【不動産鑑定とは】正確な価格を知ってトラブル回避

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「家を売りたい」と考えている方へ
  • 不動産鑑定では「鑑定書」を作ってもらえるが、住宅でも数十万円以上かかる
  • まずは、無料でラクに不動産の査定を依頼することからはじめよう
  • 業界No.1の「イエウール」なら、無料で複数の不動産会社に出会える

家の価値を調べるために、不動産鑑定を検討している方もいるかと思います。不動産の価値を計算するのはとても難しく、プロに診断してもらいたいという方は多いと思います。

  1. 不動産の価値なんて分からない! プロに診断して欲しいなー
こんな悩みの人にピッタリ
  • 不動産の取引でのトラブルを避けたい
  • 不動産鑑定を依頼するべきか判断したい
  • 無料で不動産の価値を診断してもらえる「不動産査定」について知りたい

この記事では、不動産鑑定の内容や調査にかかる費用など、不動産鑑定を依頼する上で知っておきたい情報をご紹介しています。

あなたの不動産、
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不動産売却を考えているなら、まずはおうちの価格を調べてみませんか? 一括査定サービス「イエウール」なら完全無料で、複数の不動産会社に査定してもらえます。

「まずは不動産売却の基礎知識を知りたい」という方は下記記事がオススメです。

不動産鑑定とは何か

有資格者による不動産の鑑定評価

不動産鑑定とは、国家資格を保有する不動産鑑定士が国の定めた基準に基づいて、不動産の価格を算出することです。

不動産鑑定は、不動産の正確な価格を算出する方法として最も信頼性の高い方法であるといわれており、都道府県時価調査における基準値の評価や、時価公示における標準地の評価も、不動産鑑定によって行われているものです。

不動産鑑定を依頼すべきケースとは

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実際に、「不動産鑑定を依頼すべきケース」とはどのようなものがあるのでしょうか。
「今本当に不動産鑑定を依頼すべき状況なのか?」と判断に悩んでいる方もいるかもしれません。

下記で具体例を挙げていますので、当てはまるものがあるかどうか確認をしてみてください。その上で依頼するかを判断しましょう。

不動産鑑定を利用したほうが良い場合
  1. 相続や離婚のときに財産分与をするとき
  2. 親子・兄弟・姉妹など、親族間で不動産を売買または交換をするとき
  3. 代償分割の価格を決める、または遺留分減殺請求をしたいとき
  4. 相続税の申告で、土地の評価額を下げたい
  5. 生前贈与、負担付贈与を行うとき
不動産鑑定士に依頼したほうが良い理由について
客観的な
意見が聞ける
買い手の言い値に左右されることがないので、不動産の売買に関し適正な金額を知ることが出来る。
相続税対策
になる
所有する土地が「広大地 ※広大地とは、近隣の標準的な宅地用地と比較して明らかに広いと認められるもの」の場合、不動産鑑定評価のデータを併用して固定資産税評価を考えることで、大幅に節税できることがある。
トラブルを
回避できる
不動産鑑定に依頼して適正な不動産価格を知ることで、遺産相続平等にでき相続のトラブルを回避できる。

ここでは不動産鑑定と不動産査定の違いやメリット・デメリットについてご紹介します。

鑑定はいくらで依頼できる?

不動産鑑定の費用は、物件種別によって異なります。物件種別とは更地や戸建て、マンションなどの鑑定評価の対象となる不動産の種類のことです。

相場費用としては、概ね約20~30万円程度が下限に設定されている場合が多いようですが、鑑定する対象物件の種別、土地の広さ、現地調査にかかる時間や作業量によっても費用の変動があるものと考えておきましょう。

下記は、更地・戸建て・マンションの場合でのおおよその目安になります。
前述したとおり状況によって変動がありますので参考程度に見てみてくださいね。

鑑定評価額の費用の相場
鑑定評価の費用
更地の場合 戸建ての場合 マンションの場合
不動産の評価額 ~1,000万円以下 20万円弱 25万円前後 30万円前後
~5,000万円以下 25~30万円 30~50万円 60~70万円
~1億円以下 30~40万円 50~60万円 70~85万円

また、不動産の売却では鑑定以外にもさまざまな費用がかかります。

鑑定士の仕事を知る

不動産鑑定士の仕事にはどのようなものがあるのでしょうか。

3大国家資格のひとつ

不動産の鑑定評価は、不動産鑑定士の独占業務です。そのため、不動産鑑定士意外が報酬を得ておこなうことはできません。

また、不動産鑑定士は、弁護士・公認会計士と並んで3大国家資格と呼ばれることもあります。

最終合格率2~3%の超難関資格であり、全国に約9,000人しかおらずそのうち実際に鑑定業務をおこなっているのは半数程度といわれています。

公的評価もおこなう

毎年発表される地価公示価格を決めるのも、不動産鑑定士の仕事です。全国約2,300地点の「標準値」を不動産鑑定士が行った鑑定評価をおこなっています。

鑑定士が「標準値」を評価することで、基準地価や路線価、固定資産税評価額といった不動産の価格を示す他の指標が決まってくるのです。

つまり、鑑定士の公的評価の仕事が不動産の価値の基礎を固めているのです。

調査・分析

不動産鑑定士は、民間の抵当権設定のための鑑定評価や相続時の資産価値の鑑定など、幅広い業務をおこないます。

地価公示のほかにも公的評価として、地価調査、相続税標準値評価、固定資産税表運宅地評価、競売評価があります。これらの調査・分析をおこない、判断資料としてまとめることも重要な仕事です。

また、「裁判所の競売に関わるもの」、「公共用地の取得」など、民間評価だけでなく国や都道府県を相手にした不動産鑑定が可能になります。

コンサルティング

また、不動産鑑定士は専門性の高い知識と的確な判断力を兼ね備えています。

そのスキルを活かして、不動産のプロとして個人や法人を対象に不動産の有効活用や開発計画に関する相談にのったり、コンサルティングをサービスとしておこなうこともあります。

したがって、依頼主の要望や状況によっては、一般の不動産会社の無料査定ではなく、不動産鑑定士にしか依頼ができない場合が出てくることになります。

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鑑定士の鑑定と不動産会社の査定の違い

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不動産鑑定と不動産査定の違い

不動産鑑定との違いはいくつかあり、査定自体は無料でできるため「とりあえず自分の不動産がいくらで売れるのか知りたい」という方に向いています。
さらに、査定では不動産鑑定士ではなく不動産会社に依頼をし、価格の評価を出してもらうことも異なるポイントになります。

ここで売り主は不動産会社による査定額をもとに売り出し価格を決めますが、必ずしもその価格で売れることを保証するものではないため、売却までのスケジュール立てが必要になります。

不動産査定についてより詳しく知りたい方はこちらの記事がおすすめです。

不動産の実勢価格と不動産鑑定評価額の違い

不動産鑑定と不動産査定の違いは、誰が価格の評価を出すかという点だけではありません。出される価格の意味合いも大きく違います。

まず、不動産会社が出す価格は実勢価格といわれています。先ほど説明したとおり、「自分の不動産がいくらで売れるのか」という売主個別の事情を踏まえて出される価格です。

一方で、不動産鑑定士が出す価格は不動産鑑定評価額といわれており、相続税評価、固定資産税評価、地価公示、都道府県地価調査など、「公的土地評価」の基礎とするための価格です。

このため、不動産鑑定では売主個別の主観的な事情を排除し、不動産としての経済的な価値のみをできるだけ客観的に出しています。

鑑定と査定のメリット・デメリット

不動産鑑定と不動産査定はそれぞれにメリット・デメリットがあります。
ご自身の状況や希望と照らし合わせてどちらが適しているのかを確認してみましょう。

不動産鑑定 不動産査定
メリット ・信頼度が高いので安心

・国家資格を持った鑑定士に最後まで任せられる

・公的機関での手続きにも使える

・無料で査定してもらえる

・数日で査定結果が出る

・複数社の査定が受けられるので比較がしやすい

デメリット ・鑑定費用が高額

・鑑定結果が出るまでに数週間かかることがある

・複数社に依頼/対応する必要がある

・裁判所や税務署などでの公的手続きに使えない

「公的機関での手続きに使いたい」、「とりあえず不動産の価格を知りたい」など人それぞれ使用用途は異なるものです。

ご自身の状況を加味した上で、求めている条件を満たしているのか?という点に重点を置いて、不動産鑑定と不動産査定どちらを依頼するのかを決められるよいでしょう。

不動産鑑定の流れとは

不動産鑑定がいざ必要になった時、なにから準備したら良いのか分からないという方は多いでしょう。ここでは、不動産鑑定の流れをご紹介します。

また、下記は一例ですので細かい段階や手順は不動産鑑定事務所によっても異なります。あくまで目安として、参考にしてみてください。

【ステップ1】不動産鑑定事務所を探す

不動産鑑定事務所は数多く存在します。ここでは査定と同様に1社だけでなく複数社に見積もりを依頼しましょう

事務所を選ぶ際に重要なのは「信頼できるか」という点にあります。
判断する基準としては「鑑定実績の多さ」や、「見積もり依頼をした際に無理強いせずに適切な対応をしてくれれるのか」などが挙げられます。

鑑定士の方も様々な方がいますので、波長が合うかどうかもとても大事になってきます。実際に事務所に出向いて本当に信頼のできる相手かどうかを見極めましょう。

【ステップ2】不動産鑑定の申し込みをする

不動産鑑定事務所を決めたあとは、委託契約を結びます。
この際に必要な書類がいくつか出てきますので例を記載します。

下記は中でも重要なものを挙げていますが、契約をする際には事務所側から必要書類の指示がありますので、最終的にはそちらをしっかりと確認しましょう。

・不動産鑑定評価業務依頼書
・固定資産税(都市計画税)納税通知書
・登記事項証明書
・住宅地図
・公図
・地積測量図
・建物図面、各階平面図(建物がある場合)
・道路台帳
・上水道配管図
・公共下水道台帳
・ガス配管図

【ステップ3】鑑定評価

不動産鑑定士の人が、現地に出向き実地調査を行います。さらに並行して資料の収集や区役所などへの調査も行い、鑑定評価を出します。

評価が終わるまでの所要時間は依頼先の不動産鑑定事務所や土地の広さ、権利関係の複雑化などによっても変動がありますが数週間かかるものと考えておくとよいでしょう。

【ステップ4】不動産鑑定士からの中間報告

評価の概要や鑑定評価額について報告を受けます。こちらの中間報告に関しては、「ご希望があれば中間報告します」という不動産鑑定事務所もありますので、あらかじめ確認をしておきましょう。

中間報告の際には鑑定士に対して不明な点や、問題点がある場合はきちんと納得がいくまで相談をしましょう。

【ステップ5】鑑定評価書の交付

最後に不動産鑑定評価書の交付を受けて終了になります。
鑑定評価書には、評価対象となる不動産の状況や、該当地域の人口推移、交通状態、競合する不動産の状況など様々なデータが記載されておりその一つ一つに対して、不動産鑑定士による分析が行われています。

手元に来たものが、中間報告で聞いたことと相違がないかなど、しっかり読み込んで確認をしましょう。

不動産の価格を知るなら一括査定

不動産鑑定について、その目的や流れはわかりましたか?

とりあえず不動産価値の概算が知りたい」という場合は、無料一括査定が便利なので活用するとよいでしょう。

不動産査定なら、無料一括査定がおすすめ!

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2章で前述した通り、不動産鑑定以外の不動産の価格を調べる方法として「不動産査定」をご紹介しました。
不動産査定を依頼する場合、ポイントになってくるのは複数社に依頼をすることです。

不動産会社によって査定をする基準が微妙に違ったりするため、査定額にも差が出てきます。
不動産鑑定をする場合にも複数の不動産会社の意見を知っておくだけでも役に立ちますし、何より無料なので利用しない手はないでしょう。

一括査定サービスなら、「イエウール」がおすすめ!

不動産一括査定サービスは、インターネットで1回だけ不動産情報を入力すれば、複数の会社に査定を依頼できるサービスです。スマホさえあれば、いつでも不動産の査定を依頼できます。

複数社に依頼するのは、時間も労力も消費してしまいますよね。加えて、一つの会社だけでは相場がつかみにくいため、不動産を売却するならば複数の会社の査定額を取り寄せて、じっくりと比較検討を行うことがポイントです。

イエウールは、優良の不動産会社のみ全国から1,600社以上が対応しています。見積もりも、最大6社から取り寄せることができるので、時間がない、面倒という場合にはとても便利です。数ある優良不動産会社から、気に入った会社を見つけて、査定を頼んでみましょう。

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まとめ

不動産鑑定は、不動産の価格を正しく調べるには必ず役に立ちます。相続でトラブルが起きないようにするためにも必要なことかもしれません。

しかし、状況によっては有資格者による鑑定ではなく不動産会社がおこなう査定で知りたかった情報が得られる場合もあります。ご自身の状況を鑑みて判断することをおすすめします。

もっと詳しく知りたい方は、以下の記事をご参考にしてみてください。

地域に密着した不動産の売却情報あなたの地域に合った売却情報をチェックできます。各地域ごとの地価変動や、実際の売却事例を見てみましょう。

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