あなたの不動産、
売ったらいくら？
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マンションの名義変更とは
名義変更とは不動産の所有名義を変更する手続きのことを言います。
家や土地などの不動産は、概ね全て法務局が管轄する登記簿に記載され管理されています。この登記簿に所有者として記載されている名前を変更することが名義変更です。
不動産の所有権は名義変更がなくても移転しますが、所有権を公的に主張するためには名義変更が必要となります。名義変更をしなくても不動産を所有することはできますが、名義変更をしていない不動産は売却することも不動産を担保にしてお金を借りることもできないのです。
名義変更の手続きは、不動産が所在する地域を管轄する法務局で申請して行います。窓口が開いている時間は平日8時30分～17時15分です。平日のみの対応となるため注意しましょう。
名義変更が必要なとき
マンションの名義変更が必要な時は大きく分けて以下の4つの場合です。
- マンションの売買時
- マンションを相続したとき
- 財産分与
- マンションを贈与されたとき
基本的にマンションの所有者が変わるときに名義変更は行われます。
名義変更しないとどうなるのか
マンションの名義変更を行わないことで様々なトラブルに巻き込まれることがあります。
身近なトラブルとしてマンションの売却が行えない、マンションを担保にローンを組むことができないなどが考えられるでしょう。
例えば、相続したマンションの名義変更を放置し続けると最終的に誰の所有物か分からなくなり、マンションの処分（売却）が事実上不可能となる可能性があります。
また、譲渡人が悪意ある人間であれば、自分のところに所有名義が残っていることをいいことにマンションを無断で第三者に売却してしまう深刻なトラブルに巻き込まれる可能性もあります。
このようなトラブルを防ぐために名義変更は必要なのです。
マンションの名義変更は自分でできる？
マンションの名義変更を自分で行うことはできますが、おすすめはしません。
名義変更をするためには必要書類の収集、戸籍謄本の解読、書類の作成など素人には難しい手順が多いです。
そのためマンションの名義変更は不動産登記手続きのプロである司法書士に依頼するとよいでしょう。
司法書士に依頼することで必要書類について的確に指示をもらえたり、司法書士が取得できる書類は代わりに取得してくれるため名義変更をスムーズに行うことができます。
司法書士に依頼することで費用はかかりますが、名義変更の手続きにかかる手間を考えると依頼することをおすすめします。
名義変更について詳しく知りたい方は「【不動産名義変更の手引き】自分でできる？必要な手続き・費用は？」という記事もご覧ください。
マンションの名義変更の方法
マンションの名義変更はマンションを所有することになった理由によって手続きが異なります。ここからは名義変更が必要な売買・相続・離婚・贈与の理由別に名義変更の方法について詳しく解説します。
マンションを売買したとき
マンションを売買して所有者が変わるときは名義変更を行います。
売買時に不動産会社に仲介を依頼していた場合は不動産会社が司法書士を手配し、司法書士が手続きを行う場合が多いです。
名義変更を行うタイミングはマンションの決済・引き渡しをする日です。売主と買主から必要書類を受け取った司法書士が引き渡しを行った当日中に法務局へ向かい名義変更の申請を行います。
もし個人で名義変更を行う場合も同様に、決済・引き渡しをした当日中に法務局へ行き名義変更の申請を行いましょう。
マンションを相続したとき
マンションの所有者が亡くなりマンションを相続した場合も名義変更を行います。
遺言書がある場合はその遺言の内容で相続されますが、遺言書がない場合は遺産分割協議を行い誰がどのように遺産を相続するのか決定します。
遺産分割協議を行うために、まずは相続人が誰かを確定し、被相続人の相続財産全体を把握します。協議は相続人全員が参加して協議を行う必要があり、相続人が1人でもいない状態で行うとその協議は無効になるため注意しましょう。
この協議の内容は遺産分割協議書という書面に残しておきます。この協議書は名義変更の手続きでも必要です。
マンションの相続について詳しく知りたい方は「【マンション相続は何をする？】必要な手続きと相続税の計算方法とは」という記事もご覧ください。
財産分与するとき
離婚時に、結婚してから夫婦2人で築き上げた財産を分配することを財産分与と言います。
分与の対象となる財産は原則として婚姻期間中に構築された夫及び妻の財産の全てです。自動車・不動産・年金・生命積立保険などあらゆる財産が含まれます。よって婚姻時に夫婦で生活していたマンションが持ち家であれば財産分与の対象です。
離婚によってマンションに住む人が変わる場合に名義変更が必要です。例えば夫婦の共有名義だったマンションを夫もしくは妻の単独名義に、夫名義から妻名義に、妻名義から夫名義に変更するパターンが考えられます。
もし離婚時に住宅ローン残債がある場合、ローン返済をする人の名義に変更することになります。
離婚時のマンションについて詳しく知りたい方は「離婚時はマンション売却する方が良い？住み続ける？悩むポイントを徹底解説。」という記事もご覧ください。
マンションを貰ったとき
マンションを相続が発生する前に生前贈与するということも世間ではよくあります。贈与では年間を通じて110万円をこえる財産の贈与については贈与税が課税されます。
生前贈与の際に特別何か行うことはありません。司法書士の方に依頼をして名義変更を行いましょう。
マンションの名義変更に必要な書類
名義変更には多くの書類が必要です。名義変更をすることになった理由によって必要書類は異なります。1つずつ確認していきましょう。
売買時
マンションを売買するときに必要な書類は以下のものです。
| 書類 | 備考 |
|---|---|
| 登記済権利証（登録識別情報） | 売主が必要。登記名義人がその不動産の所有者であることを証明する書類。再発行不可。 |
| 印鑑証明書 | 売主が必要。発行日より3か月以内のもの。 |
| 固定資産評価証明書 | 売主が必要。この評価額を基に登録免許税額が決まる。法務局で閲覧発行。 |
| 住民票 | 買主が必要。マイナンバー記載のないもの。 |
| 売買契約書 | 不動産会社の仲介で売買する場合、不動産会社が作成。自分でも作成することができる。 |
名義変更はマンションの決済・引き渡しの日に行います。そのため登記に必要な書類はマンションの決済・引き渡し時までに用意するようにしましょう。
財産分与
財産分与をする際に必要な書類です。
| 書類 | 備考 |
|---|---|
| 登記済権利証（登記識別情報） | 元の名義人が必要。登記名義人がその不動産の所有者であることを証明する書類。再発行不可。 |
| 印鑑証明書 | 元の名義人が必要。発行日より3か月以内のもの。 |
| 固定資産評価証明書 | 元の名義人が必要。この評価額を基に登録免許税額が決まる。法務局で閲覧発行。 |
| 住民票 | 新しい名義人が必要。マイナンバー記載のないもの。 |
| 離婚協議書 | 双方で用意。離婚の際に双方が合意した内容を書面にしたもの。 |
| 戸籍謄本 | 双方で用意。戸籍に記載されている全員の身分事項を証明するもの。離婚日が記載されている必要がある。 |
離婚協議書は離婚の際に財産分与、慰謝料、親権、養育費などについて双方が合意した内容を書面にしたものです。専門家に依頼することもできますが、自分で作成することも可能です。
相続時
マンションを相続した際の名義変更で必要な書類です。
| 書類 | 備考 |
|---|---|
| 遺言書・遺産分割協議書 | 誰がどのように相続するか記載されいているもの。 |
| 登記原因証明情報 | どのような原因でどのように権利が変動したか分かるように示したもの。 |
| 登記済権利証（登記識別情報） | 登記名義人がその不動産の所有者であることを証明する書類。再発行不可。 |
| 住民票 | マイナンバー記載のないもの。 |
| 印鑑証明書 | 発行日より3か月以内のもの。 |
| 固定資産評価証明書 | この評価額を基に登録免許税額が決まる。法務局で閲覧発行。 |
遺言書がある場合は遺言書が、遺産分割協議を行った場合は遺産分割協議書が必要となります。
贈与時
生前贈与された際に名義変更するときに必要な書類です。
| 書類 | 備考 |
|---|---|
| 登記済権利証（登記識別情報） | 譲る人が必要。登記名義人がその不動産の所有者であることを証明する書類。再発行不可。 |
| 印鑑証明書 | 譲る人が必要。発行日より3か月以内のもの。 |
| 固定資産評価証明書 | 譲る人が必要。この評価額を基に登録免許税額が決まる。法務局で閲覧発行。 |
| 住民票 | 譲り受ける人が必要。マイナンバー記載のないもの。 |
| 贈与契約書 | 双方が用意する。財産を贈与するときに作成する契約書のこと。自分で作成したものも可。 |
贈与契約書とは財産を贈与するときに作成する契約書のことを言います。自分で作成することもできますが専門家に相談して作成することもできます。
マンションの名義変更にかかる費用
マンションの名義変更には費用がかかります。かかる費用は主に、税金・必要書類の取得費・司法書士への依頼料があります。
登録免許税
マンションの名義変更をすることで必ずかかる税金は登録免許税です。
法務局へ申請する際に合わせて納めるのが一般的です。登録免許税は不動産の固定資産税評価額によって納める金額は異なります。
登録免許税の金額は固定資産税評価額に一定の税率をかけて算出しますが、その税率は名義変更をする理由によって異なります。
| 理由 | 税率 |
|---|---|
| 売買 | 2% |
| 離婚 | 2% |
| 相続 | 0.4% |
| 贈与 | 2% |
令和4年3月31日まで一部登録免許税が減税処置の対象となっています。減税の措置の詳細は国税庁の公開している登録免許税の税率の軽減措置に関するお知らせ［PDF］をご確認ください。
必要書類の取得費
必要書類の取得には費用がかかります。主な必要書類1通の価格は以下の通りになります。市区町村によって費用は異なるためあらかじめ役所に確認してみましょう。
| 書類名 | 費用 |
|---|---|
| 住民票 | 300円 |
| 固定資産評価証明書 | 300円 |
| 登記簿謄本（全部事項証明書） | 600円 |
| 印鑑証明書 | 300円 |
| 戸籍の附票 | 300円 |
必要な書類や枚数は名義変更をする理由や状況によって異なります。事前に司法書士に何が何枚必要なのか確認して収集するようにしましょう。
司法書士への依頼費
司法書士に依頼した場合はその費用も支払わなければなりません。
司法書士への報酬は完全自由化されているため費用は各事務所によって異なります。多くの場合は実費と報酬額を合わせて請求されます。実費には登録免許税や書類の発行費用などが含まれます。
依頼内容によって費用は異なるため一概には言えませんが、費用の相場としては、名義変更だけなら4~7万円、書類集めなどから依頼すれば10～15万円以上の費用が発生します。
名義変更は自分ですると多くの手間がかかります。多少費用がかかっても司法書士に依頼することをおすすめします。
ここまでマンションの名義変更について解説してきました。名義変更はマンションの所有権を公的に主張するために必要です。この名義変更をしていないと、マンションを売却することやマンションを担保にしてローンを組むことができなくなります。
名義変更は理由によって必要書類や手順が異なります。素人が行うには手間がかかるため司法書士に依頼して名義変更を行いましょう。