土地を所有していると固定資産税やその他税金がかかります。しかし、一部の土地については税金が減免されたり、納税猶予があったりします。
納税猶予が認められている土地として生産緑地があり、生産緑地の指定が解除されることで農地以外での土地活用が可能です。納税猶予とはどのようなものなのかを理解し、将来的な土地活用に役立てましょう。
不動産にかかる固定資産税について基礎的な知識を知りたい方はこちらの記事を参考にしてください。
土地活用でいわれる納税猶予とは
土地活用では「納税猶予」というキーワードがあり、言葉通り税金の納税に一定期間の猶予が与えられるものです。納税猶予とはどのようなものなのか、詳細まで理解して土地活用を行いましょう。
生産緑地の税制優遇の1つ
土地活用における納税猶予とは、生産緑地に対する税制優遇の1つです。生産緑地は1992年に制定された土地に関する制度であり、最低期間を30年とし、30年間営農義務を果たすことで、税制優遇を得られる土地を指します。
生産緑地に関する税制優遇には、相続税の納税猶予と固定資産税の優遇の2つがあります。このうち納税猶予とは、相続税に関するものと覚えておきましょう。
条件を満たせば解除できる
生産緑地に指定されている農地は、最低30年は農地として使用し、営農義務を果たさなければなりません。しかし、一度指定されたからといって、永久に農地としての使用が義務づけられているわけではなく、条件を満たすことで生産緑地を解除できます。
生産緑地を解除できる条件は、生産緑地に指定されてから30年を経過したときです。また、主に農業に従事していた人が営農を続けられなくなったり、亡くなった場合に相続人が営農をしない場合も、同様に生産緑地は解除されます。
生産緑地では相続税の納税猶予が認められていますが、あくまでも猶予であり、納税自体が免除されるわけではありません。そのため、生産緑地が解除された場合は、相続税の課税対象となり、猶予されていた期間に応じた利子を支払う必要があります。
農地の納税猶予の概要
土地活用における税金面での理解を深めるために、納税猶予についてさらに詳しく理解していきましょう。概要を把握しておくことで、納税猶予とはどのようなものなのか、全体像を掴みやすくなります。
事実上納税を免除される
農地の納税猶予では、納税猶予額が決められており、計算方法は次の通りです。
- 農地の評価額－農業に投資した価格＝納税猶予額
農業に投資した価格が小さいほど、納税猶予額は多額になります。猶予額が大きいほど、税制優遇も大きくなり、事実上納税免除となることも多いです。
一定の条件を満たす必要がある
猶予されていた相続税が免除されるには、一定の条件を満たす必要があります。納税猶予を受けている生産緑地を相続し、相続した農業相続人が死亡した場合のみ、納税猶予は免除されます。
生産緑地の指定を解除したり、営農の廃止、または譲渡や土地活用による農地以外への転用をしたりする場合は、納税猶予が打ち切りとなるため、猶予されていた相続税を支払わなければなりません。
申請には農地等該当証明書が必要
納税猶予を適用するには、役場の都市計画課の窓口に問い合わせて、農地等該当証明書が必要です。納税猶予制度の詳細については、税務署に問い合わせることで教えてもらえます。農地等該当証明書は納税猶予を受けるために必須であるため、必ず取得しておきましょう。
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2022年問題が話題となっている生産緑地
生産緑地については、「2022年問題」が話題です。生産緑地の制度は1992年に制定されており、このときに指定された生産緑地は、2022年で30年を経過します。
そのため、生産緑地の指定を解除でき、農地を自由に売却できます。市場に土地の供給が増え、土地の価格が下落すると指摘されているのが2022年問題です。
生産緑地の指定は10年延長し、特定生産緑地に指定してもらうこともできますが、営農義務を果たせなくなる人の多くは、指定を解除して売却すると予想されています。土地の価値が下がると、売却や土地活用が難しくなる可能性があることは理解しておきましょう。
2022年問題の対処方法とそれぞれの特徴
2022年問題への対処方法としては、次のものがあげられます。
- 納税猶予を受けたいなら特定生産緑地の申請
- 売却や土地活用を希望なら解除
それぞれどのような特徴があるのかを知り、将来的な土地活用の参考にしましょう。
納税猶予を受けたいなら特定生産緑地の申請
引き続き納税猶予を受けたいなら、特定生産緑地の申請をしましょう。特定生産緑地に指定されることで、納税猶予制度を10年延長して受けられます。また、相続税の納税猶予があるだけではなく、農地に課税される固定資産税や都市計画税も減免される点が魅力です。
ただし、特定生産緑地として申請した後は、引き続き農地として管理や保全をし続けなければなりません。そのため、建物の建築や宅地の造成などはできず、土地活用の自由度が低くなることは理解しておきましょう。
売却や土地活用を希望なら解除
土地の売却や土地活用を希望しているなら、生産緑地の指定を解除しましょう。生産緑地の指定を解除することで、売却や土地活用が可能となり、転用の選択肢が増えます。指定がなくなることで農地以外の方法にも転用でき、さまざまなやり方で土地活用をして収益化を目指せます。
売却も可能となりますが、2022年には同様に生産緑地を解除し、農地を手放す人が増える可能性が高いです。つまり、市場に農地が多く供給され、供給過多になって売却価格が下がる可能性があることは覚えておきましょう。
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特定生産緑地としての土地活用の仕方
生産緑地にしてから30年を経過した後も、延長して特定生産緑地として土地活用をする場合は、次の方法があげられます。
- 農業をしながら飲食店を経営
- 農地として賃貸
特定生産緑地でも、方法次第で土地活用はできます。
農業をしながら飲食店を経営
2017年に生産緑地法は改正されており、これによって敷地内にレストランの設置が可能です。レストランを併設することで、農地で栽培した作物を使用することができ、新鮮な野菜を使ってレストランの運営ができます。
農地として賃貸
特定生産緑地は、そのまま農地として賃貸することも可能です。2018年に制定された都市農地貸借法によって、第三者に賃貸をしての営農ができるようになりました。
特定生産緑地を農地のまま近隣の農家に貸し出すだけではなく、市民農園として活用することもでき、レストランなどの併設物を建築しなくても、土地活用は行えます。
最適な土地活用方法は土地の立地や広さ、周辺の需要によって変わります。土地活用を検討しているなら日本最大級の比較サイトイエウール土地活用で複数企業から土地活用プランを取り寄せましょう。将来の収益性の高い土地活用方法を見つけることができます。
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解除してからの土地活用の仕方
生産緑地を解除した場合の土地活用の方法は、多数あります。ただし、解除した土地が田園住居地域に指定されているかどうかによって、行える土地活用は変わります。土地活用をするなら、所在地がどの用途地域に含まれているか、事前に調べておきましょう。
田園住居地域に指定された場合
生産緑地を解除した農地が田園住居地域に指定された場合の土地活用としては、次のものがあげられます。
- アパート経営
- フランチャイズビジネス
- 太陽光発電
田園住居地域では、建物の高さは10m、または12mまでに制限されるため、高い建築物なしで行えるものが、土地活用の選択肢となります。
アパート経営
アクセスのよい場所や住宅地で賃貸需要がある場合は、アパート経営がおすすめです。高さ10m以下ならアパートの建築も可能であり、入居者を獲得することで毎月賃料を収入として得られます。
アパートは自身がオーナーとなって経営するだけではなく、管理会社に業務を委託することも可能です。自身で管理するのは手間がかかるため、副業として土地活用をするなら、業者に管理を委託することがおすすめです。
フランチャイズビジネス
既存の店舗のフランチャイズとしてビジネスを始めるなら、未経験でもさまざまな業種に挑戦できます。10m以下の建物でも選択肢は豊富であり、コンビニやコインランドリー、小規模な飲食店なども経営可能です。
フランチャイズビジネスは経営のノウハウがなくても挑戦できますが、収益化を図るには需要が必要です。そのため、人の流れが多いエリアでおすすめの方法であり、周辺に住宅のない過疎地域には不向きといえます。
太陽光発電
太陽光発電システムは高さが不要であるため、田園住居地域でも活用できます。日当たりのよい農地なら効率的に発電が可能であり、発電した電気の売電によって利益を得られます。
電気の買取価格は下落傾向にあるものの、場所を選ばずにできる活用方法であるため、賃貸やビジネスの需要がない場所での土地活用におすすめです。
田園住居地域に指定されなかった場合
指定を解除した生産緑地が田園住居地域に指定されなかった場合は、建物の高さが10m未満という指定はありません。そのため、より幅広い方法での土地活用が可能です。
- マンション経営
- サービス付き高齢者住宅
- 事業用地として貸し出す
どのような選択肢があるのかを知り、土地活用の方法を考えておきましょう。
マンション経営
用途地域の制限に問題がなく、高層階の建物を建築できるなら、マンション経営が可能です。マンション経営は初期費用は高いものの、アパートよりも多くの住戸を提供できるため、より高い家賃収入を得られる可能性があります。
また、建物の構造としてアパートよりもマンションのほうが耐久性が高いため、長期間にわたって経営ができることもマンション経営の魅力です。
サービス付き高齢者住宅
サービス付き高齢者住宅は、入居者を確保できると賃料から収入を得られます。アクセスのよい場所のほうが好まれますが、多少郊外の土地でも入居者の確保は可能です。
また、補助金の制度も充実しているため、国や自治体から支援を受けながら土地活用ができることも、サービス付き高齢者住宅ならではの魅力といえます。
事業用地として貸し出す
土地の上に建物を建てて活用するだけではなく、事業用地として土地のまま貸し出し、地代として収入を得ることも可能です。事業用地としての貸し出しなら、土地をそのまま貸し出すため、初期費用がほとんどかからないことが魅力です。
また、住宅街から離れている場合でも、工場や倉庫などの用途で貸し出しができ、さまざまな需要が獲得できる点もメリットでしょう。
迷ったら専門家に相談しよう
土地活用や生産緑地の解除、特定生産緑地の申請などで迷った場合は、専門家に相談することがおすすめです。農地の扱いは知識がないと難しく、各種手続きにも不明点が出やすいです。
土地活用については土地活用業者に相談し、どのように活用するのがよいかアドバイスを受けましょう。生産直地の解除や特定生産緑地の指定に関する問い合わせは、役場の担当部署にて受け付けてもらえます。
お持ちの土地に最適な土地活用方法を見つけるためには選択肢を広げて複数のプランを検討してみることをおすすめします。日本最大級の比較サイトイエウール土地活用なら、土地所在地を入力するだけで土地活用プランを取り寄せることができます。
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納税猶予と土地活用を考慮して2022年問題を対処しよう
生産緑地の活用を考えているなら、納税猶予を考慮して将来の転用を考えることが大切です。納税猶予を受け続けたほうがよいのか、それとも生産緑地を解除して、別の方法に転用したほうがよいのかは、個人によって異なります。
2022年には多くの生産緑地が指定を解除される見込みであるため、売却するのか土地活用をするのかも決める必要があります。2022年問題に上手に対処するためにも、納税猶予のことも考慮しながら、適切な土地活用の方法を考えておきましょう。
