「アパート経営はサラリーマンでも副業として始められるの？」、「公務員はアパート経営をしちゃダメ？」。
サラリーマンや公務員は副業が禁止されていることも多いため、アパート経営をお考えの方はこのような不安を抱く方も多くいらっしゃるかと思います。
そこで本記事では、会社員や公務員がアパート経営を副業として始めることは規定や法律に抵触しないのか、について詳しく解説します。
アパート経営の成功率については、こちらの記事をごらんください。
アパート経営やマンション経営は副業にならない？
アパート経営は、原則として副業にはあたりません。
副業が禁止されているのは、副業に集中しすぎて本業の成績が悪くなったり、副業の利害関係が本業に影響してしまう可能性があるためです。アパート経営は不動産投資の一つですから、こうしたリスクが他の副業に比べ少ないという特徴があります。
このため、アパート経営は副業ではなく不動産投資に該当するといえます。
親族のアパートを相続した場合や、持ち家を賃貸させる場合など致し方ない理由で賃貸業を始めるケースもあることから、不動産投資が副業となることはないのです。
しかし、一定の規模を上回ると事業としてみなされてしまい、副業に該当してしまいますので注意が必要です。具体的には、10室以上のアパート経営を行ってしまうと、事業的規模として認定されます。ちなみに、戸建ての場合は5棟以上が事業的規模となります。
また、アパート経営ではいくつかの経営方式があり、全て自分で維持管理を行う(自主管理方式)などで本業に支障が出る恐れがあると認められた場合、勤務先から何らかのペナルティを受ける可能性があります。
特に注意すべきなのは、公務員の方です。公務員もアパート経営を始めることはできますが、会社員の方に比べて副業にならない条件がやや厳しくなります。これは、公務員が全体の奉仕者であるという職務性格上による理由であり、法律(国家公務員法第103条・地方公務員法第38条)で副業が禁止されている点は把握しておくとよいでしょう。
もちろん、条件を満たしていればアパート経営を始めることには何の問題もありません。
では、会社員や公務員がアパート経営を規定に抵触せず始めるにはどのようにすればいいのでしょうか？次項で詳しく解説します。
参考 : [内閣官房]：[国家公務員の兼業について(概要)]
参考 : [e-GOV]：[地方公務員法]
サラリーマンがアパート経営を始める条件
会社員のアパート経営は5棟10室の事業的規模にならなければ基本的に問題ありません。
会社員のアパート経営を禁止している法律もないため、本業に支障が出ない範囲であれば大丈夫でしょう。
しかし、就業規則に副業が禁止と記されている場合は、そのルールに従う必要があります。就業規則を無視してアパート経営を始めてしまうと、最悪の場合、懲戒処分になる可能性もあります。
そのため、アパート経営を副業として行う場合には、自分が勤務している会社の就業規則をしっかりと確認してから行うことが必要です。必要であれば事前に会社に相談するというのもひとつの方法になります。
公務員がアパート経営を始める条件
公務員がアパート経営を始める条件は3つあります。
その条件が、
- 5棟10室より小さい規模で行う
- 家賃収入は年間500万円未満に抑える
- 管理業務を自分で行わない
5棟10室より小さい規模で行う
公務員がアパート経営を始める場合、5棟10室より小さい規模で始める必要があります。アパートが5棟10室以上になると事業的規模での経営とみなされ、副業扱いになります。
この5棟10室は次のように考えましょう。
1棟は1Kが6室のアパート、それと2DKが2室のアパートを3棟所有しているケースです。この場合、棟数は4棟であるため5棟以下であるため副業の規定に入らないと考えられます。ただし、部屋数は1Kが6室、2DKが6室の合計12室となるため室数で事業規模とみなされるのです。
逆もあります。アパートだけでなく借家を所有しているとしましょう。
借家を3軒、2室のアパートを3棟経営している場合です。借家は1軒で1棟にカウントされます。アパートは2室が3棟で室数は6室です。この場合、室数は9室なので10室未満となります。ただし、棟数が借家3棟とアパート3棟の6棟になるため5棟以上となり事業規模とみなされることになるわけです。
このように5棟10室の基準もよく考えてからアパート経営をスタートすることも重要になります。
家賃収入は年間500万円未満に抑える
公務員の場合、年間の家賃収入に着目しましょう。年間の家賃収入が500万円以上になるとアパート経営も副業とみなされます。そのため家賃を設定する場合にはよく計算してから決定することが重要です。
たとえば、1棟8室のアパートを2棟経営したとしましょう。1部屋の家賃が月額60,000円とします。この場合の年間家賃収入を計算してみましょう。部屋数は2棟で16室になるため60,000円が16室分となります。
60,000円×16室＝960,000円
つまり月の家賃収入は960,000円です。これを年間で計算すると次のようになります。
960,000円×12ヶ月＝11,520,000円
このように60,000円のアパートを16室で経営すると1,000万円以上の収入となるのです。こうなると500万円を超えてしまうため副業扱いになります。
たとえばこれが1棟で6室だった場合は、家賃が同じ60,000円でも月の家賃収入は36万円で、年間収入は432万円と500万円未満になります。500万円未満であれば不動産投資として認められ、公務員でも問題なく経営できます。
ここでポイントとなるのは、あくまでも家賃収入の額が副業の線引きに用いられるという点です。アパートローンの返済や修繕費などを差し引いたキャッシュフロー収益が500万円未満であったとしても家賃収入が500万円を超えた時点で副業とみなされるため注意が必要となります。
さらに公務員の場合には収入が500万円未満の場合も報告が義務付けられている点も覚えておきましょう。「人事院規則14-8」では、公務員は毎年1月に自営兼業承認申請書を提出して報告する義務があります。つまりいずれにせよ公務員の場合はアパート経営をする場合、勤務先に報告しなければならないということです。
管理業務を自分で行わない
公務員の場合、さらに注意しなければならない点があります。それはアパートの管理業務についてです。公務員は「義務違反防止ハンドブック」において職務専念の義務「国公法第101条」が定められています。
これは本来の業務に支障が出ることをしてはならないということが記載されているものです。アパート経営が副業にならないという考えのベースには不動産投資でありあくまでも自分の労力をそこに使わないことがあります。
つまりアパートの管理業務をしてしまうとそこで働いて自分の労力を行使したことになるのです。これは職務専念の義務に反するため禁止行為に抵触したとみなされる可能性が高くなります。
アパート経営を行う場合には、管理を委託業者にまかせることで自分の労力を行使していないということにするようにしましょう。
事業的規模でも申請をすれば許可されることもある
上記で解説した3つの条件を超えていても、しっかりと申請さえすればアパート経営を認められるケースもあります。
具体的には、「生前贈与や相続でアパートを取得したケース」や「転勤などで今住んでいる自宅に住めなくなったケース」が挙げられます。
生前贈与や相続で、土地や建物を受け継いだ場合、5棟10室以上の規模であっても不動産投資として認められるでしょう。また、海外転勤などで今住んでいる自宅に住めなくなり、誰かに貸したい場合も条件の範囲外でも不動産賃貸を認めてもらえる可能性が高くなります。
アパート経営を始める可能性が出てきたら、複数の企業にプランを提案してもらうのがおすすめです。
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| 土地面積(㎡) | 183.09 |
| 延べ床面積(㎡) | 78.1 |
アパート経営やマンション経営を副業にするときには事前に確認を！
土地活用を目的としてアパート経営を行うことは資産運用の面からも有要と考えられます。ただし、仕事をしながらアパート経営を行う場合には注意しなければならない点も多くあるため事前の準備が重要です。
アパート経営が副業とみなされると企業によってはペナルティを受けることもあります。企業によっては副業を解禁しているところもありますが、公務員に関しては副業禁止は法的に定められているため特にに注意が必要です。
それでも土地活用を検討している場合には諦めずに専門家の意見を聞きながら法的にも就業規則にも触れずに問題なくアパート経営を行う方法を考えてみましょう。
また、イエウール土地活用では、複数社の大手ハウスメーカーに建築プランを請求することができます。是非、イエウール土地活用を利用してアパート経営を始めましょう。
