マンションの価値を決める要素の1つとして「最寄り駅からの距離」があります。
駅近にあるマンションであればあるほど資産価値が高いと言われていますが、今後も駅近のマンションは高く売れ続けるのでしょうか。
この記事では駅近マンションの売却相場やマンションを高く売る方法について解説しました。
あなたの不動産、
売ったらいくら？
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駅近のマンションは高く売却できる
駅から徒歩何分以下のマンションが駅近と言われるのか定義されているわけではありませんが、一般的には最寄り駅から徒歩5分以内のマンションを駅近マンションと呼ぶようです。徒歩10分以内なら「徒歩圏」、徒歩15分以上かかるマンションは「駅遠マンション」と呼ばれます。
駅からかかる分数の算出については「道路距離80メートルにつき1分を要するものとして算出した数値を表示する」と不動産公正取引協議会連合会の不動産の表示に関する公正競争規約施行規則に記載されています。
駅近マンションは高く売却されています。駅からの距離でどのくらい売却価格に差があるのか確認してみましょう。
駅近であればあるほど売却価格は高い
| 価格(万円) | ㎡単価(万円) | 専有面積(㎡) | |
|---|---|---|---|
| 徒歩10分以内 | 4182 | 66.21 | 63.31 |
| 11～20分以内 | 3004 | 43.02 | 69.96 |
| 21分以上 | 1989 | 28.16 | 70.64 |
| バス便 | 1653 | 23.5 | 70.34 |
これは2020年度の最寄り駅からの距離別のマンション売却相場をまとめた表です。徒歩10分以内にある中古マンションが最も高く売却されていることが分かります。
売却相場の違いを見てみると、徒歩10分以内と11～20分以内では売却価格は1000万以上も低くなっています。最寄り駅から21分以上かかるマンションは徒歩10分以内のマンションと比べると半分以下の価格で売却されています。
この結果から最寄り駅からマンションまでの距離は売却価格に影響を及ぼす重要な要素であると言えるでしょう。
どうして最寄り駅から近いマンションは高く売れるのか
表から分かるように最寄り駅から近ければ近いほど売却価格は高くなります。ではどうして駅からの距離で売却価格が変わるのでしょうか。
その理由は、最寄り駅から近ければ近いほどマンションの需要が高まるからです。
マンションの購入を考えている方が購入する決め手となるポイントとしてよく挙げられるのが立地です。
どのエリアに住むのかということも重要ですが、「最寄り駅から何分かかるか」という点もチェックして購入される方がほとんどです。
最寄り駅から近いマンションほど購入希望者が集まりやすいため少し高めの価格でも売却することができるのです。
駅近でも特に高く売却できるマンションの特徴
駅近マンションの中にも特に資産価値が落ちにくく高く売却することができるマンションの特徴をご紹介します。
都心部に近い
都心から離れた場所にある駅の近くのマンションより、都心部に近い駅近マンションの方が高く売却することができます。
人気のある駅であったり駅周辺に商業施設があるとより価値が上がり高値での売却が可能です。
駅に直結している
駅直結のマンションも資産価値が高く、強気の価格でも売却することができます。
駅直結のマンションであれば雨に濡れることなくマンションまで行くことができるという魅力のあるマンションです。駅直結のマンションはどこにでもあるわけではなく数少ないことも相まって高く売ることができます。
最寄り駅に急行・快速が停まる
最寄り駅に急行・快速電車が停まる場合は、各駅停車のみ停まる駅の近くにあるマンションと比べて高く売却することができます。都心部に速く移動できる駅であれば高く売却できるというわけです。
その他にも、通勤・通学時に座って電車に乗ることができる始発駅も人気があり、高く売却することができます。
ブランドマンション
ブランドマンションであれば、そのマンションにこだわって購入したいという買主がいるため高く売却することができます。
住み心地や設備、耐震性など多くの魅力がありそのブラントに入居したいという人は大勢います。
最上階・角部屋・南向き
同じマンションでも部屋のある場所によって売却価格が変わり、最上階や角部屋・南向きという特徴のある部屋は他の部屋より高く売却することができます。
一般的にマンションは低層階（1,2階）よりも高層階（3階以上）の方が資産価値は高くなります。低層階はセキュリティやプライバシーの保護が難しく人の目や騒音が気になってしまうという理由があるからです。
南向きの家は見当たりがよい、角部屋は隣人の騒音が聞こえにくいという理由で人気があり高く売却できます。
駅近マンションの売却相場
駅近マンションは高く売却できることが分かりました。では駅近マンションは今度も高く売却することができるのでしょうか。ここからはマンションの売却相場について詳しく解説します。
駅近マンションの売却相場の推移
まずは駅近マンションの売却相場の推移について見ていきましょう。
| ㎡単価（万円） | 価格（万円） | |
|---|---|---|
| 2018 | 60.94 | 3789 |
| 2019 | 63.26 | 3938 |
| 2020 | 66.21 | 4182 |
こちらは徒歩10分以内にあるマンションの2018年から2020年までの売却相場の推移です。駅近マンションの売却相場は2018年からずっと上昇していることが分かります。
2021年はマンションの売り時
売却相場が上昇しているのは駅近マンションに限った話ではありません。国土交通省が毎月発表している不動産価格指数を見ると、マンションの価格は2013年から現在までずっと上昇しています。
中古マンションの価格が年々上昇しているため駅近マンションの売却相場も同様に右肩上がりになっていると考えられます。今後もマンションの売却価格が上昇するかは不明ですが、2021年現在がマンションが最も高値で売れる年となっています。
自分で駅近マンションの売却相場を調べる方法
マンションの売却相場は駅や駅からの距離以外にも、築年数や面積によって大きく異なります。より詳しく所有しているマンションの売却相場を知るためにも自分で最新のマンション売却相場を調べてみましょう。
レインズマーケットインフォメーション
レインズマーケットインフォメーションとは、国交大臣指定の不動産流通機構が運営している不動産取引価格の情報提供サイトです。このサイトでは実際に不動産が取り引きされた価格に基づいた売却参考価格を確認することができます。
物件種別「マンション」の部分にある都道府県・地域を選択して検索するをクリックします。
その後、地域詳細・駅からの距離・専有面積・間取り・築年数を絞り込みより適切な相場を検索しましょう。
検索する際は1軒の情報だけで相場を判断するのではなく、所有しているマンションの条件に似ている物件数件の平均売却価格を参考にしましょう。
不動産取引情報検索
国土交通省が運営している不動産取引価格情報検索では過去に取り引きされたマンションの情報を検索することができます。
画面左側にある時期・種類・地域を選択したら「この条件で検索」をクリックすることでその地域の過去の取引情報が検索できます。
この検索結果で表示される取引総額は国土交通省がマンションを購入した買主にアンケートを行い調査した価格になります。そのため実際の売却価格に近く売却価格を調べる際にも参考にしやすいのです。
しかし確認できるのはアンケート回答がある地域のみ。アンケート回答がない場合はマンションの価格が分かりません。また、マンションの売買が頻繁に行われている地域は情報が新しいのですが、長く住んでいる人が多い地域などは情報が古い可能性があるので注意しましょう。
不動産一括査定
自分で調べるより査定を受けることでより正確な売却相場を知ることができます。
下記の査定シミュレーションを使うことで自分の家がいくらで売れそうか簡単に調べることができます。
まずマンションを選択します。その後マンション名、専有面積、間取り、階数、方角の項目を埋めてから「想定価格をみる」ボタンを押してみましょう。ボタンを押すと○○万円～○○万円と、幅のある売却想定価格が自動で算出されます。
しかし、査定価格は家の個別情報や最新の不動産市場によって決まるため、この査定シミュレーションで分かる売却想定価格はおおよそのものであり精度が低いといえます。
家がいくらで売れるのか正確に知るためにも不動産会社に査定を依頼してみましょう。
査定を依頼すると売却しなければならないと思っている方もいるでしょう。しかし査定をしたからといって必ず売却しなければならないという決まりはなく、家の売却価格が知りたいという理由だけでも査定を申し込むことは可能です。
査定をする際は必ず複数の不動産会社に査定依頼をしましょう。不動産会社によって査定価格は異なるため複数の不動産会社の査定結果の平均を見て相場を判断する必要があります。目安としては最低3社以上に最低依頼をするとよいでしょう。
不動産会社に査定を依頼する際は同時に複数の不動産会社に査定依頼を申し込むことができる不動産一括査定サイトの利用がおすすめです。
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駅から近くなくても高く売れるマンションの特徴
最寄り駅から近いというポイントはマンションを売却する際に重要であるということが分かりましたが、マンションの価値は駅からの距離だけで決まるわけではありません。たとえ駅から離れているマンションであってもその他の要素で価値を高めることができれば、高く売却することができます。
ここからは駅近以外にも高く売却できるマンションの特徴を解説します。
築浅のマンション
駅からの距離と同じくらい大切な、売却価格を決める要素として築年数が挙げあれます。マンションは築年数が浅ければ浅いほど高く売却できるのです。
| ㎡単価（万円/㎡） | 価格（万円） | 専有面積（㎡） | |
|---|---|---|---|
| ～築５年 | 88.24 | 5891 | 66.76 |
| 築６～10年 | 75.33 | 5075 | 67.37 |
| 築11～15年 | 62.85 | 4482 | 71.32 |
| 築16～20年 | 57.51 | 4179 | 72.67 |
| 築21～25年 | 46.93 | 3202 | 68.22 |
| 築26～30年 | 31.04 | 1883 | 60.66 |
| 築31年～ | 33.34 | 1904 | 57.12 |
上の表は築年数別の売却相場をまとめたものです。築5年以下の中古マンションが1番高い価格で売却できていることが分かります。
そして築年数が古くなるにつれて売却相場は低くなり、築11年を過ぎれば築浅のマンションと比べて1000万円以上も売却相場が低くなっています。
駅近マンションであっても築年数が古ければ高値での売却は難しいでしょう。
管理・修繕がきちんとされている
エントランス・エレベーター・廊下・駐輪場といったマンションの共有部にメンテナンスがきちんと行き届いているかもマンションの価格を左右する要素です。
共有部の管理状態が悪いと、実際に売りに出すタイミングになった際に訪問に来る不動産会社の営業担当者がマンションに対してマイナスのイメージを抱いたり、内覧に来る方の購入意欲が失われたりすることもあるでしょう。
また、マンションの管理機能がきちんと機能しているかも大きなポイントとなります。
マンションは10～12年ごとに大規模修繕工事を行います。修繕積立費は居住者から徴収しますが、管理組合が機能していない場合は、修繕積立費が溜まっていないというケースも存在します。
購入後もマンションで快適な生活が送れるという安心感が買主に伝わるようにアピールするとよいでしょう。
周辺環境が充実している
マンションの近くにある施設が充実しているとマンションの価値は上がります。
歩いてすぐのところに駅があるのは大切ですが、スーパーやコンビニエンスストア、ドラッグストアなど生活に必要なものが揃えられる施設が近くにあるかどうかも重要です。
また、病院や有名学校がマンションの近くにあるとよいでしょう。
駅近マンションを高く売却するコツ
駅近マンションは高く売却することができますが、少しの工夫をするだけでさらに高く売却することができます。
ここからは最寄り駅から近いマンションを高く売却する方法を解説します。
売り出し価格を高めに設定する
少しでも高く売却したい場合は、マンションの査定価格より少し高めに売り出し価格を設定するとよいでしょう。
査定価格は不動産会社が算出する「うちの会社ならこのくらいで売却できそうです」という価格のことです。あくまで売却できそうな目安の価格のため、査定価格以上の売り出し価格を設定しても売れる可能性は十分にあります。
そして購入希望者が見つかった際に値下げ交渉をされる可能性があります。最初から売却希望額で設定していると、値下げ交渉に応じた場合目標の金額以下で売却することになるのです。値下げ交渉を考慮して少し高めの設定にしておくとよいでしょう。
しかし売り出し価格を高く設定しすぎると買主が見つからずマンションが売れ残ってしまうこともあるため、売り出し価格を設定するときは不動産会社に相談するとよいでしょう。
同じマンションの別の部屋と同じタイミングで売却しない
同じマンションで別の部屋が売りに出されていた場合、売却の時期が同じにならないようにタイミングをずらして売却しましょう。
同じマンションで違う部屋が売られていた場合、立地・周辺環境・間取りが同じであるため、ライバルの部屋より価格を下げなければ売れないことがあります。
高く売ることにこだわるのであれば、他の部屋が売れるまで売却活動を控え、ライバルがいない状態で売却活動を行うとよいでしょう。そうすれば他の部屋の価格に影響されず自分の売りたい価格に近い金額で売ることができます。
できるだけはやく売る
高く売れるマンションの特徴でも解説しましたが、マンションは築年数が浅ければ浅いほど売却価格が高くなります。
出典：築年数から見た首都圏の不動産流通市場（2020年）｜東日本不動産流通機構
上記のグラフは築年数ごとの売却価格の平均を表したものです。築26年を過ぎるまで平均売却価格は下がり続けています。
少しでも高く売却するためには、築年数が古くなる前に売却する必要があるのです。そのため今後マンションを売却しようと考えている方はできるだけ早く売却することをおすすめします。
ここまで駅近マンションの売却について解説しました。
最寄り駅からマンションまでの距離はマンションの売却価格に大きく影響し、駅近マンションは高く売れる傾向にあります。しかしマンションの価値を決めるのは駅からの距離だけでなく、築年数や管理状況、周辺環境なども重要です。
マンションがどのくらいの価値があるのか知りたい方は不動産会社に査定を依頼していくらで売れそうか確かめてみるとよいでしょう。