょう。
不動産担保ローン
不動産担保ローンとは、所有している土地や建物といった不動産を担保に融資を受けるローンになります。
次に紹介するアパートローンと違って、使用用途が自由であるため、アパート経営のような賃貸経営以外の活用方法にも利用することができます。
また、不動産を担保にローンを組むため、借り入れ限度額が高く、1億円以上の資金を借りることができることが特徴です。そのため、介護施設のような規模の大きい土地活用でも始めることが可能になります。
不動産担保ローンでは、最大で35年の返済期間を設定できることから、返済に行き詰ることがないよう分散して返済することができます。
アパートローン
アパートローンとは、自分の居住用ではなく、賃貸経営や不動産投資を目的として建物を購入・建築するときに利用できるローンのことです。
アパートローンという名前ですが、マンション経営や戸建賃貸経営にも利用することができます。アパートローンは、ある程度ローンの内容が決まっているため、審査や融資が確定するまで、あまり時間がかからないことが特徴といえます。
また、返済期間が1年以上35年以内であることが一般的であるため、長期間の返済期間に設定し、リスクを分散することも可能となっています。
自己資金なしでも融資を受けられる可能性があるため、賃貸経営を始めたい方は、一度利用を検討してみることをおすすめします。
プロパーローン
プロパーローンとは、金融機関が独自に行っているオーダーメイド型のローンとなっています。
オーダーメイド型とあるように、融資条件や返済期間、限度額が決まっていないことから、柔軟性の高いローンであるといえます。
また、保証会社を通さないため、一般的なローンで必要な保証料がかかりません。しかし、保証料がない代わりに、保証人や連帯保証人を求められることも多いことから、申し込むまでに難易度が高いローンともいえるでしょう。
公的ローン
公的ローンとは、独立行政法人住宅金融支援機構（旧住宅金融公庫）が融資するローンのことを指します。
この公的ローンには、入居予定者に応じて「子育て世帯向け省エネ賃貸住宅建設融資」と「サービス付き高齢者向け賃貸住宅建設融資」という賃貸住宅融資制度があります。
もし、賃貸経営を検討していて、入居者像が決まっているのであれば、これらの制度も視野に入れて資金調達を始めましょう。
子育て世帯向け省エネ賃貸住宅建設融資
子育て世帯向け省エネ賃貸住宅建設融資とは、若い子育て世帯に向けて賃貸住宅を建築するときに利用することができる制度のことです。
こちらは、子育て世帯を入居者として想定しているため、1戸あたりの床面積が50㎡以上と定められています。また、各住戸に原則として2つ以上の居住室ならびにキッチン、トイレおよび浴室を設けるなどの条件があることにも注意が必要です。
しかし、これらの条件をクリアすることができれば、建築費のほとんどを融資してもらえることに加えて、長期間固定金利であるため、安定した賃貸経営を始めることができます。
参考：住宅金融支援機構 子育て世帯向け省エネ賃貸住宅建設融資
サービス付き高齢者向け賃貸住宅建設融資
サービス付き高齢者向け賃貸住宅建設融資は、名前の通り、サービス付き高齢者向け賃貸住宅を建築するときに利用することができる制度のことです。
こちらも、子育て世帯向け省エネ賃貸住宅建設融資と同様に、1戸あたりの床面積が決まっていることに加えて、必要な設備も定められています。
また、こちらの制度でも、建築費のほとんどを融資してもらえることに加えて、長期間固定金利で借りることができます。
参考：住宅金融支援機構 サービス付き高齢者向け賃貸住宅建設融資
土地の活用方法に迷ったときは土地活用プランの一括請求サービスを使うことをお勧めします。日本最大級の比較サイトイエウール土地活用なら、土地所在地を入力するだけでお持ちの土地に適した土地活用方法を探すことができます。
＼最適な土地活用プランって？／
活用事例:目黒の活用事例
| エリア | 東京都 |
| 土地面積(㎡) | 140 |
| 延べ床面積(㎡) | 269 |
| 工法 | RC造＋木造2×4工法 |
| 建築費用(円) | 10,000万 |
土地活用でローンを利用するための条件
前章では、土地活用で利用できるローンを紹介してきましたが、どのローンを利用するにしても、その金融機関などの審査に通過しなければ、融資を受けることができません。
そこでここでは、ローンを組むときに重視されているポイントを解説していきます。
借主の属性
まず、どんなローンを利用するときでも、借主の属性や信用性が重要視されます。
借主の属性や信用性とは、「借主は何歳なのか」「借主の年収はいくらあるのか」などの借主の基本情報から、借主が高齢者の場合、「後継者（相続人）はいるのか」などの情報まで審査対象になります。
また、利用するローンによっても、注目して見られる項目が異なります。たとえば、不動産担保ローンを利用するのであれば、借主の属性や信用性に加えて、物件の価値（不動産価値）も支払い能力へ加味されて審査を行います。
そのため、土地活用を始めるのであれば、第一に自身の信用性を高めることが大切になってきます。
後継者（相続人）
土地活用は長期的な事業になることが多いため、後継者の属性や信用性も見られることがあります。
ローン返済中に、借主にもしものことがあった場合、その事業を引き継ぐのは相続人となります。金融機関も融資した資金を回収しなければ、損失になってしまうため、後継者の属性や信用性も含めて審査を行う必要があるのです。
事業計画の妥当性
ローンを組んで土地活用を始めるときには、事業計画の妥当性を見られることになります。
その事業の安定性や収益性、成長性などを中心に、事業計画は現実的なものかというところが審査されます。具体的には「活用予定地のエリアや立地、将来の開発計画はどうなっているか」「これから建てる賃貸物件は安定した収益を上げてくれるのか」などといったような点が注目されるでしょう。
したがって、土地活用を始めるのであれば、これらの審査項目に注意しながら事業計画を建てることが重要です。
実際、事業計画をひとりで考えることはとても難しく、仮に計画を作成できたとしてもどこかで計画が狂ってしまう可能性があります。
そのため、土地活用を検討しているのであれば、信頼できるパートナーを見つけることが大切となってきます。
そこでおすすめするのが、土地活用プラン比較サービスであるイエウール土地活用です。イエウール土地活用では大手ハウスメーカーや賃貸経営のプロから初期費用や工期の見積もりを請求することができます。
一度の情報入力で複数社から土地活用プランを取り寄せることができるため、信頼できるパートナーを見つけることも可能です。是非、イエウール土地活用を利用して土地活用を始めてみましょう。
＼最適な土地活用プランって？／
土地活用のローンに必要な準備
融資を受けるためには、事前にやっておくべきことや必要な書類がいくつかあります。手続きがスムーズに進められるよう、先に書類の準備を進めておくと安心です。
金融機関によって必要書類は異なりますが、一般的な提出書類は以下の通りです。
- 本人確認書類(運転免許証、パスポート、マイナンバーカードなど)
- 収入証明書類(源泉徴収票、住民税決定通知書、確定申告書など)
- 自己資金や資産がわかるもの(通帳のコピー)
- 保有不動産の評価額がわかるもの(固定資産評価証明書、固定資産税の納税通知書など)
- 他にローンがあれば返済予定表
仮審査と本審査でも必要になる書類が異なる場合があるため、申し込み先の金融機関でしっかり確認しましょう。
土地活用のローンをスムーズに受けるために
本章では、これまで解説してきたローンの条件や必要書類を踏まえて、ローンをスムーズに受ける方法を解説します。
土地の鑑定を受ける
アパート経営などの賃貸経営や駐車場経営などの土地活用を不動産担保ローンで始める場合、所有している土地の鑑定価値が明確でないと融資を受けるための担保とすることが難しいでしょう。
そのため、土地活用を始めようと思ったら、まずは不動産鑑定を依頼し、自身の土地の価値を明確にしておくことが大切です。自身の土地の価値が明確になることで、事業計画を立てやすくなり、融資もスムーズに受けることができます。
自己資金を用意する
一般的に、土地活用のローンを始めるときには、借り入れ金の10~30％の自己資金を用意しておくことが必要となります。
この自己資金は、ローンではカバーできない費用に充てるために使います。そのため、現金での用意が必要となっています。
しかし、始める活用方法や利用する金融機関によって必要になる自己資金が異なるため、いくら用意しておきましょう！とはいえないのが実情です。
そのため、早いうちからハウスメーカーなどに土地活用の相談をして、いくら用意する必要があるのか確認しておきましょう。
事業計画書を作成する
賃貸経営などをアパートローンで始める場合、事業計画書の作成が重要になります。
賃貸経営においては、毎月の家賃収入からローンの返済をすることが一般的であるため、その事業が利益を上げられるのかを見極めるために事業計画書を求めらます。
そのため事業計画書では、計画地や建物の概要、投資物件のコンセプト、家賃の想定表、事業にかかる総費用、資金計画や収支計画などをまとめておきましょう。
お持ちの土地に最適な土地活用方法を見つけるためには選択肢を広げて複数のプランを検討してみることをおすすめします。日本最大級の比較サイトイエウール土地活用なら、土地所在地を入力するだけで土地活用プランを取り寄せることができます。
＼最適な土地活用プランって？／
土地活用でローンを組むときは慎重に
土地活用でローンを組むときは、どれくらい収入が得られる見込みで毎月いくら返済するなど、さまざまなことを事前に検討しておく必要があります。
初めて土地活用をスタートする人が、これらの計画をひとりで立てることは難しいため、ハウスメーカーや専門家といった信頼できるパートナーと一緒に計画を立てていきましょう。
そこで、ハウスメーカーなどに土地活用の相談をしたいのであれば、土地活用プラン比較サービスであるイエウール土地活用を利用してみましょう。
イエウール土地活用なら、複数のプランを比較して自身に合った土地活用方法を見つけることができます。
記事のおさらい
