年収400万でマンション購入する際の物件選びや返済のポイント

年収400万でマンション購入する際の物件選びや返済のポイント

令和元年に国税庁が行った調査によれば、給与所得者の1人当たりの平均給与は436万円でした。[注1]
年収400万円台は日本人の平均的な年収であり、この年収水準の人が住宅ローンを組むことは珍しくありません。

それでは、年収400万円の人が住宅ローンを組むときは、どれくらいの物件価格が最適でどのような物件を選ぶと失敗しにくいのでしょうか。
この記事では、年収400万円のマンション購入におけるポイントについて紹介します。

「マンション購入を検討しているけど、いくらの物件がいいかわからない」「物件選びで失敗したくない」という場合は、ぜひ参考にしてみてください。

また、マンション購入における年収についてさらに詳しく知りたい方はこちらの記事もご覧ください。マンション購入に適した年収は?購入価格の目安やローンについて徹底解説!

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年収400万でマンション購入する場合の物件価格の目安

マンション購入の際、多くの人は住宅ローンを組むことになるでしょう。
購入するマンションの価格帯を決めるときは、この住宅ローンの借入可能額がおおよその目安となります。

まずは、年収400万円の人がマンションを購入するときの物件価格の目安について見てみましょう。

返済負担率35%まで

住宅ローンの審査をするときは、年収に占める返済額の割合を示す「返済負担率」について評価されます。

基準となる返済負担率は金融機関によって異なりますが、「フラット35」では以下のような基準を設けているため、借入額を考えるときは参考にしましょう。[注2]

年収 300万円未満 300万円以上
400万円未満
400万円以上
700万円未満
700万円以上
返済負担率 25%以下 30%以下 35%以下 40%以下

年収400万円台の人は返済負担率が35%以下であれば借り入れが可能なので、年間返済額が140万円に収められる物件であれば購入可能です。
1か月あたり11万7,000円、金利1%の場合で4,144万円の物件が検討できるマンションの最高額になります。

年収倍率6~7倍

年収倍率も、購入するマンションの物件価格を決める一つの目安になります。
年収倍率とは、購入する物件の価格が年収の何倍に該当するのかを表した数字です。

住宅金融支援機構の調査では、2020年におけるマンション購入者の年収倍率は、新築マンションで7.0倍、中古マンションで5.8倍だということがわかりました。[注3]
つまり年収400万円の場合、新築マンションで2,800万円、中古マンションで2,320万円の借り入れをしている人が多いということなのです。

住宅ローンの審査上では4,144万円まで借り入れが可能ですが、現実的に1か月あたり11万円以上の住宅ローンを返済することは難しいでしょう。
2,840万円の借り入れであれば月々8万円の返済で問題ないため、安定した返済計画を立てることができます。

そのため、無理なく支払える物件を購入したい場合は、2,500万円前後のマンションを検討するといいでしょう。

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年収400万でマンション購入する際の返済額の決め方

年収400万円の人がマンションを購入するときは、「借入可能額」と「返済可能額」を別にして考えなくてはいけません
先述したように、住宅ローンの審査上では4,144万円までの借り入れが可能ですが、この借入額は現実的ではないでしょう。

年収400万円の手取り金額は315万円程度で、ボーナスなしの場合は月収26万3,000円ほどになります。
ここから11万7,000円の住宅ローンを返済すると、生活費は14万6,000円しか残りません。

配偶者や子どもがいる場合、この返済額で生活を送り続けるのは難しいでしょう。

それでは自分に合った返済額を決めるときは、どのように考えたらいいのでしょうか。
ここでは、2つの返済額の決め方を紹介します。

返済負担率を下げる

1つ目は、返済負担率を下げて考える方法です。
先述したように、年収400万円の場合は、返済負担率35%まで借り入れをすることができます。

しかし、余裕のある返済を目指すのであれば、返済負担率を25%まで抑えることをおすすめします。

参考までに、返済負担率ごとの返済年数と返済額の目安をまとめておきました。

返済負担率 年間の返済額 毎年の返済額 借入可能額
年収の35% 140万円 11万7,000円 4,144万円
年収の30% 120万円 10万円 3,542万円
年収の25% 100万円 8万3,000円 2,940万円
年収の20% 80万円 6万7,000円 2,373万円

※年利1%・35年ローン・元利均等返済の場合

年収400万円で返済負担率を25%以下に抑えると、年間の返済額は最大100万円となり、1か月あたり8万3,000円の支払いになります。
この金額であれば、年収400万円でも無理なく返済できるでしょう。

返済希望額から借入額を逆算する

2つ目は、返済希望額から借り入れ額を逆算する方法です。

まず、毎月の生活費や貯蓄などで出ていくお金をあらかじめ明確にしておき、無理なく支払える金額を算出します。
その金額から逆算して借入額を決めることで、自分に合った返済額と借入額が導き出せるのです。

たとえば、手取りが26万円で毎月の生活費が15万円、4万円の貯蓄をしたい場合、7万円であれば無理なく住宅ローンの返済ができます。
毎月7万円を返済する場合、総額で2,479万円の借り入れが最適ということになるのです。

ちなみに、住宅金融支援機構のシミュレーションツールを使えば、誰でも気軽に返済額から借入可能額が算出できます。[注4]
自分に合った返済額を決めるためにも、ぜひ活用してみてください。

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年収400万でマンション購入する際のローン計画の注意点

マンションを購入するときは、借入額だけではなく返済計画についてもしっかりと考慮しなくてはいけません。
この章では、年収400万円のマンション購入におけるローン返済計画の注意点について紹介します。

物件価格だけではなく諸費用についても考慮する

マンションを購入するときにかかる費用は、決して物件価格だけではありません。
ほかにも、諸費用と呼ばれるさまざまな費用の支払いが必要となります。

諸費用の一例としては、以下のようなものが挙げられます。

  • 印紙税
  • 登記費用
  • 住宅ローン借り入れ手数料
  • 不動産取得税
  • 固定資産税
  • 仲介手数料
  • 修繕積立金
  • 火災保険

金額は一概には言えませんが、新築物件では物件価格の3~5%程度、中古物件では6~10%の諸費用がかかると想定しておくといいでしょう。
つまり2,500万円の物件を購入するときは、75~250万円ほどの諸費用が必要となります。

諸費用は、できることなら現金で支払うことが理想的です。
住宅ローンに組み込んで借り入れをしてしまえば融資額が増えて金利が高くなり、月々の負担が増えてしまうためです。

また、借入額が増えると住宅ローンの審査も厳しくなるので注意しましょう。

ある程度の頭金を用意しておく

住宅を購入するときは、諸費用だけではなく頭金の支払いも必要です。
頭金とは、購入する住宅の代金の一部を支払うために、最初に必要となるまとまった資金のことを指します。

株式会社リクルートが行った調査によると、2020年に首都圏でマンションを購入した人の自己資金比率は17.9%でした。[注5]
また、令和2年に行われた国土交通省の「住宅市場動向調査報告書」によれば、マンション購入者が支払った頭金の割合は以下の通りだということがわかっています。[注6]

平均物件価格 平均自己資金額 頭金が占める割合
分譲マンション 4,639万円 1,589万円 34%
中古マンション 2,263万円 976万円 43%

このように、実際にマンションを購入した人は20~40%程度の頭金を支払っているようです。
頭金が少ないと借入額が増えることになるため、毎月の返済負担や利息の金額が増えてしまいます。

もちろん、ここまで頭金を用意できないという場合は、これより少ない金額を支払っても問題ありません。
無理のない金額で問題ないので、上記の割合を目安に頭金を用意しておきましょう。

ライフイベントを視野に入れた返済額にする

マンションを購入するときは、ライフイベントを視野に入れて返済額を設定しましょう。

年収400万円台の人は最大4,000万円の借り入れも目指せるため、比較的希望する物件を購入しやすいでしょう。
しかし出産や教育、両親の介護などといったライフイベントを考慮すると、上限ギリギリまでの借り入れをすることは避けるべきです。

現在支払える限界の金額で住宅ローンを組んでしまえば、ライフイベントがあったときに対応できなくなってしまうためです。

返済計画を立てるときは、結婚や出産、親の介護や定年退職などといったライフイベントを一通り踏まえ、必要な資金から逆算して返済額を決めるようにしましょう。

非課税枠を利用してお得に資金援助を受ける

マンションを購入するとき、もしも自己資金を用意するのが難しい場合は、両親や祖父母からの資金援助を検討しましょう。
なぜなら、住宅購入資金の援助を受けるときは、一定金額まで「贈与税」がかからないためです。

通常、両親や祖父母から財産を受け取るときは贈与税がかかるものです。
しかし令和2年4月1日以降、住宅購入資金を両親や祖父母などといった直系尊属から受け取るときは、省エネ住宅で1,000万円、それ以外の住宅で500万円の資金までは非課税となります。[注7]

なお、ほかにも「自己の居住用の住宅であること」「贈与を受けた年の所得税にかかる合計所得金額が2,000万円以下であること」といった条件があります。
利用を希望する際は、必ず詳しい条件を調べておきましょう。

この非課税枠を利用すれば、普通に財産を相続するよりもお得に資金援助を受けられます。
資金援助を受けて借入金を減らせれば、返済計画に余裕が出るでしょう。

お得に利用できるせっかくの制度なので、ぜひ活用してみてください。

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年収400万でマンション購入する場合の物件選びのポイント

最後に、年収400万円の人がマンション購入するときに押さえておきたい、物件選びのポイントについて解説します。
後悔のないマンション選びのためにも、しっかりとチェックしておきましょう。

優先順位を決めておく

年収400万円というと幅広い物件を検討できる年収ですが、「あれもこれも」と条件を増やしてしまうと、かなり高額な物件しか選択肢に残らなくなってしまいます。
そのため、どうしてもある程度の妥協は必要なのです。

物件を選ぶときは、重視する要素に優先順位をつけておきましょう
利便性を求めるのであれば、内装よりも駅からの距離や周辺環境が重要となりますし、自宅で過ごす時間を充実させたいのであれば、周辺環境よりも内装や自宅の設備が重要となります。

要望をすべて叶えようとすると、無理な価格の住宅ローンを組むことになってしまいます。
優先順位をしっかりと見極め、希望と価格のバランスが取れた物件を選ぶことが肝心です。

郊外の住宅も検討してみる

年収400万円の場合、都心部にマンションを購入することは難しいかもしれません。
土地価格の高い都心部の物件を購入するとなると、どうしても築年数やアクセス、内装などで妥協しなくてはいけない部分が出てくるでしょう。

もしも都心部のマンションで納得のいく物件がない場合は、郊外の物件も検討しましょう。
関東であれば東京都の物件は非常に高いですが、千葉県や埼玉県、神奈川県などの物件を見てみると、同じ金額でも都心よりも条件のいい物件が非常に多く存在しています。

物件を探すときは都心部だけではなく、幅広い地域のマンションを比較して、気に入る物件を探してみることをおすすめします。

売却手放す予定の場合は資産価値の高い物件を選ぶ

せっかくマンションを購入しても、転勤などによって物件を手放すことはあるかもしれません。
なかには、そもそも将来住み替えを予定していて、購入した物件を賃貸に出したり売却したりするつもりの人もいるでしょう。

どのような理由にせよ、将来購入したマンションを手放す予定の場合は、資産価値の高い物件を選んでおくことが大切です。
資産価値が高い物件の特徴としては、以下のようなものが挙げられます。

  • 駅からの距離が近い
  • 人気のエリアに建っている
  • 周辺環境に恵まれている
  • 共用設備が充実している

内装はリフォームやリノベーションで改善できますが、立地や周辺環境、共用設備に関してはあとから変えることはできません
そのため、上記の条件に当てはまる物件はたとえ中古物件であっても需要が高く、将来性が高いと言えるのです。

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年収400万円のマンション購入は無理のない返済計画が肝心

年収400万円の人は、最大4,000万円までの住宅ローンの借り入れも可能で、比較的幅広い選択肢から物件を選ぶことができます。
しかし、「借入可能な金額」と「返済できる金額」は全くの別物です。

月々の返済額だけではなく、ライフイベントもしっかりと考慮のうえ、無理のない返済計画を立てることが重要です。

年収400万円の人がマンションを検討するときは、希望する条件に優先順位をつけて、条件と価格のバランスがいい物件を選ぶことがマイホーム購入成功のコツです。ぜひさまざまな物件を比較して、ご自分や家族にあった一軒を探してみてください。

[注1]国税庁|令和元年分 民間給与実態統計調査

[注2]住宅保証機構株式会社|借入可能額の試算

[注3]住宅金融支援機構|2020年度 フラット35利用者調査

[注4]住宅金融支援機構|借入可能額の試算

[注5]株式会社リクルート|2020年首都圏新築マンション契約者動向調査

[注6]国土交通省|令和2年度住宅市場動向調査報告書

[注7]国税庁|No.4508 直系尊属から住宅取得等資金の贈与を受けた場合の非課税

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