突然まとまった現金が必要になった時や住宅ローンの返済が困難な時に急いで家を売って現金を手元に用意しようと考える方もいらっしゃるでしょう。
家の売却には約半年かかると言われていますが、家を早く売ることができる不動産買取を活用すると約1か月で家を現金化することも可能です。
しかし不動産買取では売却価格が低くなるというデメリットがあるため、不動産仲介でも使える早く売るコツを理解しておくことが重要です。
この記事では、家を早く売ることができる不動産買取の仕組みや不動産仲介で家を早く売るコツを解説しました。
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家を早く売ることができる売却方法
家を売却する方法には主に「不動産仲介」と「不動産買取」があります。
この2つの売却方法のうち、家を早く売りたい方は「不動産買取」を利用しましょう。
まず初めに、不動産買取とはどのような売却方法なのか、仲介との違いは何かについて解説します。
早く確実に売りたいなら不動産買取
不動産買取とは、不動産会社に直接不動産を買い取ってもらう不動産の取引の種類の1つです。
一般的によく聞く仲介という取引では不動産会社が仲介者となり売主の代わりに買主を探してもらいますが、不動産買取ではその買主が不動産会社となるのです。
不動産売却で最も時間がかかるのは販売活動です。この販売活動は家の買主が見つかるまで続きますが、不動産買取の場合、不動産会社が購入することが決まっているためその販売活動を行うことなく家を売ることができるのです。
不動産買取であれば7日～1か月程度で売却完了することができるため、家を早く売るには最適な売却方法です。
たくさんのメリットがある不動産買取ですが、売却価格が売却相場の約7割で取り引きされることが多いというデメリットがあります。仲介では1000万円で売れる家でも買取では700万円ほどの価格で取り引きされてしまうということです。
不動産買取だと売却相場が低くなってしまう理由は、売却価格から様々な費用が差し引かれているからです。
不動産会社は売主から買い取った不動産にリフォームやリノベーションを行ってから家を販売します。このリフォーム費用やリノベーション費用、さらに家の再販にかかる人件費等を差し引くため相場の約7割の価格での販売となります。
高く売りたいなら不動産仲介
不動産仲介とは、不動産売買をする際に、売主と買主の間を不動産会社が仲介して売主と買主の手続きや契約を成立させることを言います。
不動産買取では買主が不動産会社と決まっていることに対し、不動産仲介では個人が買主となります。買主が見つかるまで売却活動が続くため、いつ売却完了するか分かりません。
人気のある家であれば1か月程度で買主が見つかることもありますが、家の条件によっては売り出しから売却完了まで1年以上かかる場合もあります。
しかし、不動産仲介では、自分で売り出し価格を決めることができるため、相場より高い価格で売却することも可能です。ある程度時間がかかっても高く売却したい方は不動産仲介で売却することがおすすめです。
高く早く売りたいなら買取保証
家を少しでも高く売りたいけど売却期限は決まっているという方は買取保証サービスを利用することがおすすめです。
買取保証とは仲介として売り出している家が一定期間売れなかった際に、あらかじめ取り決めていた価格で不動産会社が買い取るという方法です。
最初は仲介として家を販売し売却相場に近い価格で売却できる可能性を持ちつつ、一定の期間が過ぎれば不動産会社に買い取ってもらうという仲介と買取のいいとこ取りをした販売方法になります。
不動産買取では確実に売り切れることが決まっていますが、売却価格が低くなってしまうというデメリットがあります。
しかし買取保証であれば確実に売却完了する期間が決まっており、高く売却できる仲介で売却活動をすることがでできるため、早く高く売却したいという方には最適の売却方法です。
早く高く売却することのできる買取保証ですが、買取保証に対応している不動産会社は限られているため注意しましょう。
一般的な不動産会社は仲介業を主に行っており、家の買取には対応していないことがあります。
買取保証を検討している場合は、不動産買取業者など不動産買取にも対応している不動産会社に限定して探してみるとよいでしょう。
家を早く売るための不動産会社の選び方
家を早く売るためには、よい不動産会社を選ぶことが重要です。
この章では、家を早く売るためにはどのような点に注目して不動産会社を選ぶとよいのか解説します。
営業担当者の対応の良さを重視する
不動産会社を選ぶ際には、どの不動産会社と契約するかより、営業担当者の対応の良さを重視して決めましょう。
営業担当者は家の査定から決済の日までお世話になる売却のパートナーです。長い間やり取りを行うため信頼できる担当者であるか確認して契約するようにしましょう。
不動産会社に査定を依頼した際や、売却についての相談をした際に素早く対応してくれる不動産会社であれば、家の売却活動もスムーズに進み早く売却することができるでしょう。
家の売却が得意な不動産会社であるか確認する
たくさんある不動産会社の中でも「売却業」を専門にしている不動産会社であるか確認して査定を依頼しましょう。そして売却業の中でも家の売却が得意であるかどうかも重要です。
同じ売却業を専門としている不動産会社の中でも「一戸建ての売却が得意」「マンションを売ることが得意」というように得意な物件があります。自分の売りたい物件の売却が得意な不動産会社であれば売却ノウハウが蓄積されており、売却のアドバイスをもらうことができるでしょう。
家の売却が得意な不動産会社であるか見分けるためには、不動産会社のホームページにアクセスして、売却実績があるかどうか確認しましょう。
不動産会社の売却実績の欄に一戸建てやマンションの売却実績が多く載っていれば安心して依頼することができるでしょう。
売却実績の中でも、売却する物件の地域で売却実績が数多くある不動産会社であれば、その土地の相場観や売却ノウハウなど知識が豊富で家を早く売るアドバイスをもらうことができます。
複数の不動産会社に査定を依頼する
営業担当者や不動産会社の対応の良さを見極めるためには、最低3社以上の不動産会社に査定依頼して、不動産会社の対応や担当者の知識を比較することが重要です。
しかし、それぞれの不動産会社へ個別に査定依頼をしていては、時間がかかってしまい家を早く売ることができません。
そこで、1度の申し込みで複数の不動産会社に査定依頼ができる不動産一括査定を使うことで、簡単に査定依頼を完了することができるのです。
数多くある不動産一括査定サイトの中でも、おすすめは「イエウール」。最大6社まで同時に査定依頼をすることができ、24時間いつでもインターネットで査定依頼をすることができます。
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家を早く売るための媒介契約の種類
不動産会社と結ぶ媒介契約には、「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」「一般媒介契約」の3種類があります。
| 専任媒介契約 | 専属専任媒介契約 | 一般媒介契約 | |
|---|---|---|---|
| 複数業者との契約 | × | × | ○ |
| 他社への通知義務 | × | × | ○ ※明示型の場合 |
| 自己発見取引 | ○ | × | ○ |
| 契約の有効期限 | 3か月以内 | 3か月以内 | 指定なし |
| 指定流通機構への登録 | 7日以内に登録 | 5日以内に登録 | 任意 |
| 業務状況の報告義務 | 2週間に1回以上 | 1週間に1回以上 | 任意 |
多くの不動産会社は、他社に媒介契約を取られる心配のない専任媒介契約や専属専任媒介契約を進めますが、家を早く売るためには、不動産会社に流されず状況に合った媒介契約を選択することが重要です。
この章ではどの媒介契約が適切か状況別に解説します。
需要の低い家なら専任媒介契約・専属専任媒介契約
需要の低い家を早く家を売りたい場合は、専任媒介契約か専属専任媒介契約がおすすめです。
この2つの媒介契約は、複数業者との契約ができないため、他社に売買契約を取られる心配がなく、不動産会社が熱心に売却活動を行ってくれます。
需要の低い家とは以下のような特徴を持つ家のことを指します。
築年数が古い
- 家の周辺にスーパーやコンビニエンスストアなど生活便利施設がない
- 最寄り駅から遠い
- 都心から離れている
- 部屋の状態や設備が劣化している など
需要の低い家は長期間売れ残り、早く売却することが難しいでしょう。そのため不動産会社が積極的に売却活動を行ってくれる専任媒介契約・専属専任媒介契約を選択するとよいでしょう。
人気のある家なら一般媒介契約
しかし、人気のある家であれば一般媒介契約でも問題ないでしょう。
人気のある家とは以下のような特徴を持つ家のことを指します。
築年数が浅い
- 家の周辺に生活便利施設が充実している
- 最寄り駅から近い
- 都心に近い・アクセスしやすい
- 家の設備が綺麗にメンテナンスされている など
条件の良い家は、人気があり多くの購入希望者を見つけることができます。
そのため少しでも多くの購入希望者の目に広告が届くように、複数の不動産会社と契約可能な一般媒介契約を選択し多くの不動産会社に広告を出してもらうとよいでしょう。
家を損せずに早く売るための注意点
ここまで、家を早く売る方法や媒介契約の種類、不動産会社の選び方などを解説してきましたが、この章では早く売ることに加えて損をしないために注意すべきことについて徹底的にに述べていきます。是非最後までしっかりと目を通して、納得のいく売却活動を行えるようにしてください。
不動産会社や担当者に注意
早く、そして損をしないように家を売却するためには、不動産会社の担当者が売主と同じ意識で動くことが極めて重要になります。
早く売ることだけを意識して低すぎる金額で安売りされて損をしてしまったり、価格交渉に力を入れすぎていつまで経っても契約がまとまらず家が売れなかったりしても困るためです。
そのため、家の売主の希望をきちんと理解した上で、同じ気持ちで動いてくれる不動産会社や担当者を見つけることが非常に重要だと言えるでしょう。
買取査定を依頼する業者は1社に絞らないように注意
家を不動産買取業者に買い取ってもらう場合には必ず、複数の不動産買取業者に買取査定を依頼するようにしましょう。
不動産買取業者に家を買い取ってもらう最大のメリットはスピードです。一方でデメリットとして、不動産仲介で家を売却するよりも安い値段になってしまうことです。
しかし、「価格よりも早く売ることを優先したい。」という場合であっても、買取査定は必ず複数社に依頼しましょう。
なぜなら、相場や他の業者との比較が出来ないと、査定額が概ね妥当なのかも判断できずに、大きな損をしてしまう可能性があるためです。スピード重視で不動産買取を依頼する場合であっても、損失を抑えるためにも複数の買取業者に査定を依頼するようにしましょう。
買い叩かれないように注意
一戸建て住宅やマンションなどの不動産の売買には価格交渉が付きものであるため、特に購入希望者側に不動産会社がついている場合などは価格交渉が必ず行われると想定しておきましょう。
「家を早く売りたい」というのは、購入希望者側から「この家の持ち主は早く家を売りたがっていそう。」と思われる可能性が高いです。
そこを逆手に取られ、購入希望者側が強気な値引きを迫ってくることも考えられます。早期売却を臨んでいるからと言って、大幅な値引きに応じてしまい、結果的に損をしてしまっては元も子もありません。
そのためにも、家を早く売りたいと考えている方は「家を早く売りたがっている」や焦っているといった印象を購入希望者側に持たれないように注意することが非常に重要です。
業者の囲い込みに注意
一戸建て住宅やマンションなどの不動産の媒介業者の中には、囲い込みを行う場合があります。
囲い込みとは、売主から専任媒介契約や専属専任媒介契約で売却依頼された物件を他の不動産会社に契約させないことを言います。
本来、売主から不動産売却の仲介を依頼された業者は、売主の利益を確保するために指定流通機構（レインズ）に物件情報を登録し、不動産業界全体で物件情報を共有し、可能な限り早く購入希望者が見つかるように努力しなければなりません。
囲い込みによって、不動産会社が自分たちの利益を優先した結果、本来ならもっと早く高値で売れていたはずの物件が売れ残ってしまうケースも多々あります。
実際に家の売却活動を始め、不動産会社と媒介契約を結んだ際には、一度他の不動産会社を通して物件が募集中かを尋ねてみましょう。
「商談中です」のような回答があった場合には、媒介契約をむすんだ不動産会社によって囲い込みが行われている可能性が高いため、すぐに不動産会社を見直しましょう。
購入希望者の提示する指値に注意
家の価格に対する値引き交渉では、「あと〇〇万円」値引きしてくれれば購入するといったような交渉を持ちかけられることもあります。
これを指値と言い、家の売主からすると不満に感じるかもしれませんが、購入希望者は少なくとも家に興味を持っているため、チャンスと言えます。
しかし、だからと言ってやみくもに言われた通りの値引きをするのではなく、あらかじめ値引き幅を決めておき、売主側から価格を提案することも有効でしょう。この時、前言撤回などは出来ないものだと理解して、曖昧なことなどは言わないように注意が必要であることも合わせて理解しておくと良いでしょう。
売却に必要な書類を把握して前もって準備できているかに注意
家の査定には様々な書類が必要です。家の正しい情報を知ってもらうためにも必要書類を漏れなく集めておきましょう。
中には発行に手間が掛かったり、前もって準備しておくべきものも含まれていますので予め余裕をもって準備を進めましょう。
自分で出来ることをきちんと判断して前もって行動しておかないと、売却活動を開始するときや、購入希望者との交渉のなどに遅れが生じたりすることで、早期売却のチャンスを逃してしまったり、場合によっては相手の値引き要求を受け入れざるを得ない状況になってしまうかもしれません。
書類などの細かい用意であっても先のことを考えて行動することが早期売却で損をしないためのポイントだと言えます。主に必要な書類は以下のようなものがあります。
主に必要な書類は以下のようなものがあります。
| 書類名 | 内容 |
|---|---|
| 登記済権利証（登記識別情報通知） | 名義人であることを証明する書類 |
| 固定資産税納税通知書 | 不動産にかかる固定資産税額などが記載 |
| 間取り図 | 家の間取りや各部屋の広さが記載 |
| 建築確認通知書 | 法の定める規定に合って建築していることを証明する書類 |
| 管理規約・長期修繕計画表 | 修繕計画などが記載された書類（マンションの場合） |
不動産会社によっては上記以外の書類を求められることがあります。査定の前にどのような書類が必要が問い合わせましょう。
家の売却相場を把握出来ているかに注意
家の売却相場も事前に調べておきましょう。
売却相場を把握していないと、不動産会社から受け取った査定結果が相場から極端に外れていないか確認したり、売り出し価格を決めるときの参考にすることが出来ないため、価格面で不利益を被る可能性が高くなってしまいます。
また、ご自身でも購入希望者の立場に立って価格などを考えることが重要となってきますので、家の売却相場は大体でも良いので把握しておきましょう。
家の売却相場を調べる際には、土地総合情報システムを利用することでインターネットで簡単に相場を調べることができます。
左上の情報を入力する部分に調べたい時期や物件種別、地域を選択し「この条件で検索」をクリックすると、検索結果が表示されます。
表示された検索結果の中でも、築年数・面積・駅からの距離など条件を売却する物件に近いものを揃えると、より正確な売却相場を知ることができます。
積極的に売却活動を行うべき時期に注意
家を売りに出してから3か月は売却活動を積極的に行いましょう。家を売り出してすぐは買主が見つかりやすく、内覧の問い合わせもたくさん来ます。
一般的に成約まで約5～10件の内覧があると言われています。内覧を断るとそれだけ意を売る機会を逃していることになるのです。
内覧を断らないためにも、家を売りに出してから3か月間は土曜日と日曜日は内覧対応できるようにできるだけ日程を空けておき、積極的に内覧対応を行いましょう。
【ホームステージング】安易にリフォームなどをしないように注意
家を早く売ってしまいたいからと言ってリフォームなどを行っても、かえって費用がかさんでしまったり、リフォーム自体に時間がかかるため、安易に決断するのは避けるべきです。
とは言え、家の印象を良くすれば、購入希望者が早期に現れ、なおかつ良い条件で成約に至るケースも多いようです。そんな時にはホームステージングという方法がおすすめです。
ホームステージングとは家をより魅力的に見せることで多くの購入希望者を引き付けることを目的とした物件販売の手法のことを言い、家具・照明・小物を利用してモデルルームのように部屋を装飾して部屋をより魅力的に演出します。中古住宅の売買が活発な欧米では昔から使われている手法で、近年の日本でも短期間でより高く家を売ることができる最も効果的な手法として高く評価されています。
日本ホームステージング協会によると、ホームステージングを利用することで問い合わせ数と内覧者数が増え、成約までの期間が短くなったという調査があります。ホームステージングを実施してから約1か月以内に成約が決まる方が多くなっており、非常に高い効果が期待されます。
ホームステージングをするのにも費用がかかりますが費用以上の効果を得ることができます。不動産会社に相談してホームステージングを利用するか検討してみてはいかがでしょうか。
日本ホームステージング協会によると、ホームステージングにかかった費用としてもっとも多かったのは、5万円未満とされています。
現在では、不動産会社が提供サービスの一部として実施しているところもあり、売主が費用を支払わずにホームステージングを行うこともできるようになっています。
もしホームステージングに興味がある方は、ホームステージングを取り扱っている不動産会社を探して契約するとよいでしょう。
内覧時に掃除が行き届いているかに注意
家を早く売ってしまいたい場合に陥りやすいポイントが家の掃除についてです。
早く家を売ってしまいたいと思っている所に購入希望者が現れ、内覧を行うことになりますが、時間がないからといって、掃除や整理整頓をおろそかにしてしまうケースです。
これでは、折角内覧に来て購入を検討していた人も、購入意欲を失いますし、仮に購入に至る場合にも値引き交渉などの材料とされてしまいます。
少なくとも、内覧前にはきちんと部屋を整えておかないと、早期売却に失敗したり、不毛な値引き交渉にもつれこんでしまったりといったことも考えられるため、きちんと掃除をしておきましょう。
特に徹底的に掃除しておくべき場所は、水回り・リビング・玄関・収納スペースです。
玄関は内覧者が初めに家に入る場所です。家の第一印象を上げるためにも玄関の掃除は念入りに行いましょう。
そして忘れてはないらないのは収納スペースの掃除です。部屋にどのくらいの収納スペースがあるか把握しておきたい内覧者はたくさんいます。
収納スペース全部を片付ける必要はありませんが、数か所は収納スペースを見せることができるように清掃しておきましょう。
どうしても自分だけでは落とせない汚れがある場合は、ハウスクリーニングを利用するという方法もあります。
内覧時には部屋の掃除に関わらず多くの準備が必要です。そのため、素人では落としにくい汚れがある場合は掃除のプロであるハウスクリーニング業者に依頼し、効率よく部屋の掃除を進めることがおすすめです。
家全体のハウスクリーニングを依頼する費用がない場合は、水回りやキッチン周りなど汚れのひどい部分に限定して依頼してもよいでしょう。
ここまで家を早く売る方法について解説しました。一刻も早く家を売却したい場合は不動産買取を利用しましょう。不動産買取は不動産会社に直接家を買い取ってもらう方法で約1か月で家の売却を完了することができます。不動産買取では売却相場の約7割の価格での売却となるため「とにかく早く家を売りたい」という方におすすめの売却方法です。
家を高く売るためには仲介を利用して家を売却しましょう。買取と比べると売却完了までにかかる期間は長いですが、早く売るコツに注意して売却活動を行うことで早く・高く家を売ることも可能です。
家の売却を考えているならまずは不動産会社に査定を依頼して、家がいくらで売れるのか確認しましょう。
不動産一括査定サイト「イエウール」を使うことで同時に最大6社の不動産会社に査定を依頼することができます。
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