年収400万の住宅ローン借入額はいくらが目安？無理なく返済できるプランを解説

年収400万円は日本人の平均的な年収ですが、この年収の人がマイホームの購入を検討するときは、どれくらいの住宅ローンを組めるのでしょうか。年収400万円で住宅ローンを借りるときは、借りられる上限額や無理のない返済プランの立て方を押さえておくことが肝心です。

そこでこの記事では、年収400万で住宅ローンを利用する際のポイントを解説します。物件購入後に後悔しないよう、事前に注意点をチェックしておきましょう。

住宅ローンと年収の関係について詳しく知りたい方はこちらの記事もご覧ください。
年収からみる住宅ローンの借入可能限度額の目安はいくら？審査基準のポイントも解説！

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年収400万の住宅ローン借入可能額の目安

以下では、2020年度に行われた住宅金融支援機構の「フラット35利用者調査」を参考に平均年収倍率と年収400万円の場合の借入金目安をまとめています。［注3］

たとえば建売住宅を購入した人の平均年収倍率は6.8倍です。つまり年収が400万円の場合、6.8倍に相当する2,720万円前後が借り入れ金額の目安となります。

また上記の表から、マイホームを購入している人は年収倍率が5.5～7.4倍となる物件を選ぶことが多いことがわかるでしょう。

ただし、地域ごとに生活にかかるお金（物価）や地価などが違うため、最適な年収倍率はどこの家を購入するかで大きく異なります。同じ新築マンションでも、年収倍率が10倍を超える地域はありますし、6倍程度にとどまる地域もあるのです。

そのため年収倍率から計算した借入額は、あくまでひとつの目安として考えるようにしましょう。住宅ローンの借入額は年収だけで判断するのではなく、手取り金額や実際に支払える額で判断することが大切です。

年収400万の住宅ローン借入可能額限度額

年収400万の場合、住宅ローン借り入れ可能限度額は約4,000万円です。以下の表は年収400万で住宅ローンを組む際の借入可能額限度額の目安となっています。

年収400万円で融資が受けられる住宅ローンの限度額を考えるときは、「返済比率」が参考になります。

返済比率とは、年収のうちどれくらいの割合を住宅ローンの返済に充てるかを示した数値です。たとえば、年収1,000万円の人が年間で300万円住宅ローンの返済をしている場合、返済比率は約30％ということになります。

返済比率の基準値は、金融機関ごとに定められています。つまり、返済比率が基準値以下に収まっている借り入れ額であれば、融資を受けられる可能性が高いというわけです。

ここでは住宅金融支援機構と民間の金融機関が提携して供給する、「フラット35」における返済比率の基準を見てみましょう。［注2］

上記の表によれば、年収400万円の場合は返済比率が35％以下になる金額までであれば借入可能です。具体的には「400万円×35％＝140万円」と算出されることから、年間140万円が返済額の上限となります。

年間140万円ということは、月々約11万7,000円が返済額の上限です。この返済額で金利1％の35年ローンを組むときは、4,144万円までの融資が受けられます。

ただし上記の金額はあくまで、フラット35を利用した場合の返済額目安です。金利や返済年数によっても、借入可能額は大きく変わってくるでしょう。詳しい金額を知りたい場合は、金融機関や不動産会社に依頼して計算してもらうことをおすすめします。

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年収400万で住宅ローンを限度額まで借りるリスク

年収400万で住宅ローンを限度額まで借りるリスクは以下のとおりです。

• 家計が圧迫されてしまう
• 将来や予期せぬ支出の増加に対応できない
• 金利上昇による返済額の増額リスクがある

年収400万円で住宅ローンを組むときは限度額ギリギリまで借りるのではなく、無理なく返済できる金額を借り入れることが大切です。

なぜなら、無理な借り入れをするとあらゆるリスクが生じるからです。場合によっては返済できなってしまうケースもあるため注意しましょう。ここからは、余裕のない返済プランを立てた場合のリスクについて解説します。

家計が圧迫されてしまう

住宅ローンを限度額まで借りる最大のリスクは家計が圧迫されてしまうことです。

たとえば年収400万円の場合、手取り金額は約26万円です。このような人が返済比率35％の上限まで借り入れた場合、毎月の返済額は11万7,000円となります。手取り金額からローンの返済額を差し引くと、生活資金は14万3,000円しか残りません。

独身であれば問題ないかもしれませんが、配偶者や子どもがいる場合は、貯金はおろか生活費すら捻出できなくなってしまう可能性もあります。場合によっては、返済に充てる資金が足りず、消費者金融で借金することにもなりかねません。

家族との生活を豊かにするためのマイホーム購入で、金銭面が圧迫されて生活の質を落としてしまうのは本末転倒です。住宅ローンを組むときは、余裕を持って返済できる借入額にすることが肝心です。

将来や予期せぬ支出の増加に対応できない

たとえば予期せぬ病気やケガで入院費が必要になった場合、住宅ローンの返済で生活がギリギリだと費用がまかなえない可能性もあります。ほかにも冠婚葬祭など、お金が必要になるシーンは意外にも多くあるのです。

さらに毎月ギリギリの生活をしていれば、当然貯蓄はできません。今はなんとか生活できていても、万が一病気で働けなくなったときや子どもの教育資金が必要になったとき、必要な資金を捻出できなくなってしまう可能性もあります。

また、マイホームを購入したあとは、設備のメンテナンスやリフォーム、固定資産税などの費用がかかります。こうした維持費を確保できないと、せっかく購入したマイホームを手放すことになる可能性もあるのです。

金利上昇による返済額の増額リスクがある

金利が流動的に変わる変動金利型の住宅ローンを組む場合、金利上昇による返済額の増加リスクがあります。もしも金利の上昇に備えられる余裕がない場合は、借入額を減らすか金利の変わらないフラット35のような固定金利型の住宅ローンを選ぶようにしましょう。

2021年時点は超低金利時代といわれるほど金利が低いですが、今後金利が上がる可能性は十分にあります。そこで金利の上昇によってどれくらい返済額が変わるか試算してみましょう。

◎条件
・借入額：3,000万円
・元利均等返済
・ボーナス払いなし
・35年返済

金利の上昇幅が大きければ、毎月の返済額はさらに増え、返済総額も増えます。つまり現時点でギリギリの返済となる融資を受けてしまうと、金利が上がったときに住宅ローンの返済ができなくなる恐れがあります。

変動金利の住宅ローンを組む場合は、どこまで金利が上がるかは予想できません。しかし、上表のとおり、数%の上がり幅は想定した上で借り入れておくと安心です。

年収400万の住宅ローンは返済比率と期間を意識する

年収400万円で住宅ローンを組むときは、返済比率や返済期間を意識しましょう。自分に合った返済期間を組み、適切な返済比率に設定することで無理のない返済ができるようになります。

年収400万円の住宅ローンは返済比率25％を意識する

年収400万円の人が住宅ローンを組むときは、返済比率25％以内がひとつの目安になります。

なお借りられる上限額は返済比率35％です。しかしこの比率だと返済負担が大きくなりすぎてしまい、将来への備えや蓄えができなくなるケースもあります。そこで、年収に対して25％以内を意識すれば、余裕を持って返済を進めやすくなります。

たとえば年収400万円で35年返済、年利1％で返済比率25％の場合における住宅ローンの計算方法は以下のとおりです。

・年間の返済額：400万円×25％＝100万円
・月々の返済額：100万円÷12か月＝8万3,333円

月々の返済額から住宅ローンの借入可能額を算出するときは、複雑な計算が必要になるため住宅保証株式会社が提供している「借入可能額の試算ツール」（※）を活用しましょう。
このツールを使うと、上記の場合の借入可能額は2,940万円と導き出せます。家族構成や地域にもよりますが、この金額であれば無理のない返済計画を立てやすくなるでしょう。

もちろん、共働きの場合はもう少し返済比率を増やしても問題ありません。反対に、子どもの教育費などで他の出費が多くなる予定なら、返済比率を減らす手もあります。25％はひとつの目安として意識しつつ、ご自身の状況に合った返済比率に設定してください。

（※）参考：住宅保証株式会社｜借入可能額の試算

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年収400万円の住宅ローンを借りるときは返済期間を意識する

住宅ローンを借りるときは、ご自身に合った返済期間も意識しましょう。借入時の年齢によっては35年ローンが組めないことがありますし、「定年前に完済したい」と返済期間を短く設定したい人もいることでしょう。

返済期間を短くすれば早く完済できて負担が減りますが、借り入れられる金額も減ります。以下の表では、返済比率と返済期間ごとの借入可能額についてまとめています。

年収400万の住宅ローンで返済比率35％の場合

年収400万の住宅ローンで返済比率35％の場合は以下のとおりです。

年収400万の住宅ローンで返済比率35％の場合、月々の返済額は11万7,000円です。25～35年の返済期間なら、3,104万～4,144万円の借り入れができると考えましょう。

年収400万の住宅ローンで返済比率30％の場合

年収400万の住宅ローンで返済比率30％の場合は以下のとおりです。

年収400万の住宅ローンで返済比率30％の場合、月々の返済額は10万円です。25～35年の返済期間なら、2,653万～3,542万円の借り入れができると考えましょう。

年収400万の住宅ローンで返済比率25％の場合

年収400万の住宅ローンで返済比率25％の場合は以下のとおりです。

年収400万の住宅ローンで返済比率25％の場合、月々の返済額は8万3,000円です。25～35年の返済期間なら、2,202万～2,940万円の借り入れができると考えましょう。

※元利均等返済・年利1％・ボーナス払いなしの場合

このように、返済比率だけではなく返済期間によっても購入できる物件の選択肢は変わります。これを機にライフプランを今一度見直し、ご家族にとって最適な返済期間を見極めましょう。

年収400万で住宅ローンを無理なく返済するポイント

年収400万円で住宅ローンを組むときのポイント以下6点です。

• 返済負担率は3割以上にしない
• 返済方法を間違えない
• 金利タイプは固定金利を選ぶ
• 定年時の住宅ローン残高が1,000万円以下である
• 住宅ローン以外のコストも考慮する
• 住宅ローン控除制度を活用する

購入後に後悔することがないよう、しっかりとチェックしておきましょう。

返済負担率は3割以上にしない

住宅ローンを組むときは「借りられる額」ではなく「返せる額」で融資を受けることが重要です。無理なく返せる額を検討する1つの目安として、毎月の返済負担率は3割以下に押さえることを意識しましょう。

たとえば手取り26万円なら、毎月の返済額を約8万6000円以下に抑えることである程度生活にも余裕が生まれます（26万円×30%）。

また返済希望額から借入額を逆算する方法もおすすめです。手取り額から生活費や確保したい貯蓄を差し引き、残った資金で返済できる住宅ローンの金額を逆算すると、自分に合った借入額が算出できるでしょう。

たとえば、手取り26万円のうち生活費に15万円使って3万円の貯蓄をしたい場合、住宅ローンの返済に充てられる金額は8万円です。

手取り額から住宅ローンの返済月額を計算する式

住宅保証機構株式会社の住宅ローンシミュレーターを使ってみると年利1％、35年ローンの場合、借入額は2,834万円だと算出できます。

ご自身で計算するのが難しい場合は、金融機関やファイナンシャルプランナーなどといった専門家が相談にのってくれます。一人で判断しようとせず、プロに頼りながら無理なく返済できる借入額を見極めましょう。

返済方法を間違えない

住宅ローンの返済方法には「元利均等返済方式」と「元金均等返済方式」の2種類があります。無理なく安定した返済を考えるなら「元利均等返済方式」を選択しましょう。

元利均等返済方式は、ローンの完済まで毎月一定額を支払う方法です。支払を続ける中で、利息と元金の返済にあてる金額の割合が変化していきます。

一方、元金均等返済方式は月々の返済額が徐々に少なくなる返済方法です。逆にいうと、住宅ローンを組んだ当初の返済額は高く、返済額が変動するため安定した返済計画はやや立てにくいでしょう。

もちろん、安定性という点では元利均等返済方式がおすすめですが、状況によっては元金均等返済方式の方が適している場合もあります。住宅ローンの組み方を検討する際は、両方の返済方法でシミュレーションし、比較しましょう。

金利タイプは固定金利を選ぶ

金利タイプには「固定金利」と「変動金利」があります。安定して無理なく返済を続けるなら、固定金利を選択しましょう。固定金利は金利が上昇するリスクがなく、返済が一定額のため返済計画を立てやすい傾向があります。

一方、変動金利は低金利のときはお得に感じられますが、経済状況に応じて半年に一度を目安に金利が見直されます。そのため金利の上昇に伴い、返済額が増えることもあるのです。変動金利で住宅ローンを借り入れる際は「支払額のうち4分の1を貯蓄する」などして金利上昇リスクに備えておきましょう。

定年時の住宅ローン残高が1,000万円以下である

また医療費などでお金がかかる機会も増えるため、それらに加えて1,000万円以上のローンを完済するのは難しいと考えましょう。

完済がどうしても定年後になってしまう場合は、ボーナスや退職金といった収入を繰り上げ返済に充てて完済時期を早めることをおすすめします。また頭金増やし、借入額を減らして完済時期を早めるのも手です。

老後には2,000万円の貯金が必要ともいわれているため、できるだけ老後の支出を減らせるように工夫しましょう。

住宅ローン以外のコストも考慮する

マイホームを購入するときは、住宅ローンの支払い以外のコストも考慮することが大切です。具体的には以下のコストが掛かります。

上記の費用を念頭に置かずに住宅ローンを組むと、故障した設備を修理できないだけでなく、最悪の場合マイホームを手放すことになるおそれがあります。こういった諸費用を確保するためにも、無理なく返済できる住宅ローンを組むことが肝心です。

住宅ローン控除制度を活用する

住宅ローンを組んでマイホームを購入するときは住宅ローン控除を活用して出費を抑えましょう。

住宅ローン控除とは、年末時点での住宅ローン残高の1％を最長10年間、年間最大40万円まで所得税および住民税から控除できる制度です。

対象となるのは基本的に住宅ローンを組んで住宅を購入したすべての人ですが、「住宅ローンの返済期間が10年以上」「所得が3,000万円以下」などといった細かい条件があるため、利用する前に確認しておきましょう。

住宅ローン控除については、下記記事で詳しく解説しています。

住宅ローン控除の制度内容や減税を受けるために必要な条件と書類を解説！

また、住宅の購入資金として両親や祖父母から資金援助を受ける場合、500～1,000万円までは贈与税が非課税になる制度もあります。普通に相続するよりもお得なので、資金援助も積極的に受けることをおすすめします。

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年収400万の住宅ローンシミュレーション

年収400万で住宅ローンを組んだ場合の返済額はどうなるか、シミュレーションしてみましょう。

下記のシミュレーションで、物件を住宅ローンを組んだ際の「物件の購入可能額」や「住宅ローンの月々支払額」を確認できます。

ボーナス1回の返済額・頭金・返済期間・住宅ローン金利を選択しましょう。また、調べたい内容によって、以下のとおり入力を進めます。

• 購入可能額を調べる場合→毎月の返済額を入力
• 月々の支払額を調べる場合→購入希望物件価格を入力

直接入力だけでなく、バーをスライドすると各項目の数値を上下することも可能です。

また、借り入れを検討している住宅ローンの金利タイプ・金融機関を選択すると、住宅ローンの最新金利が表示されます。

年収400万の住宅ローンは余裕を持った返済プランが肝心

年収400万円の人が住宅ローンを組むときは、今後のライフプランや維持費などを踏まえ、余裕を持った返済ができる金額の融資を受けることが大切です。

「借りられる金額」ではなく「返せる金額」で住宅ローンを組めば、夢のマイホームで理想のライフスタイルも実現できるでしょう。今回紹介した融資上限額の条件や返済額の決め方を参考に、自分に合った借入額を見極めてください。

とはいえ、実際には住宅購入のためには登記費用や司法書士費用、また手付金などの購入にかかる諸費用が別途現金でかかってくるほか、住宅ローン控除などの専門的な知識をベースに資金計画を立てる必要があります。

そのため、住宅ローンを組む際は住宅購入のプロに相談しながら資金計画を立てることが必要不可欠です。住宅ローン控除やすまい給付金など、知らなきゃ損をする控除制度についての情報収集としても使えるでしょう。

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［注1］国税庁｜令和元年分 民間給与実態統計調査

［注2］住宅保証機構株式会社｜借入可能額の試算

［注3］住宅金融支援機構｜住宅ローン利用者の実態調査