土地は所有しているだけで固定資産税がかかります。また、評価額の高い土地であれば所有者が亡くなったときには相続税の問題も生じてしまうので、何らかの形で活用する方法を探したほうがいいでしょう。しかし、土地活用についての知識がない方の多くが、誰に相談すればいいのかわからず困っています。
そこで、近年注目を集めているのが土地活用コンサルタントへの相談です。従来、コンサルティング会社は企業向けに企業の課題を解決するお手伝いをしてきました。近年、そのコンサルティングの手法を生かして、個人向けに土地の活用法を提案する土地活用専門のコンサルティング会社が登場しています。
この記事では、土地活用を検討中の方がまずは土地活用コンサルタントに相談するメリットや、良いコンサルタントの選び方などについて詳しく解説します。
土地活用とは
土地は所有するだけでは固定資産税がかかってしまいます。そもそも土地活用を始める前に、土地活用がどのような特徴を持った投資なのかがわからないという方もいらっしゃるのではないでしょうか。
土地活用とは事業経営である
まず第一に、土地活用とは事業経営です。賃貸物件や商業施設を建設したり、駐車場として貸し出したりなど色々な方法があります。
土地活用を始めるには、最初に土地活用方法を決めていくらかの費用を投資して利用者を募集し、必要に応じて追加投資をおこないます。
そのため、その土地の地域特性に合わせて需要を見極めて賃料収入が見込める活用方法を選ぶ必要があります。
利用者の賃料収入が収益源となる
土地活用の収益源としてもっとも多くの割合を占めるのは利用者の賃料収入です。
アパート・マンション経営や駐車場経営でも、需要がない活用方法を選んでしまっては収益が上がらず事業として成り立ちません。
よくあるのが、土地活用の収支計画を立てるときに満室の状態で試算したが、実際に利用者が集まらず空室ばかりで赤字の状態が何年も続くなんてことがあり得ます。
初期費用を投資すれば儲かるわけではない
一般的な投資と同じで、それなりの金額の初期費用をかけたとしても成功する確率が上がるというわけではありません。
特に賃貸経営では、物件の経年劣化で年数に応じて空室リスクが高くなります。また、自然災害の被害を受けるリスクや入居者がトラブルを起こすリスクもあります。
こういったリスクを認識した上で、専門家のサポートを受けながら綿密に事業計画を立て、その計画を遂行する必要があるのです。
土地活用の特徴やその難しさについては理解できましたか？コンサルティングを依頼することで土地活用の成功率を高めることができます。
コンサルティングを依頼するメリット
土地活用を考える人がコンサルタントに相談した方が良い理由について解説します。まずはメリットについて詳しく解説します。
セカンドオピニオンとしての意見をもらえる
一般的に土地活用のプランはハウスメーカーやデベロッパーから提案される方が多いです。
土地活用の方法を選び、初期費用や利回りがいくらになるのかのイメージもある方でも、「何か抜け漏れがあるかもしれない。本当にこれで良いのだろうか」と不安に感じることもあるでしょう。
そんなとき、コンサルタントに相談することでセカンドオピニオンとしての意見をもらうことができます。
妥当な建築費用がわかる
特に賃貸住宅経営の場合、建築費用は数千万円～数億円ほどの巨額の投資になることがあります。
費用をかけるべき部分と落として良い部分を判別できず「減額すべきか建築会社の見積もり通りに建てるべきか、この金額が妥当なのか」見当がつかない方もいらっしゃるでしょう。
適切な建て替えのタイミングがわかる
賃貸物件の建て替えタイミングはいつが最適かというと、物件やオーナーの資産状況によって変わってくるので正解はありません。
施工会社には建て替えを、不動産仲介会社には売却を、管理会社には大規模修繕をそれぞれの見地で勧められることになります。
色々な人の話を聞いたうえで本当に今が建て替えの適切なタイミングなのか、混乱する方もいらっしゃるでしょう。
自分で調査する負担を減らせる
土地の活用法を調べるだけなら、自分でもできそうだと考える方もいるかも知れません。もしもあなたが不動産業界の経験があったり、市場調査の経験があったりすれば、自分で調査して最適な活用法を見つけることもできるかもしれません。
しかし、土地の活用法を考えるというのは、その土地を何に使うのか考えるだけではありません。その土地のあるエリアでどのような需要があるのか調べたり、長期間にわたる収支計画を立てたりと、様々な観点での調査が必要になります。土地の所有者の多くは、そのような手間を掛けることが難しいのが現状です。
土地活用のコンサルティング会社に依頼すれば、土地の立地から需要を調べたり、長期にわたる収支を計算したりといったことまで行ってもらえます。
土地活用のリスクを小さくできる
相続税対策などの土地活用法としてアパート経営やレンタルボックス、貸駐車場を始めて失敗する人が少なくありません。ローンを借り入れたのに、アパートに入居者が入らずに、自分の貯金からローンの返済をせざるを得なくなる人もいます。
土地活用に失敗する理由は、その土地の需要をしっかりと調査しなかったためです。入居者や利用者を集められない土地ならば、太陽光発電や市民農園などの農地や山林でも収益を得られる活用法を選択するべきでしょう。
土地活用専門のコンサルティング会社からアドバイスをもらえば、その土地のあるエリアの需要を調査した上で、活用法を提案してもらえます。希望とは違う活用法になったとしても、最も収益を上げやすい方法で活用できるので、失敗するリスクを最小限に抑えることができます。
土地活用を検討している方は、コンサルタントに相談するだけでなく、同時に建築会社の視点の意見ももらうようにしましょう。イエウール土地活用で複数のハウスメーカーから土地活用プランを取り寄せ、比較することが可能です。
＼最適な土地活用プランって？／
活用事例:レジーナ・メゾン
| エリア | 滋賀県 |
| 土地面積(㎡) | 632.91 |
| 延べ床面積(㎡) | 590.16 |
| 工法 | HS構法（制震鉄骨軸組構造） |
土地活用コンサルティングの業務内容とは
土地活用のコンサルティング会社とは、土地の活用法について多角的な視点から検討して、最適な土地活用法をアドバイスしてくれる会社のことです。
土地の立地によっては賃貸住宅や駐車場として活用するのが難しい土地もあります。土地活用のコンサルティング会社は、特定の用途に限定せず立地や周辺地域の交通量などを多角的に調査した上で、最適な土地活用法を提案してくれます。
- ヒアリングからのプラン設計
- 最適な土地の活用方法の決定
- 土地活用プランの提案・契約
- 最適な建築会社の選定と紹介
- 資金を調達する方法に関する相談
- 経営・管理のコツに関する相談
ヒアリングからのプラン設計
土地活用では10年～20年後の収益性を重視する、老後の資産をつくる、相続税対策を優先する…などオーナーの目的があるでしょう。
しかし、土地活用を検討する人の多くは、土地を活用すべき理由や土地活用によって得たいものが明確ではないのではないでしょうか。
目的とその他の条件の優先順位によって設計するプランは異なるため、コンサルタントからのヒアリングを通じて土地活用の目的を明確にすることができます。
最適な土地の活用方法の決定
土地活用方法には以下のような選択肢があります。
- 賃貸アパート・マンションの経営
- 駐車場として貸す
- 高齢者向け施設の経営
- 店舗として貸す
- 倉庫として貸す
最適な土地活用方法とは、土地の立地や広さ、土地オーナーの意向によって異なります。
例えば、アパート経営を始めたくても駅徒歩分数が10分以上かかるような立地では需要が見込めなかったり、介護施設経営を始めたくても土地が100坪もない広さでは建設が不可能だったりします。
お持ちの土地の地域性やニーズ、建築条件とそれぞれの土地活用方法の可能性をしっかり検討した上で本当に良い活用方法を決めましょう。
土地活用プランの提案・契約
コンサルティング会社での調査と分析が終了すると、土地の所有者に対してどのような活用法が可能なのか活用方法の提案が行われます。コンサルティング会社ではただ単に活用法を提案するだけでなく、運用開始までにかかる準備の期間や必要な費用、提案した活用法から得られる収益、資金計画の見通し、リスクなどについての詳細な説明も受けられます。
通常は同じ土地で複数の提案がなされる事が多く、その中から土地の所有者が納得できる提案を選び、この段階で正式な契約を交わします。
最適な建築会社の選定と紹介
多くの土地活用コンサルタントは、ハウスメーカーや工務店といった建築会社による違いを知っています。
最適な土地活用プランを決めたら、プランをもっとも良いかたちで実現する建築会社を選定し、紹介することもコンサルタントの業務の一部です。
建築会社によって建築費用は異なります。初期費用も決して小さくない金額ですが、安ければ良いというわけではないのもまた事実です。
適切な初期費用にするために信頼できるコンサルタントから紹介してもらいましょう。
資金を調達する方法に関する相談
土地活用を始めるにあたり必要な初期費用をすべて自費でまかなうオーナーは少ないでしょう。
多くの場合ローンを新たに組むことになりますが、土地活用コンサルティングではオーナーの資産状況と将来設計を踏まえて適切な借り入れ額を相談することができます。
投資用ローンは住宅ローンと違い、その事業計画の妥当性によって審査の通過可否が変わります。綿密な事業計画をたてるために土地活用コンサルタントを頼りましょう。
経営・管理のコツに関する相談
土地活用は始めることがゴールではなく、始めてからの安定経営を維持することが重要です。
土地活用コンサルタントは多くの土地活用事例を持っています。
賃貸経営でかかる修繕費やアパートの入居者トラブルを防ぐための方法、あるいは空室対策のための集客手法についてコンサルタントに相談しましょう。
所有する土地でどのような土地活用種別が良いのか迷ったときは複数の土地活用プランを一括請求・比較できるサービスを使うことをお勧めします。イエウール土地活用なら、複数のプランを比較して収益性の高い土地活用方法を見つけることができます。
＼最適な土地活用プランって？／
コンサルティング会社の選び方
コンサルティング会社に相談をして、土地の活用法の提案を受けるだけでも数十万円の高額な費用がかかります。土地の活用開始後の継続的なコンサルを依頼すれば、毎月数万円のコンサル料が発生します。しかし、コンサルティング会社からの提案を受けて始めた土地活用でも失敗することがあります。
失敗は、社会状況の変化の他にコンサルティング会社選びを間違えたことが原因である場合もあります。多額なコストがかかる土地活用を失敗しないための、コンサルティング会社の選び方を解説します。
実績が多いコンサルティング会社を選ぶ
コンサルティング会社を選ぶときには、事前にホームページでどのような実績があるのかを調べましょう。多くのコンサルティング会社が、今までに請け負ったコンサルでどのような実績を上げているのかをホームページに掲載しています。実績が少なく経験の浅いコンサルティング会社ではなく、コンサル開始からある程度の期間がたっていて経験豊かなコンサルティング会社を選びましょう。
また、トラブルがないか、対応力はどうだったかなど、SNSなどで口コミも調べてみることもおすすめします。
気軽に相談できる距離にある会社を選ぶ
土地活用については土地勘がとても大切です。地域ごとに土地のニーズや周辺環境の特徴があります。土地活用法についてのコンサルティングを受ける場合には、活用したい土地の近くにあるコンサルティング会社を選ぶ事をおすすめします。
地元密着のコンサルティング会社であれば、その地域の事情にも詳しく、周辺環境のニーズをすでに把握している可能があります。また、なにか困ったことがあった場合に、近くならすぐに対処してもらいやすいのもメリットです。土地活用の場合は、コンサルティング会社を選ぶのなら、遠くの知名度の高い大手企業よりも地元密着企業の方がおすすめです。
担当者の信頼性や相性を確認
コンサルティング会社選びに成功しても、担当者に実力がなければ土地活用に失敗する可能性があります。相談や提案のときには、担当コンサルタントの実力もよくチェックしましょう。質問への回答や、提案内容の妥当性などは厳しくチェックしたほうが良いでしょう。
提案内容に不安がある場合には、そこまでの調査費用が無駄になったとしても、他のコンサルティング会社へも調査を依頼したほうが無難なこともあります。
また、運用開始後のコンサルも依頼するのであれば、担当者とは長くお付き合いを続けることになります。性格や人間性の相性が自分と合うかどうかも重要なチェックポイントです。
土地活用の相談先はどこにすればいい？
土地は活用したほうがいいと言われても、どのように活用したらいいのか、多くの方がその方向性がわからずに困ってしまいます。
しかし、固定資産税評価額や相続税路線価が高い土地なら、ただ所有しているだけでは毎年高額な固定資産税の支払いが生じてしまいます。また、土地を含めた資産が3,000万円を超える場合には、所有者自信に万が一のことがあった場合に、残される家族に相続税の大きな負担がのしかかります。
固定資産税の負担を減らすためにも、将来的な相続税対策としても土地を活用して収益を得られるようにすることは土地の所有者にはとても大切なことです。土地活用のコンサルタントであれば、将来的な相続税の負担がどのくらいになり、活用すれば所有している土地が収益を生み出せる土地なのか、多角的な視点から調査分析してもらえます。
ぜひ、将来を見越した土地活用をどうしたらいいのか悩んでいるようでしたら、一度、土地活用のコンサルティング会社に相談して、土地活用のプロの専門的な視点からのアドバイスを受けてみることをおすすめします。
また、土地活用の相談先はコンサルタントだけではありません。アパートやマンションの建築実績の豊富なハウスメーカーの担当者も有力な相談先です。
土地活用は、初期費用がいくらかかるかによって将来の利回りが変わってきます。
施工会社に提案される建築プランには建築費用の見積もりだけでなく設計図面や収支計画が含まれています。複数の施工会社の建築プランを比較することで、客観的に利回りを算出することもできますし、自分の土地でどのようなアパートを建てられるかイメージが湧くでしょう。
イエウール土地活用なら一度の簡単な情報入力で複数の大手ハウスメーカーに問い合わせることができるので一度利用してみてはいかがでしょうか。
記事のおさらい
