年収400万で住宅ローンを借りる場合の条件や返済プランを徹底解説!

年収400万で住宅ローンを借りる場合の条件や返済プランを徹底解説!

年収400万円は日本人の平均的な年収ですが、この年収の人がマイホームの購入を検討するときは、どれくらいの住宅ローンを組めるのでしょうか。年収400万円で住宅ローンを借りるときは、借りられる上限額や無理のない返済プランの立て方を押さえておくことが肝心です。

この記事では、年収400万で住宅ローンを利用する際のポイントを解説します。物件購入後に後悔しないよう、事前に注意点をチェックしておきましょう。

住宅ローンと年収の関係について詳しく知りたい方はこちらの記事もご覧ください。
年収からみる住宅ローンの借入可能限度額の目安はいくら?審査基準のポイントも解説!

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年収400万の住宅ローン借入可能額の目安

国税庁の「令和元年分 民間給与実態統計調査」によれば、令和元年の平均給与は436万円で、年収400万円の人は平均的な給与所得者だということがわかっています。[注1]

年収400万円の場合、手取り年収は約320万円となり、ボーナスなしの場合の月収は26万円です。家族構成によっては贅沢な生活はできませんが、マイホームを購入するために住宅ローンを組むことは十分に可能です。

それでは、年収400万円の人が住宅ローンを組むときは、いくらまで借入が可能なのでしょうか。まずは、借入可能額の上限と実際の借入額の目安について見ていきましょう。

年収400万円で融資が受けられる住宅ローンの限度額

年収400万円で融資が受けられる住宅ローンの限度額を考えるときは、返済比率が参考になります。

返済比率とは、年収のうちどれくらいの割合を住宅ローンの返済に充てるかを示した数値です。たとえば、年収1,000万円の人が年間で300万円住宅ローンの返済をしている場合、返済比率は30%ということになります。

返済比率が基準値以下に収まっている金額であれば、融資を受けられる可能性が高いというわけです。
金融機関によって基準は異なるため一概には言えませんが、ここでは住宅金融支援機構と民間の金融機関が提携して供給する、「フラット35」における返済比率の基準を見てみましょう。[注2]

年収 300万円未満 300万円以上
400万円未満
400万円以上
700万円未満
700万円以上
返済比率 25%以下 30%以下 35%以下 40%以下

上記の表によれば、年収400万円の場合は返済比率が35%以下になる金額までであれば借入可能ということです。「400万円×35%=140万円」と算出されることから、月々約11万7,000円が返済額の上限となります。この返済額で金利1%の35年ローンを組むときは、4,144万円までの融資が受けられます。

上記の金額はあくまで目安で、金利や返済年数によって借入可能額は大きく変わってくるでしょう。具体的な金額を知りたい場合は、金融機関や不動産会社に依頼して詳しく計算してもらうことをおすすめします。

年収400万円の借入額目安

次に、実際にマイホームを購入している人が、どれくらいの金額を住宅ローンで借り入れているのかについて紹介します。

住宅ローンの借入額について考えるときは、年収倍率が参考になります。年収倍率とは、購入する物件の価格が年収の何倍かを示した数値です。たとえば、購入物件が2,000万円で年収が400万円の場合、年収倍率は「2,000万円÷400万円=5倍」ということになります。

以下では、2020年度に行われた住宅金融支援機構の「フラット35利用者調査」を参考に、平均年収倍率と年収400万円の場合の借入金目安をまとめました。[注3]

種類 平均年収倍率 借入金目安
土地付き注文住宅 7.4倍 2,960万円
マンション 7.0倍 2,800万円
建売住宅 6.8倍 2,720万円
注文住宅 6.7倍 2,680万円
中古マンション 5.8倍 2,320万円
中古戸建て 5.5倍 2,200万円

上記の表から、マイホームを購入している人は、年収倍率が5.5~7.4倍となる物件を選ぶことが多いことがわかるでしょう。

ただし、生活にかかるお金や地価などが違うため、最適な年収倍率は地域によって大きく異なります。同じ新築マンションでも、年収倍率が10倍を超える地域はありますし、6倍程度にとどまる地域もあります。

年収倍率だけで借入額を判断することは難しいので、あくまでひとつの参考として考えるようにしましょう。住宅ローンの借入額は年収だけで判断するのではなく、手取り金額や実際に支払える額で判断することが大切です。

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年収400万で住宅ローンを組むときは返済比率や期間を意識する

年収400万円で住宅ローンを組むときは、返済比率や返済期間を意識しましょう。適切な返済比率に設定することで無理のない返済ができるようになりますし、一人ひとり適切な返済期間は異なるためです。

この章では、住宅ローンの返済比率と返済期間について紹介します。

年収400万円の住宅ローンは返済比率25%が目安

年収400万円の人が住宅ローンを組むときは、返済比率25%以内がひとつの目安になります。借りられる上限額は返済比率35%ですが、この比率だと返済負担が大きくなりすぎてしまい、将来への備えや蓄えができなくなるため注意が必要です。

35年返済・年利1%で返済比率25%の場合における住宅ローンの計算方法は、以下のとおりです。

・年間の返済額:400万円×25%=100万円
・月々の返済額:100万円÷12か月=8万3,333円

月々の返済額から借入可能な住宅ローンを算出するときは複雑な計算が必要になるため、住宅保証株式会社が提供している「借入可能額の試算ツール」(※)を活用しましょう。
このツールを使うと、借入可能額は2,940万円と導き出せます。家族構成や地域にもよりますが、この金額であれば無理のない返済計画を立てやすくなるでしょう。

もちろん、共働きの場合はもう少し返済比率を増やしてもいいですし、反対に減らしても問題ありません。25%を意識しつつ、ご自身に合った返済比率に設定してください。

(※)参考:住宅保証株式会社|借入可能額の試算

年収400万円の人が住宅ローンを借りるときは返済期間も意識しよう

住宅ローンを借りるときは、返済期間も意識する必要があります。借入時の年齢によっては35年ローンが組めないことがありますし、「定年前に完済したい」と返済期間を短く設定したい人もいることでしょう。

返済期間を短くすれば早く完済できて負担が減りますが、借り入れられる金額も減るため注意が必要です。以下の表では、返済比率と返済期間ごとの借入可能額についてまとめました。

◎返済比率35%の場合

年数 月々の返済額 借入可能額 総返済額
25年 11万7,000円
(年間140万円)
3,104万円 約3,509万円
30年 3,637万円 約4,211万円
35年 4,144万円 約4,913万円

◎返済比率30%の場合

年数 月々の返済額 借入可能額 総返済額
25年 10万円
(年間120万円)
2,653万円 約3,000万円
30年 3,109万円 約3,600万円
35年 3,542万円 約4,200万円

◎返済比率25%の場合

年数 月々の返済額 借入可能額 総返済額
25年 8万3,000円
(年間100万円)
2,202万円 約2,490万円
30年 2,580万円 約2,987万円
35年 2,940万円 約3,486万円

※元利均等返済・年利1%・ボーナス払いなしの場合

このように、返済比率だけではなく返済期間によっても購入できる物件の選択肢は変わってきます。これを機にライフプランを今一度見直し、ご家族にとって最適な返済期間を見極めましょう。

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年収400万で住宅ローンを限度額まで借りるリスク

年収400万円で住宅ローンを組むときは、借りられる限度額ではなく無理のない返済が可能な金額の融資を受けることが大切だと説明してきました。

それでは、もしも限度額まで住宅ローンを借りてしまうと、どのようなリスクが生じてしまうのでしょうか。
ここからは、無理な借り入れによって生じる3つのリスクを紹介します。

家計が圧迫されてしまう

住宅ローンを限度額まで借りる最大のリスクは、何といっても家計が圧迫されてしまうことでしょう。

手取り金額26万円の年収400万円で、返済比率35%の上限ギリギリまで借り入れてしまえば、毎月の返済額は11万7,000円となります。この場合では、生活資金が14万3,000円しか残らないことになります。

独身であれば問題ないかもしれませんが、配偶者や子どもがいる場合、貯金はおろか生活費すら捻出できなくなってしまうケースもあるでしょう。場合によっては、返済に充てる資金が足りず、消費者金融で借金することにもなりかねません。

家族との生活を豊かにするためのマイホーム購入で、金銭面が圧迫されて生活の質を落としてしまうのは本末転倒です。住宅ローンを組むときは、余裕を持って返済できる借入額にすることが肝心なのです。

将来や予期せぬ支出の増加に対応できない

上限額まで借り入れをした場合、将来への備えや予期せぬ支出の増加に対応できなくなります。毎月ギリギリの生活をしていれば、当然貯蓄はできません。今はなんとか生活できていても、万が一病気で働けなくなったときや子どもの教育資金が必要になったとき、必要な資金を捻出できなくなってしまうでしょう。

また、マイホームを購入したあとは、設備のメンテナンスやリフォーム、固定資産税などの費用がかかります。こうした維持費を確保できないと、せっかく購入したマイホームを手放すことになる可能性があるのです。

金利上昇による返済額の増額リスクがある

変動金利型の住宅ローンを組む場合、金利上昇による返済額の増加リスクにも気をつけましょう。

2021年時点は超低金利時代と言われるほど金利が低いですが、今後金利が上がる可能性は十分にあります。金利の上昇によってどれほど返済額が変わるのかを試算してみたので、参考にしてみてください。

◎条件
・借入額:3,000万円
・元利均等返済
・ボーナス払いなし
・35年返済

金利 月々の返済額 返済総額
固定金利1% 8万4,685円 約3,557万円
変動金利
・1~10年目:0.5%
・11~20年目:1.5%
・21~35年目:2.5%
・1~10年目:7万7,875円
・11~20年目:8万7,814円
・21~35年目:9万4,329円
約3,686万円

金利の上昇幅が大きければ、さらに毎月の返済額は増えることになりますし、返済総額も増えることになります。

現時点でギリギリの返済となる融資を受けてしまうと、金利が上がったときに住宅ローンの返済ができなくなる恐れがあります。もしも金利の上昇に備えられる余裕がない場合は、借入額を減らすか固定金利型の住宅ローンを選ぶようにしましょう。

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年収400万で住宅ローンを組むときのポイント

最後に、年収400万円で住宅ローンを組むときのポイントについて紹介します。購入後に後悔することがないよう、しっかりとチェックしておきましょう。

「返せる額」の住宅ローンを組む

何度も強調しますが、住宅ローンを組むときは「借りられる額」ではなく「返せる額」で融資を受けることが重要です。

無理なく返済できる額は人によって異なりますが、おすすめは返済希望額から借入額を逆算する方法です。手取り額から生活費や確保したい貯蓄を差し引き、残った資金で返済できる住宅ローンの金額を逆算すると、ご自分に合った借入額が算出できるでしょう。

たとえば、手取り26万円のうち生活費に15万円使って3万円の貯蓄をしたい場合、住宅ローンの返済に充てられる金額は8万円です。住宅保証機構株式会社の住宅ローンシミュレーターを使ってみると、年利1%・35年ローンの場合、借入額は2,834万円だと算出できます。

ご自分で計算するのが難しい場合は、金融機関ファイナンシャルプランナーなどといった専門家が相談に乗ってくれます。一人で判断しようとせず、プロに頼りながら無理なく返済できる借入額を見極めましょう。

住宅ローン以外のコストも考慮する

マイホームを購入するときは、住宅ローンの支払い以外のコストもかかります。住宅ローン以外にかかるコストとしては、以下のようなものがあります。
マンション 戸建て どちらにもかかる費用
・修繕積立金
・管理費
・外壁塗装代
・屋根塗装代
・シロアリ駆除代
・固定資産税
・リフォーム代金
・保険代金

上記の費用を念頭に置かずに住宅ローンを組むと、故障した設備を修理できないだけではなく、最悪の場合マイホームを手放すことになってしまう恐れがあります。こういった費用を確保しておくためにも、無理なく返済できる住宅ローンを組むことが肝心なのです。

減税制度を活用する

住宅ローンを組んでマイホームを購入するときは、住宅ローン減税を上手に活用してお得に出費を抑えましょう。

住宅ローン減税とは、年末時点での住宅ローン残高の1%を最長10年間、年間最大40万円まで所得税および住民税から控除できる制度です。対象となるのは住宅ローンを組んで住宅を購入したすべての人ですが、「住宅ローンの返済期間が10年以上」「所得が3,000万円以下」などといった条件があるため、利用する前に確認しておきましょう。

また、住宅の購入資金として両親や祖父母から資金援助を受ける場合、500~1,000万円までは贈与税が非課税になる制度もあります。普通に相続するよりもお得なので、資金援助も積極的に受けるといいでしょう。

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年収400万の住宅ローンシミュレーション

年収400万で住宅ローンを組んだ場合返済額はどのようになるでしょうか。シミュレーションしてみましょう。

下記のシミュレーションで物件を住宅ローンを組んで購入する際の、「物件の購入可能額」や「住宅ローンの月々支払額」を確認することが出来ます。

ボーナス1回の返済額・頭金・返済期間・住宅ローン金利を選択することに加え、購入可能額を調べるときは毎月の返済額・月々の支払額を調べるときは購入希望物件価格を入力しましょう。

直接入力だけでなく、バーをスライドする事で各項目の数値を上下することが出来ます。

また、借り入れを検討している住宅ローンの金利タイプ・金融機関を選択することで、住宅ローンの最新金利が出力されます。

  • 毎月の返済額
    万円
  • ボーナス1回の
    返済額
    万円
    ボーナスの計算方法
    ボーナス1回分を1万円単位(半角数字)でご入力ください。自動で年2回分で計算されます(毎月の希望返済額と合算したボーナス月の返済額ではありません)。
    ボーナスの計算方法
    ボーナス1回分を1万円単位(半角数字)でご入力ください。自動で年2回分で計算されます(毎月の希望返済額と合算したボーナス月の返済額ではありません)。
  • 頭金
    万円
  • 返済期間
  • 住宅ローン金利
    %
    金融機関の金利を見る
シミュレーション結果
購入可能額
(融資限度額+頭金)
0万円前後
  • 購入希望物件価格
    万円
  • ボーナス1回の
    返済額
    万円
    ボーナスの計算方法
    ボーナス1回分を1万円単位(半角数字)でご入力ください。自動で年2回分で計算されます(毎月の希望返済額と合算したボーナス月の返済額ではありません)。
    ボーナスの計算方法
    ボーナス1回分を1万円単位(半角数字)でご入力ください。自動で年2回分で計算されます(毎月の希望返済額と合算したボーナス月の返済額ではありません)。
  • 頭金
    万円
  • 返済期間
  • 住宅ローン金利
    %
    金融機関の金利を見る
シミュレーション結果
月々の支払額
(金利 0万円 + 元金 0万円)
0万円

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年収400万の住宅ローンは余裕を持った返済プランが肝心

年収400万円の人が住宅ローンを組むときは、今後のライフプランや維持費などを踏まえ、余裕を持った返済ができる金額の融資を受けることが大切です。今回紹介した融資上限額の条件や返済額の決め方を参考に、自分に合った借入額を見極めましょう。

借りられる上限額まで融資を受けてしまうと、生活が圧迫されたり不測の出来事に対応できなくなったりして、最悪の場合はマイホームを手放すことになる恐れがあります。
「借りられる金額」ではなく「返せる金額」で住宅ローンを組み、理想のライフスタイルを実現できるマイホーム購入につなげましょう。

[注1]国税庁|令和元年分 民間給与実態統計調査

[注2]住宅保証機構株式会社|借入可能額の試算

[注3]住宅金融支援機構|住宅ローン利用者の実態調査

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